前期物业管理服务文件(协议、规责任书).doc

联合印制湖南天洁房地产开发有限公司常德市天悦物业服务有限公司前期物业管理服务协议本协议当事人甲方： 常德市天悦物业服务有限公司 （以下简称甲方）乙方： （以下简称乙方）前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会成立并依据物业管理条例及相关法律、法规与物业服务企业签定物业服务合同生效时止的物业服务。 物业名称： 天洁名流天下 物业类型： 住宅 商业 物业编号： 栋 号 坐落位置：安乡县纯银路丰泽东巷1号建筑面积： 平方米（其中：套内面积 平方米，分摊面积 平方米）根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订商品房买卖（或预售）合同时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条 双方的权利和义务1.0 甲方的权利和义务1.1 对房屋共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；1.2 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和天洁名流天下业主临时管理公约并书面告知乙方；1.3 建立健全本物业的物业管理档案资料；1.4 制止违反本物业的物业管理制度和天洁名流天下业主临时管理公约的行为；1.5 可委托专业公司承担本物业的专项服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；1.6 根据本协议由常德市天悦物业服务有限公司向乙方收取物业管理服务费用及政府、行政主管部门规定应收取的其它相关费用；1.7 编制物业管理年度服务计划；1.8 每半年向乙方公布物业管理服务费用收支概况；1.9 提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知乙方，并与乙方订立房屋装饰装修管理协议；1.10 不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；1.11 向乙方提供房屋内自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；1.12 本协议前期物业管理服务约定为至天洁名流天下业主大会成立业主委员会选聘或续聘物业服务公司，并办理物业管理移交手续后终止；在选聘物管企业时，在合同同等条件下应优先选聘常德市天悦物业服务有限公司；1.13 在紧急情况下，可采取暂停设施设备服务进行维修；在特殊情况无法通知相关业主的（如发生火警、煤气泄漏、溢水等紧急情况时），为公共利益的需要，常德市天悦物业服务有限公司可在本地派出所或居民委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修，并应于事后及时通知相关业主；1.14 若乙方不按时交纳水、电、气、光纤等，由乙方承担相应的责任，甲方有权通过协商或法律途径解决（可以但不限于停水、停电、停气、停止物业服务等措施）；1.15 为了弥补物业管理服务费用的不足，可利用社区公共设施，开展多种经营，以业养业。2.0 乙方的权利和义务2.1 按照物业服务协议的约定，接受物业管理企业提供的服务；2.2 提议召开业主大会会议，并就物业管理服务的有关事项提出建议；2.3 提出制定和修改天洁名流天下业主临时管理公约、业主大会议事规则的建议；2.4 参加业主大会会议，行使投票权；2.5 选举业主委员会委员，并享有被选举权；2.6 监督业主委员会的工作；2.7 监督物业管理企业履行物业管理服务协议；2.8 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；2.9 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；2.10 法律、法规规定的其它权利；2.11 遵守本物业的天洁名流天下业主临时管理公约和物业管理区域内物业共用部位和公用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2.12 入住前，按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业管理服务费用及双方约定的其它费用；2.13 装饰装修房屋时，遵守房屋装饰装修管理协议；2.14 不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备时，应事先书面通知甲方并在约定的期限内恢复原状，造成损失的应给予赔偿；2.15 转让房屋时，事先通知甲方，告之受让方应并与甲方签订本协议；2.16 对承租人、使用人及访客等违反本物业管理制度和天洁名流天下业主临时公约等造成的损失、损害，应承担相应责任；2.17 按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、采光、通风、维修、通行、卫生、环境绿化等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；2.18 不得以任何方式干涉甲方对“天洁名流天下”提供的维养服务；2.19 严禁在房屋内自用部位或共用部位携入及储存武器、易燃易爆品，以及任何有公害及污染环境的物品，严禁私设电台、室外天线等有碍本物业整体外观的行为；2.20 严禁在本物业内进行任何防碍他人的活动；2.21 入住前，业主应主动在甲方办清入住手续并向物管公司交纳物业管理服务等相关费用，当乙方收到所购房钥匙时，视同入住。第二条 前期物业管理服务的内容在根据物业管理条例等相关法律、法规，乙方足额缴纳物业管理服务费的前提下，甲方负责实施：1.0房屋共用部位的维护和管理 共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等）等。 2.0 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、安防和智能化系统线路及设施、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、自行车停放取等。 3.0 环境卫生 3.1 公共场所的清扫、擦抹；3.2 公共设施设备的清洗、清掏、清运；3.3 垃圾的收集、清运及药物喷杀蚊蝇虫产生地；3.4 实施标准化清扫保洁，专人检查监督，公共通道等保持清洁，及时处理乱堆乱放现象。4.0 保安 4.1 内容 协助公安部门维护“天洁名流天下”区域内的公共秩序； 本物业区域内秩序维护员进行24小时值勤；协助公安部门进行物业区域内的安全防范工作，发生安全事故时及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。4.2 甲方责任 协助维护“天洁名流天下”公共区域正常生活、经营秩序；协助防止、及时报告、协助处理各类治安、消防等突发事件。5.0 交通秩序与车辆停放 5.1 内容 停车场内导识系统清晰、明确； 乙方（业主和物业使用人）机动车一律停放在指定位置，并应当购买足额车辆保险（包括但不限于盗抢险）；实行有偿服务；乙方（业主和物业使用人）自行车一律停放指定位置，实行有偿服务；甲方有权随时巡查地面有无乱停乱放车辆，并按规定对乱停乱放的车辆实施处理；甲方有权对不遵守本物业内规章制度和认为有危险的车辆谢绝停放。5.2 甲方责任 保证车辆停放有序，维护正常的停车秩序；保证车辆进出畅通。 6.0 装饰装修管理规定乙方在房屋装修前必须与甲方签定装饰装修管理协议并按规定交纳装修管理费及装修保证金；遵守装修注意事项，不得违反装饰装修有关规定。（详见装饰装修管理协议）第三条 物业管理服务质量1.0 房屋外观： 1.1 无明显脱落、异变、斑垢、污迹及有碍观瞻的情况存在。每天例行检查，如发现以上问题存在，在保修期的及时通知责任单位处理，超过保修期而面积较大，危险且质量要求较高的，聘请专业单位进行修复处理； 1.2 房屋外观整洁、完好，无乱张贴等有损房屋外立面形象的现象；1.3 门店招牌规格及材质统一、有序。2.0 设备运行： 对各种机电设备、安防系统、智能系统及公共照明和香炉等，严格按照要求进行日常维护、检修，使其功能有效、运行正常。3.0 共用部位、共用设施设备的维护和管理： 按照各自的使用功能和方法及养护要求，编制维修、保养计划，按台建帐，由专人负责按时对其进行养护、监控，发现险情及时进行或聘请专业单位和个人进行排除和维修，避免造成更大的损失，使其随时保持正常良好状态，要求养护到位。4.0 环境卫生4.1 努力创造出一个优雅、舒适、整洁、文明的环境，对公共通道、走廊的地面、墙面及装饰小品、花盆、垃圾桶每天进行清扫、擦抹；4.2 每天定时收集、清运垃圾并保持其无污迹、纸屑、烟头、瓜壳等杂务物；4.3 对共用上下水管道、落水管、水箱、沟渠、池、井等管线或 根据实际情况进行清掏、清运，随时保持其畅通、清洁。5.0 绿 化5.1 努力提高绿化率、合理布局绿化池；5.2 对本物业的花草树木进行日常养护，定期洒、浇水，保证其生长茂盛；5.3 熟悉花草树木的名称、栽培方法，按时培土、施肥，对枯死的花草树木及时进行修剪、更换。 6.0 交通秩序与车辆停放6.1 负责本物业内车辆的有序停放和交通秩序的管理，进出有登记；6.2 执行政府相关交通管理的规定，制度完善。7.0 公共秩序 设专职保安人员并24小时巡视检查。8.0 消 防8.1 为保护公共财产和业主的生命财产安全，有效防止火灾事故的发生，必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针；8.2 经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火情隐患；8.3 定期检查消防设施、设备和器材，随时保持安全通道、公共走廊的畅通，制订紧急状态下的应急方案，制止可能造成火灾事故的行为；8.4 将消防责任落实到个人，制订消防措施，随时监控消防工作，开展防火宣传工作，普及消防知识。9.0 房屋共用部位、共用设施设备小修和急修 9.1 小 修 外墙面、门厅、通道、走廊、通风井、落水管、道路、沟渠、垃圾房、停车场和公用设施设备使用的房屋小修及基础、内外承重墙、柱、梁、楼板的小修，发现后及时修理。9.2 急 修 屋顶、上下水管、一般照明路线、路灯、水箱、供电线路、配电柜、消防设备、智能收费机的急修，发现后及时修理。第四条 物业公共服务费本物业公共服务费不包括城市生活垃圾处理费，建渣清运费，房屋共用部位、共用设施设备、消防等特种设施设备、附属建筑物、公共绿地等的大修、中修、更新、改造费用，该项费用的发生在专项维修资金中列支。1.0 物业公共服务费的计收及交纳时间：1.1 乙方应于接房之日起交纳物业公共服务费（从乙方接房之日起计收，对无故未接房的，从甲方公告通知接房截止日的第二日开始计收）1.2 乙方首次预付一年的物业公共服务费，以后按半年付，乙方或物业使用人应于每半年第一月前五日内向甲方缴纳下半年物业公共服务费2.0 物业公共服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳（未含地下室部分）具体标准如下：2.1 高层住宅：1.06元/月/平米；2.2 商业物业：1.26元/月/平米；2.3 因乙方原因空置房屋，乙方须向甲方交纳物业公共服务费全额的90%的物业公共服务费；2.4 最终以安乡县房管局、物价局主管部门备案、审批标准执行。3.0 甲方按照上述标准等收取物业公共服务费，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余和亏损由甲方享有或承担；4.0 物业公共服务费主要用于以下开支：4.1 管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的法定公积金、公益金等。4.2 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。4.3 物业管理区域日常清洁卫生费用。4.4 物业管理区域日常绿化养护费用。4.5 物业管理区域秩序维护费用。4.6 办公费用。4.7 物业管理企业固定资产折旧。4.8 法定税费。4.9 物业管理企业的利润。5.0 乙方与物业使用人约定有物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，乙方负连带交纳责任。乙方与物业使用人之间的交费约定，乙方应及时书面告知甲方。6.0 若遇物业公共服务费标准政策性上调的，则按上调后的标准执行。7.0 乙方或物业使用人逾期交纳物业公共服务费及其他应缴费用（包括但不限于城市生活垃圾处理费、停车服务费及其它代收代缴费用等）的，须从逾期之日起每天按拖欠总金额的千分之五的比例交纳滞纳金，并视为自愿放弃参与乙方大会投票选举的权利。8.0 乙方出租物业的，物业公共服务费及其他应缴费用（包括但不限于城市生活垃圾处理费、停车服务费及其它代收代缴费用等）由乙方或乙方协议约定的使用人交纳，乙方承担连带责任。9.0 乙方转让物业时，须交清转让之前的物业公共服务费，并负有向受让方告知及要求遵守并签订本协议及临时管理规约，否则乙方对受让方的物业公共服务费及其他应缴费用的交纳承担连带责任。第五条 其他有偿服务费用1.0 停车服务费：按常德市住宅小区车辆停放服务收费指导价格标准并结合安乡县住宅小区车辆停放管理的标准收费 1.1 机 动 车室内固定车位（非封闭），小车按 60.00 元/车位/月、大车按120.00 元/车位/月的标准向甲方交纳停车服务费；室外固定停车棚，小车按 40.00 元/车位/月、大车按80.00 元/车位/月的标准向甲方交纳停车服务费；室外固定停车位，小车按 20.00 元/车位/月、大车按40.00 元/车位/月的标准向甲方交纳停车服务费；乙方临时使用停车位及外来车辆按小车3元/次、大车10元/次收费标准向甲方交纳停车服务费。1.2 非机动车（包括但不限于摩托车、电瓶车）停车服务费室内固定停车场20元/辆/月，室外固定停车棚15元/辆/月，室外固定停车位10元/辆/月标准向甲方交纳场地使用费。乙方临时停放的按常德市政府相关收费标准向甲方交纳场地使用费。2.0 代租、代售房屋服务费用 为乙方代租、代售房屋的，按甲乙双方事先约定标准交纳服务费。3.0 特约服务费甲方提供自有、专有部分有偿服务的，有收费标准规定，按规定交纳服务费；修理、维修的，按材料费加人工费标准交纳费用； 没有收费标准规定的，按甲乙双方事先约定标准交纳服务费。4.0 临时占用共用部位、公共场所、共用设施设备费用乙方临时占用共用部位、公共场所，按甲乙双方事先协商定价标准交纳服务费。乙方临时占用、租用共用设施设备，按甲乙双方事先协商定价标准交纳服务费。5.0 有线电视按政府有关部门规定代收代缴有关费用。6.0乙方交纳的本协议所有费用均不包括保管费或保险费用，乙方需甲方代为保管的，双方另行签订协议。第六条 代收代缴收费服务受有关部门或业主的委托，甲方可提供水、电、气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），由甲方按委托部门或业主收费标准代缴代付的，总表与分表之和的差异部分由使用人按实际用量比例合理分摊，在每次发生之日起一个月内一并按时缴纳给甲方。乙方自愿于办理接房时一次性按如下标准向甲方缴纳预存费，住宅：300.00元/户；商业（改变物业性质）：500.00元/户。第七条 维修基金的管理与使用根据物业管理条例、常德市城市住房专项维修资金管理暂行办法及有关法律法规的规定，“天洁名流天下”建立共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新、改造的专项维修资金，由开发商湖南天洁房地产开发有限公司代收代缴（如有例外，购房者必须按相关规定缴存至安乡县房产管理局指定的专户管理银行）。专项维修基金的使用、续筹及房屋所有权转让时专项维修资金及其结余不予退还，随房屋所有权同时过户。 第八条 保险1.0 乙方的家庭财产与人身财产安全的保险由乙方自行办理，甲方与乙方不存在人身安全与家庭财产的保管、保险； 2.0 “天洁名流天下”的物业管理服务费不包括保险费。第九条 广告牌设置1.0 根据物业实际情况，由甲方在物业内设置广告牌，并由甲方统一管理。2.0 物业公共性收益（广告费除外）由甲方收取，其收益用于补贴物业公共服务费，乙方自愿放弃。3.0 未经甲方同意，乙方不得在任何位置设置广告牌，也不得私下出租甲方统一管理的广告牌。 第十条 其它约定事项1.0 乙方不得以任何理由拒付物业公共服务费及其它应缴费用，否则甲方在催缴未果的情况下，保留采取强制措施等方式催缴的权利。2.0 甲方及其雇员在下列情况下无需对乙方、商家及使用人负责：2.1 因下列原因造成的服务中断:因任何设施装置必要的保养；火灾、地震、水灾、战争等不可抗拒的损害、毁灭而导致的中断服务或物业资产损失；无法避免的燃料、材料、供水、电力的短缺。2.2 物业管理所无法控制的其他一切原因。第十一条 紧急情况的处理为维护公众、乙方、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。第十二条 违约责任1.0 甲方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2.0 乙方违反协议约定，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任； 3.0 甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。4.0 乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将按欠总费总额5/天的标准增收滞纳金，凡逾期三十日以上者，除按欠总费总额5/天的标准增收滞纳金外，甲方可以公布欠费者名单，并可采用法律手段予以追缴。第十三条 附则1.0 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。 2.0 本协议附件为临时管理规约、承诺书、防火安全责任书。3.0 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。 4.0 本协议有效期自 年 月 日至“天洁名流天下”乙方委员会与合法选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止。5.0 本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成，可向本物业所在地法院提起诉讼。6.0 本协议自双方签字或盖章之日起生效。7.0 本协议样本壹式叁份，安乡县房地产管理局、湖南天洁房地产开发有限公司、常德市天悦物业服务有限公司各执壹份，副本壹式若干份，由甲乙双方签字后各执壹份，具有同等法律效力。甲方（签章）： 乙方（签字）： 代 表 人： 身 份 证 号： 联 系 电 话联 系 电 话： 年 月 日 年 月 日 业主临时管理规约第一章 总则第一条 为维护名流天下（以下称本物业管理区域内）全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用、维护公共秩序，创造良好的环境，根据国务院物业管理条例和湖南省城市住宅区物业管理条件、常德市物业管理条例以及相关法律法规的规定制订本临时管理规约。第二条 湖南天洁房地产开发有限公司在物业销售前将临时管理规约（以下称本规约）向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与湖南天洁房地产开发有限公司签订物业买卖合同时，对本规约予以的书面承诺，表示认可本规约的内容。湖南天洁房地产开发有限公司与常德市天悦物业服务有限公司签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本规约为准。第三条 本规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本规约的规定，相关业主应当承担连带责任。物业的所有权发生变更时，原业主对本规约书面承诺的效力赋予新的物业继受人。第四条 本规约的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规政策。本规约与相关法律、法规和有关政策相抵触部分无效，但不影响本规约其他部分的效力。第二章 物业管理区域概况第五条 本规约所涉及物业管理区域的基本情况如下：物业 名称： 天洁名流天下 座落 位置： 湖南省安乡县纯银路丰泽东巷1号 总建筑面积： 20万平方米 物业类型： 商住楼 第六条 除法律、行政法规规定和物业买卖合同约定的共有部分外，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单栋建筑物的全体业主共同享有的共用部位，包括：该栋建筑的承重结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板等）、公共门厅、走廊通道、楼梯间，户外墙面、屋顶等。2、由单栋建筑物的全体业主共同享有的共用设施设备，包括该栋建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖气设备、照明设施、消防设施，避雷装置、讯视网络等。3、由物业管理区域内全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备，包括道路、围墙，绿地、沟渠、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、景观、监控设施等。第七条 湖南天洁房地产开发有限公司的基本情况如下名称： 湖南天洁房地产开发有限公司 法定代表人： 俆桢 邮编： 415600 联系 电话：第八条 本物业管理区域内的物业管理用房由湖南天洁房地产有限公司按照规定配置，属全体业主所有，由该常德市天悦物业服务有限公司在物业管理合同期限内与业主委员会共同无偿使用。第三章 物业的使用第九条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍建筑物的正常使用，不得损害其他业主的合法权益。第十条 业主应按照有利于物业外貌保持、使用安全方便等原则，妥善处理供电、供水、排污、通行、通风、采光、装饰、装修、环卫、环保等方面的相邻关系。第十一条 业主应按照规定的房屋用途使用房屋。需要改变房屋用途的，业主应当在征得所有利害关系人（含相邻业主、本栋、非本栋业主、物业公司能证明具有利害关系的业主）同意后，报有关行政主管部门批准，并告知常德市天悦物业服务有限公司。利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、常德市天悦物业服务有限公司的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或其它合理用途。第十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知常德市天悦物业服务有限公司，并与其签订装饰装修管理协议。业主应交纳装修保证金，装修验收完毕且入住3 个月后房屋无违约之处无息退还装修保证金。业主应按照装饰装修管理协议，遵守装修注意事项，不得从事装饰装修中的禁止行为。物业专有部分出现危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或采取防范措施。经常德市天悦物业服务有限公司或业主委员会通知后，在合理期限内未修缮或采取防范措施的，常德市天悦物业服务有限公司或业主委员会应当组织修缮或采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。常德市天悦物业服务有限公司对违反装饰、装修规定的行为，可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。第十三条 因装饰装修房屋影响共用部位，共用设备设施的安全使用和维修养护以及侵害相邻业主的合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十四条 业主应在指定的地点放置装饰装修材料及垃圾，不得擅自占用共用部位和公共场所。业主应严格遵守装修施工时间： 夏季 上午： 8：00时至12：00时 下午：14：30时至18：30时 冬季 上午： 8：00时至12：00时 下午：14：00时至18：00时其它时间（含午休期间）不得有噪声装修作业，以免噪音扰民。第十五条 业主安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，没有预留位置的，应当按常德市天悦物业服务有限公司事先指定的位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理措施。第十六条 业主及物业使用人使用电梯应遵守本物业区域的有关规定，为确保安全，儿童应在大人陪同下乘坐电梯；运送货物时不得超重超高使用电梯，拆除、损坏电梯设备的应承担赔偿责任。第十七条 本物业区域的停车库仅用于停泊机动车，车位的业主或使用人应遵守区域停车库的有关规定。物业管理区域内的机动车停车位（场），应当首先满足业主的使用需要。湖南天洁房地产有限公司修建的车库，可以向业主出售。对于车位可以临时出租给业主或以外的单位、个人，并收取一定的停车管理费用。第十八条 业主和物业使用人饲养动物，应当遵守安乡县相关的政策法规，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全。本物业管理区不得饲养以下动物：狗、猫、鸡等。如依照有关规定饲养犬只的，在犬只外出时应为犬只戴防护口罩、佩束犬链，并由成年人牵领、看管，即时清除犬只排出的粪便。第十九条 在物业使用中，禁止下列行为：1、未经相关业主许可并依法办理有关手续，擅自改变房屋结构和外貌；2、擅自占用或损坏公共楼梯、扶拦、走道、地下室、平台、外墙、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施设备；3、擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等共用部位、共用场地搭建建筑物、构筑物；业主/住户不得占用地上或地下空间违法修建建筑物、构筑物；及擅自加层增层，如自行强建后果自负。4、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施；5、严禁高空抛物；在非指定的位置倾倒或抛弃垃圾杂物；6、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒有害物或超标噪音；7、未经许可或未办理相关手续，在物业管理区域内私设摊点；8、将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；9、在外墙上私开门窗或乱安装、乱张贴、乱涂画；10、违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住房改变为经营性用房；11、利用物业从事危害社会公共利益和公序良俗的活动；12、法律、法规、规章禁止的其他行为；物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，常德市天悦物业服务有限公司、业主委员会应当根据前期物业管理服务协议或本规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，常德市天悦物业服务有限公司可以采取以下措施： 禁止施工人员进入小区； 禁止施工材料进入小区； 禁止施工工具进入小区；常德市天悦物业服务有限公司、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。第四章 物业的维护第二十条 湖南天洁房地产开发有限公司按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内，存在的质量问题湖南天洁房地产开发有限公司应及时修复，湖南天洁房地产开发有限公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由湖南天洁房地产开发有限公司承担。湖南天洁房地产开发有限公司可以委托常德市天悦物业服务有限公司处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系。第二十一条 保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁。业主因维修养护物业专有部分的需要，必须进入或使用相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合。第二十二条 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用，挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和常德市天悦物业服务有限公司的同意，并在约定期限内恢复原状。第二十三条 本区域物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，相关业主可以提请常德市天悦物业服务有限公司进行维修养护，费用由责任人承担。第二十四条 常德市天悦物业服务有限公司对物业的共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻挠维修养护的进行，造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。第二十五条 常德市天悦物业服务有限公司为维修养护需要必须进入物业的专有部分时，应事先通知相关业主，相关业主应当配合和支持。紧急情况下，无法通知相关业主的，为全体业主共同利益的需要，常德市天悦物业服务有限公司可在本地派出所或居民委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修，并应事后及时通知相关业主。第二十六条 单幢建筑物的共用部位、共用设施设备的维修养护责任由该幢建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该幢建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该幢建筑面积的比例分摊。前期物业服务合同约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护，其费用从物业管理费用或物业服务资金中支付，物业共用部位、共用设施设备的其他更新改造费用从专项维修资金中列支。第二十七条 本物业管理区域业主统一在购买物业时同时交纳专项维修资金，安乡县房管局专项维修资金管理中心收款收据是业主办理入住条件之一。专项维修资金的收取、使用、管理、按国家规定执行。因湖南天洁房地产开发有限公司或业主大会或上级部门未批准使用专项维修资金影响物业的大中修和更新改造的，免除常德市天悦物业服务有限公司的责任。本物业管理区域内发生物业专项维修资金政策法规规定的危及公共安全的紧急情况，需动用物业专项维修资金的，由常德市天悦物业服务有限公司或业主委员会经居委会出具证明后，直接向安乡县房地产行政主管部门或业主大会书面申请预先拨付专项维修资金进行抢修。维修费用经本物业管理区域内公示后，从相关业主物业专项维修资金分户帐中列支。第二十八条 物业所有权因买卖、交换、继承、赠予等原因发生更改时，专项维修资金不予退还，原业主名下的专项维修资金归物业继受人所有。第五章 物业的管理第二十九条 在业主大会成立之前，业主同意由湖南天洁房地产开发有限公司在物业管理中代行业主大会的以下职责:1、制定业主临时管理规约。2、选聘常德市天悦物业服务有限公司，签订前期物业服务合同。3、决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施。4、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。第三十条 本区域全体业主一致同意湖南天洁房地产开发有限公司委托常德市天悦物业服务有限公司进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理、环境卫生管理、绿化管理、公共秩序维护，车辆停放管理，档案资料管理、公共物业经营等等。第三十一条 为保证有效的管理，全体业主同意在管理服务工作中授予常德市天悦物业服务有限公司以下权利：1、根据本规约制定必要的规章制度，并以有效形式督促业主和使用人遵守。2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反本规约及公众管理制度的行为。3、物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节。4、对欠费业主停止特约服务直至其履行交费义务。第三十二条 全体业主同意，在以下条件下造成的损失，可免除常德市天悦物业服务有限公司的责任：1、因物业本身固有瑕疵造成的损害。2、 因维修、养护共用部位共用设施设备需要而暂时停水停电或停止共用设施设备的使用。3、因不可抗力导致的中断服务。4、因非常德市天悦物业服务有限公司责任造成损失的供电、供水、供气、通讯及其他共用设施设备的障碍和损失。第三十三条 本物业管理区域的前期物业服务收费按前期物业管理服务合同标准缴纳。业主向常德市天悦物业服务有限公司交纳物业服务费后，常德市天悦物业服务有限公司按前期服务合同约定的服务内容和标准提供服务。物业服务费用由常德市天悦物业服务有限公司按预算方案，主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理公共区域清洁、保洁费用；4、物业管理公共区域绿化养护费用；5、物业管理公共区域秩序维护费用；6、办公费用；7、常德市天悦物业服务有限公司固定资产折旧；8、法定税费；9、利 润；预收的物业服务费用应当全部用于本规约约定的支出。第三十四条 对物业服务资金收支情况有争议的，湖南天洁房地产开发有限公司或常德市天悦物业服务有限公司可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计，审计费用由争议方承担。第三十五条 共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。第三十六条 业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用或服务资金。物业的服务费用或服务资金按年、季交纳，各业主应在每年、季、前十日内履行交费义务。第六章 业主的共同利益第三十七条 建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，未经相关业主和常德市天悦物业服务有限公司同意并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用，变更构造和颜色或设置广告物；物业管理区域内的道路、绿地、围墙等设施，业主和物业使用人应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。第三十八条 利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、常德市天悦物业服务有限公司、业主委员会的同意后，按照有关规定办理有关手续，经营所得收益用于补充专项维修资金。第三十九条 关于停车位（场）的约定：1、本物业管理区域内公共停车位（场）由全体业主共同使用；业主使用公共停车位（场），按物价部门核定的收费标准执行。2、车位产权人（含业主自行购置车位的）应按0.3元/月向常德市天悦物业服务有限公司交纳车位管理费。第四十条 因破旧、地震、火灾、水灾、风灾或其重大变故致使建筑物存在危害公共安全的危险时，经业主大会决议，可以拆除或重建。 第四十一条 建筑物及其附属设施的拆除、重建、费用分摊、收益分配等重大事项，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第四十二条 个别业主违反本规约，侵害全体业主的共同利益的，在业主大会成立之前，可由湖南天洁房地产开发有限公司或授权常德市天悦物业服务有限公司向相关业主主张权利。第七章 违约责任第四十三条 业主、使用人违反本规约及前期物业管理服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按 3/天 的标准支付滞纳金，业主未按规定交纳物业维修资金的，应按 3/天的标准支付违约金。拖欠费用 3个月以上的，常德市天悦物业服务有限公司可依据本规约，向违约业主提起诉讼。第四十四条 业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的规定，妨碍物业正常使用或造成物业损坏或损失的，相关业主可以授权常德市天悦物业服务有限公司制止，也可依据本规约自行向安乡县仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼，请求排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、消除影响。第四十五条 业主违反本规约关于业主的共同利益的规定，怠于履行应尽义务的，导致公共利益受损的，应承担相应的违约责任，全体业主可授权常德市天悦物业服务有限公司予以处理，必要时可向安乡县仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼。第四十六条 湖南天洁房地产开发有限公司未能履行本规约第二十条规定的，业主可向房地产行政主管部门投诉，还可向安乡县仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼，请求赔偿经济损失。第八章 附 则第四十八条 本规约中物业的专有部分是指在建筑物中能够单独使用并具有排他性的独立空间或区域，包括该空间或区域内为实现房屋使用功能而设置的相关管线设施，物业的共用部位、公共设施设备是指物业管理区域内的专有部分以外的，属于单体建筑物所有业主或全体业主共同所有或共同使用的场所、空间、设施和设备。第四十九条 湖南天洁房地产开发有限公司应在物业管理区域内显著地方设置公告栏，用于张贴各项管理规章制度以及根据本规约应告知全体业主的通知及布告。除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达相关通知外，在公告栏上张贴通知手续 48小时（时间）后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通知。第五十条 业主转让或出租物业时，应提前 7天（时间）书面通知常德市天悦物业服务有限公司，并要求物业买受人签署本临时规约承诺书或在租赁合同中规定承租人应遵守本临时管理规约。第五十一条 本规约由湖南天洁房地产开发有限公司和常德市天悦物业服务有限公司负责解释。本物业管理区域的业主大会依法成立后，可根据业主大会议事规则制定业主规约，临时规约作废。第五十二条 本规约附件为业主签署的承诺书。第五十三条 本规约正本壹式叁份，湖南天洁房地产开发有限公司、常德市天悦物业服务有限公司和物业所在地房地产行政主管部门各执壹份。本规约副本若干份，每个签署承诺书的业主各执壹份。第五十四条 本规约自安乡县房地产行政主管部门核准备案之日起生效。 承 诺 书本人为 天洁名流天下小区 栋 号 （物业名称及具体位置，以下称“该物业”）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读天洁名流天下业主临时管理公约（以下称“本临时管理公约”）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守该临时管理公约；三、本人同意承担违反该临时管理公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反该临时管理公约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的临时管理公约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。五、本承诺书自本人签署之日起生效。本承诺书壹式贰份，由建设单位或物业服务企业和本人各执壹份。业主(签章)： 签署日期 ： 年 月 日 业主/住户消防安全责任书甲方 (物业公司)：常德市天悦物业服务有限公司 (以下简称甲方)乙方(业主/住户)： (以下简称乙方)为加强天洁名流天下小区 (以下称本小区)的消防安全管理工作，预防火灾、爆炸、中毒等安全事故发生，保障人身财产安全，明确甲乙双方的安全管理责任和义务，根据中华人民共和国消防法、中华人民共和国安全生产法和湖南省消防管理处罚规定的法律法规的有关规定，特制定业主/住户消防安全责任书，并确定业主/住户为天洁名流天下小区 栋 号 的物业所有权人，您为该单元的防火责任人，其防火责任如下:1、 乙方应经常教育使用人员树立防火意识，经常检查本单元内的电气线路及设备，发现老化、破损及时更换，如需增加用电容量，应报请相关部门审批后方可进行。在使用完电器、燃气用具后检查开关是否关闭后方可离开。2、 乙方应谨慎使用拜神之香火，其摆设位置四周及上下方应无易燃物，并注意勿使风吹火星四溅。3、 乙方在室内不许存放汽油(0.5kg以上)天那水（又名香蕉水）、烟花爆竹、炸药等易燃物品，并应教育孩童不可玩弄明火。4、 乙方应加强防火措施，按规定配备