新加坡城五期项目服务大纲.doc

荆州新加坡城五期前期市场研究及策划服务内容书目 录前 言21策划及操作模式32项目前期策划服务内容52.1市场调查与研究52.2项目部分产品规划建议9结 束 语14前 言首先，感谢贵司给予我司一个难得的竞争平台及机会，参与贵司开发的项目的前期策划工作。经过与贵司的接触与沟通，并到现场实地参观，我们对贵司及贵项目有了初步了解，并根据贵司的实际情况，提出我司在本项目中能提供的市场研究及策划服务内容，供贵司参阅。我司深信，我们有足够的专业知识和敬业精神，热诚为贵司提供专业的房地产顾问服务。再次感谢贵司给予我司本次机会，希望能有机会再次与贵司合作。- 10 -1 策划及操作模式前期策划源于市场，贯穿项目可行性分析、项目定位、建筑规划设计、景观设计等全过程的完全运作模式，每一个环节又细分许多严谨、科学的专业程序，前期策划的思想体系自始至终由一条主线贯穿全程，由市场调研、策划、规划、建筑、景观、等专业单位及人员共同组成的多兵种协同作战、方可完成项目的前期策划及运作，整合资源、理性运作、立体作战是前期策划的运作原则。而我司作为专业的顾问公司，已集合了具多方面的专业人才，如市场调研、建筑设计、物业管理、酒店经营等各个方面，便于协助贵司统筹整个项目的开发，启动、运作、经营。从工作的环节可分为：经济环境调查项目理解及概念提升住宅市场调查消费者需求调查市场定位/目标市场选择市场调查与研究细化的产品及规划调整建产品规划设计建议商业形态建议项目前期策划项目开发计划建议2 项目前期策划服务内容2.1 市场调查与研究开发什么样的产品、面对何种形态的市场、物业建了卖给谁、如何卖、甚至如何在销售的过程中塑造品牌、创造最大的利润，相信是每个发展商所关心的问题，而在目前竞争如此激烈的市场，只有通过对区域市场进行多角度、全方位的调查，才能充分了解和把握投资者的心态、消费心理的变化、消费需求等情况，制定迎合市场需求的物业发展方向，创造出具有超前性的物业。工作目的：并根据市场调查结果，确定贵项目的目标客户类别，并细分客户群，确定项目的开发主题、项目形象、档次定位、品质定位、售价范围。工作内容：n 经济环境调查此部分将在了解荆州市整体经济发展和城市规划的基础上，重点分析房地产业的发展状况及项目所在区域的房地产市场特点，分析投资者的消费能力和消费特点，为项目定位和销售推广提供市场依据。（1） 整体经济发展水平（GDP、产业、人口等）（2） 城市规划发展方向（3） 规划对项目的潜在影响工作目的：根据市场调查结果，确定贵项目的目标客户类别，并细分客户群，确定项目的开发主题、项目形象、档次定位、品质定位、售价范围，并对以上定位进行论证。n 房地产市场调查该调查围绕三部分进行：一是调查研究荆州周边城镇内的住宅的供求状况、价格水平、销售情况、消费群体特征等；二是调查研究与本项目有竞争关系的地段的市场情况；三是调查研究与本项目有竞争关系的对手和目前市场的成功案例的情况。通过该部分的分析将明确项目的市场机会点、竞争对手的现状及发展态势，为本项目进一步明确市场细分定位，制定应对竞争策略，选择入市时机及销售分期，选择营销模式等提供支持基础。为项目发掘策划制高点和提炼核心竞争力提供参考依据。（1）周边城镇住宅物业调查 分布与供应情况 价格水平 客户构成 销售分析（售价及折扣、促销手法、销售情况、建设进度等）（2）竞争项目调查分析 选取标准 项目定位 规模及开发阶段 建筑设计 园林设计 户型及面积比例 小区配套 业主成分 经验借鉴 应对策略（1）小结：项目市场机会的判断n 消费者需求调查该部分对潜在消费者，通过街头拦截、座谈深访等形式进行调查研究，明确潜在消费者对本区域的接受情况、消费者特征、对购房的倾向及要求，作为项目开发概念、项目规划、产品策划的市场基础。（1）市场调查方式（2）消费者对区域认知及评价（3）消费者对项目及发展商的认知及评价（4）目标消费者特征调查目标消费群年龄、收入、家庭背景、学历、所在区域、户籍、购房目的等。（5）未来购房之倾向及要求调查目标消费群对未来购房的环境、配套、交通、户型、装修、面积、楼价、楼型、付款方式等要求。（6）市场调查结果（7）市场调查结论n 项目定位在市场分析和项目分析的指引下，锁定项目的目标客户群，并在此基础上分析目标客户群的消费特点，设定项目的宣传形象，同时，从市场的角度运用科学的估价方法测算项目售价。（1）目标市场定位（2）形象定位（3）价格定位 售价测算 定价建议（4）主力客户群定位（5）项目开发主题概念调查方法：实地调查、问卷调查。资料来源：实地调查结果、问卷统计结果、政府统计数据、我司资料库。2.2 项目产品规划调整建议本项目产品规划已定，在此不再做详细研究。特提出对精装修的可行性研究，并找出适合本项目的精装修标准，成本及分析，使项目在营销阶段能以优良的产品作依托，确保营销阶段能取得成功。工作目的：通过该部分的建议，研究项目的精装修可行性，使其成为项目独特卖点，配合项目的营销策划，使营销策划中概念化的理念能落到实处，最大限度的发挥营销的威力，形成项目实实在在的独家优势。工作内容：n 精装修标准及可行性研究（1）市场借鉴及案例研究 精装修发展历程 二、三线城市精装修案例 （2）精装修定位建议 精装修概念主题，与品牌及企业目标一致； 风格选型、部品选择、标准化设计建议（3）市场客户可感知价值研究 客户需求特点 针对客户可感知部分进行重点价值提升（4）装修成本、销售价格及边际利润分析（5）精装修标准建议 n 项目商业部分形态规划建议（1） 荆州商业市场态势分析 荆州商业市场总体情况 荆州商圈分布及发展现状分析 项目所在区域整体发展战略及规划解读 荆州商业市场情况总结 （2）项目商业发展条件研究 基地现状及现规划条件分析 项目自身及周边未来规划分析 相似成功案例分析 项目发展战略构建（3）商业定位及规划布局建议 商业总体市场定位建议 商业形象及功能定位建议 商业建设体量及分区规划建议（4）项目产品去化方式建议 租赁及销售价格建议 招商策略建议n 项目整体发展节奏 分期开发思路及各期开发强度 楼型比例 首期开发思路结 束 语以上是我司在对贵项目提供的专业服务内容，至于具体执行方面的方案等，有待我司正式投入项目后，对楼盘及市场做更一步的加深了解及调查研究后方能拟定。我们还将与贵司加强沟通、密切