第三章建设项目投资管理PPT课件

第三章建设项目投资管理 第一节建设项目资金的筹集 一 建设项目资金构成1 自有资金 1 资本金 2 资本公积 2 借入资金 二 建设项目资金来源1 财政预算投资 1 公益性项目 由于该类项目没有偿还能力 其资金由预算拨款解决 通常由投资计划部门安排和管理 2 基础性项目 关系国计民生的重大基础设施 重大工业项目和水利工程等项目建设由中央政府投资主体主承担 地方性的基础设施项目由项目所在地政府投资主体承担 现在对基础设施项目采取的是BOT TOT PPP模式引入民间资本或者是外资 2 企业自有资金的融通3 国内银行的贷款 1 中央银行 2 政策性银行 国家开发银行 中国农业发展银行 国家进出口银行 3 商业性银行我国的商业银行体系中 除了国有商业银行 工商银行 建设银行 中国银行 农业银行 外 还有纯的商业性银行 交通银行 中信实业银行 光大银行 招商银行 深圳发展银行 上海浦东发展银行等 4 国外贷款 1 外国政府贷款 2 国际金融组织贷款 3 国外商业银行贷款 4 在国际市场上发行债券5 国外资金直接投资 1 合资经营 2 合作经营 3 合作开发 4 外资经营 6 国外资金其他投资方式 1 利用出口信贷 2 三来一补 来件装配 来料加工 来样定制 补偿贸易7 发行债券筹集资金8 其他方式筹集资金 1 租赁 融资 回租 2 股票 三 建设项目资本成本 一 资本成本的概念1 资本成本资本成本是指企业为筹集和使用资金而付出的代价 资本成本包括资金筹集费和资金占用费两部分 资金筹集费指在资金筹集过程中支付的各项费用 如发行股票 债券支付的印刷费 发行手续费 律师费 资信评估费 公证费 担保费 广告费等 资金占用费是指占用资金支付的费用 2 决定资本成本高低的因素在市场经济环境中 多方面因素的综合作用决定着企业资本成本的高低 其中主要的有 总体经济环境 证券市场条件 企业内部的经营和融资状况 项目融资规模 二 债务资本成本1 长期借款的资本成本长期借款的资本成本主要是指借款利息和借款筹集费用 借款利息计入税前成本费用 可以起到抵税的作用 因此 一次还本 分期付息的资本成本为 式中 K1 长期借款资本成本T 所得税率L 长期借款筹资额f 长期借款筹集费率R 长期借款的利率当长期借款的筹资费 主要是借款的手续费 很小时 也可以忽略不计 例l 某企业取得5年期长期借款200万元 年利率为11 每年付息一次 到期一次还本 筹资费用率为0 5 企业所得税率为33 该项长期借款的资本成本为 2 债券的资本成本发行债券的成本主要指债券利息和筹资费用 债券利息的处理与长期借款利息的处理相同 应以税后的债务成本为计算依据 1 按照一次还本 分期付息 面值发行的方式 债券资本成本的计算公式为 式中 Kb 债券资本成本 Ib 债券年利息 T 所得税率 B 债券筹资额 Fb 债券筹资费用率 Rb 债券利率 例3 某公司发行总面额为500万元的10年期债券 票而利率为12 发行费用率为5 公司所得税率为33 该债券的成本为 2 溢价或者折价发行长期债券的资本成本溢价和折价发行必须有发行者摊还 则形成的资本成本为 式中 M 债券面值P0 债券的发行价格N 发行债券的年限 例 某公司为投资某项目发行一期债券 每张债券的面值为1000元 年利率为8 债券10年期满 发行是每张债券的最高售价为910元 没有资金筹集费用 所得税税率为33 则该笔债券的税后实际资本成本为 三 普通股股票的资本成本这里的普通股指企业新发行的普通股 普通股成本按照股利增长模式的思路计算 但需调整发行新股时发生的筹资费用对资本成本的影响 普通股成本的计算公式为 式中 Knc 普通股成本 Fc 普通股筹资费用率P0 发行普通股的价格 D1 普通股的预期股利 四 资本资产定价模型法按照 资本资产定价摸型法 留存收益成本的计算公式则为 式中 RF 无风险报酬率 股票的见他系数 RM 平均风险股票必要报酬率 例10 某期间市场无风险报酬率为10 平均风险股票必要报酬率为14 某公司普通股B值为 1 2 留存收益的成本为 K 10 1 2 14 一l0 14 8 五 加权资本成本加权平均资本成本一般是以各种资本占全部资本的比重为权数 对个别资本成本进行加权平均确定 公式为 式中 KW 加权平均资本成本 Kj 第J种个别资本成本 Wj 第J种个别资本占全部资本的比重 权数 例12 某企业账面反映的长期资金共500万元 其中长期借款100万元 应付长期债券50万元 普通股250万元 保留盈余100万元 其成本分别为6 7 9 17 11 26 11 该企业的加权平均资本成本为 第二节设计阶段的投资管理 一 设计方案竞选1 实行设计方案竞选的建设项目应具备的条件2 组织竞选单位的条件3 参加竞选的条件4 设计方案竞选的评定 二 设计阶段的限额设计1 限额设计的理解按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计 按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计 同时各专业在保证达到使用功能的前提下 按分配的投资限额控制设计 严格控制不合理的变更 保证总投资限额不被突破 投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法 限额设计是将上结算设计审定的投资限额和工程量先分解到各专业 然后在分解到各单位工程和分布工程 2 限额设计的主要内容 投资决策阶段要提高投资估算的准确性 合理确定设计限额目标 初步设计阶段重视设计方案的比选 把设计概算造价控制在批准的投资估算限额内 施工图设计阶段要认真进行技术经济分析 使施工图设计预算控制在设计概算造价内 施工图设计阶段应注意 必须严格按照批准的初步设计所确定的原则范围 内容 项目和投资额进行 由于初步设计深度不同和外部条件的变化 可以在已确认的设计概算造价允许的范围内进行调整 但必须经设计院主管院长和建设范围认可 当建设规模 产品方案或者设计方案发生重大变化时 必须重新编制或修改初步设计及概算 并报原主管部门审批 加强设计变更管理 限额设计中树立动态管理的观念 3 限额设计的不足 限额设计的本质是投资控制的主动性 其重要的一环是在初步设计和施工图设计前实施 一旦设计完成发现超支情况 则会使投资控制处于被动地位 同时降低了设计的合理性 突出强调设计限额的重要性 使价值工程中的F C V 方法不能使用 限制了设计人员在这方面的创造性 对投资估算 设计概算 设计预算的限额 均是指建设项目的一次性投资 而对建成后的维护费等使用中的支出考虑较少 会出现项目限额设计效果好 但项目的寿命周期费用不经济的现象 三 设计阶段投资控制的基本方法 价值工程原理1 价值工程的理解价值工程 VE 是以最低的寿命周期成本实现一定的产品或作业的必要功能 而致力于功能分析的有组织的活动 价值工程这一定义 涉及到价值工程的三个基本概念 即价值 功能和寿命周期成本 1 价值价值工程中的 价值 是指对象所具有的功能与获得的该功能的全部费用之比 是对象的比较价值 设对象的功能为F 其成本为C 价值为V 则可利用下列公式计算价值 V F C 价值的提高取决于功能和费用两个索 所以提高价值可以通过以下途径实现 1 提高功能 降低成本 大幅度提高价值 这是提高价值的最理想途径 即 F C V 2 功能不变 降低成本 提高价值 即 F C V 3 成本不变 提高功能 提高价值 即 F C V 4 成本稍有增加 功能大幅度提高 即 F C V 5 功能稍有降低 成本大幅度降低 即F C V 2 功能功能可以分为 基本功能和辅助功能基本功能是决定产品性质和存在的基本因素 辅助功能是为了更有效地实现基本功能而附加的因素 一般来说 基本功能是必要的功能 辅助功能有些是必要的功能 有些有可能是多余的功能 使用功能和美观功能 必要功能和不必要功能 3 寿命周期费用建筑产品在整个寿命周期过程中所发生的全部费用 称为寿命周期费用 它包括建设费用和使用费用两部分 对于用户来说 建筑产品寿命周期费用C是建设费用C1和使用费用C2之和 即 C C1 C2 2 价值工程进行方案选择的过程第一步 计算工程权重系数首先把构成产品成本或总成本的构配件排列起来 然后按构配件功能的重要程度作一比一的比较 0 1法 重要的得一分 次要的得0分 0 4法 环比法 然后把各构配件得分累计起来 再被全部构配件的得分总数除 得到的值叫做该构配件的功能重要性系数 其计算公式为 第二步 计算成本系数成本系数指每个构配件的现实成率在产品总成本中所占的比例 其计算公式 成本系数 某构配件的现实成本 产品现实总成本 第三步 计算方案的价值系数价值系数 某构配件的功能重要性系数 该构配件的成本系数第四步 利用价值系数进行方案选择或者方案各部分的功能改进方案选择 通常情况下选择价值系数最大的方案作为最优方案方案部分功能改进顺序 1 价值系数小于1 选为VE工作对象 可以用降低成本或提高重要程度方法来提高产品价值 2 价值系数大于1 也可以选为VE工作对象 进一步提高该产品或部件的质量 增大价值 3 价值系数等于1 不再选为VE工作对象 4 价值系数等于0 表明构配件不重要 可以取消或合并 四 例题 某房地产开发公司对一写字楼进行开发 经筛选后对较为好的方案进行进一步技术经济分析 有关专家从5个方面 F1 F5 对不同方案的功能能的重要程度达成了以下共识 F1 F2 F3 F4 F5 6 3 1 4 5 此后各专家对该4个方案的功能满足程度分别打分 结果见下表 根据造价工程师估算 A B C和D四个方案单方造价分别为1420元 m2 1230元 m2 1150元 m2和1360元 m2 问题 1 请用环比平分法计算各功能权重 2 用价值系数法选择最佳设计方案 参考答案 1 各功能权重 F1 6 6 3 1 4 5 0 316 F2 3 19 0 156 F3 1 19 0 153 F4 4 19 0 211 F5 5 19 0 2632 最佳方案选择 1 计算功能系数计算功能得分 WA 0 316 9 0 156 10 0 153 9 0 211 8 0 263 9 8 936WB 0 316 10 0 156 10 0 153 9 0 211 8 0 263 7 8 726WC 0 316 9 0 156 8 0 153 10 0 211 8 0 263 9 8 677WD 0 316 8 0 156 9 0 153 9 0 211 7 0 263 6 7 464计算功能指数 F 8 936 8 936 8 726 8 677 7 464 0 272 FB 8 726 32 803 0 266FC 8 677 32 803 0 265 FD 7 464 32 803 0 228 2 成本指数CA 1420 1420 1230 1150 1136 0 288 CB 1230 1420 1230 1150 1136 0 249CC 1150 1420 1230 1150 1136 0 233 CD 1136 1420 1230 1150 1136 0 230 3 计算价值指标VA 0 272 0 288 0 944 VB 0 266 0 249 1 068VC 0 265 0 233 1 137 VD 0 288 0 230 0 991 第三节工程实施过程中的投资管理 一 工程价款的结算方式1 按月结算2 分段结算3 竣工后一次结算二 工程预付款1 工程预付款的理解 按照合同规定 在开工前 业主要预付一笔工程材料 预制构件的备料款给承包商 实际工作中 工程预付款的额度通常由各地区根据工程类型 施工工期 材料供应状况确定 一般为当年建筑安装工程产值的25 左右 对于大量采用预制构件的工程可以适当增加 2 预付款的支付预付款预付时间应不迟于约定开工日期前7天 甲方不能按约定预付 乙方在约定时间7天后向甲方发出要求预付的同志 甲方收到通知后仍不能按要求预付 乙方可在发出通知后7天停止施工 甲方应从约定应付之日起向乙方支付应付款的贷款利息 并承担违约责任 招标文本 规定 工程预付款仅用于乙方支付施工开始时与本工程相关的动员费 如果乙方滥用此款 甲方有权收回 在乙方向甲方提交金额等于预付款数额 甲方认可的银行开出 的银行保函后 甲方按规定的时间和金额向乙方支付预付款 在甲方全部扣回预付款之前 该银行保函一直有效 当预付款被甲方扣回时 银行保函金额相应递减 3 工程预付款的扣还通常情况下将施工工程尚需的主要材料及构件的价值相当于预付款时作为起扣点 达到起扣点时 从每次结算工程款中按材料比例抵扣预付款 其计算公式为 三 工程进度款1 工程进度款的支付方式 1 按月完成产值支付本期工程进度款 本期完成产值 应扣除的预付款 2 按逐月累计完成产值支付具体做法为 业主不支付承包商预付款 工程所需要的备料款全部由承包商自筹或者向银行贷款 承包商进入施工现场的材料 构配件和设备均可报入当月的工程进度款 由业主负责支付 工程进度款采取逐月累计 倒扣合同金额法支付 主要优点在于如果上月累计多支付 即可在下期累计产值中扣回 不会出现长期超支工程款的现象 支付工程款时 扣除按合同约定的保留金 按逐月累计完成产值支付的计算公式 累计完成产值 本月完成产值 上月累计完成产值未完产值 合同总价 累计完成产值2 工程进度款支付的有关事项 1 工程量的确认 2 合同收入的组成 3 工程进度款的支付 四 工程竣工结算及审查1 工程竣工结算的要求 1 理解 施工企业按照合同规定的内容完成全部所承包的工程 经验收质量合格 并符合合同要求之后 向发包单位进行的最终工程价款结算 2 竣工结算要求 竣工验收报告经甲方认可后28天内 乙方向甲方提供竣工结算报告及完整的结算资料 甲乙双方按照协议约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容 进行工程竣工结算 甲方收到乙方提供竣工结算报告及完整的结算资料后28天内进行核实 给予确认或者提出修改意见 甲方确认竣工结算报告后通知经办银行向乙方支付工程竣工结算价款 乙方收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付给甲方 甲方收到乙方提供竣工结算报告及完整的结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款 从第29天起按乙方同期向银行贷款利率支付拖欠工程款利息 并承担违约责任 甲方收到乙方提供竣工结算报告及完整的结算资料后28天内不支付工程竣工结算价款 乙方可以催告甲方支付结算价款 甲方收到乙方提供竣工结算报告及完整的结算资料后56天内不支付工程竣工结算价款 乙方可以与甲方协议将该工程折价 也可由乙方申请人民法院依法将该工程拍卖 乙方就该工程折价或者拍卖的价款中优先受偿 竣工验收报告经甲方认可后28天内 乙方未能向甲方提交工程竣工结算报告及完整的结算资料 造成工程竣工结算不能正常进行或者工程竣工结算价款不能及时支付 甲方要求乙方交付工程的 乙方应当交付 甲方不要求交付的 乙方承担保管责任 3 工程竣工结算的审查 核对合同条款 检查隐蔽工程记录 落实变更设计 按图核实工程量 注意各项费用的计取 五 例题某业主与承包商签订了建安工程项目合同 合同价为2000万元 工期7个月 承包合同规定 业主应向承包商支付合同价20 的工程预付款 工程预付款从未施工工程尚需的主要材料及构配件价值相当于工程预付款时起扣 每月以允抵工程款的方式陆续扣回 主要材料及构配件按合同价的60 考虑 工程质量保修金每月按进度款的8 比例扣留 直到扣至合同价的5 为止 保修期1年 期满后保修金返还给承包商 进度款按月结算 1 4月每月月中预支半月工程款 5 6月不预支月工