美国房地产行业的周期性与影响因素研究.ppt

美国房地产行业的周期性与影响因素分析 万科中长期规划项目初期报告标杆研究报告之13 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 美国住宅产业的经济周期与影响因素分析 住宅产业的行业经济周期美国住宅产业增长波动的驱动因素分析利率人口金融杠杆生活方式 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 美国住宅产业的周期性波动 每年新开工住宅套数 新开工套数 000S 新开工套数 000S 资料来源 美国商务部 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 从1904年繁荣期转入1916年萧条期再回到1923年 1925年的繁荣期 周期历时20 22年 这是本世纪第一次的行业经济周期 也是历史上第三个 本世纪第二个 历史上第4个 周期从1925年繁荣期经1933年萧条期再回到1945年的繁荣期 历时21年 本世纪第三个周期从1945年 1955年为美国房地产业持续繁荣发展期 本世纪第四个周期从1955年繁荣期经1964年衰退后再进入1972年繁荣期 历时18年进入20世纪70年代后 美国于1972年出现房地产繁荣期 其间经过1973年 1975年的较小回落 1979年 1981年回升 以及随后在1982年出现的再次回落 到1989年到达新的繁荣期 历时约18年 从而完成一次房地产周期循环 以1981年繁荣期为基础 按照18 20年的周期频率来预测 美国房地产业在经历了1990年 1992年萧条期后 大约在1999年前后重新进入新的繁荣期 其间历时约19年 从行业周期角度来看 美国住宅地产业在20世纪年完成了6次的周期波动 时间介于18 21年左右 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 1945年是美国住宅市场的一个分水岭 显然 1945年 二战结束 是美国的住宅市场的转折点 对比战前战后 新房开工率战后比战前上涨250 是战前的3 5倍 单家庭住宅的开工率更高达战前的400 后50年 1950 2000 住宅市场的变化不再像前边那样充满戏剧色彩 没有明显的 前与后 的断层 但它还是有些特点 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 50年后美国住宅产业变化 每年新开工套数 资料来源 美国商务部 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 从年度新屋出售套数增长看产业周期 数据来源 美国联邦统计局 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 进入20世纪50年代后 行业周期波动时间拉长 但短期波动频繁 约为5年一次 反映行业经济自我调整加强 这期间行业发展有6次 部分包含在大的行业调整过程中 短期的波动 55年 59年历时5年59年 62年历时4年65年 68年历时4年73年 77年历时5年80年 84年历时5年89年 95年历时7年进入90年后行业发展比较平稳 没有出现大的起伏 呈现出健康的增长态势 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 居民家庭住宅拥有率的变化 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 后50年的行业经济波动伴随着产业结构升级 本世纪后50年经历的3次产业经济波动中 1950年 1972年和1999年这3个时间点具有特殊的代表意义 1950年是二战结束后第一个行业经济繁荣期的中间时点 表现出鲜明的那个行业周期的特点 同时1950年单家庭住宅的开工达到创纪录的高峰 1972年是二战结束后第二个也是本世纪第五个行业经济繁荣期的中间时点 在那个时期 多家庭住宅呈现快速增长态势 新开工的房屋数量达到历史高峰 1999年是本世纪第六个行业经济繁荣期 单家庭住宅销量出现再次增长的形势 同时由于各种金融服务手段的实施 行业整合的加剧而表现出不同的特点 三次行业经济的波动伴随房地产行业产业结构的升级 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 产业结构升级 金融服务 美国房地产行业金融发展阶段 1 60年代 不动产信托投资 2 70年代 住房抵押贷款证券化 3 90年代 商业不动产抵押贷款证券化 从1960年房地产缺乏资金开始 出现了不动产信托投资 这实际上是一种股权投资 到目前为止每年大概是2千到3千亿美元 70年代开始出现住房抵押贷款证券化 这是对美国的银行体系地方化的一个突破 因为地方性银行没有资金来支持信贷 所以70年美国开始发展了抵押信贷的证券化 90年代的时候出现商业不动产抵押贷款证券化 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 美国房地产行业金融发展阶段 美国房地产不是一个简单的服务概念 而是一个金融概念 1 60年代 不动产信托投资 从1960年房地产缺乏资金开始 出现了不动产信托投资 这实际上是一种股权投资 到目前为止每年大概是2千到3千亿美元 这个数量远远大于国内现在所担心的贷款 2 70年代 住房抵押贷款证券化 在70年代的时候又出现了住房抵押贷款证券化 美国的银行除了少数是全国大型 统一的银行以外 很多是地方性银行 而地方性银行的资金常常难以和其他银行进行转换 当时在美国是西部地区住房信贷发展比较快 而银行没有资金难以继续维持信贷 所以70年美国开始发展了抵押信贷的证券化 3 90年代 商业不动产抵押贷款证券化 90年代的时候出现商业不动产抵押贷款证券化 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 美国住宅产业的经济周期与影响因素分析 住宅产业的行业经济周期美国住宅产业增长波动的驱动因素分析利率人口金融杠杆生活方式 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 抵押贷款利率的下降进一步推动房地产市场的繁荣 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 住宅销售与抵押贷款利率的关系 数据来源 美国商务部经济分析局 住宅的销售与抵押贷款利率呈现显著的负相关特性 0 71 即年度新屋销售状况与抵押贷款利率之间呈一定的反比关系 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 美国住宅产业的经济周期与影响因素分析 住宅产业的行业经济周期美国住宅产业增长波动的驱动因素分析利率人口金融杠杆生活方式 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 人口因素对住宅市场的影响表现在三个维度 消费者生命阶段 人口流动特性 经济 收入情况 农村人口 城市人口 亚洲移民 非洲移民 非西白人 本国居民 外来移民 未婚 已婚无子 已婚有子 中年 老年 离异 特别关注婴儿潮 家庭月入2000下 家庭月入4000 家庭月入8000 婴儿潮和移民潮是住宅市场需要特别关注的两个影响因素 等 据有明显的区域特性 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 住宅市场变化的原始驱动因素来自于 人 的变化 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 消费者收入水平是住宅消费的经济基础 从全球40几个国家的调查数据显示 当人均GDP在800 13000USD时 住宅产业出现加速发展的态势 同时在人均GDP达到3000USD后 居民住宅地点的选择出现明显的从城市到城郊 乡村的趋势 美国的经济在19世纪完成从人均GDP从1000USD到3000USD的跨越 美国住宅产品的平均价格是消费者平均年收入的3 5倍 这种 买得起 的住宅价格水平让消费者重复购买的机会增加 而重复购买反过来会增加住宅市场的容量 刺激住宅市场的发展 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 住宅均价与消费者收入水平之间的关系 数据来源 美国商务部经济分析局in2002USD 收入水平与住宅的销售价格呈现显著的正相关 消费者的收入水平变化与他们愿意支付的住宅价格的变化正比 当然这还以收入水平已超过基本生活需要为前提 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 人口的流动催生新兴住宅市场的形成 城市内外人口的流 变动 刺激新建住宅市场和租赁住宅市场的发展从旧的大都市向新城市迁移从中心城区向市郊迁移新近毕业的年轻人想享受城市的各种公共 娱乐设施 选择城市定居年轻的父母为自己子女教育的考虑选择居住在城市老年人以来城市的公共卫生 医疗事业而居住城内地区之间由于经济发展的不平衡性 带动了人口的流动从东北 中西部向南部和西部迁移高新技术发达的区域吸引大量的劳动力 同时这些地区的收入水平较高使许多就业者选择在当地置业同时区域经济发展的周期性波动更加刺激这种流动加剧外来移民对美国房地产业的发展起了积极地推动作用 特别是少数民族的移民 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 移民对美国住宅产业的支持 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 人口因素的研究对住宅市场的发展态势具有重要意义 人口因素是住宅需求产生的根本点人口因素的研究可以对住宅市场的发展变化有一定的预测作用地区的住宅市场变化与该地区人口总量 区域分布变化相比 具有明显的滞后性住宅价格变化与人均收入相比具有明显的滞后 这种滞后性的产生是由于人们对经济的预期波动而造成的 滞后 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 美国住宅产业的经济周期与影响因素分析 住宅产业的行业经济周期美国住宅产业增长波动的驱动因素分析利率人口金融杠杆生活方式 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 建立了新的抵押贷款体系提高了购房者的支付能力 贷款期变长 利率变低 实行月付 引入国家担保由FHA为合规贷款提供担保 降低了抵押贷款发放机构的经营风险 促进了贷款的发放和住房供应的增长 第一次房地产金融革命 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 第一次革命图解 美国经济危机 居民收入下降 失业率上升 存款下降 贷款人支付危机 抵押贷款公司破产倒闭 抵押贷款公司资金断流 更长期的抵押贷款工具 房地产融资机构的新结构 HOLC FHA 政府担保 抵押贷款保险 第一次金融创新 开创月付 15年期 5 利率 loan to valueratio80 大萧条前 抵押贷款低于10年 loan to valueratio50 利率高 开创抵押贷款担保 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 第一次革命的结果 抵押贷款余额高速增长 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 抵押贷款证券化把抵押市场和资本市场联结起来 解决一级市场的资金问题和风险管理问题 让购房者更多 更有效地利用购房抵押贷款 住宅拥有量大增 使抵押贷款发放机构有更广泛 更安全可靠地融资来源 促进抵押贷款的高速增长 加强并扩大抵押贷款二级市场FreddieMac为FHA和VA的合规贷款以外的常规贷款提供担保 建立常规贷款的二级交易市场 1972年以后 FannieMae也开始购买常规贷款 住房抵押贷款二级市场范围进一步扩大 第二次金融革命 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 第二次金融创新图解 抵押贷款银行 发放抵押贷款 现金流 还本付息 抵押贷款二级市场 第二次金融创新 储蓄存款 现金短期存款 短期利息 抵押贷款证券化 扩大发展二级市场 解决抵押贷款的流动性 融资问题和风险控制问题 成立自己的抵押贷款机构 成立专门中介机构FannieMae FreddieMac GinnieMae资产证券化 通过二级市场解决一级市场资金问题 购房者 资金 抵押权 证券化资产 资金 房地产公司 利率波动下 短借长贷 带来利率损失和流动性问题 资产证券化迅猛发展房地产金融体系发达 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 第二次革命的结果 住房抵押贷款证券的发行从1984年的620亿美元增到2001年的1 2万亿美元 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 在二级市场上融资的抵押贷款的比例从1984年的27 增长到2001年的59 3 翻了一倍多 第二次革命的结果 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 第二次革命的结果 1950年时全美国的住房贷款余额为730亿美元 到1960年为2090亿 1970年为2890亿 但到了1981年则猛升为10037亿美元 1970年开始的房贷资产证券化使70年代的房贷余额新增2 47倍 显见 金融创新对住房消费的促进作用 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 证券化对美国房地产市场的意义 极大促进了住宅信贷的发展 解决抵押贷款的流动性 融资问题和风险控制问题 为住房市场提供大量资金 推动了房地产市场的发展使居民住房建设以及公民个体跟全球的资本市场结合为一体能够确保即使出现银行危机 商业银行信贷萎缩时 保证市场上仍能够有足够的资金流动 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 主要是现代信息科技对房地产金融运行效率的推动网络化 高速的信息传递抵押贷款网上发行 对传统金融服务模式的挑战二级市场电子交易 第三次变革 在现代科技的推动下正在发展 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 发达的房地产金融支持居民住房拥有率不断提高 住房贷款和金融创新成功故事的背后是越来越多的美国家庭拥有自己的房屋 1940年时美国44 的家庭有自己的房子 图五 到1970年时63 的家庭有自家房 到现在这个比例上升到70 左右 不仅如此 许多家庭还有多于一栋的住房 金融杠杆的支持 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 美国住宅产业的经济周期与影响因素分析 住宅产业的行业经济周期美国住宅产业增长波动的驱动因素分析利率人口金融杠杆生活方式 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 环境与行业的结构变迁 在1998年之后 消费需求拉动行业整体增长 数据来源美国国家统计局 美国的人口快速增长时期发生在六 七十年代 到了九十年代末 成长起来的BabyBoomer也到了四五十岁 形成了一个巨大的ActiveAdult住房需求市场 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 生活方式给予了房地产新的增长机会 activeadult的兴起 美国人口在战后的快速增长 BabyBoomer 目前已经成为美国经济比较富裕的濒临退休的活跃老年人 ActiveAdult 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 半个世纪住宅的变化 人们生活水平提高 从50年到72年 住宅的面积增加67 因此住宅的价格上升也就显得必然 72年均价 30 500每套 每平米的价格也上升 越来越多的家庭添置了空调 洗碗机等设备 到99年 国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况 开工1 7百万套房屋 其中绝大多数是单家庭住宅 80 只有20 的新开工房屋是多家庭住宅 但房屋的面积继续增大 平均房屋的完工面积是2 241平方英尺 到99年后 价格继续上升 同时房屋的功能和复杂性也在增加 到99年 建好后的房屋的造价高达创纪录的 87每平方英尺 当然这中间是有一些原因 良好的隔热材料 终生保用的屋顶 热效能的窗户 这些在50年代可是不敢想象的 但经过半个世纪 这些逐渐变成现实 其他的装修包括 按摩浴缸 微波炉等标准装修 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 年轻人和第一次购房者是当时购房主流 房屋的设计受到他们的影响 50年代 在50年代初期 大量从二战回来得战士 尚未完成学业的年轻人 从二战回来重新回校求学的年轻人以及正处于结婚年龄的年轻人 这群人都是住宅拥有率相当低的人群 是住宅的潜在购买者 在50年代 男人结婚年龄小于23岁 女人刚过20岁 这个群体在那时经历第一次婚姻 也是购房者的主要组成部分 对住宅市场产生大的影响 50年代的住宅设计样式也受到第一次购房者很大的影响 同时代的纽约时报 TheNewYorkTimes 引用房产专家的话认为50年代房屋的大小只有20年代的一半大 北京锡恩企业管理顾问公司 ZionConsultingConfidential 学