置换基础知识.ppt

置换 基础知识及签约流程 个人简介 产权属性交易税费交易流程 产权属性 使用年限方式 无偿划拨有偿出让商业 旅游 娱乐用地40年 工业用地 科教 文体 卫生 体育用地 综合或其他用地50年 居住用房用地70年 已购公房和央产房 从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场 缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限 其他房屋上市时 依上述办法分别计算使用年限 最终保证同一宗土地 同一栋楼的土地出让年限终止日相同 商品房类二手商品房和经济适用房和商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的 例如 某砖混结构的房屋2000年竣工 如果该房屋2006年出售 那么 购房者所购买这套房屋的土地使用年限 70年 2006年 2000年 64年 该套房屋的新购买时间2006年 交易后核定的土地年限年64年 2070年 即这套房屋的最终土地使用年限到2070年为止 已购公房 无偿划拨 普通公房 指按照国家房改有关售房政策 单位职工按成本价 标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房 职工根据国家政策 按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房 含私产平房央产房 指按照国家房改有关售房政策 单位职工按成本价 标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位 国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房 职工根据国家政策 按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房 简单来说就是以中国 中央 国家等央字 国字开头的房子 比如 国家图书馆 中国航空航天局等 链家是北京目前两家央产房代理机构之一 央产查档 1 产权人及配偶姓名2 产权人及配偶身份证号码3 房屋详细物业地址4 原产权单位 见原购房合同 5 产权证号6 房本面积7 阳台面积目的 能否上市交易 央产超标 科级以下60正副科70副处80正处90副局105正局1201 以夫妻双方名下所有房改房面积为基数核算 2 以夫妻双方最高级别为指标判定 3 单位判定 补超标 4000元 优惠10 按1560元 超出部分按4000元 例题 王女士名下有一套央产房72 其丈夫名下有一套回迁房43 王女士退休前为正科级 丈夫正处级 现欲出售72 问 超标否 使用权类 未购 使用权公房 指国家或国有企业 事业单位投资兴建的住宅 以政府规定的租金出租给居民的公有住房 俗称小产权 业主只拥有房屋的部分产权 可以永久使用 可以继承 既承租房 只能居住 不能自行转让 出租或赠予 最显著的特征是要交房租 补充 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房 廉租房的分配形式以租金补贴为主 实物配租和租金减免为辅 我国的廉租房只租不售 商品房 有偿出让 定义 指各房地产开发公司投资兴建的 以赢利为目的 按市场规律经营的房子 补充 限价房简单理解为限房价 限地价的 两限 商品房 普通住宅 1 住宅小区建筑容积率1 0 含 以上 2 单套建筑面积在140 含 平方米以下 3 北京地理位置平均交易价格 单套总价的平均价格 三环以内215万 套 三环 四环之间175万 套 四环 五环之间165万 套 五环以外100万 套 非普通住宅契税3 1甲宅 2公寓 3别墅 独栋 联排 双拼 叠拼 一手商品房销售须具备以下五证二书 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 建设工程开工证 商品房销售预售许可证 住宅质量保证书 住宅使用说明书 经济适用房 定义 以中低收入家庭住房困难户为供应对象 并按国家住宅建设标准建造的 具有社会保障性质的普通住宅 土地供应原则上实行划拨方式 住房设计要体现经济适用美观的原则 使用功能上要满足居民的基本生活需要 经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定 表现形式为红色防伪制材的 房屋产权证 并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理 常识 容积率 容积率 总建筑面积 总用地面积反映土地利用程度 使用强度及其经济性的技术经济指标 一般来讲 普通住宅 1 0 非普通住宅 1 0 得房率 套内建筑面积与销售面积之比 高层塔楼多为四角 其朝向多为东南 金角 西南 银角 东北 铜角 西北 铁角 及各种斜向砖混结构 一般用于多层建筑 框架结构 可用于多层和高层建筑 钢筋混凝土板墙结构 空间结构 如体育馆 大剧院等 交易税费 契税营业税个人所得税土地出让金综合地价款 三项费用 国家费用契税营业税个人所得税土地出让金银行费用评估费商600公1500保险费免律师费免链家费用信息服务费2 5 成交价代书费0 5 成交价贷款服务费3000过户费3000 税费判定技巧 三注 参考购房发票 公房 契税票 商品房 已购公房全部都是普通住宅 回迁性质的经济适用房交纳土地出让金为成交价的3 三步 第一步 首先看房屋属性 包括已购公房 二手商品房 经济适用房 央产房 回迁房 第二步 看房产证年限购房发票 契税票 是否超过2年 第三步 看面积 单价 容积率 判断是否是普通住宅 面积是否超标 已购公房类 经济适用房新政 08年4月8日后签订合同的为新房 4月8日前签订合同的为老房 新房和老房一样 不满5年的 不得上市交易 房子想出手 只能回购给政府 5年之后再上市交易 新房需按原购价与出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70 补交价款 老房则按上市成交价的10 补交综合地价款 补充知识 个人所得税 差额20 现售价 原购买价 合理费用 20 原购买价以购房发票为准 合理费用 国家契税 银行手续费 装修费 10 15 各项费用须提供发票 或做实点评估 商品房类 交易流程 全款 签约 备件 过款 网上签约 产权转移 物业交验 领证 放款 注 资金托管注意事项提前放款所需资料契税票 物业交割单 全款所需证件 商业贷款 流程签约 备齐件 评估 出评估报告 首付款 面签 审核 出审批报告 网上签约 产权转移 物业交验 领证 放款 抵押 取本 商贷必备证件 后补证件 市属公积金 办理预审 评估 门店签约收取评估费 办理预审 评估 审核 组卷 携带相关资料面签 初审 过户 面签 放款 店面买方卖方经纪人公积金贷款中心交易中心链家总部买方卖方交易中心链家总部交易中心公积金贷款中心买方卖方交易中心公积金贷款中心买方交易中心房地局买方卖方交易中心 公积金缴存换贷法 个人缴存 12 400 月供 59 92 国管以家庭收入总收入为准 公积金必备证件 后补证件 国管公积金 办理步骤地点参加人签署买卖 居间 补充协议 门店买方卖方经纪人携带相关资料面签 链家总部买方卖方交易中心时限 当天完成审核 组卷办理 评估 链家总部 评估所交易中心时限 10 15个工作日完成初审 国管局买方卖方交易中心时限 20 30个工作日完成过户房地局买方卖方交易中心 银行做抵押见契税完税凭证及领件通知单后7 10个工作日 市局房屋除外 买方交易中心 收款时限 10 15个工作日完成 国管公积金必备证件 后补证件 网上签约 1 土地划拨全部为有偿出让2 身份证 护照 军官证等含字母必须大写3 登记表信息出入以各区为准4 海淀区 有地下层数须名示5 价格 继承 到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍 办理死亡证明 一是遗嘱继承 二是法定继承 1 被继承人死亡证明 2 该套房屋的产权证明或其他凭证 3 户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件 遗嘱 该遗嘱必须是