基于地理加权回归的武汉市住宅房价空间分异及其影响因素分析_谷兴

7 史泽鹏 马中文 马友华 等 阜阳市颍东区耕地地力与粮食 增产潜力分析 J 中国农学通报 2 0 1 2 3 5 0 4 1 3 9 1 4 3 8 毕如田 王镔 王晋民 基于 M A P G I S的耕地地力评价系统 的建立及应用 J 山西农业大学学报 自然科学版 2 0 1 0 0 2 5 4 9 7 1 0 1 9 许恒周 郭忠兴 农村土地流转影响因素的理论与实证研究 基于农民阶层分化与产权偏好的视角 J 中国人口 资源与 环境 2 0 1 1 0 3 4 2 9 4 9 8 1 0 赵丙奇 周露琼 杨金忠 等 发达地区与欠发达地区土地 流转方式比较及其影响因素分析 基于对浙江省绍兴市和安 徽省淮北市的调查 J 农业经济问题 2 0 1 1 1 1 3 8 6 0 6 5 1 1 江抒琳 浦城县气候和土壤时空变化对耕地粮食作物生产 潜力的影响 D 福建 福建农林大学 2 0 1 0 1 1 1 0 1 2 刘京 常庆瑞 陈涛 等 黄土高原南缘土石山区耕地地力 评价研究 J 中国生态农业学报 2 0 1 0 0 2 6 5 2 2 9 2 3 4 1 3 鲁明星 贺立源 吴礼树 等 我国耕地地力评价研究进展 J 生态环境 2 0 0 6 1 5 4 8 6 6 8 7 1 1 4 曹建华 王红英 黄小梅 农村土地流转的供求意愿及其流 转效率的评价研究 J 中国土地科学 2 0 1 3 0 5 3 7 5 4 6 0 1 5 李增兵 赵庚星 赵倩倩 等 县域耕地地力评价中土壤养 分空间插值方法的比较研究 J 中国农学通报 2 0 1 2 2 0 6 3 2 3 0 2 3 6 1 6 黄健 李会民 张惠琳 等 基于 G I S的吉林省县级耕地地 力评价与评价指标体系的研究 J 吉林农业科学 2 0 0 9 0 1 4 3 5 7 6 2 1 7 王登峰 魏志远 吕烈武 等 海南省耕地地力水平分布及 影响因素 以澄迈和陵水县为例 J 热带地理 2 0 1 2 0 6 6 3 5 9 3 5 9 7 6 0 5 1 8 何毓蓉 周红艺 张保华 等 长江上游典型区的耕地地力 与农业结构调整 以川江流域及其周边地区为例 J 水土保持 学报 2 0 0 3 0 3 8 6 8 8 9 2 1 9 黄健 李会民 张惠琳 等 基于 G I S的吉林省县级耕地地 力评价与评价指标体系的研究 以九台市为例 J 土壤通报 2 0 1 2 0 3 8 5 4 2 2 4 2 6 2 0 张海柱 马友华 黄厚宽 肥西县耕地地力评价及其在土地 流转上的应用研究 D 安徽合肥 安徽农业大学 2 0 1 3 1 6 2 1 包宗顺 徐志明 高珊 等 农村土地流转的区域差异与影 响因素 以江苏省为例 J 中国农村经济 2 0 1 2 0 4 4 2 2 3 3 0 4 7 2 2 刘莉君 农村土地流转的国内外研究综述 J 湖南科技大学 学报 社会科学版 2 0 1 3 1 6 1 9 5 9 8 2 3 张海涛 周勇 汪善勤 等 利用 G I S和 R S资料及层次分析 法综合评价江汉平原后湖地区耕地自然地力 J 农业工程学 报 2 0 1 3 0 2 0 3 2 1 9 2 2 3 2 4 马先建 农村土地使用权流转价格影响因素研究 D 天津 天津大学 2 0 0 9 3 0 3 4 2 5 田先红 地租怎样确定 土地流转价格形成机制的社会学 分析 J 中国农村观察 2 0 1 3 0 6 2 1 0 作者简介 陈婉露 1 9 9 1 女 安徽滁州人 在读硕士 主要从 事土地信息技术的研究 通讯作者 马友华 1 9 6 2 男 安徽霍邱人 教授 博士 主要 从事资源环境与信息技术等研究 2 0 1 5 0 7 0 8 收稿 刘晓佳编辑 文章编号 1 0 0 3 7 8 5 3 2 0 1 5 0 3 0 0 6 3 0 6 基于地理加权回归的 武汉市住宅房价空间分异 及其影响因素分析 谷 兴 周丽青 武汉大学 资源与环境科学学院 湖北 武汉 4 3 0 0 7 9 摘要 利用 2 0 1 5年 3月份武汉市主城区 6 6 0个住宅小区的平 均房价数据 通过反距离权重插值 空间自相关分析与构建地 理加权回归模型 揭示武汉市主城区内房价的空间分异规律及 影响因素的影响程度 实验结果表明 1 武汉市主城区的房价 呈现出多中心分布的格局 以沿江大道和和平大道的带状区域 为峰值中心向周围逐步衰减 其中在带状区域内形成了三个峰 值中心 在其他区域形成了三个峰值次中心 2 武汉市主城区 的房价在空间分布上是显著集聚的 其中汉口片区的房价分布 表现为高高聚集的特点 汉阳片区的房价分布表现为低低聚集 的特点 武昌片区的房价分布两种特点都有 形成上述空间分 布是城市规划 地理区位 环境景观与房屋属性综合作用的结 果 3 物业费 绿化率 户均停车位 建成年份 银行数量 超 市数量 地铁站距离 三甲医院距离和江景距离这九个变量是 武汉市主城区内房价差异的重要影响因素 其中影响程度最大 的因素为物业费 影响程度最小的为银行数量和超市数量 关键词 住房价格 地理加权回归 空间分异 影响因子 中图分类号 F 2 9 3 3 F 2 2 4文献标识码 A Spatial Differentiation and Influencing Factors of Wuhan s Housing Price Based on GWR Model GU Xing et al School of Resource and Environment Science Wuhan University Wuhan 430079 China Abstract Based on average housing price of 660 residential quarters within the Outer Ring of Wuhan in March 2015 by inversedistanceweightinginterpolation spatialautocorrelation analysis and construction of geographically weighted regression model this paper reveals the spatial differentiation of Shanghai housing price and impacts of different factors Experimental results show that 1 The main city of Wuhan housing price showing a pattern of multi center distribution it decay gradually from the peak center in the shaped region in Yanjiang Road and Heping Road which formed three peak centers in the shaped region and three peak sub centers in other region 2 The space distribution of housing price is remarkable clustering in the main city of Wuhan which in Hankou area the distribution of housing price is high high clustering and in Hanyang area is low low clustering The distribution of housing price in Wuchang area is not only high high clustering but also low low clustering The formation of the spatial distribution is the result of combined effects which 国土与自然资源研究 2 0 1 5 N o 3T E R R I T O R Y geographically weighted regression spatial differentiation influencing factors 1引言 近年来 由于城市化进程的不断提升 房地产市 场也随之进入了快速发展的阶段 而一二线城市房价 的持续上涨也一直是社会关注的焦点之一 住房价格 与人民的生活息息相关 也会对政府的土地利用与开 发政策产生重大影响 现有的研究成果表明 对住房 价格的评估主要应用的是特征价格模型 H e d o n i c P r i c e M o d e l 这种方法利用多元线性回归来评估不同 地理位置的样本单元房价 其假设前提为研究区域内 各因素在空间上是平稳 均质 独立的 1 而在现实中 住宅的空间位置固定性则表明一个区域内的不同住 宅其空间差异性十分明显 不同的区位 不同的邻里 条件对于住宅会产生不同的影响 同一因素在空间分 布上的差异也会对住宅价格产生不同的空间影响 因 此无论是住宅位置还是公共服务等基础设施对房价 的影响都具有空间非平稳性 空间异质性与空间依赖 性的特征 由 B r u n s d o n F o t h e r i n g h a m和 C h a r l t o n 2 提出的基 于空间非平稳性的地理加权回归模型 G e o g r a p h i c a l l y We i g h t e dR e g r e s s i o n G WR 可以对空间上的每一个样 本进行参数估计 从而将空间非平稳性与空间异质性 纳入了空间差异对房价的空间影响 更为真实有效的 模拟房价的空间格局 吕萍 3 等将 G WR模型应用于北京市住宅地价空 间分布的研究中 得出了城市结构对住宅地价具有显 著影响 汤庆园 4 等利用 G WR模型对上海市的房价进 行研究 得出了各影响因子对房价的影响程度 曹天 邦 5 等将 G WR模型运用于南京市的住宅地价研究中 分析了地价的空间分异和时间演变规律 吴文佳 6 等 利用 G WR模型对北京市景观可达性与房价的关系进 行研究 得出了山景对房价增效明显 水景则降低了 房价的结论 已有的研究主要是利用地理加权回归模 型对地价的影响因素及空间变异的规律进行探讨 但 对于住宅房价的研究还很少 本研究采用武汉市主城 区住宅市场的房价数据 对住宅价格影响因素进行分 析 探讨房价的空间分布格局与影响因素规律 从而 为开发商的投资决策 购房者的购买选择提供参考 2研究区概况与研究方法 2 1研究区概况 本文以武汉市主城区为研究区域 包括武昌区 洪山区 青山区 江岸区 江汉区 口区和汉阳区 由 于两江隔三岸的地理格局 传统上主城区分为三大片 区 其中武昌区 洪山区 青山区为武昌片区 江岸区 江汉区 口区为汉口片区 汉阳区为汉阳片区 武汉 市作为九省通衢的湖北省省会城市 同时也是长江中 游城市圈的重要节点城市 其房价的空间分布格局与 影响因素规律对于中国的二线城市及中部城市的房 价研究具有较强的现实意义及借鉴价值 2 2数据来源 受城市扩张及发展用地的制约 武汉市主城区内 新建的商品房住宅数量不断缩减 而二手房的分布较 广 房源丰富 房源基本信息较为完善 二手房的交易 市场也十分活跃 因此选取武汉市主城区的商品房住 宅小区作为研究对象 将经济适用房 商住楼 别墅以 及 L O F T公寓等异常样本排除 选取搜房网及安居客 等专业房产网站为数据源 同时借鉴百度乐居 新浪 乐居等主流房产信息网站 获取研究区域内住宅样本 点的住宅名称 住宅均价 位置 容积率等信息 共筛 选出 6 6 0 个住宅小区样本点 所有数据均为 2 0 1 5 年 3 月的住宅小区房屋均价 将武汉市行政区划图数字矢 量化后得到武汉市主城区地图 通过百度地图抓取主 城区内的住宅小区 交通 医疗 教育 公园等公共设 施 并将其定位到武汉市主城区地图上 2 3变量选择 现有的房价研究文献 7 8 表明 在特定的时点以及 经济条件下 区位特征 邻里特征与建筑特征是影响 房价的关键因素 因此本文从这 3个方面来选择解释 变量 区位特征为地铁站距离 主干道距离以及商业 中心距离 由于武汉市一江分三镇的地理格局 武昌 汉口 汉阳片区分别形成了自己的商业中心 因此取 武昌片区的中南路世纪广场为中心点 汉口片区的江 汉路汉商银座购物中心为中心点 汉阳片区的钻石大 厦为中心点 测量各住宅小区到商业中心的直线距 离 邻里特征为小学距离 中学距离 三甲医院距离 公园距离 江景距离和步行 1 5分钟的餐馆数量 银行 和 A T M机数量 超市数量 建筑特征为物业费 绿化 率 容积率 户均停车位和建成年份 住宅样本的基本 信息见表 1 2 4研究方法 2 4 1空间插值 住房的价格信息为离散的点状数据分布 为了得 出武汉市主城区的房价的空间分异规律 需要通过空 间插值来得出房价的空间分布格局 应用较多的有临 近法 反距离权重法 I D W 克里金法 趋势面法 样 6 4 谷兴等 基于地理加权回归的武汉市住宅房价空间分异及其影响因素分析 条函数法等 I D W 是一种常用而简单的空间插值方 法 它基于 地理第一定律 的基本假设 即两个物体 相似性随着它们之间的距离增大而减少 它以插值点 与样本点间的距离为权重进行加权平均 离插值点越近 的样本赋予的权重越大 此种方法简单易行 在已知点 分布均匀并且存在大量样本 点 数 据 的 情 况 下 插 值效果好 因此本文借助 A R C G I S 1 0 2 的空间分析模块 运用 I D W来探索武汉市主城区房价的空间分异格局 2 4 2空间自相关分析 空间自相关反映的是一个区域单元上的某种地理 现象或某一属性值与邻近区域单元上同一现象或属 性值的相关程度 是一种检测与量化从多个标定点中 取样值变异的空间依赖性的空间统计方法 9 空间自 相关分析包括全局空间自相关分析与局域空间自相关 分析 全局空间自相关分析是对变量的观测值在整个区 域的空间特征的描述 检验空间现象在整个区域上是否 具有聚集效应 计算全局空间自相关的指标和方法很 多 但最常用的还是 M o r a n s I 其计算公式如下 I n n i 1 n j 1 w i jzizj n i 1 n j 1 w i j n i 1 z i 2 1 式中 z i zj为要素 x i xj与要素均值x 的差值 wi j为 空间权重 n 为所有要素的数量 M o r a n s I 指数取值一 般存在于 1与 1之间 在显著水平下 当 M o r a n s I 0 表示存 在空间正相关关系 住宅样本点的房价在区域内是集 中分布的 为了精确得出房价样本点在武汉市主城区内的聚 集或者分散分布的格局 还需引入局域空间自相关 表 1模型变量描述 特征分类变量名单位参数表示均值标准差最小值最大值 房价元 m 2 P R I C E1 0 1 0 02 2 3 26 1 7 72 3 5 0 0 区位条件 邻里环境 建筑特征 地铁站距离 主干道距离 商业中心距离 小学距离 中学距离 三甲医院距离 公园距离 江景距离 餐馆数量 银行数量 超市数量 物业费 绿化率 容积率 户均停车位 建成年份 米 米 米 米 米 米 米 米 个 个 个 元 m 2 个 年 S U B M A I N C E N P R I M I D H O S P A R K R I V R E S B A N K S U P P M F G R E P L O P A R Y E A R 1 2 4 8 4 3 0 8 7 4 3 9 1 4 5 6 5 4 5 6 4 7 1 8 0 8 6 1 1 3 9 6 3 2 5 8 6 3 2 0 4 5 6 1 4 6 3 1 2 3 3 3 3 0 4 1 0 1 0 0 6 2 3 0 5 5 2 5 3 5 4 3 9 7 3 3 8 3 9 1 3 7 6 6 6 6 5 3 3 1 3 5 7 2 4 5 9 3 7 4 2 0 5 0 6 7 8 2 9 0 4 4 9 4 2 6 1 2 1 3 3 1 2 3 1 7 1 5 1 7 3 1 8 0 3 0 0 0 0 2 2 3 0 9 0 0 7 6 1 0 0 2 1 6 2 8 1 1 4 2 6 0 3 2 3 7 3 2 8 3 4 3 7 9 1 6 4 5 0 7 6 4 1 3 9 3 9 2 1 3 2 2 1 7 2 1 1 1 5 7 0 3 5 3 2 2 7 6 局域空间自相关分析可以帮助更准确把握空间要素 异质性特征 1 0 本文采用空间联系区域指标 L o c a l I n d i c a t o r s o f S p a t i a l A s s o c i a t i o n 即 L o c a l M o r a n s I 来衡 量局域空间自相关性 其公式为 I n n i 1 n j 1 w i jzizj n i 1 z i 2 2 其中各参数含义同公式 1 2 4 3地理加权回归模型 地理加权回归模型 G WR 扩展了传统的回归分 析模型 容许局部而不是全局的参数估计 通过在线 性回归模型中假定回归系数是观测点地理位置的位 置函数 将数据的空间特性纳入模型中 为分析回归 关系的空间特征创造了条件 y i 0 ui vi k j 1 j ui vi xi j i 3 式中 y i为第 i 个点的因变量 xi j为第 j 个自变量 在第 i 点的值 i 为样本点记数 为自变量个数 j 为自 变量记数 为回归常数 j为回归系数 i为随机误 差项 u i vi 为第 i 个采样点的坐标 j ui vi 是第 i 个 采样点上的第 j 个回归参数 是地理位置的函数 3实验结果与分析 3 1武汉市主城区房价空间格局 由于武汉市在地理结构上被长江和汉水划分为 汉口 武昌和汉阳三个片区 因此其房价的空间分布 并没有像北京 上海等城市由城市中心向外围呈圈层 式衰减 而是有其自身的特殊规律 从图 1中我们可 以看到由反距离权重插值后的武汉市主城区房价图 武汉市主城区的房价呈现出多中心分布的格局 以沿 谷兴等 基于地理加权回归的武汉市住宅房价空间分异及其影响因素分析 6 5 江大道和和平大道的带状区域为峰值中心向周围逐 步衰减 在长江景观带附近形成三个集聚中心 分别 为汉口片区的三阳路版块与黄浦惠济版块 武昌区的 积玉桥版块 除了上述三个房价中心外 在其他区域 也出现了三个次中心 分别为汉口片区的武广万松园 版块 武昌片区的东湖东亭版块 汉阳片区的钟家村 版块 3 2武汉市主城区房价空间自相关分析 利用 G E O D A 1 4 6 对武汉市主城区房价进行全局 空间自相关分析 其 M o r a n s I 值为 0 4 2 Z得分为 1 8 8 7 P值为 0 0 1 证明武汉市主城区的房价在空间 分布是集聚的 然后利用 A R C G I S 1 0 2进行局域空间 自相关分析 局域空间自相关的结果见图 2 从局域空间自相关的结果可以发现汉口片区是 武汉市主城区内的房价高高分布聚集区 汉阳片区是 房价的低低分布聚集区 武昌片区则为中部呈现高高 分布聚集 北部有一小部分为低低分布聚集 主要的 低低分布聚集集中在南部 其中口区南部的宝丰 路 武胜路 集贤路 汉正街一带为高高聚集 低低聚 集主要分布在古田版块 高低聚集主要分布在宗关简 易版块 出现高低聚集是因为部分小区靠近汉水 具 有江景优势 而解放大道以北 沿建设大道分布的主 要是一些房龄在 2 0年以上的老城区 这些老社区的 房价比汉水江畔新建的住宅小区要低一些 从而形成 了高低聚集的分布 江汉区内的六渡桥 武广万松园 西北湖等版块受益于武汉市金融商贸中心区的定位 而形成高高聚集 江岸区内台北香港路版块 三阳路 版块 江汉路版块和黄浦惠济版块呈现高高聚集的分 布 这些板块内聚集了众多的金融服务公司 同时武 汉市现代服务业规划提出要重点打造汉口金融功能 区 把建设大道 新华路金十字架区域建成全市金融 中心 成为金融机构区域总部集聚地 由此而来带动 图 1武汉市主城区房价空间格局分布图 了周边房价的升值 汉阳区主要为低低聚集的房价分 布 集中于王家湾和七里庙版块 王家湾商圈虽然为 汉阳区的市级副中心商圈 但由于商圈的培育其成熟 度还有待提高 并且与汉水对岸的口区平均房价相 差 3 0 0 0 元 因此形成了汉阳区房价洼地 青山区内红 钢城版块形成低低聚集的格局 由于红钢城版块靠近 武汉钢铁集团生产工厂 同时其地理位置也较为偏 僻 因此周边的房价较低 武昌区内的积玉桥版块和 东湖东亭版块呈现高高聚集的格局 南湖板块则为低 低聚集 洪山区内的大多数楼盘呈现低低聚集的格 局 主要是因为新南湖版块和光谷版块的住宅主要还 是定位武汉市的买房刚需阶层 并且两个版块都位于 城区与郊区之间的过渡带 因此房价并不是很高 3 3武汉市主城区房价影响因素分析 首先 运用 A R C G I S 1 0 2的探索性回归来对基本 模型进行 O L S分析 物业费 绿化率 户均停车位 建 成年份 银行数量 超市数量 地铁站距离 三甲医院 距离 江景距离这几个变量通过了 5 水平的显著性 检验 因此将这几个变量纳入地理加权回归模型来探 讨房价影响因素对地理位置不同的住宅小区所产生 的影响 然后运用 A R C G I S 1 0 2的地理加权回归模块 进行计算 拟合参数为 R 2为 0 5 8 表明这九个变量可 以解释 5 8 的影响房价因素 这几个变量对武汉市主 城区房价的空间影响见图 3 由于地理加权回归对区 域内的所有样本点都会产生一个影响系数 因此对影 响系数取平均值 3 3 1建筑特征对房价的影响特征 物业费每提升 1 元 m 2 房价随之提升 1 3 0 5 元 m 2 这说明物业管理的水平与住宅房价是紧密相关的 引 入知名品牌 服务周全的物管公司可以为住户带来更 为愉悦便捷的居住体验 而物业费对房价水平影响显 著的地域也主要集中在汉口片区的沿江大道 武汉大 图 2武汉市主城区房价局域空间自相关结果 主干道 价格 元 m 2 6 1 8 2 7 7 7 8 7 7 7 9 8 8 4 2 8 8 4 3 1 0 1 0 6 1 0 1 0 7 1 1 9 0 1 1 1 9 0 2 1 3 8 2 9 1 3 8 3 0 1 6 3 5 6 1 6 3 5 7 2 3 1 3 9 图例 不显著 H i g h H i g h H i g h L o w L o w H i g h L o w L o w 主干道 6 6 谷兴等 基于地理加权回归的武汉市住宅房价空间分异及其影响因素分析 道一带 武昌片区的武珞路和沿江的和平大道一带 这些地段都聚集了人气较旺的商圈 房价也比周边区 域要高 小区内的绿化率对于房价的提升也具有促进的 作用 平均绿化率每提升 1 房价提升 2 4元 m 2 小 区内的自然景观可以净化空气 减少噪音 同时为住 户提供了一个天然的运动 娱乐 休息的自然环境 其 中武昌片区的卓刀泉 光谷和关山版块的提升程度最 为明显 主要是这些地段的住宅地价比起市中心要便 宜不少 从而可以营造更多优质的人造自然景观来满 足都市居民对大自然的向往与渴求 武汉市每百户家庭拥有 2 4 1 辆汽车 平均每四户 就有 1 辆汽车 随着武汉市向国家中心城市的稳步迈 进 未来家庭用车会越来越多 但是有车没处停却成 为一大社会管理难题 住宅小区内设置充足的停车位 也成为了购房者的考虑标准之一 而住宅小区的户均 图 3房价影响因素空间分布图 a 物业费影响系数 c 户均停车位影响系数 b 绿化率影响系数 d 建成年份影响系数 f 超市数量影响因素 e 银行数量影响系数 g 地铁站距离影响因素 i 江景距离影响因素 h 三甲医院距离影响因素 停车位每提升 1个单位 房价对应提升 4 0 8元 m 2 可 见武汉市民对于小区停车位的巨大需求 户均停车位 的高值聚集在武广万松园版块 三阳路版块和积玉桥 版块 在这些版块的小区里每增加一个户均停车位其 房价最高提升 9 5 9元 m 2 由于这些版块集中了大量 的高端楼盘 同时其停车位的设置却落后于住户的需 求 从而产生了供不应求的短缺局面 由于房屋的使用具有时效性 自然老化也会产生 房屋折旧 因此房屋的建成年份与房价呈现负相关的 关系 当住宅的建成年份每增加 1年 房价对应下降 6 4 元 m 2 房龄影响的高值也是主要集中在武广万松 园版块 三阳路版块和积玉桥版块 由于这些版块的 房价平均较高 因此因房龄导致的房屋折旧额也更 高 3 3 2邻里环境对房价的影响特征 银行以及 A T M机可以方便居民的金融生活 并 谷兴等 基于地理加权回归的武汉市住宅房价空间分异及其影响因素分析 6 7 且现在的银行几乎集中了保险 基金 股票等所有的 金融活动 因此银行数量对房价也有具有促进作用 住宅小区步行 1 5分钟生活圈内的银行数目每增加 1 个 房价对应提升 1 7元 m 2 银行影响作用大的区域 主要集中于主城区的南部和西部 由于这些区域金融 设施较少 因此对于房价的提升作用比市中心地带更 为强烈 一般来说 副食店 便利店 百货与超市可以丰富 人们的日常生活 为人们的饮食搭配提供更多的选 择 但是实验结果表明超市数量与房价呈负相关 平 均步行 1 5分钟生活圈内的超市数目每增加 1个 房 价对应下降 1 7元 m 2 这可能是因为大型超市提供的 商品数量与种类更多 而小超市与副食店的商品同质 化现象较多 因此超市数量的明显增加并不会提升房 价水平 而且房价较高区域的店铺租金较贵 小型超 市负担不起便会往附近房价适中人流量大的区域发 展 由此造成了高端楼盘附近超市数量较少 中低端 楼盘附近超市数量增多的情况 3 3 3区位条件对房价的影响特征 地铁可以显著改善居民的出行交通 因此对房价 的影响较大 住宅小区每距离地铁站增加 1公里 房 价下降 4 6 5元 m 2 对房价提升较大的主要为汉口片 区的钟家村版块 武昌片区的中南丁字桥版块 南湖 版块和光谷版块 这些版块经常出现交通拥堵的状 况 由于地铁的兴建而大大缓解了当地的交通压力 而汉口片区的交通设施比较完善 因此地铁对房价的 提升幅度比武昌片区要小 由于城市主城区内的人口不断增多 居民看病的 需求也随之增加 而作为城市内医疗水平最高的三甲 医院也由此成为稀缺品 引起购房者的关注 实验结 果表明每距离医院增加 1公里 房价下降 3 5 4元 m 2 其中汉阳片区的王家湾版块 汉口片区的古田版块 二七百步亭版块和武昌片区的徐东版块附近缺乏优 质的医疗资源 因此随着距三甲医院的距离增加房价 衰减幅度最大 达到了 6 5 0 元 m 2 长江壮丽秀美的景色以及两岸绿地公园景观的点 缀 使长江江景对于两岸的房价提升具有显著作用 实 验结果表明 住宅小区每距离长江增加 1 公里 房价下 降 2 1 7 元 m 2 其中影响较大的区域集中于汉口片区的 三阳路 黄浦惠济 武昌片区的积玉桥和徐东这些版块 的沿江部分楼盘 一线江景的稀缺性使江景房升值潜 力巨大 同时汉水虽然没有长江的波澜壮阔 但是实验 结果证明了汉水两岸的房价也会受到其景观的影响 距离每增加 1 公里 房价平均会下降 5 6 元 m 2 4结论 本文以武汉市 2 0 1 5年 3月的住宅价格为实验基 础 分析了武汉市主城区内的住宅价格分布及其影响 因素 结果表明见以下几点 4 1武汉市主城区的房价的空间格局呈现出多中心分 布的格局 以沿江大道和和平大道的带状区域为峰值 中心向周围逐步衰减 其中在带状区域内形成了三个 峰值中心 这是地理因素分隔所造成的结果 在其他 区域形成了三个峰值次中心 4 2武汉市主城区的房价在空间分布上是显著集聚 的 其中汉口片区的房价分布主要是高高聚集 汉阳 片区的房价分布为低低聚集 武昌片区的房价分布既 有高高聚集也有低低聚集 上述空间分布是城市规 划 地理区位 环境景观与房屋属性综合作用的结果 4 3武汉市主城区房价的影响因素为物业费 绿化率 户均停车位 建成年份 银行数量 超市数量 地铁站距 离 三甲医院距离和江景距离这九个变量 其中对房价 影响最大的因素为物业费 物业费每