南京市中浩江宁房地产项目可行性研究报告

“中浩学府风景”项目可行性研究报告一、总 论（一）项目背景与概况1、项目名称：中浩学府风景2、可行性研究报告编制依据和范围2.1 编制依据民用建筑设计通则（GB50352-2005）建筑结构荷载规范 （GB50009-2001）建筑桩基技术规范 （JGJ9494）砌体结构设计规范（GB50003-2001）混凝土结构设计规范 （GB50010-2002）建筑抗震设计规范 （GB50011-2001）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003） 住宅设计规范 （GB50096-1999）2003版 住宅建筑规范（GB50368-2005）江苏省住宅设计标准（DGJ32/J26-2006）住宅工程质量通病控制标准 （DGJ32/J16-2005）民用建筑电气设计规范 （JGJ/T16-92）低压配电设计规范 （GB50045-95）居住区供配电设施建设标准（DGJ32/J11-2005）住宅小区通信配套设施建设标准（DGJ32/J17-2006） 南京江宁科学园管委会提供的项目地形图、红线图、规划要点以及项目周边规划配套、园区总体规划资料；江苏海事职业技术学院提供的教师购房信息资料以及地质勘察资料2.2 可研报告编制的范围本可研报告主要论证下列问题：对本项目建设必要性的论证；项目拟建规模；工程建设方案论证及建设进度安排和建议；工程投资估算及经济效益分析,解决项目建设的经济合理性。3、项目拟建地点 项目位于南京江宁科学园学三路以南、学六路以北、龙眠大道以东05-4地块，项目北侧和西侧与05-3地块相邻,土地面积为53361.1平方米。4、项目提出的理由4.1区域背景南京地处长江下游，是经济发达的江苏省省会城市，是全省政治、经济、科教、文化和交通通信中心。南京下辖十一区、二县，面积6597平方公里，全市人口640万人，其中城镇人口443万人，城市化水平71%。南京是国家级历史文化名城，具有2470年历史，先后有十个朝代和政权在此建都。虎踞龙盘，人文荟萃。 南京属亚热带季风性气候，四季分明，气候宜人，年均气温16，年均降雨量106毫米，无霜期237天。南京境内有高山、有长江，有河流、有湖泊。自然景色壮丽秀美，山水城林融为一体，城市空间尺度宜人。是旅居和生活的理想佳地。 南京是全国四大教育基地之一，中国东部重要的工业基地，为长江流域四大中心城市之一，是长江三角洲第二大中心城市。南京处在我国东西大动脉长江与南北大动脉京沪铁路的交汇点，是“东南门户，南北咽喉”，地理位置显要。 江宁是江苏省会南京的新设区，总面积1567平方公里，管辖18个镇、74.70万人口,区位优越,基础设施完备,江宁从东西南三面环抱南京,城区位于南京南侧,交通网络发达,境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高等级公路，沪宁、宁芜铁路穿境而过，南京禄口国际机场座落境内，拥有长江黄金水道，距长江最大的内河道新生圩港仅17公里。国家级高新技术产业开发区江宁科学园于1994年6月由南京市人民政府授牌成立，1995年被确定为国家科委重点联系园区，1997年被国家科委批准为国家级高新技术产业开发区,是全国唯一集大学城、风景区和国家级高新区为一体的开发区。南京江宁大学城位于江宁城区东南，江宁科学园内，规划占地面积30平方公里，大学集中区分布在大学城四周，目前已有十二所高校本部入驻，部属高校有五所：南京航天航空大学、中国药科大学、河海大学、金陵协和神学院、中国传媒大学；省属高校有五所：中国传媒大学、南京医科大学、南京工程学院、江苏经贸学院、南京交通技术学院、江苏海事学院；市属高校有两所：南京晓庄学院、金陵科技学院。目前已有南京医科大学、南京工程学院、江苏经贸学院、南京交通技术学院、江苏海事学院、南京晓庄学院、金陵科技学院等七所高校已正式开学，有近六万名大学生在读，2007年将形成12万名在校生的规模。 大学城配套的资源共享区规划面积达100万平方米，位于大学城的核心地带，包括投资10亿元兴建的体育中心，同时还有电子网络化图书馆，共藏书2200万册。南京医科大学与省国信合资10亿元建设的三级甲等医院，既作为医科大学的实训基地，同时又为大学城提供不可或缺的配套设施。工程学院的工程中心、江苏经贸学院的四星级迎宾馆、中国药科大学的药用植物园、金陵科技学院的艺术馆等综合配套设施目前都在规划建设中。4.2需求背景 由于大学城的市政配套基本成型,各高校也加大了对校区的投资建设,特别是大学城的学校基本为本部迁移,其教职工的生活、工作、消费基本在大学城内，近期涉及园区的商业配套用地已经陆续挂牌。特别地铁1号线南延至大学城，使沿途楼盘价格大幅上升，特别是紧挨科学园的天元路周围的天元吉地、莱茵东郡等楼盘均大面积热销，价格达4000元左右。高校的陆续进驻，带来大量的购房需求，结合江苏海事学院提供的购房调查信息分析，仅针对此项目的购买房数就达250套，其中还不包括购买其他项目房屋的教师群体，依次推测，若此项目作为住宅开发建设，光海事学院就消化一半的规模，此项目的市场消费群体已经明确。 政府将05-1至05-4地块统一规划，规划配置社区活动中心、农贸市场、小学等社区配套，进一步解决了住宅小区的生活配套，优化居住环境。5、项目预期目标 依据科学园对项目周边的整体规划，由于项目处在方山至青龙山的景观轴线上，位置重要，规划容积率为1.1, 二类居住用地,总建筑面积约为5.9万平方米,其中住宅面积约为56000平方米,商业会所配套面积为3000平方米。根据业主提供的信息，此地块上市挂牌的时间初步为2006年9月，建设周期为2年。（二）主要技术经济指标 总用地面积 53361.1m 建设用地面积 53361.1m 计容积率建筑面积 58690 m(其中住宅53210 m、商业和酒店式公寓3660m、会所1820m)容积率 1.10 住宅层高 2.80米总居住户数 462户 总居住人口 1502人覆盖率 21.8% 绿地率 42%机动车停车位数 300辆 自行车库面积 3000 m(三)问题与建议根据现场查勘以及对项目周边配套环境的了解,目前项目存在的问题:1、交通不便：现大学城仅有公交南金线，至光华门，周边学校的学生出行不便，教职工上下班均依靠各自学校的班车，交通工具单一；2、场地现状起伏大，近1/3面积为水塘，总体地势低，平均比学六路低约2米，局部持力层破坏，场地回填土方量大，地基处理不可避免产生徐变沉降，对后期房屋质量产生不可避免的影响；3、周遍市政管线配套不健全，给项目后期的成本控制带来不可避免的影响，成本相对城市里的项目要增加市政管网的建设投入，此费用由于涉及供电、自来水、煤气和通讯配套，费用可观，应引起业主的高度重视。现提出如下建议：1、根据土地出让的常规条款，建议在土地挂牌阶段采用问疑的方式，取得土地管理部门的明确意见，作为摘牌报价的决策因素；在取得土地使用权后，业主应积极与主管部门协调，争取土方工程的费用补偿，以便尽早进行土方工程的实施，既有利土方技术要求的控制，同时给土体的自然沉降留置足够的周期；2、由于此项目在业主摘牌后计划采用期房销售，以加快资金的回笼，建议在项目前期市场推广和首期交付时，业主为此项目配置在3-5年内运行的小区班车，在大学城未来配套完善后逐步取消，此建议可以有效解决小区业主出行问题，在成本测算时应考虑此的摊销费用；3、尽早了解市政管网的建设和规划，与相关部门建立良好的工作关系，提早进行项目的管线报批，给设计、施工和预算留充足的缓冲时间，有利于相关费用的减免和工作效率的提高。二、项目投资环境与市场研究（一） 投资环境分析 见4.1（二） 市场供求分析 1、需求方面分析 见4.22、供给方面分析:由于大学城的的购房主体为各高校的教职员工,其收入相对工薪阶层明显要高,由于大学城的规划已经考虑了住宅配套与高校的相互关系,因此,教师购买群不愿意在大学城外购房;同时各高校对各购房员工,均给予购房货币补贴,激发了高校教师的购房力,而大学城的住宅配套国家均采用了较低的容积率,比例05地块,总建房面积约为50万平方米,依平均100 m/户考虑,为5000户,而周边的医科大、工程学院、经贸学院和海事学院的潜在购房群为4000户，剩下的20%通过外来人群自住或出租等方式完全可以消化。目前在大学城范围内上市销售的商品房基本没有，未来1-2年会有集中大规模的商品房上市销售。（三） 销售预测由于有南京仙林大学城的可比版块，市场潜在的需求存在，特别是消费群定位为项目周边的高校老师，对项目的品质要求高；大学城预期配套的逐步完善到位以及与大学城紧挨的天元路沿线的楼盘价格的大幅上涨，地铁1号线南延的利好消息将刺激大学城版块（包含此项目）房价的迅速热涨，由于项目若由中浩公司摘牌，中浩公司采用全面建设、分期销售的方案，预计销售价格前期在3000元/m销售，后期均价应在3500/m，市场消化周期不长。（四） 营销策略 如前所述，项目未来的销售对象为高校老师，而在大学城选择购房的教师又分为未婚或已婚的青年教师、在城里已经拥有固定住房的教师，前者是90 m左右小套型的购买主力，他们希望房子总价不高，套型实用，与工作的单位距离不太远；后者有一定的经济基础，希望在大学城的物业拥有很好的环境，远离城市的喧闹，在房屋单价不高的前提下希望房屋面积较大，改变传统的居住方式。通过对高校样本的分析，一般50%在120/ m的建筑面积，40%在140-180/ m，个别在200/ m以上。建议营销策略：1、营销的重点应为与项目相邻的海事学院、工程学院、经贸学院以及南京药科大学的学校老师。根据科学园提供的关于项目的规划要点，产品模式建议考虑退台式的花园洋房，设计层高为5层，每栋建筑物均考虑南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式，2层以上通过外接楼梯进入家中，使家的归属感更强。设计出每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私家花园或露台。露台、庭院、共享空间等产品特点与潜在客户群能产生共鸣，挖掘出购买潜力。2、由于业主对项目的快速销售和资金回笼要求高，建议在开盘销售前，业主主动与周边的高校联系洽谈，采用团购优惠的方式，提前进行预定的方式，在兼顾客户个性需求的情况下，有效降低项目销售风险，提早回笼资金，同时建立直接有效的传播途径，除了适当的价格优惠外，使定向的购房教师群成为项目的义务宣传员、关注者，节省相应的广告费用。3、由于整个地区房地产价格从宏观角度看，必然上涨，在一期加快建设初露雏形时，应对产品的卖点进行有效的诉求：露台、庭院、共享空间、带有中式风格的景观、具有高校资源利用的外部条件、宁杭线的预期建成、地铁线的南延等，同时在解决交通问题上采取超前考虑，必然拉伸销售价格；由于此项目与中浩公司以往的购买群不具有联关性，上述第2点涉及的已经定购的客户群的传播、信息反馈以及熟人的推荐成为剩余楼盘消化的主力，建议建房体验活动、加强建设进度以及企业对产品思考的互动交流，实现产品的销售的同时，更是生活方式的推销。4、项目总体规模不大，市场消化相对隔壁05-3地块有一定的优势，行业需要整合，建议若摘牌成功后，加强与周边房地产公司的横向联系，形成大盘强势，整合资源，优势互补，个盘离不开整体区域的提升，学仙林、学河西，在切实提高产品品质的前提下，最终实现双赢的结果，实现项目业主的资金的运用计划。三、建设规模与项目开发条件（一）建设规模方案1、结构形式：由于项目定位为低密度住宅，层数分别为5-6层，主体结构优先采用砖混结构，在地基回填土的地方，可能采用框架结构，以考虑结构的整体性以及抵抗地基变形能力；初步考虑建筑物下设置地下室和半地下室，用于解决自行车库、汽车库和部分业主储藏的需要，采用整板基础。对于在公共绿化带下方，计划设置人防地下室，采用钢筋混凝土结构，预应力管桩作为抗拔桩考虑。2、建筑面积：项目总占地面积为53361.1 m,无代征土地,建设用地面积为53361.1 m,容积率为1.10, 计容积率建筑面积 58690 m,其中住宅53210 m、商业和酒店式公寓3660m、会所1820m,住宅下设置地下室面积约11000 m,人防面积按建筑总面积的4%预估为2350 m。3、使用功能：项目为住宅用地，除了住宅以外，同时建设社区商业用房、物业管理用房、配电房、公厕、垃圾站等公共配套设施。（二）项目现状概况项目位于南京江宁科学园学三路以南、学六路以北、龙眠大道以东05-4地块，项目北侧和西侧与05-3地块相邻,土地面积为53361.1平方米。土地已经由江宁区国土局土地储备中心征用为国有土地，即将上市挂牌，现状建筑物已经全部拆除完，场地上的原有白杨仍保留，场地起伏较大，约1/3为河塘。（三）项目建设条件项目位于南京市江宁区东南部的江宁科学园区内，距南京市中心15公里，区位优势明显、基础设施完备，目前已有中国药科大学、南京航空航天大学、河海大学、南京医科大学、南京工程学院、江苏经贸学院、南京晓庄学院、金陵科技学院、江苏海事学院、南京交通学院等十余所高校正在进行新校区建设前期工作或正在进行工程建设。数年内，将形成大学集中区和资源共享区等两大功能区。项目具体位置详见附图。1、气象条件南京江宁区属北亚热带季风气候区，气候湿润，四季分明，无霜期较长，雨水充沛，光照充足。主要气象特征如下：（1）年平均温度： 15（2）最低温度：-14（3）最高温度：43（4）年平均相对湿度：76%（5）主导风向： 夏季ES、E 冬季EN、E（6）年平均降水量：大于1000mm（7）年日照时间：4117h （8）最大积雪深度：51cm（9）最大冻土深度：9cm（10）无霜期：237d2、工程地质条件：（1）地形、地貌拟建场区位于侵蚀堆积波状平原之上，经长期的准平原化作用，地形波状起伏，丘岗坡缓，凹地宽浅。地形略复杂，地貌类型单一，地势起伏相对较大。地面高程介于23.6-33.9米，总体呈北高南低、自西向东岗凹相间，为二岗二凹地貌特征。岗地内水塘零星，局部低洼生长杂草，多数为种植作物。（2）场地岩土层（结合海事学院地勘报告和协和神学院相关资料）项目场区地表为上更新统灰黄色粉质粘土覆盖，局部洼地、冲沟堆积全新统亚粘土，第四系厚约小于18米。前第四系主要出露于淳化镇北侧的青龙山南延余脉和方山地段，平原和岗地皆被第四系覆盖，第四系之下为大面积的白垩系上统赤山组与侏罗系火山岩系。前第四系地层由老到新有：J23-侏罗系上统龙王山组，岩性为一套中性至碱性火山岩系列，由粗面岩、粗安岩、安山岩及相应的火山碎屑岩、火山碎屑沉积岩组成。厚度689875米。K26-白垩系上统赤山组，岩性为黄灰色、砖红色厚层细砂岩、粉砂岩。厚度315米。N2y第三系上新统，岩性为黄褐、黄棕色砂色石层、细砂层、粉砂质粘土层。厚度63米。Ng-第三系上新统玄武岩，岩性为碱性玄武岩（橄榄玄武岩、霞石、玄武岩），灰-灰黑色，少数紫灰色，致密块状，具气孔状构造，斑状结构。仅分布于方山山体中上部。-第三系上新统侵入岩，岩性为辉绿岩，侵入规模不大，主要以小岩体状产于方山火山口部位。场区下伏基岩为白垩系赤山组砂岩。第四系（Q）发育不全，缺失中、下更新统。地层为分：Q3-上更新统，岩性为黄褐色、棕黄色粘土、粉质粘土，具柱状节理，富含铁锰结核和钙质结核。评估区内广泛分布，厚度约15米；Q4-全新统，岩性为黄色、灰黄色、灰色粉质粘土、粉土。评估区岗间凹地均有分布，厚度小于3米。（3）地震烈度及效应根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），南京地震动峰值加速度为0.10g，地震动反应谱特征周期为0.35s，地震基本烈度为VII度。（4）水文地质根据地下水在介质中的贮存条件和含水介质的不同，项目场址区域内地下水被划分为松散岩类孔隙水和基岩裂隙水二类。松散岩类孔隙水含水岩性以粉质粘土为主，局部低洼地段或冲沟夹少量粉土，厚度随地貌条件的不同有所变化，总体富水性贫乏，单井涌水量一般小于10方/日，水位埋深2-5米，水质较好，大气降水入渗为其主要补给来源。基岩裂隙水主要由白垩系上统赤山组构成含水介质，由于岩性颗粒细、泥质含量较高，结构紧密，其富水性主要取决于其中的断裂构造和节理裂隙的发育情况，一般富水性贫乏。（5）地质环境评述项目场区地形略复杂，但地貌类型单一，地质构造相对稳定，岩性岩相变化较小，岩土体工程性质一般，地下水对工程影响较小，破坏地质环境的人类工程活动不强烈，地质灾害不发育，地质环境条件复杂程度属简单地区，地质灾害危险性小，土地适宜性较好。（6）建议建议项目待建筑方案确定后应布置详勘工作，详细查明拟建场地的岩土层分布及其物理力学性质，重点确定地基持力层的埋藏条件及工程性质，确定河塘低洼处土方回填方案。3、公用基础设施条件江宁科学园规划区区位交通便捷，规划基础设施配套齐全，并配有现代的城市硬件环境。根据规划区的总体规划方案、景观绿化方案、主要道路设计方案等，水、电、路、气等“八通一平”已基本到位或正在规划、建设中，可以为本项目的建设提供良好的基础配套设施。（1）交通区内道路呈网状结构，东西走向6条，南北走向14条，主干道路幅60米，次干道35米，一般道路15-20米，首期开发范围内已完成高标准沥青路、混凝土路或碎石路面铺设。104国道从中心东西向穿园而过，将形成交通与街道两用功能。宁杭高速公路从规划区东北侧穿越而过，用地范围内西面设有地铁线出入口，出入方便、交通十分便捷。本项目用地在科学园规划区中心地区，西侧邻近龙眠大道，南侧为26米宽的学六路。各道路与科学园规划区交融相接、形成网络，并与江宁路网贯通，形成了四通八达的交通体系。（2）供电区内建有220KV和110KV电网，充足供应。在项目西北侧规划建设110KV景山变电站1处，2006年底投运，在项目西侧规划建设1所10KV箱式变电站，项目用电可由外围供电系统接入，并能满足建设需求。（3）给水江宁区的日供水5万吨的水厂已建成供水，从长江引水的日供水能力30万吨水厂一期工程也已竣工，水质达到可直接饮用的国际标准。龙渊大道下敷设有DN800的供水管，供水能力能满足未来项目需求，项目区域内用水可从此直接接入使用。（4）排水江宁区内的现有排水系统规划健全，实行雨、污分流制，雨污水管道成网状布置。区内具有处理污水能力，并且排水达到一级排放标准，现拟建统一处理的污水处理设施对污水进行处理，达到一级排放标准后排入雨水系统。项目周围市政雨污水管已经铺设到位。（5）燃气区内已实现燃气与市区联网。规划在龙眠大道下铺设DN200中压管道，根据本项目区内实际用气情况可考虑沿周边道路引入。（6）通讯区内专门设有一座电话容量15万门的电信支局，实现数字程序化，DDN线路和公众多媒体互联网。龙眠大道下设有电信电缆和有线电视光缆。4、施工条件由于江苏海事职业技术学院与项目用地南侧仅一路之隔，同时中浩公司与学院保持良好的合作关系，建设用电和用水可以从校区接入，施工道路可以从项目东侧市政道路接入。四、建筑方案选择（一）建筑设计指导思想与原则由于此项目位于方山至青龙山的景观轴线上，位置重要，要求建筑设计必须着重研究与方山之间的视觉效果，确保方山至青龙山之间的视觉通廊。要求建筑立面简洁现代，建筑色彩和风格与周边绿化、山体和水面应保持呼应，形成和谐关系；项目规划中沿街建筑应着重研究空间形态的变化和建筑界面的完整性，规划设计中必须考虑无障碍设计。（二）项目总体规划方案1、总平面布置和功能要求 由于建筑高度控制在18米，机动车出入口距离道路交叉口不小于80米，规划建筑退让规划道路红线的距离不得小于10米，建筑间距系数为1.3,建筑密度要求小于22%,容积率小于1.1,而项目建筑物的朝向初步为正南偏东15度,初步考虑小区出入口为两个,商业会缩配套集中设置在小区出入口,在小区中心必须设置集中绿地,面积不小于0.2ha,建筑物层数初步为5-6层。2、规划设计方案描述 在满足上述规划要求的基础上，委请设计单位进行了项目的规划方案设计，首先考虑组团围合的理念，利用建筑单体在南北方向上的错进、对位等关系，初步将小区分为四个组团，每个组团又通过园林道路将组团联系起来，形成具有强烈归属感的围合空间，在项目中心设置园林水系，通过水系、栈桥等实现小区中心景观统领四个组团的主次关系；在组团内部，采用建筑物南北进向的方式加强邻里空间的氛围营造；在交通组织方面，考虑人车分流，沿小区四周设置环型车道，通过在景观下方设置人防地下室，解决相当部分汽车对小区居住环境的干扰，沿环行道路间断设置地面停车位，充分解决外来车辆停车问题；在内部路网的设置方面，吸取中国园林手法，采用曲折通幽的设计视角，使路网自然曲折，与建筑物融为一体。 在小区配套设置方面，结合周边现有情况，将会所设置于南入口处，充分发挥对周边学校的辐射作用，会所内考虑设置六班制幼儿园、餐饮、运动室、棋牌室、茶吧等功能，满足业主生活需要。（三）建筑方案1、建筑方案描述（1） 建筑艺术与风格：建筑形态采用退层式花园洋房的设计形式，采用庭院、露台、中庭、下沉庭院等建筑手法，强调居住的舒适性，建筑风格简约现代，套型设计时考虑了门厅、门廊的外延概念，立面用材采用高级涂料、面砖的处理，高档而持久。（2） 建筑特征、功能与结构：单体的建筑特征为南北两个入户口南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，这种创新性的入户方式改变了多层住宅单一、过堂式的回家感觉，使家的归属感更强，设计出的每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展。由于层层退台，使楼间距加大，更便于全年可享受阳光。 在室内空间布置上，增加了储藏功能，设置双阳台，将过去阳台的进深由1.5米增加为1.8米,增加了阳台功能的附加值;套型采用全明设计,提高居住的舒适度,成功嫁接入户花园的概念,打破传统居住理念,在120平方米的套型中,客厅面宽达4.5米左右,增加了空间感,对于跃层设计,中庭的引入使居住实现了准别墅化,提供房屋的附加值。结构形式为砖混结构以及框架结构并举。2、配套设施（1） 给排水：考虑消防要求，给水管道沿外围道路采用环状布置，各组团用水再从环状管接分支；在环状道路水管上，每间隔100米设置消火栓；根据GB50015-2003，从市政接入管的管径为150UPVC排水管，共两条；排水系统，采用雨污分流体系，由于项目现状地势明显低于周围市政道路，项目规划时建筑物均设置地下室，室外采用埋地排水塑料管，小区需要设置集中污水处理装置，经集中处理后提升排入市政污水管。（2） 供电：依据DGJ32/J11-2005规定，此居住区为三级负荷，其中人防工程由于小于5000 m，为二级负荷。结合初步规划方案，总户数为462户，依据120 m以下占户型比例50%、120m-150m占35%，150m以上占15%，配置系数取0.6,商业会所4000 m考虑120W/ m,人防考虑100W/ m,供电负荷约为3700KW。（3） 燃气：室外主管采用HDPE管接入，建筑内采用镀锌管管材。（4） 通讯：依据DGJ32/J17-2006从市政管网接。（5） 配电房：20 m，拟设置在会所底层内。（6） 物管用房：58690 m0.4%=234.76 m（7） 垃圾站:设置在小区的下风口,面积初步为160 m（四）主要技术经济指标总用地面积 53361.1m 建设用地面积 53361.1m 计容积率建筑面积 58690 m(其中住宅53210 m、商业和酒店式公寓3660m、会所1820m)容积率 1.10 住宅层高 2.80米总居住户数 462户 总居住人口 1502人覆盖率 21.8% 绿地率 42%机动车停车位数 300辆 自行车库面积 3000 m五、环境评价本工程不产生环境污染。由于项目定位为周边高校的住宅配套项目,无工业污染问题,无污水、噪声污染。同时，待本项目建成后，将缓解周边高校教职工住房紧张局面,促进高校教学秩序的良性循环,项目的建筑风格清新现代,建成后必将成为大学城的一道靓丽风景，因此，本工程的建成将对周边环境产生积极影响。六、组织机构与人力资源配置中浩公司现正进入多项目管理模式，实行项目经理负责制，由公司各职能部门抽调人员在项目摘牌后组建项目部，坚持职权对等的原则，将项目投资控制、进度控制以及质量控制进行目标数值分解，加强人员考核，通过绩效考核，增强项目团队的战斗力，项目部直接受公司总经理领导。其人力资源配置依据此项目特点，具体为5人，岗位分别为项目（总）经理1人、前期报建员1人、现场土建工程师1人、现场水电工程师1人以及内勤资料员1人，具体岗位职责见中浩公司管理手册。若中浩公司成功摘牌，项目部的组织机构图见下表：董事会总经理副总经理财务部工程技术部材料部办公室成本部计划部 项目部表1：组织机构表七、项目实施进度（一） 建设工期此项目预期2006年9月挂牌拍卖，前期设计、报建以及工程开工准备工作周期为6个月，计划至2007年4月份结束。工程开工时间为2007年5月，建设周期为20月，分两期开发，第1期为38000 m，第2期为20000 m，考虑现场文明施工的要求，两期间隔时间为3-4个月，计划在2009年5月完成全部工程建设并达到竣工验收条件。（二） 项目实施进度表（见附件）正式开始时间以摘牌后中浩公司明确时间为准；室外工程、室内外装修可交叉进行八、投资估算与资金筹措（一） 投资估算1、投资估算依据 本投资估算根据国家和地方现行的价格收费及税率标准、省定额、南京市以及江宁区配套的取费政策、江宁区2006年二季度建设工程主要地方材料预算指导价格进行编制。2、建设投资估算序号项 目数目合价(万元)备 注一土地费用5802.21土地出让金53361.1 5421.92预估80.04亩67.74=5421.92万元2土地使用管理费154.43土地契税216.88土地评估价4%4挂牌土地市场交易费和公证费90前