和谐之道山水之间山水间定位底稿.doc

和谐之道 山水之间格兰山水间定位 大势把握中国房地产的变与不变大哥“卖拐”，清理门户；央行频繁加息；二次置业，首付加码；货币选择“门当户对”；“变态”名人抨击产业；这些都仅仅是一种表象，表象之后的实质是房地产的冬天即将到来，历史告诉未来，冬天来了是好事，只有冬天来了，才可以彻底结束浮躁，出现真正的强者，冬天可以使强者更加强大，使弱者被淘汰出市场，而我们“过冬”的唯一办法，只有苦练“内功”。宏观大势，波诡云谲挑战、机遇不停的锤炼着我们，谁坚持下去，他就是最后的赢家；凯里市场乱花渐欲迷人眼旧城改造，新区开发，市政拆迁；一波接一波的城市化进程造就了凯里市场：存量30万平米，增量200万平米，的市场局面；消费持币观望，市场陷入“面包”游戏的拉锯状态；市场需求有待一匹黑马来彻底激发；谁，将成为2008年凯里市场的黑马？人类居住模式与城市化进程80年代以有房住为追求；90年代以住在城中心而自豪；现在及未来居住，以城郊结合部为首选；城市化进程中，城市的概念越来越泛化，在城市的烦闷与喧嚣中，人类居住以逐渐远离市中心为方向，以严密交通网络与城市保持绝对的便捷，达到真正的离尘不离城。把脉凯里：凯里“魂”归何处？发掘城市价值下的地产价值城市价值决定地产价值：一个城市的地产要升值，这个城市就必须提升自身价值，成为一个有鲜明个性、独特魅力的城市，吸引人才前来就业居住、外商进来投资、游客前来休闲度假。自然城市的房地产也就“奇货可居”；反过来，一个房地产项目要真正做得出色，成为市场热烈追捧的对象，成为城市的标志性楼盘，首先第一个任务就是要找项目的“魂”，这个“魂”与城市的文化、生活价值密切相关，也就是说，要找到项目的“魂”必须阅读城市、读懂城市，从城市价值中去发掘地产价值。据此，我们必须读懂凯里，要读懂凯里，就必须找以下几个问题的答案。1、凯里是什么？2、凯里有什么？大凯里经济圈呼唤全新人居模式；市场突围，理念创新势在必行 理念创新解码市场需求（消费者到底要什么）：环境、户型、地段、价格，大多数人还是用它来衡量一个产品/社区是否符合自己的需求。需求嫁接（我们有什么？我们可以提供什么？）：项目SWOT分析：S（优势）：距市中心（大、小十字）较近，步行15分钟左右； 完善的大配套体系（医院、学校、菜场、超市）； 便捷的交通网络（文化南路、华联路紧邻项目两边大门，坐镇环城路）； 户型以100130平米为主，切合市场需求；W（劣势）：项目周边环境较差，无法产生拉动效应； 单一项目，无法形成区域优势，“圈”的形成有一定难度； 区域居住认同度不高； 项目地块不规则，不利于景观打造；O（机遇）：市场缺乏高品质产品； 消费者对心理文化认同与产品并未有机嫁接； 消费者居住意识正不断提升；T（挑战）：同期入市产品较多，其中不乏50万平米大盘； 在以市场为导向的策略指导下，市场上产品同质化现象严重，100130平米户型会大量涌现市场； 文化层面消费意识的觉醒需要我们去引导； 我们的路，只有：提升产品品质，赋予产品内涵，以文化产品实现市场突围；产品品质：根据“有所为，有所不为”原则，我们不需要全面超越竞争对手，而是按以下原则：A：消费者看得见摸得着的地方：按精品品质打造；B：消费者看得见摸不着的地方：按一般品质打造；C：消费者看不见摸不着的地方：以质量合格为标准；产品文化内涵：（我们主张什么？）08年凯里市场的竞争将达到空前惨烈的地步，姿色平庸者将从消费者视线中淡出，而我们的地段与地块决定了我们与现代、城市、国际、商业等主题无缘，强行去做，会显得很苍白且后劲不足，很有张三的帽子给李四戴的感觉；因此，我们要给自己开辟一片区域，在这个区域里当老大，如果在这个区域内消费者没有可比的地方，我们就是老大，就可以制订游戏规则。08年市场理念会在现代、城市、商业、国际等主题上下大力打造，这是他们的优点与长处，同时也会影响部分市场认知与消费倾向。这时我们可以逆向而动，以自然、回归、生活为主题，打造一个“心灵栖息的港湾”。因此，我们的主张最终定格在：山水长廊、主题社区山水长廊项目独特的地块特征给长廊的定位提供了先决条件，在整个景观设计中，以山水贯穿全场，以“长廊”为理念，采用复合式（中西结合）手法成就凯里独一无二的山水长廊景观。主题社区主题社区，是未来房地产开发的可持续发展战略模式， 是中国城市化发展的必然趋势和结果，其所具有的功能，符合人类的最高标准要求，是人类追求的一种时尚和归属。为此，必须选定和打造主题社区。定位支持：1、 层次丰富的长廊式景观；2、 颇具特色（居住、生活体验场）的售房部；山水长廊3、 华贵的楼底大堂；4、 中式精装样板房；5、小区标志性建筑（精神堡垒）/景观体现；6、豪华会所、网球场；7、亲情物业的实现；主题社区的四大主题：健康、运动、休闲、居家体现；健康是要我们以人为本，在硬件上为业主提供健康的住房、健康的环境配套；在软件上提供健康的文化倡导、健康的休闲娱乐氛围以及健康的社交平台；运动要求们我们在硬件上提供各类相较完善的运动设施，如各类健身设施的完善，各类运动场（馆）的适当搭建；而在软件上我们则可以提供各类运动的咨询，组织各类健身运动的开展等。休闲要求我们在硬件上做到：提供相对充足的休闲设施，如各类休闲椅、凳的配套，各类以休闲文化为背景的雕塑的巧妙穿播插，各音乐播放器材的得体放置等，而在软件上要求我们必须根据业主的作习时间，巧妙运用声、光、影营造浪漫温馨的生活空间，为营主营造“家”的温馨。居家在社区里主要在精神层面上体现住得“很身份”和“很文化”。这居家既是家宅，又是心宅，是精神、健康寄托的地方，它给人们一种强烈的心理归属感和层次认同感，是个性、权力、地位、财富、身份的符号和表征。主题社区 策略设计我们的主张：山水长廊 和谐之道 主题社区我们就是凯里第一的山水长廊景观社区；我们就是最能体现人与自然和谐相处的社区；我们就是人类居住未来方向的主题社区；生活品质与内涵提炼生活品质1、山水长廊：丰富多样的山水长廊景观；2、和谐家园：俯仰六合皆为趣，白云深处有人家，3、完善配套：购物广场、休闲广场、幼儿园等成熟配套；4、品质物业：亲情物业随时等候您的回家；5、格调生活：高档会所、琴键广场、禅意空间、运动场馆、购物广场等；我们的内涵：融入一方山水，顿悟人生 灵性山水缔造灵性空间，融入灵性山水，顿悟人生妙趣项目推广口号（我们怎么吆喝）：和谐之道，山水之间这里所指的“道”，并非普通意义上的一种方法，而是一种境界，和谐的最高境界，因为道是一种概念较模糊的东西（在消费者心里面），人们对说一清楚的东西或自成一套的东西就会用道，它承接学与术，同时又超越了学与术而存在。道的内涵：和谐、包容、康乐和谐：宇宙的万事万物，都处在和谐之中。只有和谐，宇宙万事万物才获得生存和发展。作为人类本身，人与人之间需要和谐；人与自然界的一切自然生态，也需要和谐。和谐，是大自然永远不变的主题，是人类永远不变的主题。和谐，是推动大自然和人类社会不断进步与发展的杠杆。包容：“海纳百川，有容乃大”。包容是一种品质，是一种美德，是一种情操。也只有包容，宇宙才变得无穷无尽。作为人类社会，也只有包容，才能博大精深，才能蓬勃发展。包容对人类来说，也是一种品质，一种美德，一种情操。没有包容，宇宙就不会有所发展，也就没有人类，也就没有人类的一切活动。康乐：健康、快乐，是人类的最高追求与最高境界。也只有充满健康、快乐的人生，才是最有意义和价值的人生。没有健康，没有快乐，人类就不