婚前以一方名义购房应如何分割.doc

婚前以一方名义购置的房产应如何分割北京市炜衡律师事务所 杨明律师恋爱双方在婚前以一方的名义购置房屋，无论是双方共同出资、一方出资一方负担月供、还是一方出资一方负责装修，或者是上述几种情况的混合情形，对于已经出资但未登记为房屋权利人的一方即隐名出资方而言，都意味着极大的风险，会在房屋的处分、分割中处于不利地位。首先，我国城市房地产管理法第五十九条明确规定了“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，因此在我国实行的是物权法定和登记公示制度，房产证是确定房屋归属的最重要凭证。由于隐名出资方在购房合同和房产证上都没有反映，因此，其对于房屋不享有所有权。其次，从司法实践上说，对于发生在1994年2月1日以后的同居行为，不存在事实婚姻的问题，只要双方没有领取结婚证，则同居双方购置的房产除非双方另有约定，否则不可能成为共同财产。因此，以一方名义购置的房产在一般情况下属于个人财产，不可能作为共同财产与对方进行分割。而且从司法实践上看，人民法院一般不大会轻易改变房产证上登记的产权人。再次，在双方对房屋的产权明确约定为双方共有的情况下，虽然此时隐名出资方有权参与对房产出售价款的分割。但是，如果登记为产权人的一方低价恶意处理房产，隐名出资方的损失仍然难以避免。【杨明律师支招】1、恋爱阶段共同出资时尽量避免以一方的名义买房。无论是共同出资、一方出资一方负担月供还是一方出资一方负责装修等，由于财产混同的形式不容易界定各自的份额，而此时法律上的产权人又只有一方，因此，隐名出资方的利益很容易受损。当然，如果完全以个人资金负担全部卖房费用，则即使结婚不成，一般也不会发生财产纠纷，故不在此限。 2、共同出资时应以双方的名义共同买房。婚前买房，出资的双方均有权要求在房产证上载明自己是权利人，因此在签署房屋买卖合同时，应将双方一并作为买方，这样，将来办理的房产证上的权利人也将顺理成章的是双方的姓名。这对于出资双方都会是一个有效的保障。3、如果因为种种原因而不得不以一方的名义在婚前买房，也应就房产等问题签署一份协议书（见文书范本）。虽然在大多数恋人们看来，签署这种协议仿佛是一件大煞恋爱浪漫风景的事情。但是既然AA制都能流行，那么签订一份防范纠纷的协议书又有什么难为情的呢？签了并不意味着两情不会长久，不签也并不能保证天长地久。相反，真到了矛盾不可调和时，倒是有了这么一份操作依据，才不会大动干戈而好聚好散了。4、注意保留婚前出资的各种书面证据。这样，从事后救济的角度而言，在争议发生时，一方可以根据实际情况在纠纷发生后两年内分别以财产权属纠纷、借款合同纠纷、财产损害赔偿纠纷或不当得利纠纷及时起诉对方，从而挽回自己的损失。很多人误以为在恋爱中保留这些证据是对恋人的不信任。然而，要知道热恋中的如胶似漆并不意味着两人已经建立了法律上的任何关系，一旦昔日的海誓山盟成为昨日黄花，那么财产的纷争可能会使昔日的情侣尚不如匆匆而过的路人，此时，一切都需要用证据来说话。因此，为了届时不再给自己的伤口上再撒下一把盐，建议您在这一天不幸到来前，务必做些举手之劳的证据保留，如果您们顺利地步入了婚姻的殿堂，那么，让这些凭证成为您对于昨天辛苦忙碌的甜蜜回忆不也挺好吗？本文选自杨明律师所著婚恋中的房产问题一书（该书系我国首部详细阐述婚恋中房产分割法律问题的专著，2007年1月法律出版社出版），未经作者同意，请勿转载。附该书简介： 结婚不成房子怎么办？结婚后如何买房？离婚了房产如何分割？诸如此类问题，很多人迫切地想从法律上找到答案。为此，婚恋中的房产问题一书由北京炜衡律师事务所资深专业律师杨明结合多年的办案实践，提炼出了各种情形下房产争议的处理方式。本书在每种情形下，分别设置了具体案例、分析解答、律师提醒、律师支招、文书范本和法规速查等栏目，以案释法，不仅给出了问题的答案，更通过律师的提醒和支招，增强了读者自行解决问题的能力，使读者做到一