新政时代百万平米大盘发展与走势.doc

百万平米大盘发展与走势分析体量近百万平米的大盘，在京城楼市并不鲜见。这些百万大盘各领一时风骚，无论是对产品、还是区域的升级，都曾起到不可磨灭的贡献；百万大盘的鸿篇巨制，也成为有实力派开发商纵横驰骋的舞台，世纪城直接改变了整个西部楼市的格局，富力城改变了整个双井板块、珠江帝景 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)的出现也缔造了西大望路板块的再度崛起，国美第一城 (论坛 像册 户型 样板间 视频)让朝青板块持续升温不少经典的案例无疑也缔造着一个个大盘神话。时值2006年岁末，百万大盘百花齐放的局面面临严峻挑战，在土地严格招拍挂、金融管制越来越紧等宏观调控政策之下，开发百万大盘对开发企业的实力和经验都提出更严苛的要求；而在“后新政时代”，如何在百万大盘里落实有关户型、套型比等新政策，并同时赢得市场，更是一个需要高度的操盘技巧、缜密的全盘规划的技术活。2007年，以丽都东镇 (论坛 像册 户型 视频1 视频2)、泛海国际为首的超级大盘将在东四环上演怎样的高端住宅大战？沿海赛洛城对百子湾区域的影响如何持续？万年花城 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)对西南楼市还将带来怎样的变局，富力又一城 (论坛 像册 户型 样板间)对京沈板块的地产格局又将有着怎样的改写盘点目前市面上这些最为活跃与最受关注的大盘命运和走势，无疑也是2007年业内和购房人的一大看点，考察他们的生存状况和发展趋势，展示其独特的大盘风采，将是一份有价值的楼市考察报告，也会对“后新政时代”其他的楼盘项目具备相当的参考价值百万大盘过去是，现在是，将来依旧会成为名副其实的“楼市风向标”。主持人(精品购物指南房地产事业部主任高翔)：到了年底报纸都要做一些盘点文章，除了盘点文章，我们希望做更多的一些东西，我们跟很多老总聊过，针对百万大盘发展与走势论坛这个话题我们希望做的引申出来。我是精品购物指南房地产事业部主任高翔。今天有几位重量级的嘉宾参加我们的论坛：永同昌集团副总经理雷越姝，沿海集团华北区总经理张长征，万年花城副总经理黄玺庆，富力地产副总经理王志刚，中原地产副总经理殷则环，建设部住宅建设及产业现代化专家委员会专家、中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任委员、专家组组长开彦，首都规划建设委员会原总建筑师、专家组成员谢远骥。非常感谢两位老师抽出宝贵时间参加我们的活动，到了年底活动也非常的多。现在我们正式开始。谈到百万大盘这个大盘的话题，可能在2000年前后的时候，在广州的王志纲，不是今天的王志刚，而是王志纲工作室的王志纲说到过大盘时代的来临，写过一本书叫做大盘时代。今天在座的三位开发商首先介绍一下自己的项目的情况，业态、规模以及有没有特殊的特点。张长征：说起在北京的大盘，沿海在北京的项目就是沿海赛洛城，我们的建筑面积在86万平米，包括住宅和商业、学校、医院。整个开发周期分为7期。从04年开始，最后到08年就是开盘销售。真正在市场上有所表现是05-08年，还有04年前期、09年后期。今天早上为止，一、二、三期房子都卖完了，一套不剩。这周末，也就是后天就会第五期开盘，新的政策对我们的影响几乎没有，因为原来我们大多数就是90平米的房子，这个项目从销售开始到现在销售成绩一直不错，卖得很快，价格从最早的6800元，到现在的9400元左右，五期及时地开盘了。从今天开始往前的两个月的时间，甚至更长的时间其实是一种断货状态，从这个盘的分析来看，我们主要的特点有几个。一个是采取了开放式的美式街区，不是一个围墙围起来，是一个街道，上面是高层的住宅，有多层、有高层，下面是商业。二是我们是成品房的项目。三是它是以小户型为主。主持人：非常感谢张总，大家知道万年花城在西南区是非常有名的项目，开盘时间是04年，现在价格涨到了8350元。黄玺庆：万年花城总建筑规模是200万平方米，位于西南三环的花乡地带，2004年4月开的盘，截止到今年已经开发了四期，目前正在销售的是四期，前三期已经入住了，陆续入住的业主从10月15日到现在，三期一直在入住的过程中，到今年年底是入住完毕。入住的业主达到了6000多户，我们的总共的套数是1.1万套，目前四期正在销售过程中，这几年随着房地产整体大势的不断趋好，我们的销售业绩也非常可观，房子基本上始终处于供不应求的状态，基本上推出一期房子，推出几栋楼，60%几乎在几天之内一抢而光，房价也是跟北京的大势一样，稳定地在上涨。由04年开盘时均价4200元每平方米，到现在均价每平方米8350元，翻了将近一倍。万年花城最大的特点就是开放的大社区，封闭的街区。在这方面跟沿海赛洛城有些相似，我们项目比较大，规划时就考虑过用什么规划理念规划它，后来我们强调了新城市主义，就强调了户型、公共利益、中心点等等，在这方面做了很多的努力和探讨，由于是大盘，而且由于是在西南的市政生活配套不很发达的地区建设大盘，我们对城市的很多功能进行了研究。我们的楼盘很大的特点就是配套非常齐全，商业配套、教育配套、医疗配套包括交通配套，做得非常齐备。项目一开，已经把820的公交线引入了，站就是万年花城到万年花城，就是项目还没有开盘，就已经通了交通路线。有5万平米的商业中心，有主题商业街区，还有商业街，还有便利店的模块，购物空间营造得非常齐备，还有教育空间，我们有三所幼儿园，一所小学、一所中学，还有公办的名牌小学，我们已经签约了。现在暂时还没有对外公布，因为我要把它作新闻发布会策划一下公布。像医疗保健方面我们建了社区的医疗保健中心，三、四千平米，已经建好了，准备启用。总之，在开发大盘之前进行了周密的思考和策划，大盘不是一个楼盘面积的简单放大，更强调城市功能的健全和丰富。因此万年花城属于一个城市功能比较丰富的楼盘，我们管它叫做新城市社区，是城市功能非常齐备的大型的社区，是这样一个定位。从具体的每一期的户型、楼型的策划，楼型就是塔板结合，板楼多一些，户型在西南地区，市场当时也不允许做大户型，也是小面积的户型，现在看来正好是暗合了国家的政策调控的方向，并不是说我们对政府的调控方向先知先觉，而是那个地区就不允许我们做大户型，经过两年的宏观调控，万年花城由于它比较好的规划，比较实用的户型、楼型都非常贴近市场、贴近各方面的需求，因此受到了各方的追捧，也是它的房价连续上涨的原因。主持人：今年6月份新政来临时，很多人都在难受，你们就暗自窃喜？黄玺庆：我们就偷着乐。主持人：感谢黄总。雷总为我们介绍一下丽都东镇。雷越姝：原来是把每个小社区的名字作为主打，实际上它是一个完整大社区的概念。我们项目所处的地块在蒋台乡的区域里面在早期的蒋台乡的区域规划里面，这一块叫做蒋府家园和蒋府花园，是区政府规划的最重要的核心部分。整个蒋府花园有两千，是在丽都饭店往东的位置，东边紧临着一千三百的蒋蒲花园绿化隔离带，这一百平米的丽都东镇已经开发完一部分，现在我们正在推出的是巴桑诺瓦，总体来说就是一个完整的丽都东镇。我们的项目最大的特点，跟刚才两位说的不太一样。首先它是被城市绿化隔离带包围起来的项目，这个区域的绿化隔离带跟北京四环周边的绿化隔离带最大的不同，是其他绿化隔离带是带状绿化，我们是块状绿化。另外它的比较大的特点，就是在大盘里面它是密度相当低的，是一个低密度的社区，卡布的容积率是1.71，巴桑诺瓦是1.6，我们是纯板楼，密度很低。在社区里面还有一部分少量的别墅类盘，就是小独栋，整个社区的形态还是非常有特点的。第三个方面就是我们整个社区的定位方面层次比较丰富，在户型面积比例上，大中小型户型都有考虑，满足多层次的购买需要。刚才我们讲到也有别墅类的产品，现在巴桑诺瓦推出的是三居，卡布其诺是80多平米的两居室，卡布最早开盘是6000元，二手的报价现在已经超过了1万了，巴桑诺瓦对外的报价不超过1万。我们客户的层次比较多，但是每个小社区里面的客户比较纯粹，卡布的户型针对比较紧凑的小资人群，巴桑诺瓦就是面对中产人群。第五个方面就是我们在产品的打造过程中，也注意到大盘的特点，注重批发效应，希望在批发的同时讲究产品细节的打造，南方的开发商也有这样的特点，就是在产品细节上抠得比较多，开发卡布时就注意比较多，现在巴桑诺瓦就注重得更多了，把原来的经验都积累起来，考虑到以前考虑不到的。整体来说就是一个多元化的大社区，开发周期是从04年开始，开发面积将近一百万平米。主持人：谢谢雷总。现在请富力的王总讲一下。王志刚：富力公司做大盘比较多了，富力公司就做大盘，从富力刚开始进京的时候，富力城是115以上的低密度建筑面积，现在打造了东三环双井区的整体社区环境。富力城总体分为三期，第一期是以中小户型为主的，90平米的板楼塔楼都有的形式。又一城也是一个百万平米的大盘，位置是在五环边上，距离国贸很近，以前的交通不是很方便，经过我们的改善，现在周围的交通彻底改善，引入了三条公交路线，从国贸、北京站附近就可以直接到达小区。整个的商业配套也完善了，配套了两条商业街，在今年年底或者明年上半年就开街。教育配套也在引入一个小学，现在交通、教育、商业的配套都完善了，接下来就是我们的开发商进行产品配套、园林绿化。现在一期已经入住了，前期是以低层板楼为主，二期有高层板楼和塔楼，整个户型比较贴近市场的需求，三期要执行国家政策90平米，我们也会按照标准去做，整体的建设需要在三年半到四年时间完成，05年开工08年全部峻工，是被三面绿地包围的百万平米的生活区。富力做大盘比较多了，从广州开始，做了很多，百万平米的盘有五个，现在北京做了两个盘，都超过百万平米，在西安也超过了百万平米。有几个考虑，一个是符合市场需求，在北京的区域，城市核心区的用地太少了，在城市核心区建大盘的更少了，需要往城市近郊发展，靠近城市的核心区发展，建大盘有几个好处，首先把交通配套改善了，如果规模小的话，开发商负担不起，要修一条路，需要很多条件进行完善，市中心和非核心区就是生活方不方便的问题，住在郊区，环境好，房子大一些，但是面临着交通、商业配套问题，很多人更愿意住在非核心区，因为核心区空气污染、交通也不好，如果在城市的非核心区近郊区建大盘的话，人们的生活品质会得到提升。从公司来说，大盘会降低一些成本，因为是规模运作，最终的目的是让消费者受益，因为最终房价会降下来，有大盘出现，往往能够提高生活品质，降低成本，从消费者的角度来说，可以解决一些矛盾。北京应该多规划一些大盘，对开发商的要求也相对比较高，比较不容易。主持人：从前不久的城市规划地，政府把它一分为二，有一点是肯定的，我们希望有应征，也许是希望把房价降下来，从开发商角度来说，一个大盘180万平米如果能拿下来的非常少，一分为二的话，参与者多价格就往上抬，如果把大盘一分为二、一分为三等等在未来会不会导致大盘越来越少，或者说根本就不会有大盘。王志刚：我感觉大盘以后会越来越多，地产十五年了，这么多年的摸爬滚打，开发商积累了很多经验了，对于国家来说土地供应越来越规范了，有更多的土地会拿到市场上去，做大盘是有好处的，尤其是近郊区做大盘，解决了交通等配套的压力。刚才说到一分为二可能有很多的原因，政府也希望开发商整块整块拿，这样对于城市规划有益。雷越姝：现在政府是这样的想法，城里面是倾向于化整为零，但是亦庄新区的居住区本来是35万分三期，现在捏在一起一块上的市。王志刚：大盘不用依赖于政府的配套设施，完全可以自身配套，可以建一些商业大街建一些公交车站、引进一些比较好的学校，解决这些问题，居民的生活优化了，肯定愿意居住。不要把所有的设施都集中在核心区，北京的规划就是城市中心太拥挤了，从二环、三环、四环、五环往外扩，城市规划是不利的，应该多做一些大盘，缓解城市紧张的资源。张长征：从一个开发项目的单独规模来看，涉及到城市格局的问题，如果是城市格局的问题，就涉及到城市经济战略的问题，首先是规划的问题，城市规划并不是规划师在做的，而是一个城市经济发展的问题。我看今天出现的很多大盘有一个偶然性，并不一定是最科学、理性的结论，我们看很多的大盘或者叫做泛大盘的概念，我们可以说几个大盘坐在一起谁是更大的盘，如果我们说城市的元素有81种还是93种，那个地方是不具备城市的功能的，但是恰恰相反，我们并做不起来。北京目前大盘出现的情况，我觉得从出现的点来看我没有做过分析，应该把这些盘所在的位置和北京城市规划、未来的发展进行一个比较的分析，看看我们的环节中出现了什么问题。严格地说，我不认为未来是一个大盘越来越多的时代，因为土地是很稀缺的，少数几家寡头占有土地资源我认为是不现实的。在国外举几个例子，到上个世纪初的时候，英国的霍华德的边缘城市，那个实行了很长时间，它为整个国家的经济受限制，1967年美国建设的新城，第一个是保险公司，第二个是开发商，第三个是银行，第四个是政府，四家一起做，刚开始做MALL，后来做房地产开发，其实都是政府主导性质的，霍华德的就没有成功。真正的三菱房地产在东京的大块的东西是临海副中心，企业家都是政府支持的，但是没有出现其他的大盘。其他的外国的大盘在我们这里是一级开发的概念。我们看柏林，柏林是欧洲唯一能够有大块土地开发的地方，因为柏林合并以后，西柏林拆迁建设，东柏林的改造，我们看到很多的新的项目，但是没有大盘。就北京的城市格局发展来看，第二产业和第三产业互相为前提，没有第二产业的支持，08年以后北京发展亦庄、通州和顺义，这三个地方已经成形，需要单独做一个规划，用5年到8年的时间，我相信包括大伦敦、大东京的格局是指引我们开发商要做的事情，我觉得大盘在未来不是主打性的东西。主持人：谢谢张总为我们提出很有意义的东西出来。谈到大盘，都谈到政府城市规划的元素，谢老师您也是负责首都规划的建筑师，您今天给我们介绍一下，您觉得北京未来的大盘会越来越多吗？规模会有所限制，或者在哪些区域会出现这种大盘。谢远骥：我对这个问题没有太多研究。从城市规划角度来说，今后北京的建设还是分散集团式的，核心区外围还有几个大团，一个大团一个大团地开发，是城市功能的补充和规范，中心区会很挤，人很多，配套功能不够完善，太挤了。现在是分散集团式的，北京市除了中心的大团以外还有几个小团，从一级开发来说是应该这么开发和建设的，今后土地怎么供应的问题，这个问题还不知道是什么政策，我想政府还没有研究这个问题。主持人：开老，您也是建设部住宅建设及产业现代化专家委员会专家，您对整个市场是非常了解的，您来谈一谈。开彦：关于大盘的动向，过去我很有兴趣，随着大盘的发展，也是一个必然的趋势，全国各地随着开发商能力的增强，现在的盘越开越大，这是非常有颜色的东西，跟我们城市建设的发展有非常大的关系，我觉得大盘越来越多是可能的。谢远骥：一级开发就这一大块，把路修好，把工程做好。开彦：什么叫做大盘，规模大就叫大盘，一百万、两百万就叫做大盘，大盘可能由一家公司来开发，分好几期进行开发，一期一期做，这是一种开发。第二种是一块完整的地，但是很多人进行开发。我认为这两种都叫做大盘，现在的大盘等于一个小城市，里面住了五、六万人，在国外就是城市的概念，过去我们开发都叫做小区，小区的发展起源不在中国，可能是苏联的开发引进来的，真正的发展在中国，小区是一种封闭的，有块地，把小区围起来，有个门，有人站岗，小区的概念在中国北京非常多，但是这种形式是有局限性的，不能把它延伸到大盘，如果一个大盘开发还是这样的，就是一个大城墙把它围起来，这是不合适的，本身来讲它不是一个小区范围的延伸，而是应该从城市化的角度来认识，大盘是一个人口众多、形式复杂、城市功能要求特别健全，才能够形成大盘的概念。过去有一个误区，就是划块地，开发完了以后就发现学校要配、商店要配、设施要配、公共汽车要配，政府觉得很远，没法配，自己搞了公交公司，然后搞大学、搞医院，他发现光做社区不行，要把城市的概念引进去，才能适合人居住。这是逐步实行的。华南板块的开发商做了一流的项目，华南新城、澳园，很多人去看，但是因为它是孤立的，一块一块的，房子很多，但是城市配套不够，交通配套不够，它是按照小区来建的，而没有按照城市的概念去做，它住起来很不舒服，很多人住进去以后，觉得环境很好，但是时间长了觉得很不方便。然后有很多又搬回去了，这就反映了在建的概念过程中是按照一个一个小楼盘去做的，没有按照大楼盘或者说是城市的概念做的。这就反映了政府在规划时前期做的不够，事先没有做大规划，政府做哪部分，开发商做哪部分，怎么做到资源共享，共同唯一个大盘做东西，因为功能不全、机能不全，影响了它最后的发展。我们的项目，大盘的好处很多，首先它可以统一来建设、统一来规划，支持政府。政府在规划方面有时走不到前面，有的想不到，我们开发商做了以后，拿到了一个大盘，就想怎么做好它的品质，把价格拉上去，方方面面做到才能把价格拉上去，这个概念非常强调大盘不是小区，而是按照城市的要求、功能进行开发。我们现在在座的几个大盘都比较好，我是对张总的赛洛城非常熟，二期是我们做的，把它进行整理，对这个项目比较熟。这个项目本身，是把整个项目和城市是结合在一起的，赛洛城是一个街区，创造的小市民的生活环境，我到那里去就可以享受城市的配套设施，还有一条休闲街，从生活品位来说是高档次的，它不是做小区的概念，而是做城市的概念，怎么样把这个产品和城市衔接起来，做城市的产品。周边也许没有楼盘，但是城市一定要发展起来，把它的产品和城市互相连接起来，居住起来是非常方便和舒适的。黄总的万年花城，虽然我没有去过，但是评过很多次奖，原来就给他规定了很多配套，他都整合起来了，旧的东西和新的地块整合，该做成公园的做成公园，该做成核心区的做成核心区，做出了城市的配套和机能，这样居民住进去觉得很方便，很舒服，很适应这个环境，尽管它是在南城，但是卖得很好，我觉得它整个打造的氛围是很城市化的，很适于城市生活的。大盘的地产我认为关键还是把自己定位为城市的东西，这样就会很方便很舒适地住去。我们现在国家和政府规划的东西不到位，在某些地方的发展，地块是有了卖出去了，但是具体怎么来深入研究，怎么配套、怎么要求，并不详实，并不仔细，本来应该说一百公顷、两百公顷，应该做一些详细的规划，哪些是教育、哪些是医院，做了很详细的东西，再划分小块，你拿五公顷，他拿百公顷，交给开发商去做，政府一定要做到前面去，这样就会发展得更快，如果是把前期规划做完了，很多开发商一起开发，三年五年整个的东西都出来了，而且配套很好，该开发商做的开发商做，该政府做的政府做，很多东西不是小区的开发商能做的，文化中心、体育场、大的医院不是开发商应该做的，而是政府做的，政府和开发商应该互动起来，这样会比大盘地产更好、更完善、更有力量。将来的趋势还是应该政府来领头，政府来分工，开发商进行开发。两种模式都是能够成立的，开发商承担了政府的责任，承担了很多东西，公共汽车开不了，大盘有实力开通，盖大的公园、学校，开发商帮助政府做了很多事。现在城市化发展那么快，房地产的形势那么好，需求量那么大，在这种情况下，我觉得大盘还会有非常大的发展性和成长性，大盘地产一定要跟城市发展和城市的机能、功能配合起来，跟大的地产所占的资源整合起来，一定要注意它在文化的保护、生态的保护、地形地貌的保护，不要破坏水源、水系，在这个基础上进行开发，我觉得会做得更好。谢远骥：主要是我们的发展太快了。以前盖经济适用房的目的并不是给普通老百姓解决住房的问题，是为了发展房地产市场，先盖一些房子，让老百姓买得起房子，经济适用房，是先经济。天通苑 (论坛 像册 户型)一建就是几百万、上千万平米，功能不是很齐全，现在回过头来总结经验，就是城市的建设应该把规划做好，把城市的功能定位好。过去一级开发政府没有搞，一级开发还是应该由政府来控制，开发完了以后，把路修好，把工程修好，然后挂牌再去卖，但是只是一个宏观的概念。如果每个小区都这么做，其实是很不好操作的，作为一个城市或者一个区域来说，平均90平米是可以的，对于一个盘来说，每个盘都是这样，70%以下是很难操作的，因为一个城市里面有一类住宅开发区和二类住宅开发区，一类就是小于1的，二类就是大于1，现在就没有一类二类没有区域之分了，在地铁干线、交通方便地方，容易到达的地方建一些小户型，小户型比例大一些。赛洛城主要是靠近CBD/index.html class=akey target=_blankCBD，策划时第一期，搞概念设计图表时我就参加了，当时的定位就是年轻人，年轻人有什么想法，本着这样的概念去做，在许多外籍的设计公司就脱引而出了，就说明赛洛城是城市的一部分，并不是大的区域，有70万平米，是城市的一部分，是CBD的一个补充，那时确实是一个特殊情况，今后我想还是首先把土地一级开发搞好，像以前东江的棉纺厂，就是因为棉纺厂要搬迁了，都改成住宅区了，但是很多都没有配套。我认为规划是第一位的，这个很重要，有了规划以后再慢慢分期开发。黄玺庆：新政宣告了市场化大盘的终结，你这个大盘有了界定，百万大盘，百万平米以下的不视为大盘，百万平米以上称之为大盘。为什么叫做市场化的大盘呢，因为大盘的表现形式有两种，一种是政府为主供应的，我相信以后会出现这种情况，比如说经济适用房回龙观，我们可以把它视为政府的计划大盘，不属于市场化大盘，我们在座的都属于市场化的大盘。大盘怎么获取呢，大盘是属于二级开发，不属于一级开发的问题，在土地的市场关系中，政府、开发商构成一个买卖关系，既然是市场的买卖关系，卖方要获得最大的利润，大盘一定要卖出最好的价钱来，要想卖出最好的价钱，我想以后土地出让的方式，市场化的土地出让方式是一定要回到拍卖的方式，就是最高者得，现在是特殊情况，改成投标啊，我相信时间不会太长，随着市场和计划，国家一定会出台的，以后一定会公开的。价高者得，目前我们看到几个盘的转让，连五十元平方米都没有超过，一百万以上的大盘对开发商来说都是严峻的挑战，去拍卖大盘，自己自身的能力和今后开发资金的风险，这是政府不可能不去考虑的，90、70的强调，在规划时就会想到，我自己的产品不能跟自己的产品打架，不然我的房价就下去了，新政是希望能够稳定住住房价格，政府做新政规范市场的角度考虑，也不会把大盘推出来。有三点原因，一个是土地出让，政府作为市场的主题，要尽可能获得效益最佳、最大化，要卖给一家，远远不如分拆开，第二条政府是国家机构，它必须要考虑到开发商开发大盘未来的风险问题，第三就是要稳定房价，要考虑到让开发商进行有序的市场竞争。如果从这三点考虑，说新政给大盘带来了什么，就是终结了新大盘的出现，将终结市场化的新大盘的出现，至于会不会出现用于计划、用于住房保障体系的大盘，不得而知。我们现在侥幸在新政之前获得大盘的开发商，真的是我们的幸运，新政对这些大盘没有什么影响，可能就是户型的建设问题，其他的问题不是很大，大盘的发展走势论坛，实际上有两点，一个是正在建的百万大盘的发展走势，一个是未来能不能出现百万大盘，我认为未来市场化的百万大盘是不可能出现的。主持人：我基本上同意黄总的看法。说到郊区，新城是可能的，五环以里的延线这些区域里有大盘我认为未来三到五年之内都不可能。雷越姝：里面有一个很微妙的问题，刚才讲了新政时代，新政之前开发商是一二级全部都在做，一级做完做二级，在做大盘时开发商扮演了很多的政府职能角色，但是没有办法开发商要考虑很多，新政之前做大盘的开发商起到了准政府的职能。新政之后一级开发和二级开发分开了，政府很强势了，需要开发商乖乖地听我的话，我让你90、70，你就乖乖地做行了，政府就适当地把自己的职能承担起来了，城区以内的功能在这摆着呢。郊区的大盘出现的问题，我觉得还是免不了，因为政府还是需要开发商扮演准政府的职能。张长征：我们冷静地看需求和供应，现在是非常膨胀的需求的时候，我们就有大量的供应在做，我们在粗制滥造大量的东西，以大规模快速供应的形式，等二三十年以后我们看这些都成了垃圾。王志刚：我们还是要看市场的需求，国外的建筑规划得很细，包括居住社区的规划考虑得很周到，国内市场目前还不具备这样的条件。开彦：实际上是政府甩包袱的行为，政府承担起自己的责任的时候，大盘就不存在了。雷越姝：区域运作开发和区域运作里面的社区开发要分开。开彦：政府承担城市职能的那一块，它应该管。它是税收的福利者，公共的东西它应该来承担，现在政府很多都不承担，把地给你，要你做这个做那个，这个实际上是不合理的。谢远骥：在土地拍卖过程中，应该包括城市建设的费用，一级开发为什么要政府掌控呢，在卖地时就把钱收回来了，投入了以后小区的居住方便就涨价了。政府工作汇报谈到，以前的市政交通问题，修路修得比较多，为老百姓的出行比较少，特别是地铁建设，现在北京应该说是在全国建地铁最早的，现在建的程度才一百多公里，上海现在已经超过五、六倍了，广州也超过了北京，这就是说北京在表面上建得比较多，地底下建得比较少，明年要开五条。政府应该做的事情应该做到，政府应该收的钱你不收，应该做的事你不做，政府是有一定的失职的，土地卖出去了，该收的不收，该投入的不投入，没有人研究这个土地该怎么开发。开彦：北京市的问题都出在规划方面，没有前期性，没有超前感。谢远骥：靠政策压低房价是不现实的，应该大量建经济适用房，建廉租房。打压房价，开发商以前四千块钱就已经赚钱了，现在卖八千了，这段时间应该是很特殊的历史时期，特别是最近的房价上涨。主持人：政府的很多问题可以探讨，从买房人的角度而言，对政府的行为不很关注，只关注项目本身怎么样，我们把我们的观点落在买房人关注得到的层面上去，政府是在改变的，我们必须承认。希望我们今天能够给买房人更多的建议。殷则环：千万不要拿36号地来去考虑政府的行为。说到地价，刚才说到把地分成小块，地价会升，房价也会升，做大盘的，从买房者相对的角度来考虑，买大盘得到的价格相对是便宜和实惠的，做大盘的开发商利润率要比小盘的开发商利润率要低，我们看周边的楼盘，借着你的势，项目的价格都上去了，就说富力，精装修均价9千，其他的地方一年就涨四千多，另外它所产生的责任，它做的产品配套各方面是最好的。大盘未来会少一些，因为拿地的性质导致的。现在开发商在做一级的整体规划，对于新政来说好一些，如果完全执行新政，北京未来的市场有麻烦，出一个政策涨一次价，连续两年了，用地指标去年完成三分之一，今年不到十分之一，五环之内只有78万，量有多小，需求有多大。中国有自己的特色在里面，需求量的放大，是发展中国家，很多老百姓还没有到居住满足的情况，再加上中国经济整个的发展，包括北京的奥运，是给我们带来一些利处，现在我们谈市场不考虑奥运因素，都说08年会降，为什么会降，就看现在的需求量。政府说20%给我建商业，大家整个的规划根本就不适合做很多相应的功能，这是做小盘最麻烦的，这是政府的一些职能方面的问题。大盘未来拿地方面会差一些，但是大的规划是需要去做的，有的开发商利润沉淀在出不去的房子上，不可能是百分之百，恰恰是因为规划的问题，因为不是三级路、四级路，大的商业靠社区里面是养活不了的。雷越姝：整体的商业配套指标偏高，我个人是这样认为。殷则环：比如说富力自己是可以满足这些的，商家也会买你的帐，因为你的实力够足，开发商实力够大，能够形成这样的中心。我可以卖，可以不卖，恰恰小的开发商相对来讲我一定要卖掉，但是不是所有商户都是会买啊。刚开始的大盘做得便宜的都是距离很远的，富力和万年花城和卡布除外，我说的这是大盘的特点。只要给你一块白地，你肯定从最差的开始。大盘如果最早买的话，肯定是合适的，市场上有多少人后悔没有买万年花城和富力啊。大盘开发商的实力要强一些，未来的生活会更便利，综合考虑来讲对老百姓好一些。大盘在任何地区都是标志性产品，哪个地方拍出一块特别大的地，旁边的人肯定特别高兴，因为就可以跟着涨了。王志刚：开发商的开发成本增加了，最后肯定要加到房价上。殷则环：肯定还是出羊身上，因为本身的供量很少，市场的需求很大。从实际来讲，我更提出买大盘越早，闭着眼都挣钱。大盘有一点不好的地方，滚动的开发可能有的多一点有的少一点，有的可能一年建完，两年建完，现在的大盘开发商，前几天在青岛大盘几期同时开工，鲁能新的领袖城也是很大的面积同时开工，开发商很有实力。现在橡树湾最大了，橡树湾当时还不是一次性付款，我们不知道未来政府会有什么政策，政府永远是见招拆招，大盘未来肯定会少了，没有人敢拿了，另外就是政府要去解决市场大规划的问题了，就是一级开发的重要程度会很高了。主持人：中原作为代理行，接触全国市场比较多，提出了很多的看法，像刚才雷总进行了补充。雷越姝：从政府的角度来说，在郊区除了有必要开发商做一些区域运作开发以外，实际上在城区和城乡结合部，主要是政府相对保障的地方，我认为它是倾向于不鼓励大盘开发，大盘即使是开发商有能力，比如几十个亿或者上百个亿，其实是一种垄断的角色，政府是不鼓励的。主持人：很多买房的读者给我们打电话，特别关注，今年90平米三七开的问题，很多人关心以后会不会有变动，买了大盘以后会不会吃亏，今天很多项目都是处在这个周期之内，会不会有特殊的情况出来？殷则环：有两个朋友打电话，买了富力城，由于资金有些问题，想退，特心疼特别不想退，因为买了没多长时间涨了很多。现在很多人买房，我几乎每周都去帮人买房，因为买不到要找人，没有人问我说有没有折扣，现在都问能不能买到，你帮我买套房，我每周都帮人家解决这个问题。我们看明年和后年的市场土地供应量，今年和明年的评点就要出来了，拿出来的土地的量这么少的情况下，从何而说会降价？黄玺庆：按照国家调控的思路来讲，如果我们不去误读了政府的思路的话，不可能会出现大户型，90平米会坚决地执行下去。殷则环：摆在我们公司的话题是怎么去拼户型，而不是90、70的问题。黄玺庆：真实的思路不仅仅是针对房价，政府之所以出这个政策，还是为了给国家创造一个国际生存空间。开彦：新去拿地的项目要按照规划的要求，纯粹就是70和30的比例，按照新的地块和新的方法执行。批过的完全按照原来的执行，一定是要长期执行的。殷则环：现在是总价原则，小户型涨得更快。黄玺庆：中央调的不是房价，是节能，如何降低能耗，从资源考虑、从可持续发展考虑，从而给中国创造一个良好的国际生存空间。单价多少都没问题，只要套型小一些，户型小一些，窗户小一些。明年住房保障体系一定会启动。开彦：包括有三块。一块就是经济保障，城市最低收入人群的保障，第二是政策性的保障，第三块是属于商品房。这三个层次都会渗透到90平米去，但是建的水平不一样，按照性质不同类别进行处理，小面积的政策一定是长期的政策。殷则环：从市场发展的角度来讲，从购房周期来说，五年是一个循环，恰恰北京市真正进入商品房市场是2000年，99年开始一点点，2000年市场化开始，有些人开始改善条件，开始要去变了，结果这两年政策出来了。开彦：现在价格涨得飞快。殷则环：说降价老百姓已经不信了。王志刚：消费者不愿意再等待了。殷则环：最早几年前王石和张宝全在北青说第二年的房价会降，一个说降15%一个说降20%，当时孟晓苏和任志强跟北青说我们是你们的上帝，你们说房价怎么会降啊。当时很多人就相信了，都在观望，购买的需求就被压制住了，但是等了一段时间，没有降，购买的需求一下子被释放出来了，一释放出来房价一下就上去了。还有比如去年的八三一也是一样。观望的时间越长，涨得越高。八三一那时候观望时间还短一点，今年经过一个月价格又继续涨了。现在所有人都后悔，说怎么就信了呢。张长征：现在的大盘还是没有一定的规律和模式，最早做奥运规划，在总体规划做的过程中，我们做规划会制造出一个比较相对合理的结构和关系，我们画一个地方是公园，过了五年十年，再去比较的时候，就会发现很多的问题，许多问题是规划中造成的，商业多了也是这个原因，最后实施的过程中并不是这样的，其实每一块地上，你让每个发展商去摆它的东西的时候，是局部利益考虑的，考虑自己的利益最大化，不会为总体做出让步。张长征：我离开北京十年了，有一天我坐了一下地铁13号线，我发现周边都串起来了，交通带了几个点，比如说我在车站上站，密度比较高的集中在附近，再往后一点密度低一些，环境好一些，然后有一些绿化、学校，再远一点会有别墅。我们在研究这种大盘，是多种形态的，每个大盘都说自己有什么特色，有什么共同点，实际上这种开发都没有一个相同的模式，比如悉尼五万人居住，三万人在郊区。在美国和日本的最大开发商在市场份额中不会占有很大份额，在中国不是这样的，万科最高的一次份额是百分之一点零几，开发商的份额有多大，在市中心买了一块地和郊区买了一块地，大盘有一些问题，太大的大盘承受不了，一次性地承担很多东西，可以以一个合适的成本拿一块地，在一个周期内把项目做完，在一个低密度等级的地上规模可以再大一些，现在和我们合作的中铁二局就在南方进行小市镇的开发，商业、配套做好了，在尝试做这件事。殷则环：现在有很多开发商，尤其是大型的开发商，都是往外去走，做大盘就只做大盘，因为有了成功的经验，有了自己的体系。开彦：往二级城市走、三级城市走，往其他地方走，这样以城市化带动了小城镇的发展。殷则环：不是市场不好，而是所有的土地政策的问题，那里他们的优势真的很明显，而且当地的政府对他们是非常欢迎的。主持人：如果假设说未来百万平米大盘相对少一点的话，以后的盘的规模多大，参考今年的土地供应和以前的，未来的楼盘会是什么样的规模？殷则环：从城区来说，相对量为什么小，几万平米的比较多，十万以上的也比较多，中间的比较少，今年政府出来的都是哪哪几万平米的地块，有很多。雷越姝：北四环出十万平米的比较困难，南三环二十万还是有可能的。张长征：很多问题消费