快捷酒店综合楼建设项目.doc

1 81 目录目录 1 1 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1 1 1 1 项目申报单位概况 1 1 2 项目概况 1 2 2 发展规划 产业政策和行业准入分析发展规划 产业政策和行业准入分析 7 7 2 1 发展规划分析 7 2 2 产业政策分析 7 2 3 行业准入分析 10 3 3 工程建设方案工程建设方案 1313 3 1 建筑方案设计 13 3 2 建设条件 17 3 3 结构设计 21 3 4 给水排水工程设计 23 3 5 消防设计 24 3 6 暖通工程设计 26 3 7 供电工程设计 29 3 8 管线综合布置设计方案 34 3 9 景观环境设计 35 3 10 环卫 35 4 4 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 3737 2 81 4 1 资源开发方案 37 4 2 资源利用方案 37 4 3 资源节约措施 38 5 5 节能方案分析节能方案分析 3939 5 1 用能标准和节能规范 39 5 2 能耗状况和能耗指标分析 40 5 3 节能措施和节能效果分析 47 6 6 建设用地 征地拆迁及移民安置分析建设用地 征地拆迁及移民安置分析 5353 6 1 项目选址及用地方案 53 6 2 土地利用合理性分析 53 6 3 征地拆迁和移民安置规划方案 53 7 7 环境和生态影响评价环境和生态影响评价 5555 7 1 设计依据 55 7 2 评价应坚持的原则 55 7 3 项目建设期间对环境影响及防治措施 56 7 4 项目运行期间对环境影响及防治措施 57 7 5 环境和生态影响评价 58 8 8 工工程程进进度度安安排排 5959 8 1 建设工期 59 8 2 工程实施进度安排 59 3 81 8 3 工程实施进度表 59 9 9 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 6161 9 1 投资估算 61 9 2 资金筹措 62 1 10 0 财务效益分析财务效益分析 6363 10 1 评价依据 63 10 2 财务评价基础数据 63 10 3 营业收入及总成本估算 64 10 4 财务评价 66 11 1 经济费用效果分析 68 11 2 行业影响分析 68 11 3 区域经济影响分析 69 1 12 2 社社会会影影响响分分析析 7171 12 1 社会影响效果分析 71 12 2 社会适应性分析 71 12 3 社会风险及对策分析 71 1 13 3 招招投投标标方方案案 7272 13 1 编制依据 72 13 2 招标原则 72 13 3 招标方案 73 4 81 13 4 评标要点 74 1414 结论与建议结论与建议 7575 14 1 结论 75 14 2 建议 76 附件 1 申请报告编制委托书 2 组织机构代码证 3 营业执照 4 资质证书 5 税务登记证 6 建设用地规划许可证 7 能源供应协议书 附图 1 地理位置图 2 项目总平面布置图 0 81 1 1 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1 11 1 项目项目申报单位概况申报单位概况 1 1 11 1 1 建设单位概况建设单位概况 公司名称 垣曲县昌盛房地产开发有限公司 法人代表 车花荣 注册资本 1500 万元人民币 企业性质 股份制企业 公司地址 垣曲县新城镇历山西路滨河新村 7 号别墅 1 1 21 1 2 建设单位简介建设单位简介 垣曲县昌盛房地产开发有限公司成立于 2010 年 2 月 4 日 注册资金 1500 万元 公司现有职工 10 人 其中有中级职称的专业人员 8 人 公司 下设工程 财务 经营 统计等部门 公司自成立以来取得了骄人的业绩 于垣曲县黄河路北侧 县民政 局对面 开发了滨河馨都逸景名苑小区工程 总投资约 9000 万元 约 2013 年 10 月全面竣工 公司自成立以来 秉承 以人为本 客户至上 诚信经营 和谐发 展 的经营理念 坚持 团结一心 高效配合 铸造精品 做专做强 的企业精神 严格管理 狠抓质量 诚信经营 通过专业化团队的奋力 拼搏 赢得了市场的青睐和客户的赞誉 企业昨日的辉煌 已转变为今日的宝贵财富 厚积方能薄发 实力 是信心的保障 公司愿竭诚和各行业朋友合作 互惠互利 共同发展 展 1 21 2 项目概况项目概况 1 81 1 2 11 2 1 项目概况项目概况 项目名称 快捷酒店综合楼建设项目 建设地点 垣曲县新城镇黄河路 建设单位 垣曲县昌盛房地产开发有限公司 建设性质 新建 联 系 人 王灵川 1 2 21 2 2 项目建设背景项目建设背景 垣曲县位于山西省南部 运城市东端 中条山南麓 黄河岸畔 东 北与阳城 沁水两县毗连 北和翼城 绛县接壤 西与闻喜县交界 西 南连接夏县 东邻河南省的济源市 南与河南省的渑池 新安隔河相望 是晋豫互通的重要门户 垣曲县交通便利省道 S335 线自西北至东南贯穿 县境 境内还有闻 喜 垣 曲 二级路 北河 赵家岭出境公路 新城 望仙和历山 舜王坪两条旅游公路 还有 6 条县级循环公路 即新城 皋落公路 古城 华峰公路 长直 同善公路 望仙 同善公路 毛家 长直公路 解峪 原中公路 同时垣曲县近年 来在社会经济等各方面领域取得了迅速地发展 垣曲县房地产的发展是从住房制度改革后开始起步 迅速发展 居 民消费水平的提高 休闲与购物相结合的 一店消费 逐渐形成 卖点 集中 消费者有充分的消费选择权已成为零售业的发展方向 商贸城的 出现和迅速发展已成为零售业消费的重要支撑点 为了进一步加快垣曲 县的经济发展 垣曲县昌盛房地产开发有限公司拟在垣曲县新城镇黄河 西路建快捷酒店综合楼 1 2 31 2 3 建设规模及目标建设规模及目标 2 81 快捷酒店综合楼建设项目总占地面积 1599 92m2 约合 2 4 亩 其 中建筑物基底面积 534 8m2 绿地面积 559 97m2 道路及硬化面积 505 15m2 规划总建筑面积 4381 9m2 其中商铺面积为 1069 6 快捷酒 店建筑面积为 2674 m2 地下一层为车库 建筑面积为 534 8m2 其他公 建建筑面积 103 5m2 包括屋顶楼梯间 机房 水箱面积 主要技术指 标 建筑密度 34 28 容积率 2 74 绿地率 35 商业停车位 26 辆 符 合国家调整住房供应结构的要求 1 2 41 2 4 主要建设条件主要建设条件 该项目位于垣曲县新城镇黄河路西段南侧 客运站斜对面 项目区 地理位置优越 交通条件十分便利 是购物 居住 生活的首选佳地 1 2 51 2 5 公用配套设施工程公用配套设施工程 1 供水 本项目用水包括 客房用水 商铺用水 绿化用水等 由垣曲县自 来水厂供给 水压可满足用水要求 水质符合国家饮用水标准 2 供电 项目用电是由垣曲县供电所供给 项目中央空调和冷水塔安放在综 合楼顶部 3 供暖 本项目 1 层地下室不采暖 2 3 层的商铺利用燃气锅炉供暖 4 8 层 的客房利用中央空调供暖 4 天然气 本项目天然气利用从绛县接引过来的西气东输工程的天然气 3 81 1 2 61 2 6 项目建设地点项目建设地点 该项目位于垣曲县新城镇黄河路西路南侧 客运站斜对面 项目区 出行方便 环境幽静 空气清新 适宜建商品集贸地和宾馆 1 2 71 2 7 项目总平图布置项目总平图布置 该项目总用地面积 1559 92m2 折合 2 4 亩 地势平坦 快捷酒店 综合楼项目的平面布置利用地形布置成 南北朝向的景观形态 该项目 工程件事一栋 8 层楼的综合楼 地下一层 地上七层 其中地下一层为 车库 地上 1 2 层为商铺 3 7 层为客房 每层有 12 个客房 项目共有 60 间标间客房 可容纳 120 人入住 项目区出入口面向黄河路 综合楼的入口在综合楼正前面 建筑物 的通风 采光条件较好 满足消防间距和防火间距的要求 区内绿化采 用园林景观式设计手法 绿地建设大片集中 各种绿色植物高低错落 相互辉映 绿地中还建设有道路 既美化环境又为人们提供了优美愉悦 的休闲活动场所 在道路与建筑物之间也布置有花草树木 地面化率达 35 详见项目区平面布置图 4 81 1 2 81 2 8 主要技术经济指标主要技术经济指标 表表 1 11 1 主要技术经济指标主要技术经济指标 序号项目名称单位数量备注 1规划总用地面积m21599 92约合 3 32 亩 1 1建筑物基底面积m2534 8 1 2项目区绿地面积m2559 97 1 3道路及硬化面积m2505 15 2规划总建筑面积m24381 9 2 1客房建筑面积m22674 2 2商铺建筑面积m21069 6 2 3地下室m2534 8 2 4其他公建面积m2103 5 3可提供客房 套 60 4居住人口数人120 5主要技术指标 5 1容积率 2 74 5 2建筑密度 34 28 5 3绿地率 35 6估算总投资万元555 07 6 1建安工程直接费万元488 36 6 2其他费用万元45 28 6 3 预备费 万元21 43 1 2 91 2 9 投资概算及资金筹措投资概算及资金筹措 本项目建设工期为 12 个月 总投资估算为 555 07 万元 其中 工 程直接费 488 36 万元 其它费用 45 28 万元 预备费 21 43 万元 1 2 101 2 10 项目建设工期项目建设工期 项目计划建设工期为 12 个月 2012 年 7 月 1 日开工 2013 年 6 月底竣工 1 2 111 2 11 结结论论 该项目的建设符合垣曲县发展总体规划 建成后可解决 100 多人的 就业问题 同时也填补了垣曲县没有快捷便利酒店的空白 可拥有客房 60 5 81 间 同时容纳120 余人住宿 在为人们提供便利的住房的同时 也改善全 市人民的消费购买能力 随着垣曲县经济的快速发展 人民生活水平的不 断改善 城市建设快速推进 该项目的建设促进了垣曲县经济建设发展 也提升了传统零售业功能 培育了新的经济增长点 改善城市面貌并适应 城市建设的总体规划 经过市场调查 市场分析及市场预测 该项目的建设适合市场需求 前景看好 由于斜对面是客运站 为外来人提供住宿的方便 是社会和 经济效益双赢的好项目 该项目设计合理 规模适中 各类建筑指标均符合国家政策和运城 市总体规划 布局 购物人性化 结构安全可靠 实施计划科学 因此 本项目可行 1 2 121 2 12 建议建议 建议及早做好外部环境协调工作 确保工程顺利完工 建议在项目施工过程中 充分做好市场调查 按照市场需求调整 完善建设工程方案 争取给社会和企业带来双赢效益 组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导 力求降低成本 减小投资风险 择优选择好专业施工队伍 保证工程质量 合理 科学地做好施 工现场设计和工期安排 应加强对建设资金筹措力度 确保工程建设资金及时到位 6 81 2 2 发展规划 产业政策和行业准入分析发展规划 产业政策和行业准入分析 2 12 1 发展规划分析发展规划分析 该项目的建设符合垣曲县的总体规划 既能为垣曲县的产业发展起 到促进作用 又能给当地和南来往北人提供方便 还可以为社会提供就 业岗位和就业机会 将对垣曲县基础建设和经济发展等方面都起到一定 的促进作用 2 22 2 产业政策分析产业政策分析 2 2 12 2 1 房地产产业政策分析房地产产业政策分析 中国房地产业是市场化比较成功的一个行业 但是受 民生 问题 影响 又是受政府调控较多的行业 在 市场 与 民生 的两难中 中国楼市在政策趋严的调控下 反而愈调愈涨 呈现出市场走势与政策 意愿相背离的发展态势 2010年表现尤甚 在2010年以前 楼市调控政策多冠之以 稳定 理性 等字眼 但在政策的 温柔乡 里 楼市 愈调愈涨 不停地蚕食购房者的住房 梦 2008 年全球金融危机 曾经让部分购房者成功置业 却因救市刺激 楼市大肆反弹 也最终招致2010年史上最强调控的出台 并首次冠之以 遏制 之严厉字眼 2010 年国务院曾三度发文调控楼市 频率之高 力度之大 前所未有 在三大政策的统领下 土地 税收 金融 保障 房等方面的政策全面出击 不仅如此 部委之间的联合也不仅体现在发 文这一动作中 而开始体现在政策落实的检查中 并且开始约谈地方政 府 然而市场仅在政策出台后有短暂回落 又分别于3 4月 7 9月实现 反弹 年底楼市又现反弹迹象 若以国务院针对楼市前后发文的时间间 7 81 隔为一个调控周期 无疑楼市调控的周期越来越短 之所以如此的原因 在2008 年以前楼市 愈调愈涨 的参照下 及2009 年楼市大反弹的背 景下 政府及其政策在购房者心目中的公信力被大幅贬低 并且已形成 一种强烈的预期 在这种预期的支撑下 2010 年楼市 三落三起 并 且全年成交量继续放大 销售均价再次攀升 但楼市反弹的根本原因 通胀 广义货币供应量远高于GDP 及负利率的存在 导致物价的持续 上涨 从而带来通货膨胀 居民财富随之缩水 而作为大众投资渠道的 股市和楼市中 股市在2007见顶回落后一直横盘整理 无助于居民财富 增值保值 唯有楼市成为居民最佳投资渠道 即使是限贷 全款支付亦 在所不惜 正是居民投资楼市的热情不减 开发商方能顺利完成年初目 标 其中万科更是年销售额超过千亿 开发商业绩的超预期 也带来年 底土地市场的火热 地王此起彼伏 这说明开发商在良好业绩支撑下 对楼市未来满怀信心 2 2 22 2 2酒店产业政策分析酒店产业政策分析 随着人类的进步 社会经济的发展 科学文化 技术和交通的发达 而发展起来的 现代社会经济的发展 带来了世界旅游 商务的兴旺 酒店业也随之迅速发展起来 而且是越来越豪华 越来越现代化 十一五 期间 我国酒店行业发展速度较快 主要受益于酒店行 业自身的服务不断提高以及旅游行业的发展 推动酒店行业市场需求不 断扩大 2006 年我国星级酒店数量为 12751 家 2007 年为 13583 家 同 比增长率 6 52 2008 年 2009 年因受到全球金融危机的影响 我国酒 店行业的增长速度有所放缓 2008 年增长率为 3 80 2009 年增长率为 8 81 0 98 2010 年 随着我国经济的复苏 我国酒店行业的增长速度又开始 加快 增长率达到 1 38 星级酒店总规模达到 14433 家 随着我国旅游业的迅猛发展 对休闲度假酒店的需求也将有成倍的 增长 中国酒店业发展前景广阔 在中国经济转型与消费升级的大背景 下 未来几年仍将是酒店业加速发展的黄金时期 同时加快住宿业科学 发展 必须以科学发展观为指导 坚持以人为本 以满足顾客需求为导 向 以提升饭店服务质量为核心 以品牌化 连锁化 便利化经营为重 点 加快促进住宿业转型升级 优化行业结构 提高行业集中度 全面 提升住宿业服务水平和国际竞争力 同时商务部发出 关于加快住宿业 发展的指导意见 意见中强调指出住宿行业下一步发展的重点 即 经 济型酒店 绿色酒店 以及 自主品牌 的快捷酒店 大力发展经济型快捷酒店 创建 绿色饭店 逐步形成一批年营业 收入超过百亿元的大型饭店企业集团和超过10亿元的特色饭店企业 住 宿业服务环境更加和谐 顾客满意度稳步提升 综上所述 我们不难看出 从发展趋势看 特别是主题特色鲜明的 中档经济型商务快捷酒店仍然具有发展空间 2 2 32 2 3 税收政策分析税收政策分析 发展是税收之源 民生是税收之本 古往今来 安居才是乐业永恒 不变的真理 为促进房地产业健康有序发展 财政部 国家税务总局出 台了一系列的税收优惠政策2010年5月26日 国税总局出台 关于土地增 值税清算有关问题的通知 明确了土地增值税清算工作中有关收入确认 开发费用扣除 土地闲置费的扣除等问题 为土地增值税清算工作的开 展扫清障碍 9 81 2010年6月3日 国税总局再度出台 关于加强土地增值税征管工作 的通知 要求充分发挥土地增值税调控作用 科学合理制定预征率 加 强土地增值税预征工作 同时规范核定征收 堵塞税收征管漏洞 同时根据 国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增 值税征收管理工作的通知 国税发 2004 100号 规定 除经批准开发 建设经济适用房的用地外 对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土 地使用税 财税 2010 88号文件则明确 对公租房建设期间用地及公租房建成 后占地免征城镇土地使用税 同时 在其他住房项目中配套建设公租房 依据政府部门出具的相关材料 可按公租房建筑面积占总建筑面积的比 例免征建造 管理公租房涉及的城镇土地使用税 财税 2010 88号文件还明确 对公租房经营管理单位建造公租房涉 及的印花税予以免征 在其他住房项目中配套建设公租房 依据政府部 门出具的相关材料 可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造 管理公租房涉及的印花税 部分土地使用税 印花税的免征 将相对降低开发商建设公租房的 成本 若开发商能有效利用自身资源 加上政府统一回购公租房 亏本 的风险就会降低 这样就基本能够保证每一块配有公租房的土地顺利成 交入市 此举可以有效提高公租房的供应速度 2 32 3 行业准入分析行业准入分析 2 3 12 3 1 行业准入标准分析行业准入标准分析 房地产业属于第三产业 它不仅涉及土地与建筑产品的经营 而且 还从事部分土地的开发和房屋建设 甚至包括住宅 厂房 库房以及商 业 旅游 服务 文化 教育 卫生 体育 办公等各种房屋的建造 10 81 改建 装饰 维修 经营等活动 所以 房地产业具有生产 经营 服务三重属性 主要执行流通和 服务的职能 房地产业在我国已成为一个独立的行业 可将房地产业列 为第三产业的第二层次 其产值是国民生产总值的重要组成部分 房地产业具有以下明显的特点 房产 地产的交易是不可分割的 不同地域的房地产价格差异很大 房地产业风险小 获利大 但经营房地产的投资大 建设周期长 我国的房地产企业不仅要面临国内企业的竞争 还要接受来自全球 企业的直接压力 面对全球化形势 各国政府和企业都已经注意到 要 想提高产品在市场上的占有率和取得领先地位 必须使自己的产品或服 务质量达到并保持先进水平 房地产行业准入标准推行 ISO9000 和 ISO14000 标准 要达到质量目 标 供方应建立一个预防系统 而非测量系统 并监察是否正确地完成 有关工作 这是每位员工的责任 但某些员工可能较其他员工有较大责 任 承担最大责任的是管理层 单靠高层管理人员的承诺是不足够的 他们必须参与系统的发展及执行工作 质量问题往往是不能控制某些活动的结果 要解决质量问题 公司 必须建立一套质量管理的方法 一个优良的质量管理系统应是一个适合 机构本身的系统 而发展及执行此系统则需要时间及努力 一个优良的 质量管理系统 可使机构有信心展示其效率 11 81 2 3 22 3 2 拟建项目建设单位和拟建项目符合相关规定拟建项目建设单位和拟建项目符合相关规定 项目建设单位是垣曲县昌盛房地产开发有限公司 该公司成立于 2010 年 2 月 注册资本 1500 万元 是以房地产开发为主营业务的新型现 代化开发企业 公司的管理层领导有方 责任心强 素质高 公司技术 力量雄厚 质量管理意识强 他们视质量为企业的生命 有一套适合自 己公司的质量管理体系 有信心将该项目建设成一个高标准 高质量的 居民居住地 拟建项目符合国家相关政策和法规 无论从土地使用 建 设规模 建设方案 组织管理 节能 安全 还是环境保护 都符合相 关政策和法规的要求 因此该项目建设单位和建设目标符合行业准入标 准 12 81 3 3 工程建设方案工程建设方案 3 13 1 建建筑筑方方案案设设计计 3 1 13 1 1 设计依据设计依据 1 中华人民共和国城市规划法 1990 年 2 城市规划编制办法 1991 年 10 月 3 垣曲县土地利用总体规划 2006 2020 年 4 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 2002 年版 5 民用建筑设计通则 GB 50352 2005 6 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 7 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年版 8 民用建筑热工设计规范 GB 50176 93 9 严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ26 2010 3 1 23 1 2 设计指导思想设计指导思想 坚持科学发展观 工程建筑设计坚持 商业建筑 顾客至上 的指 导思想 以塑造人与自然和谐共存的生态环境为目标 形成多种业态的 高度融合和聚集 满足经营商的个性化需求和消费者不同的欣赏目光 努力将快捷酒店综合楼建成建筑功能与人性空间完美结合的基础设施先 进 功能完备 集居住 购物 休闲 娱乐 服务为一体 有较强聚集 力和竞争力的商住小区 同时兼顾充足的停车空间和运送商品的通道 在满足房屋和商业功能的前提下 做到布局紧凑 设计合理 在符 合工程设计规范要求下 尽可能降低造价 节约投资 13 81 3 1 33 1 3 设计原则设计原则 1 坚持 高起点设计 高标准建设 高效能管理 为原则 2 合理确定户型面积 3 充分考虑资金筹措 合理确定建设规模 4 根据垣曲县的总体规划及有关规范要求 合理确定建设用地 绿化用地 道路用地的比例关系 3 1 43 1 4 设计理念设计理念 3 1 4 1 商业建筑设计理念 由于商业建筑位于城市繁华地带 靠近城市道路 故在规划时着重 对其风格进行刻画 外立面造型要体现现代建筑美学风格 造型简约而 富有动感 层次鲜明 立体感强 细部线条刻画赋予建筑丰富的光影层 次变化 使建筑雅而不俗 极具现代感 满足现代人的审美需求 充分 体现 现代和美 文化和美 绿色和美 的人文精神 使之成为运城市 最具有竞争力的商住小区 3 1 4 2 快捷酒店的设计理念 快捷酒店设计要有某一特定的主题 来体现酒店建筑风格和装饰艺 术 以及特定的文化氛围 让顾客获得富有个性的文化感受 同时让服 务融入主题 以个性化的服务代替一般性的服务 让顾客住的舒服 快 乐和刺激 3 1 53 1 5 总平面布置总平面布置 该项目总用地面积 1599 92m2 折合 2 4 亩 地势平坦 快捷酒店 综合楼的平面布置利用地形布置成南北朝向的景观形态 该项目建设 14 81 一栋 8 层楼的综合楼 地下一层 地上七层 其中地下一层为车库 地 上 1 2 层为商铺 3 7 层为客房 每层有 12 个客房 项目共有 60 间标间 客房 可容纳 120 人入住 项目区出入口面向黄河路 综合楼的入口在综合楼正前面 建筑物 的通风 采光条件较好 满足消防间距和防火间距的要求 区内绿化采 用园林景观式设计手法 绿地建设大片集中 各种绿色植物高低错落 相互辉映 绿地中还建设有道路 既美化环境又为人们提供了优美愉悦 的休闲活动场所 在道路与建筑物之间也布置有花草树木 地面化率达 35 详见项目区平面布置图 从综合楼的出入口进入 二楼主营食品 副食品 生鲜百货 三楼 是精品类 首饰 化妆品等 床上用品类 儿童服饰等 商铺为临街门 面 一 字布置 并连为一体 3 1 63 1 6 中央空调设计中央空调设计 制冷时 室外的制冷机组吸收来自室内机组的制冷剂蒸气经压缩 冷凝后向各室内机组输送液体制冷剂 供热时 室外的制冷机组吸收来 自冷凝器的制冷剂蒸气经压缩后向各室内机组输送汽体制冷剂 室内机 组通过布置在天花板上的回风口将空气吸入 进行热交换后送入安装在 室内各房间天花板中的风管 道 内 并通过出风口上的散流器向室内各 房间输送空气 在风管 道 上设计有新风门和排风门 可以按一定比例 置换空气 以保证室内空气的质量 3 1 73 1 7 建筑单体设计建筑单体设计 3 1 7 1 设计依据 15 81 1 民用建筑设计通则 GB50352 2005 2 商店建筑设计规范 JGJ48 88 3 旅馆建筑设计规范 JGJ60 90 4 公共建筑节能设计标准 DBJ04 241 2006 5 建筑设计防火规范 GB50016 2006 6 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50 2001 7 民用建筑热工设计规范 GB 50176 93 8 民用建筑节能设计标准 采暖居住建筑部分 山西地区实施细 则 第二阶段 DBJ04 216 2006 3 1 7 2 平面设计 该项目工程包括一幢 8 层综合楼 地下一层 地上七层 其中地下 一层为车库 地上 1 2 层为商铺 3 7 层为客房 地上建筑耐火等级为二 级 每层为一个防火分区 综合楼能直接天然采光和自然通风 3 1 7 3 立面设计 建筑风格形式 稳中求变 运用大气简洁的建筑语言打造现代风 格的住房建筑 清爽干净的建筑色彩 使人心情舒畅 整个立面造型给 人以极具亲和力的感觉 使居者充分体验居家环境所带来的温柔 松驰 的美好感受 建筑色彩 商铺 宾馆以浅淡柔和的暖色为主 大面积墙面不宜 采用强烈的色彩 避免干扰 影响居民的日常消费和身心健康 在建筑 屋顶和细部装饰上加以变化 满足人们对购物 居住环境的归属感 认 同感 16 81 建筑细部 建筑细部如 门 窗 檐口 挑台 线脚 楼梯间 栏杆等要充分设计 考虑人体舒适度和安全要求 并从人性化理念出发 提高防水性能和节能要求 屋顶建为坡屋顶 适当强调色彩 丰富建筑 立面层次并综合考虑整体感觉 3 1 7 4 建筑剖面设计 8 层综合楼总高度为 29 7m 一层地下室层高 3 3 m 二层三层商铺 用房层高 4 2 m 四层 八层层高 3 6m 表表 3 13 1 各楼层指标表各楼层指标表 名称层数每层面积备注 地下 1 层 534 8 2 层 534 8 商铺 3 层 534 8 二层共有 6 个商铺 三层有 7 个商铺 客房 4 8 层 534 8每层有 12 个标间 3 1 7 5 细部设计 外门窗采用新型有色塑钢门窗 分户门采用钢木防盗门 外墙面用混合砂浆粉面饰以防水外墙涂料 局部加以面砖点缀 3 1 7 6 屋面防水 根据 屋面工程技术规范 GB5034 2004 平面为二级防水 防 水层合理 3 23 2 建设条件建设条件 3 2 13 2 1 项目选址及用地情况项目选址及用地情况 根据垣曲县发展总体规划 该项目位于垣曲县黄河西路 新客运站 斜对面 因此 该项目符合运城市发展总体规划 该规划用地总面积 1599 92m2 约 2 4 亩 相应的配套设施比较全 17 81 区域内地势较为平坦 交通方便 无大的工业污染 可以净化区域空气 改善大气环境 项目所在新客运站斜对面是休闲 娱乐的最佳宝地 3 2 23 2 2 工程地质条件工程地质条件 项目地基土的地层结构及岩性特征 依据勘探钻井所揭露的自然地面下 20 米深范围内的地质资料 根据 其岩性的不同可将其地基划分为 3 个工程地质层 其地质时代及成因类 型应为第四系全新统冲积而成 现自上而下分述如下 粉土 浅红色 浅黄色 稍湿 稍密 含有钙质结核及黑色斑点 层厚 0 0 5 1 米 中等压缩性 标准贯入平均击数 6 2 击 承载力标准 值 120kpa 粉土 浅黄色 很湿 稍密 层厚 0 0 5 5 米 中等偏高压缩性 标准贯入平均击数 4 4 击 承载力标准值 75kpa 粉土 浅黄色 湿 中密 含砂量很大 低压缩性 标准贯入平均 击数 22 7 击 本层未穿透 揭露最大厚度为 11 0 米 结论与建议 1 本次勘测所揭露的地基土层自然地面下深度 12 0 米范围内 地层 为冲积形成 其岩性均为粉土 地貌单元属涑水河冲积平原区 2 本场地为非自重湿陷性场地 其湿陷等级属 级 轻微 和 级 中等 3 该场地地下水属于潜水 其整体走向为东北 西南向 地下水位介 于 363 0 368 5 米 由于地下水埋藏深度不一 故不同施工段要采取相 应的防护措施 18 81 4 本场地的地震烈度为 7 度 场地土类型为中软场地土 建筑场地 类型为 类 地基土不存在地震液化 3 2 33 2 3 气象条件气象条件 垣曲县属暖温带半干旱 半湿润大陆性气候 亚热带气候 四季分明 春季干旱多风 夏季雨量集中 冬季少雪干燥 气候宜人 年平均气温 13 5 度 最低气候的元月份 零下 15 度不过 10 日 最高气候的七月份 38 度以上的温度不超过半月 平均年降雨量为 548 1 毫米左右 霜冻期 为每年的十一月中旬至次年的三月中旬 年均无霜期 236 天 垣曲县属 黄河水系 黄河自西向东沿县境南缘流过 域内主要河流从西到东依次 为五福涧河 板涧河 亳清河 允西河 西阳河 均自北向南注入黄河 待该项目进入具体施工阶段时 工程建设单位根据工程量结合当地 气象条件 合理组织安排施工进度 确保工程顺利实施 避免因气象变 化而产生的额外工程费用 节省建设资金 3 2 43 2 4 地震地震 根据 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 附录 A 垣曲县抗震设 防烈度为 7 度 宜按 8 度要求采取抗震构造措施 设计特征周期值为 0 45s 项目建筑应能满足结构设计要求 3 2 53 2 5 公用设施条件公用设施条件 1 供水 19 81 本项目用水包括 客房用水 商铺用水 绿化用水等 由垣曲县自 来水厂供给 水压可满足用水要求 水质符合国家饮用水标准 2 供电 项目用电是由垣曲县供电所供给 项目中央空调和冷水塔安放在综 合楼顶部 项目无发电机组 3 供暖 本项目 1 层地下室不采暖 2 3 层的商铺利用燃气锅炉供暖 4 8 层的客房利用中央空调供暖 4 天然气 本项目天然气利用从绛县接引过来的西气东输工程的天然气 3 2 63 2 6 防洪 排涝及环境保护条件防洪 排涝及环境保护条件 该处地势比较平坦 对降雨洪水排泄有较好的天然条件 因此 也 不存在排涝问题 整个建设对周边地区不会造成环境破坏 而且与项目区相配套的绿 化 草坪建设将给该区域环境的改善起到积极的促进作用 3 2 73 2 7 施工条件施工条件 该项目位于垣曲县新城镇黄河西路 且四面临街 周边施工场所开 阔 所有施工设备 建筑材料进场均不受任何限制 施工场地大 施工 条件好 给工程的建设创造了一个有利条件 3 2 83 2 8 道路沿线筑路材料及运输条件道路沿线筑路材料及运输条件 1 建筑地基处理用土 垣曲县周围有着丰富的土源 完全能够满足建筑地基处理用土的需 20 81 求 运输条件良好 2 石料 石灰 垣曲县周边的中条山 稷王山均有大量石料厂 盛产岩性分别为石 灰岩 花岗岩 安山岩等各种规格的石料 可满足该工程所需用的碎石 片石 块石等 稷王山下的三路里镇有石灰厂 大量烧制石灰 品质优 良 3 砂和砂砾 垣曲县附近两山盛产各种规格砂料 可满足工程所需 平均运距约 20km 4 建材 钢筋 水泥 木材 沥青等建筑材料可根据用量及规格从当地建材 市场采购 当地货源充足 质量稳定 完全能够满足要求 5 结论 综上所述 该项目建设条件良好 建设所需各种材料供应充足 运 输便捷 适宜建设 3 33 3 结构设计结构设计 3 3 13 3 1 设计依据设计依据 1 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 2006 年版 2 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 3 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3 2002 4 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 5 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 21 81 6 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 7 砌体结构设计规范 GB50003 2001 8 建筑抗震设防分类标准 GB50223 2008 9 湿陷性黄土地区建筑规范 GB50025 2004 10 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 3 3 23 3 2 采用的设计荷载 采用的设计荷载 1 恒荷载取值 单位 KN m2 恒荷载取值大小根据具体结构计算确定 2 活荷载取值 单位 KN m2 卧室 客厅 2 0 厕所 盥洗间 2 0 楼梯间 2 5 不上人屋面 0 5 室外一般地面活荷载 与消防车荷载不同时考虑 10 0kN m2 其他视具体功能而定 按荷载规范采用 基本风压 W0 0 40KN m2 基本雪压 S0 0 25KN m2 3 3 33 3 3 结构设计结构设计 设计参数 建筑结构安全等级为二级 建筑设计使用年限为 50 年 耐火等级 住宅楼和公建耐火等级为二级 地下室耐火等级为一级 抗震设防烈度为 7 度 设计基本地震加速度值为 0 15g 设计地震分 22 81 组为第二组 抗震设防类别为丙类 在抗震设计中应吸取 5 12 汶川大地震造成灾区大量房屋倒塌损 毁和人员伤亡的教训 确保建筑物 小震不坏 中震可修 大震不倒 在房屋的平面设计中要尽可能规则 否则在地震力的作用下会引起很大 的扭转效应 导致角部破坏 山墙倒塌 地基基础 根据地质勘察资料 新建建筑物的上部结构 以及对周边建筑物的 影响综合考虑确定地基处理方案与基础选型 3 3 4 4 给水排水工程设计给水排水工程设计 3 4 13 4 1 设计依据设计依据 1 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 2 建筑给水排水设计规范 GB 50015 2003 3 室外给水设计规范 GB50013 2006 4 室外排水设计规范 GB50014 2006 5 城市居民生活用水量标准 GB T50331 2002 3 4 23 4 2 生活给水系统生活给水系统 3 4 2 1 设计范围及水源 设计范围 新建快捷酒店 商铺综合楼的室内外给水 排水 水源 由垣曲县自来水厂供给 饮用水必须符合现行国家标准 生 活饮用水卫生标准 GB5749 2006 3 4 2 2 生活用水量 本小区日生活用水量按 80 L 床 d 计 垣曲县属四类区 调整系数 23 81 为 0 7 道路喷洒按 2 5L d 计 按绿地浇洒用水按 2 0L d 计 商铺用水量按 3L 天计 不可预见用水量及管网损 失水量按总水量的 10 计 小区最高日用水量为 13 89m3 3 4 2 3 给水系统 垣曲县自来水厂供给本工程生活及消防用水 并设水表计量 室内生活供水系统独立设置 生活给水采用下分式枝状管网供水 项目区采用分区供水 水压能满足 3 层楼层直接供水 不能满足的楼层 由变频调速供水设备加压供水 用水点压力超过 0 35Mpa 的楼层采用减 压阀减压供水 管网入口处安装过滤器 防止污染 并设公共计量水表 各户用水 计量直接接到各住户 楼入口处设立阀门井 室外给水管采用钢丝网骨架塑料复合管 电热熔连接 室内管线 枝状布置 采用镀锌钢管或 PE 100mm 管 3 4 2 4 排水系统 预计生活排水量为用水量的 80 总计 11 11m3 d 生活污水排水系统 本项目生活污水经化粪池预处理后排入垣曲县污水处理厂处理 雨水排水系统 按照绿色建设和建筑物节能设计规范要求 地面硬化应采取尽可能 减少降雨地表径流措施 在建筑屋面设计雨水收集系统 经过滤 处理 将收集的雨水经过沉淀池沉淀 用于路面洒水 洗车 绿化等用水 多 余雨水经单立管流经地面与地面雨水汇集到排雨水管沟 送至道路城市 排雨水管沟 24 81 3 3 5 5 消消防防设设计计 3 5 13 5 1 设计依据设计依据 1 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 2 建筑灭火器配置设计规范 GB 50140 2005 3 商场消防设计规范 4 建筑设计防火规范 3 5 23 5 2 消防车道消防车道 本工程消防车道为环形车道 在进入建筑物的消防车道两侧 不设置影响消防车通行或人员安全 疏散的设施 消防车道的净宽度和净空高度均不小于 4 0m 供消防车停 留的空地 其坡度不宜大于 3 消防车道与民用建筑之间不应设置妨碍 消防车作业的障碍物 消防车道路面 扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等应能承受大 型消防车的压力 3 5 33 5 3 消防给水和灭火设备消防给水和灭火设备 商铺内的消防设施 应按公共场所从严要求 消防用水量 根据 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 规定 设计本工程同一时间内的火灾次数按一次考虑 室外消火栓用水量 15L S 室内消火栓用水量 10L S 火灾延续时间 2h 室内外消防用水量 为 180m3 消火栓每根竖管最小流量为 10L S 每支水枪最小流量为 5L S 考虑到室外消防管网的供水量 消防水池有效容积为 150 m3 25 81 室外消火栓 室外消防给水管道应布置成环状 其进水管不宜少于两条 当其中 一条进水管发生故障时 其余进水管应仍能保证全部用水量 在室外环状给水管网上按相邻两个间距不超过 120m 位置按照易于 消防车取用的原则设置室外消火栓 室外消防用水由室外消火栓提供 室内消火栓 采用临时高压系统 设水泵两台 一用一备 消火栓系统竖向按分 区设置 每个区上部下部及立管均成环状 消火栓应设在走道 消防电 梯前室 楼梯附近等明显易于取用的地方 消火栓采用消防卷盘 灭火器设置 根据 建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 规定 本工 程灭火器按中危险等级进行配置 灭火器采用手提式磷酸铵盐干粉灭火 器 灭火器设置在消防电梯前室 楼梯口等位置明显和便于取用的地 点 且不得影响安全疏散 商场内要配置足够的灭火器 对有视线障碍的灭火器设置点 设置指示其位置的发光标志 灭 火器的摆放应稳固 其铭牌朝外 手提式灭火器宜设置在灭火器箱内或 挂钩 托架上 其顶部离地面高度不应大于 1 50m 底部离地面高度不宜 小于 0 08m 灭火器箱不得上锁 灭火器不宜设置在潮湿或强腐蚀性的地点 当必须设置时 要有 相应的保护措施 灭火器设置在室外时 要有相应的保护措施 灭火器不得设在超出其使用温度范围的地点 26 81 3 63 6 暖通工程设计暖通工程设计 3 6 13 6 1 设计依据设计依据 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019 2003 民用建筑热工设计规范 GB50176 93 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ26 2010 地面辐射供暖技术规程 JGJ142 2004 J365 2004 3 6 23 6 2 设计参数设计参数 设置集中采暖系统的普通 住房的室内采暖计算温度 不应低于下 表的规定 表表 3 3 2 2 室室内内采采暖暖设设计计温温度度 用 房温度 宾馆内20 商铺18 设采暖的楼梯间和走廊14 表表 3 3 3 3 室室外外采采暖暖设设计计参参数数 指标单位数值 a 冬季室外计算温度 t0 5 b 设计计算用采暖期 天数d120 平均温度 1 3 平均相对湿度 57 度日数 d1836 c 冬季室外平均风速m s2 6 d 最冷月平均温度 2 0 e 最热月平均温度 27 2 27 81 3 6 33 6 3 采暖工程设计采暖工程设计 3 6 3 1 供热指标估算 根据 城市热力网设计规范 要求 旅馆采暖热指标为 60 70w m2 商业热指标为 65 80w m2 同时结合垣曲县实际情况 公建 采暖设计热负荷指标为 65W m2 3 6 3 2 供暖热源 本项目由自备的燃气锅炉和中央空调供暖 其中宾馆用中央空调 商铺用锅炉采暖 可以保证商铺 宾馆供暖 3 6 3 3 供热系统 商铺采暖管网系统采用下供下回双管制分户热计量低温热水地板辐 射采暖系统 直接供暖 采暖明装干管 立管采用热镀锌管 丝接或法 兰连接 户内采用 PPR 专用塑料管 酒店采暖冷水机组的冷媒管路都比较细 即使外面包上保温层 也 可以方便地暗藏起来 管路需要全程保温 管件 阀件以及与管路接触 的金属配件都要保温包裹起来 以防冷凝水滴漏 管路材料一般选用 PP R 管 PVC U 管或铝塑复合管 可以保证 50 年不损坏 全部的冷凝水集 中或就近隐蔽排放 室外采暖管网采用枝状管网 直埋敷设 采暖管道全部采用无缝钢 管焊接或法兰连接 管道保温采用聚氨酯保温材料保温 玻璃钢管壳保 护 3 6 4 通风设计通风设计 1 该商铺和客房建筑面积不是太大 为营造舒适的空气环境 保证 28 81 商场内的空气卫生品质 采用自然通风 2 为了改善室内环境 所有房间均采用自然通风 3 卫生间均设通风道 部分设有窗户 其他房间均设有窗户 3 6 53 6 5 防排烟系统防排烟系统 宾馆没有餐饮 不需要排烟 不能自然通风的厨房 卫生间按国家 标准图设计通风排烟系统 卫生间选用 05J11 2 变压式排气道 BPS III B 1 或 BPS III Z B 1 型号 外形尺寸为 250mm 250mm 3 73 7 供电工程设计供电工程设计 3 7 13 7 1 强电部分强电部分 设计依据 1 10kV 及以下变电所设计规范 GB50053 95 2 低压配电设计规范 GB50054 95 3 供配电系统设计规范 GB50052 2009 4 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 2000 年版 5 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343 2004 6 建筑照明设计标准 GB50034 2004 7 建筑照明设计规范 GB50034 2004 设计范围 各建筑的变配电系统 配电网络系统 室外道路 绿地及公共场所 照明 照明 电力配电及防雷 接地系统 负荷等级 29 81 本项目消防用电设备 电梯 楼梯间照明为二级负荷 其余为三级 负荷 供电电源 项目用电是由垣曲县供电所供给 项目中央空调和冷水塔安放在综 合楼顶部 供配电系统 本项目高压部分采用户外箱式变电站的形式 消防设备 疏散照明 等采用双回路末端自动切换的配电方式 低压配电采用树干式和放射式混合配电 动力负荷采用放射式供电 其它用电采用树干式供电 计量 可采用高供低计 在 10kv 进线设置总计量装置 低压运用楼字自控 系统对各回路进行监测和计量 以便于物业管理 具体计量方式以当地 供电部门要求为准 计量表可选用磁卡计量 供电方式 对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电 对一般设备 采用放射式与树干式相结合的混合方式配电 照明系统 本项目照明为一般照明 商铺 客房照明根据需要要求布置 对 应急照明 配电室等处照明均采用双回路供电末端切换 照度标准和照明功率密度值 按现行国家标准 建筑照明设计标准 GB50034 2004 执行 主要场 30 81 所照度不低于以下标准 3 43 4 主要场所照度标准主要场所照度标准 场所照度 LX 光源及灯型 一般活动区75荧光灯 客房 床头150荧光灯 门厅100荧光灯 通道50荧光灯 商铺300荧光灯 室外照明庭院灯 投光灯 照明配电系统 一般照明干线采用 YJV 1kV 电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方 式配电 设备选型及安装 电度表箱 层电度表箱为墙上明装 进出线方式为上进上出 电力 照明配电箱和控制箱 电力 照明配电箱和控制箱选用非标金属箱 照明 插座分设回路 供电 配电回路均采用断路器 插座回路 电开水器回路均设置漏电断 路器保护 漏电动作电流 30mA 漏电动作时间小于 0 1s 设备用房的电 力 照明配电箱为落地安装或墙上明装 公共区域内的配电箱均为墙内 暗装 电缆 导线选择及敷设方式 低压电缆采用 YJV 0 6 1kV 交联聚氯乙烯绝缘 聚氯乙烯护套铜 31 81 芯 阻燃 电力电缆 工作温度