南京远PPT课件

1 南京 远拓溧水项目 2 世纪天城 位于南京市南郊的江苏省级开发区 溧水开发区内 行政上属溧水县管辖 项目距南京禄口国际机场约13公里 距南京市中心45公里 车程约40分钟左右 距新生圩码头60公里 3 项目基本指标 4 求 规划控制要求 5 6 地形特点 北 7 项目发展背景 城市发展背景 南京印象 区域特征 发现溧水 溧水为秦淮之源 梅之故乡 国家生态示范区 自然资源丰富 国际空港第一县 交通优势明显 区域特征 发展定位 功能定位 建成南京南部的新郊区 南京南部的交通密集区 制造业基地 旅游休闲区 建成一个城区30平方公里 人口达20万人的中等城市 规划布局 一城四区 一城即主城 四区即商贸区 制造业发展区 高科技发展区 休闲度假区 11 溧水本地客户 溧水房地产市场仍然不成熟 购买力不足 价格升幅缓慢 客户以溧水本地为主 以私营企业主 政府公务员 教师为主就置业区域而言 客户认同城南片区的成熟生活氛围 对于城北区域认为杂乱 缺乏配套 对于北区的发展缺乏信心客户实在 注重产品品质和实景展示 口碑传播对客户的购买很重要 但消费者对于商品房的认识有一定局限 购买力不足 12 南京别墅 随着南京城市化进程的加速 客户的居住理念正在发生转变 作为离南京市区非常近 区位优越 交通便捷的三山版块而言 已经成为客户认同的成熟的别墅居住区 与市区的 隔阂感 已经消失 融入大南京版块 5 31新政之下 别墅稀缺价值凸现 客户需求在不断提升 价值更高的独栋别墅和双拼别墅正在日益成为市场的主流开发产品 随着消费者的不断成熟 置业经验的丰富 纯粹的别墅社区及户型的实用性也是客户越来越多考虑的因素 产品同质化严重 客户对于物业的选择更为实际 考虑更多的是物业的实用性和舒适性以及产品的附加值部分 别墅不仅是一种产品形式 客户更为注重别墅载体上所承载的文化底蕴的有天有地的生活方式 纯粹的异域风情 生态健康的社区等附加价值 以奥斯博恩为例 代表了客户南下置业的需求 而溧水也在逐渐走入南京人的视野 以太阳岛高尔夫为代表的高端休闲度假产品正在提升溧水的区域形象 而宁杭高速二期将进一步带动溧水的经济发展 同时相应带来别墅的需求 13 区域聚焦南京别墅评价 南下置业趋势 注重实用性及附加值 别墅日趋高端化 经济型别墅市场空白点 别墅稀缺价值凸现 14 定位突破 通过项目分析及定位价值模型推导 发挥项目资源优势 充分考虑市场机会点 从市场风险的规避和项目价值最大化方面考虑 把握市场发展趋势 高品质的产品是我们的发力点 在此基础上我们致力于打造异域风情 实用性 纯粹之下的多物业类型组合 健康的亲地社区 15 亲地社区 异域风情 实用性 纯粹之下的多物业类型组合 健康的亲地社区 核心价值有天有地的生活方式 主题演绎 市场机会点 超越传统的产品主义 16 独立别墅树立项目品质 满足高端客户 双拼别墅 联排别墅是主力户型 提供给中高端客户 在保证项目纯别墅的定位和不影响项目的档次的前提下 增加叠加别墅的比例 满足中端客户的需求 在面积区间上以市场别墅产品主流面积区间为参考标准设置本项目面积区间 从市场竞争考虑 适当降低项目单位可售面积以降低总价 提高项目的竞争力 联排面积范围适当放大 以满足客户多样化需求 户型比例及面积建议 17 规划布局调整建议 土地价值分析 地块划分图 原始地貌 土地价值分析 一号地块位于地块的东北侧沿山部分 环境幽静 私密度高 具有基地内最大的山体景观资源 地形特征 在基地东北角 赋予整个地块山之阳的先天优势 地块评级 一级地块关键词 山景 坡地 山地别墅 一号地 土地价值分析 二号地块位于地块的中部 受外部的影响相对较小 整体环境幽静 地势平坦 远望山体 近临水体 且地处基地腹地 具有最佳的私密性 地形特征 平坦 地块评级 二级地块关键词 平坦 私密性 中心枢纽 二号地 土地价值分析 三号地块位于地块的西北侧 以水体与2号和5号地块区分两面临市政路地形 具有基地内最多的水体资源 地形特征 地块西北角有小山包 地块内水景 地块评级 三级地块关键词 水景 噪音污染 三号地 土地价值分析 四号地 4号地块位于地块的东南侧 依托山体和缓坡与其他地块分离 该区域两面临市政路 北望山景 内有水体 日照通风条件好 地形特征 地块北面是山体缓坡带 范围内有拥有少量水景 地块评级 四级地块关键词 日照通风 缓坡地 土地价值分析 五号地 5号位于地块地块西南侧 紧邻交通主干道 由于紧邻交通主干道 用地私密性较低 环境相对较差 地形特征 地势平坦 地块评级 五级地块关键词 昭示性 住宅价值较低 合理利用 土地价值分析 六号地 6号地块位于地块东北角 依托断崖与其他地块分隔 地块紧邻城北四号路 用地环境一般 私密性较差 地块评级 五级地块关键词 断崖 山体 合理利用 25 规划方案建议 总体规划建议 引入自然 亲山性 亲水性 社区水循环系统 以山体公园和自然水体为基础 最大限度的利用已有的环境 内部空间最大限度的朝水体 山体渗透 结合生态环保概念 建议在社区内设立一套社区水循环系统 利用生活废水 雨水 地下水 与自来水相结合 经过过滤 分离 沉淀等净化措施后重新利用作为区内景观水池和湿地景观用水 规划方案建议 功能布局建议 一轴 三点 五团 规划方案建议 功能布局建议 一轴 结合项目整体地势从低到高 设置一条绿色步行景观大道 作为项目的主轴线 直达山脚的线路对外展现了山的气势 对内贯通了各板块的步行线 三点 尊重原始地貌 依山临水自西向东点状布置了三个会所 中心商业会所 具有商业和商务双重的功能 保障社区商业的基本要求的同时也将成为经济开发区的一个高尚商务场所 山地休闲会所 是业主的专有领地 占据地块中部腹地制高点 既可仰望北面的山体 又可俯视西北角的水景 山野运动会所 结合山野公园的修建 推出以山野情趣为主题的运动泛会所 规划方案建议 功能布局建议 规划方案建议 功能布局建议 五个团 根据地块等级分析 在充分尊重原始地形地貌的前提下 结合道路交通的要求 将基地分成五个组团 规划方案建议 交通组织建议 道路 多采用东西向布置 环道的流畅处理给业主带来便利的归家路径 同时利用道路将组团单立 分隔明确 为后期开发和管理创造了有利条件 车行出入口 基地东 南 西 北四面都设有车行出入口 合理布置满足规划指标要求人行主线 基地的西南角是一个开放广场 由此一直延伸到东北面山体的步行道路将三个会所串连一体 31 主入口示意图 32 在开发体量上 各期控制在10万 以内 配套先行策略 提前对项目配套设置进行展示以增强市场竞争力 保证每期产品在档次上的统一性 避免出现各期产品档次落差 保证高价值产品的持续后期开发 在每期开发的产品中尽量提供多样化的产品选择 以满足客户群需要 规划方案建议 分期开发建议 33 规划方案建议 建筑风格建议 建筑风格采用法式风格为主 并结合部分西班牙和北美风格 规划方案建议 景观园林建议 一个开放广场 两个视觉通廊 三个景观核心 规划方案建议 景观园林建议 一个开放广场 基地西南角的人行主入口作为开放式广场 中轴对称的布局 花圃几何块的分布 背景是古典的法式建筑 展现出一幅恢弘的皇家园林的画卷 规划方案建议 景观园林建议 景观视觉通廊 设计两条主要景观视觉通廊绿色轴 自广场连通向东北山体是一条通达的绿色人行道 从外到内的通透的视野 让绿色有了归途 红色轴 自低而高布置的三个会所 开阔了从内到外的视野 登高远眺 借势起伏的红色会所屋面 正是一条红色视觉轴线 景观核心 山景 东北角的山体是项目的最大景观资源 这里汇集了林木的精华 水景 西面的集中水体 是天然的湖泊 这里临水望山 且与蜿蜒的溪流相连 花景 西南角的开放广场是花的家园 近处鲜花灿烂 远处绿荫成林 规划方案建议 景观园林建议 规划方案建议 服务配套建议 商业会所 规划面积约3000 的大型中心会所 主要为项目自身居民及周边居民 如开发区内企业 提供高档次的商务接待 会客 交流等服务配套场所 山地休闲会所 于项目地块的中央内部建设约1000 的私人会所 主要为社区业主提供专享的内部空间 运动建议布置物业有雪茄室 业主俱乐部 私人保健中心 健康档案中心 足疗室等 山野会所 在项目6号地块处 结合山体郊野公园设置运动泛会所 为社区业主提供与自然互动的运动性泛会所 可根据实际开发周期和需要考虑开发 39 前期规划方案 已报批 40 北 41 42 43 功能分区图 联排别墅 独栋别墅 花园洋房 示范区 保留山体 体育公园 商业街 幼儿园 会所 44 道路分析图 45 景观分析图 46 优点 景观主轴明晰 突出山景资源 分