保障房资金提供方案.doc

1 11 谨呈 保障房承建单位谨呈 保障房承建单位 保障性住房保障性住房 融资服务方案融资服务方案 二二 一一年三月一一年三月 2 11 融融资资服服务务建建议议书书 非常感谢贵司给我们这次宝贵机会为保障性住房建设提供融资服务 我司 积极进行保障房信托的理论研究与实践探索 已经摸索出一系列灵活运用信托 产品支持保障房建设的做法 我司在充分关注贵司融资需求及关注重点的基础 上 有针对地提出服务建议 我司有着极大的热情和意愿利用自身的优势为保 障性住房建设贡献自身的力量 有限公司有限公司 2011 年年 3 月月 3 11 目录目录 第一部分第一部分 对保障性住房融资需求的理解和设想对保障性住房融资需求的理解和设想 一 信托参与保障房建设的实质 二 信托作为保障房融资渠道的优势 三 公司设想的保障房融资整体解决方案 四 公司融资方案的特点 第第二二部部分分 保保障障房房信信托托融融资资方方案案 一 过桥融资 二 信托贷款 三 购买应收账款收益权 四 专项融资方案 针对政府保障房建设平台公司 五 合作融资方案 与银行等其他金融机构协作 六 REITS 第三部分第三部分 公司保障性住房投融资经验及案例公司保障性住房投融资经验及案例 第四部分第四部分 公司简介公司简介 4 11 第第一一部部分分 对对保保障障房房融融资资需需求求的的理理解解和和设设想想 保障性住房建设对于加快解决群众住房困难 稳定居民住房消费预期 调 整住房供应结构 促进房地产市场平稳健康发展具有重要的促进作用 加强保 障性住房建设已经成为迫切的需要 是未来相当长一段时间内中央和地方政府 的工作重点 而巨大的建设资金缺口 已经成为当前推动保障房建设的最大障 碍 一 信托参与保障房建设的实质一 信托参与保障房建设的实质 信托参与保障房建设的实质是达到 取之于民 用之 于民 的目的 信托 动员 吸收和利用社会资金 推动保障房的建设 服务于广大人民群众的住房 需求 同时 为大量可投资于信托的社会资金提供了具有稳定收益和巨大社会 价值的投资途径 借助市场化手段 进行保障房的开发建设 一方面缓解了政府的资金压力 另一方面因为快速完成保障房建设所带来的社会效益和对宏观经济的拉动效应 更是难以估量 有利于促进经济的发展和社会的稳定 二 信托作为保障房融资渠道的优势二 信托作为保障房融资渠道的优势 快速快速 得益于公司制度安排上的灵活性 贯彻国家政策的责任感 多样化 的金融工具手段 丰富的风险控制经验等 我司能够向保障房建设迅速投放资 金 灵活灵活 我们这种公司是目前惟一可以同时在资本市场 货币市场和实业领 域投资的金融机构 资金的使用不以项目取得 四证 为前提 可解决保障房 建设启动期及建设前期的资金缺口 我们能够汇聚和引导大量社会资金 针对 具体的保障房建设项目灵活设计方案 而不是简单地要求担保能力和还款来源 在保障房持续运营的过程中 信托可凭借独特的优势 开发房地产投资信托产 品 为保障房提供长期资金支持 创新创新 当前北京地区的保障房建设任务重 时间紧 可供借鉴的经验少 是一项需要创新精神支持的伟大事业 解决建设资金问题 急需把各方资源整 5 11 合起来 衔接好各种融资渠道 我们的资金只是保障房建设多元化资金来源的 一种 但却能在整体盘子中发挥 支点 作用 在银行等其他资金不能投资的 时候 由信托资金担负启动项目的责任 在银行等其他资金存在审批时滞的时 候 信托资金快速到位 总之 信托资金凭借投放速度快 使用方式灵活 创新能力强的特点 能 够盘活企业和政府的资金流 对接社会资金与保障房建设 衔接各种融资渠道 使保障房建设得以顺利推进 安居工程得以实施 社会稳定得以促进 三 公司设想的保障房融资整体解决方案三 公司设想的保障房融资整体解决方案 当前我国保障房建设资金需求量大 而中国金融市场还未出现一款适宜进 行此类投资的金融产品 作为惟一横跨资本市场 货币市场和实业投资领域的 金融机构 信托公司享有独特的优势 作为一家具有极强社会责任感的信托公 司 我们将这种优势转化为使命感 致力于为保障房建设提供整体融资方案 根据保障房的开发及运营特点 我们将一个完整的保障房体系发展流程划 分为三个阶段 并分别设计辅以相应的融资支持 第一阶段 启动期及建设前期 以信托融资等可灵活运用的方式为主 第二阶段 建设后期及运营初期 以银行贷款为主 信托资金等为辅 第三阶段 持续运营期 指租赁类住房 以 REITs 等长期性金融产品为主 第一阶段 在保障房项目启动初期 对于拆迁 整理土地 前期工程款的 支付 可由信托计划筹集资金予以解决 这一时期的项目通常不能满足银行的 贷款条件 而依靠政府拨款又不足以满足大量项目开工的需求 信托资金能够 盘活政府和企业资金 迅速启动项目 成为引入其他社会资金的 支点 第二阶段 在项目取得 四证 并满足银行其他贷款条件以后 可由银行 向其发放开发贷款 补充项目建设资金需求 银行提供的贷款通常能够支持完 成项目开发 银行贷款一般最长为 10 年左右 但保障房的保障性住房特点 决 定了回收期较长 往往长于 10 年 因此银行贷款到期后 还需要其他金融产品 来支持保障房项目的资金需求和持续运营 在第二阶段 信托可发挥独特的优势 将包括社保资金 保险资金等在内 的投资周期长 要求回报率适中的资金引入保障房建设 成为银行贷款的一种 6 11 替代品 第三阶段 在租赁类保障房持续运营阶段 形成稳定的租金收入和现金流 且可获得资产升值收益 此时 可通过信托平台成立房地产投资信托基金 REITs 将成熟运营的保障房 及其附属商场和停车场等经营性物业作为基 础资产 引入资本市场 由此可实现前期银行贷款和信托贷款等其他资金的退 出 并融得大量资金 进一步推进保障房建设事业 四 我司融资方案的特点四 我司融资方案的特点 我司针对保障性住房的需求设计信托产品 并专门设置一系列优惠政策 所提供的资金具有如下特点 资金成本 同业最低资金成本 同业最低 我司开展保障房信托业务不以经济效益为出发点 重点关注社会效益以及 承担企业应有的社会责任 为发展我国的保障性住房体系 解决住房民生问题 作出应有的贡献 我司将按照同行业此类项目最低标准收取信托费用 资金额度 不设上限资金额度 不设上限 我司大力支持保障房建设 2011 年内计划通过保障房信托业务筹集人民币 100 亿元以上 用于支持重点城市的保障性住房项目 资金使用期限 灵活设置资金使用期限 灵活设置 针对保障房建设单位的不同资金需求 可以设置不同的资金期限 例如 针对单个具体项目的信托资金 期限可以设置为 1 3 年 基金化信托资金期限 可以设置为 3 5 年 同时满足不同期限 不同额度的用款需求 通过发行基金化的信托资金 可以实现对保障房建设单位的融资需求一次 审批 分次使用 REITs 可为符合条件的保障房项目提供更长期限的资金支持 资金使用方式 灵活安排资金使用方式 灵活安排 不以项目获得 四证 为前提 几乎在每个阶段都可以对保障房项目提供 资金支持 审批程序 尽量简化审批程序 尽量简化 7 11 我司将保障房项目纳入绿色通道 尽快完成项目审批和资金划拨 投资决策流程图 项目源 商业计划书 项目接收 登记 分类与筛选 业务部门评估 立项 确定项目责任人 签署 合作意向书 开展尽职调查 撰写 项目可行性研究报告 风险控制评审 起草法律文件 信托资金募集 法律文件审查 签署各项法律文件 信托成立 划拨资金 投资后管理 项目收集 筛选 初审立项 项目可行性研 究与审核 项目实施 后期管理 No No No No No No 8 11 第第二二部部分分 保保障障房房信信托托融融资资方方案案 现阶段 信托参与保障房建设的主要模式为提供过桥融资 发放信托贷款 除此之外 我司还提出为收购存量住房作为保障房提供资金支持 直接服务于 政府保障房建设平台公司 与银行等金融机构协作 发行保障房 REITs 等方式 为北京地区保障房建设贡献力量 我们公司计划在 2011 年以组合式金融产品 为保障性住房建设提供 100 亿元以上的资金 具体方案如下 一 过桥一 过桥融资融资 主要用于解决保障房企业对流动资金的需求 对于由保障房发展单位开发建设的已纳入公积金贷款计划或银行贷款计划 但尚未满足放款条件的项目 我司以购买项目收益权的方式向其提供资金支持 待项目满足公积金贷款放款条件后由保障房发展单位回购项目收益权 信托资 金发挥过桥资金的作用 一次审批 资金循环使用 保障房项目收益是指经营 管理和处置保障房项目 包括其土地使用权 在建工程和其他附属设施 所产生的收益 以及与该保障房项目有关的其他任 何收益 保障房项目收益权是指根据相关合同约定从相关权利主体处获得项目 收益的权利 二 信托贷款二 信托贷款 主要用于解决保障房发展单位对开发资金的需求 针对保障房发展单位开发建设的保障房项目 如果已经具备发放贷款条件 但由于未纳入公积金贷款计划或商业银行受限于贷款规模而无法发放开发贷款 我司将发挥渠道优势 募集低成本社会资金 为此类项目发放信托贷款 三 三 BT 方式方式 我司单独或者和合作伙伴合作 设立项目公司 代政府建设保障性住房项 目 政府到期回购 9 11 四 专项融资方案 针对政府保障房建设平台公司四 专项融资方案 针对政府保障房建设平台公司 我国部分地方政府已经成立了政府平台公司 专门负责保障性住房开发建 设和资金筹措任务 平台公司为独立企业法人 有利于以企业名义对外筹集资 金 有利于资金的集中调配和归集适用 提高资金使用效率 针对保障房建设 平台公司 以下简称 平台公司 我司将从平台公司资本金和后续开发贷 款两个方面提供资金支持 为平台公司提供注册资本金 由平台公司的其他股东使用财政拨款 逐 年回购信托所持有的股权 有效缓解财政一次性投资压力 回购采用溢价回购 方式 对应的资金成本比较低 平台公司资本金规模增加后 还可以按相应比 例放大可获得的银行贷款规模 向平台公司发放信托贷款 由社保基金 保险资金等低成本资金认购信 托产品 向平台公司提供低成本 中等期限 2 5 年 的信托贷款 六 六 REITS 主要用于解决保障房发展单位长期持有的租赁类保障房的资产变现问题 房地产投资信托基金 Real Estate Investment Trusts 以下简称 REITs 是一种新型金融投资产品 它把个人及机构投资者的资金募集起来 由专门机 构进行投资经营管理 投资于能产生稳定现金流和收益的房地产 从本质上讲 REITs 是一种资产证券化产品 它将流动性较差的房地产实物资产转化为流动 性强的受益凭证 提高了房地产资产的变现能力和资金的使用效率 保障房只租不售 租金收益稳定 升值空间较大的性质与 REITs 对基础资 产的要求较为匹配 通过发行 REITs 的方式来为保障房融资不仅能够迅速筹集 大量资金 还能够将基础资产的未来价值在当期变现 减轻政府的财政压力 实现由政府提供政策环境 市场提供建设资金的运作模式 我司视 REITs 为未来房地产信托的发展方向 并在产品创新 专业人才 风控制度等各个环节进行了深入探索 积累了丰富的业务经验 我司追踪国际 REITs 市场发展动态 结合中国金融市场的情况 探索出中国式 REITs 的发展 路径 处在国内 REITs 研发的最前沿 2003 年 12 月 我司推出了内地首只房 10 11 地产投资信托 法国欧尚天津第一店资金信托计划 被业内视为中国式 房地产信托基金 C REITs 的开端 信托资金购买法国欧尚天津第一店物业产 权 以物业租金收入实现长期稳定回报 还可享有本物业升值的潜在收益 此 外 信托计划受益人可凭信托合同向签约银行申请质押贷款 提高了信托计划 的流动性 2007 年 我司推出 大万商厦物业收购集合资金信托计划 被誉 为国内最接近 REITs 的信托产品 信托资金收购已经具备租约的东单大万商厦 信托期间内 按季度收取租金 物业的租金 其他经营收入以及处置物业所得 为信托利益的来源 我国的 REITs 正处于试点阶段 中国人民银行和中国证监会两个部委同时 在主导试点中国的 REITs 产品 将分别形成基于银行间市场的债权型 REITs 和 基于证券交易所的权益型 REITs 2010 年初 我司作为我国首批债权型 REITs 试点公司 负责 北京金隅股份有限公司房地产信托受益券 项目的开发设计 我司在与金融主管单位的长期沟通中 深刻领会政策导向 在 REITs 产品 的设计 发行方面具有相当的政策优势 在相关政策条件成熟的前提下 我司 可以将以保障房发展中心持有的公共租赁房屋作为基础资产 在银行间市场发 行 REITs 募集资金 第第三三部部分分 公公司司保保障障性性住住房房投投融融资资经经验验及及案案例例 我司积极进行保障房信托的理论研究和实践探索 先后与住