佛冈奥园二区定位报告PPT课件

佛冈二区定位报告 第一部分市场分析 佛冈概况 区域资源 佛冈县位于珠三角边缘 广州1小时都市圈范围内 行政隶属清远市 紧邻广州从化市 位置 佛冈县属清远市所辖的八县之一 县城面积约9 7平方公里 人口约10 4万人佛冈县比邻从化市京珠高速贯穿全境 在佛冈县有三个出入口距离佛冈县距离广州76公里 距离花都国际机场45公里属于珠三角1小时都市圈范围内佛冈与相邻区县的交通关系广州市交通成放射状分布佛冈到相邻区县 存在一定的交通问题 经济比较薄弱 目前承接珠三角产业转移 2009年全县GDP约62 5亿元其在珠三角区域属于投资环境良好区域 近年在投资拉动方面情况转好 农业在佛冈县占据着十分重要的地位 工业以金属加工和机械制造为主 目前投资项目多在启动阶段 比如澳门羊角山旅游度假区 恒大项目等旅游资源比较丰富 温泉比较丰富 但整体宣传力度不大 名气不大 其他旅游项目有羊角山漂流等 佛冈县2009年人均GDP近2000美元 表明该县经济社会发展将步入加速发展的新阶段 佛冈县由石角镇 龙山 汤塘 水头 径头和高岗镇等六镇组成 县政府位于石角镇 佛冈石角镇人口约14万人 含外来人口 人均月收入1200元左右 佛冈的衣食住行 佛冈最繁华的中心区域位于佛冈县振兴路中段 这里是佛冈人主要的购物区域 区域优势分析 本项目距离森波拉温泉区距离仅为3分钟车程 佛冈近年来注重发展旅游绿色GDP 已成功开发的旅游景点除温泉外还有羊角山公园 观音山 黄山寺等 王老吉 加多宝公司 浓缩液生产基地落户佛冈 在该区域大量种植凉粉草 森波拉及聚龙湾温泉度假区在广东省内属于热门旅游景点之一 篁胜国际温泉花园酒店是以商务度假 SPA温泉理疗 饮食 康体 娱乐为主题一站式度假酒店 是佛冈县最高端的消费场所 人均消费大概在150元左右 佛冈的高端消费场所 从化拥有丰富的自然生态景观资源 区内拥有国家质检的70度温泉资源及多个以此开发的度假区 还有国家森林公园 其别墅类高端项目主要集中于南部交通便利的太平 温泉区以及神岗等镇区 主打休闲度假养生概念 竞争版块主要对手 从化 从化是广东省著名的温泉区 目前也是主打温泉概念房地产的主要区域 从化板块 佛冈人主要的住区域主要在振兴路周边 绝大部都是低层的步梯房 一平方单价在2500元左右 高层的电梯房的单价在3500元左右 佛冈的主要居住区域 外区域竞争项目概况 1 碧桂园清泉城 目前处于基建阶段 要到年底才能推出第一期 第一期大概推出360套别墅 占地400亩 主力户型在174 228平方 价格预计在6500左右 带装修 开建逾5000 的温泉度假村作为首期配套 温泉度假村初步规划为综合性温泉度假中心 度假村内规建温泉会所 美食中心 医务室 服务站 广场等场地 特设30多个特色泡池及86间酒店客房 建成后最多可容纳约500余名客户 一 佛冈别墅项目 销售中心及温泉会所 200方左右的小独立单位 2 汤塘恒大项目 恒大项目目前处于停工状态 二 从化别墅项目 1 方圆明月山溪 目前主推洋房 第一期推出326套 目前剩余100套左右 面积在157 200平方的三四房单位 带装修 均价6500元 别墅只剩下几套价格较高的单位 单价在12000 15000一平 2 富力泉天下 目前主推SPA公寓 负一层有SPA会所 40 110平方左右 带装修 均价7000元 一期推出144户左右 剩下的单位不多 70方以上能入一个广州户口 销售状况 均价 7000元包装修开盘时间 8月21日户型45 110平方总套数 144户销售状况 基本售馨 目前别墅只剩几套单位 年底将推出新的160 200方联排单位及300 400平的双拼单位 单价9000元起 佛冈区域洋房竞争项目概况 佛冈县中心楼盘港深豪苑 江景洋房均价 3800元 佛冈县东部新区枫士丹顿 高层洋房均价 3700元 洋房均价 3000元 佛冈县中心楼盘城市春天 佛冈县目前开发水平较低 外来开发商 除几个较有代表性的高层外 当地开发商开发的楼盘均价在1800 2800元 当地人群刚性需求不足 消费能力有限 地理位置 佛冈县北园路总建筑面积 15万 销售均价 折后 情景洋房 3400元 江景洋房 3800元 折扣方式 付款方式98折全部产品98折 佛冈城市春天 产品 江景电梯洋房 配套 自身配套有商业街 会所 周边生活非常便利 地处佛冈县中心 县政府旁 客群 当地的公务员私企老板 外来投资客户 口碑好 周边 离篁胜温泉酒店一分钟车程 森波拉温泉度假区十分钟 聚龙湾温泉度假区十五分钟 地理位置 佛冈县北园路总建筑面积 15万 销售均价 折后 情景洋房 3400元 江景洋房 3800元 折扣方式 付款方式98折全部产品98折 佛冈城市春天 佛冈城市春天 华府上域 地理位置 佛冈县环城东路总建筑面积 约50000 总占地面积 约4000 销售均价 折后 洋房 3200元 折扣方式 付款方式98折全部产品98折 产品 江景电梯洋房 配套 自身配套有商业街 会所 周边生活便利 地处佛冈县中心 客群 当地的公务员 私企老板 外来投资客户 周边 离县中心两分钟车程 森波拉温泉度假区八分钟 聚龙湾温泉度假区十五分钟 云星钱隆天下 地理位置 佛冈县文明路总占地面积 38101 总建筑面积 近20万 销售均价 折后 洋房 3600元 产品 电梯洋房 配套 自身配套有商业街 会所 在106国道与文明路交汇处 交通便利 客群 当地的公务员 私企老板 外来投资客户 周边 离县中心三分钟车程 森波拉温泉度假区七分钟 聚龙湾温泉度假区十五分钟 佛冈各大楼盘基本情况对比 竞争项目小结 在外区域的竞争项目 主要以旅游作为主要的卖点 在产品中融合旅游概念在佛冈区域的竞争项目 以刚性需要的洋房户型为主 没有突出的项目形象 因此 本项目如何进行错位定位 使项目突围而出是本案的重点 第二部分项目分析 二区规划经济指标 位置 处于项目沿河段 紧邻一区商业街 已建的三区 五区包围其在内 面积 用地面积为28086 7平方米 景观 能看到远处的观音山 沿河的单位能看到琶江 地块价值 有一定的景观优势 昭示性佳 通达性良好 但用地规模不大 与周边住宅区联系过密 项目四至 规划设计指标 实用2700 超出酒店承接力 项目SWOT综述 第三部分项目定位 旅游整合 产品特色 温泉 养生 公寓 奥园温泉养生公寓 中高档温泉养生公寓 命名 项目定位 定位 他们可能是这样一帮人 寻找客户1 市场客户细分及需求 自住型 小户型客户细分及需求 自住型 小户型客户细分及需求 投资及其他型 目标客户定位 投资 30 45岁 私营企业主 个体老板 富裕妇女 高级公务员 企业高层管理者 高收入蓝白领 本地原居民 自住 投资 23 35岁 企业中层管理者 中级公务员 教师医生 中等收入蓝白领 本地原居民 为她人置业者 自由职业者 自住 投资 30 45岁 一般工薪阶层 其他创业客户 外地办事处人员 核心客户 重点客户 游离客户 偶得客户 结合本项目特点和市场情况 可以得出本项目的目标客户为 其他 投资85 其他用途占到约4 自住客主要意向为二房 三房 比例占到约5 投资客的比例最大 包括本地的 外地的投资客户 约86 客户类型比例图 目标客户锁定在本地投资者 第四部分产品设计 现场展示 形象墙 基本元素 大幅喷绘 射灯 要有足够的视觉冲击 突出主要卖点 展示项目的高品质 现场展示 销售中心 基本元素 外包装 展板 形象面 模型 包装上体现品质感 同时兼顾投资和自住 在其他包装已定的情况下 主要通过展板 形象面来展示 基本元素 红地毯 盆栽 两侧展板 装饰画 指示牌 安全舒适 避免单调杂乱 给予客户足够安全感 制造一条贵宾通道 现场展示 看楼通道 基本元素 施工人员 工程牌 纱网 界线 现场展示 施工现场 施工现场井然有序 楼体纱网整齐统一 人员工作积极 给予客户对本项目足够信心 基本元素 灯饰 壁画 盆栽 空调 沙发 现场展示 住户大堂 以酒店大堂为目标 重装饰轻装修 中档材料 满足客户彰显身份的心理需求 现场展示 示范单位 一切布局以围绕