房地产开发项目标准合约规划研究.docx

项目标准合约规划的研究作者：李慧丰摘要房地产开发项目的合同管理是成本管理的核心，合约规划是成本管理的重要环节，是目标成本的最终体现。在前期对项目未来整体合同签定情况进行统一规划，分配目标成本金额，对后期合同签定工作进行适度约束，避免合同签定过于零散、导致“规模不经济”的现象。同时通过在合约规划中明确合约范围、主责部门、采购方式以及标准合同名称等，有利于后期工作中的责权划分、提高工作效率及规范程度。当合约规划与实际工作发生冲突时，应及时根据实际情况进行修正，不断完善。最终通过合约规划的应用使项目的合同管理水平逐步提高，真正做到事前规划、事中控制、事后总结的管理原则。作者以北京地区房地产项目为例，根据实际经验对项目开发建设过程中将签定的合同及非合同（费用）进行了分类统计，形成了项目标准合约规划。本文将通过对标准合约规划的作用以及合约规划内容等进行讲解、分析、研究，从而对实际项目合约规划编制及应用起到指导作用。关键词：合同管理 合约规划目 录一、目的与意义1二、标准合约规划内容介绍1（一）标准合约规划的编制1（二）标准合约规划分析2三、结束语6（一）项目标准合约规划的应用6（二）后期进一步研究方向6一、目的与意义项目标准合约规划是编制实际项目合约规划的基础。在项目前期阶段，通过参照标准合约规划对项目未来要发生的合同或非合同进行集约规划、明确合同目标金额、合同主责、采购主责、采购方式。从合同管理角度对项目开发工作进行统筹安排，聚焦金额较大或影响项目关键进度的重点合同，对提前谋划应对风险、合理制定资金计划、采购方式等。二、标准合约规划内容介绍（一）标准合约规划的编制1、编制范围：项目标准合约规划仅对二级开发中的开发成本进行合约规划，不含管理费、销售费用、财务费用以及一级开发阶段的各项成本支出。2、编制原则2.1、集约原则：为最大限度发挥规模经济效益、提高工作效率，项目标准合约规划编制过程中将能够提供相近服务的合同进行整合。如前期类合同中的测绘测量合同，在实际项目中，有大量的测绘工作需要完成，如定桩放线、场地标高、竣工测量等，因此在项目标准合约规划中将上述工作内容规划到一个合同中，既降低成本、又减少了后期采购及合同签定工作量，提高了工作效率。2.2、合同化原则：（1）为便于后期财务进行土增税清算，合约规划中将非合同（费用）视同为合同，统一规划管理。（2）对于能够签定合同的支出项，优先按合同进行规划。3、编制方法以XX XY项目二级开发阶段作为参考，对已发生的合同逐一进行分析、整理。对待发生的合同、非合同（费用）进行规划研究，根据合同内容、金额等属性确定了合同主责部门、采购主责部门以及采购方式。同时向标杆企业学习，对部分科目中的合同进行了优化。最终形成项目标准合约规划。（二）标准合约规划分析1、名词解释1.1合约名称：对合同或非合同统称 不等于最终签定的合同名称。1.2合约范围：合同或非合同工作内容的简要描述，便于归类。1.3目标成本名称：合同或非合同所占用的目标成本科目。1.4合同名称规范：合同命名规则，一般采用项目名称+项目分期+标段+合约名称的方式进行命名，便于后期合同管理。1.5合同主责部门：负责合同起草、审批、签定、变更、结算等全过程的部门。1.6采购主责部门：负责组织确定合作单位的部门。1.7采购形式：分为招标采购、议标采购、直接委托。2、合同分类2.1、土地类合同（非合同）：国有土地出让金、契税、城市基础上设施配套费、大市政工程费、土地有关的咨询费等。2.2、前期工程类合同（非合同）：包括勘察设计、报批报建、三通一平、临时设施等。2.3、建安工程类合同（非合同）：住宅（含配套）、独立商业、配套设施、可售车库的建筑安装及分包费用；2.4、基础设施类合同（非合同）：小市政工程、景观园林、小品标识等2.5、公共配套类合同（非合同）：配套设施用房的装修、设备购置等；2.6、开发间接合同（非合同）：工程监理、造价咨询、营销设施建造等。3、合约规划分析3.1合同数量分析：标准合约规划中，合同及非合同总数为144个，其中合同123个，非合同21个，具体情况如下： 序号合同类别合同数量非合同数量小计备注1土地类124162前期工程类551671不含扰民费3建安工程费20121不含施工水电费4基础设施类150155公共配套类3036开发间接类18018不含资本化利息及项目管理费小计12321144表1.标准合约规划合同数量统计 图1 标准合约规划合同分布图 图2 XY项目开发成本分布通过表1以及图1可以看出，在整个项目开发周期中，前期工程类、建安工程类、开发间接类合同数量较多，分别占总数的45%、16%、15%， 其中前期工程类主要以设计合同为主，开发间接类合同中主要以营销设施建造类合同为主，包含售楼处样板间的设计、装修、配饰、示范区景观设计、施工等。图2为 XY项目开发成本分布，除土地类合同外，建安工程类合同金额占比最大，前期工程类合同金仅占总成本的2%，虽数量多，但设计金额较小，不属于成本管控的范围。3.2 合同采购方式分析在标准合约规划中，通过招标方式确定的合同43个，通过议标采购确定的47个，通过直接委托方式确定为54个。具体情况如下：序号合同类别招标采购议标采购直接委托合计1土地类4012162前期工程类33533713建安工程费2001214基础设施类1113155公共配套类21036开发间接类310518小计434754144表2 标准合约规划中采购方式统计图3标准合约规划中采购方式分布通过对表2及图3数据进行分析，土地类合同或合同主要通过直接委托确定，前期类主要通过议标及直接委托确定，建安类及基础设施类主要通过招标方式确定，公共配套类主要通过招标及议标方式确定，开发间接费类主要通过议标确定。具体采购方式选择情况如下；3.2.1土地类： 国有土地使用合同、政府缴费类非合同、政府垄断的大市政工程合同，均采用直接委托方式确定，因此直委率较高。3.2.2前期类：政府缴费、大市政设计、临时零星工程无法招标或比较紧急的合同采用直接委托方式。方案设计、勘察测绘、前期咨询等合同，一般需要服务质量及价格综合考虑，因此采用议标方式确定；临时电、施工图设计等能够统一报价的合同，采用招标方式确定。3.2.3建安类：除行政楼牌为政府缴费外，其余合同均可采用招标方式确定。其中总包合同按模拟清单招标考虑。3.2.4基础设施类：一般小市政及园林工程采用招标方式确定，信报箱因涉及到供应商通邮能力以及深化设计问题，因此采用议标方式确定。零星工程、有线电视等采用直接委托方式确定。3.2.5公共配套类：合同较少，其中垃圾处理设备类需要考虑与环卫部门的对接能力，因此采用议标方式，其余能够统一报价的合同，均采用招标方式。3.2.6开发间接类：工程造价、监理、示范区有关的设计、配饰等需要考虑服务质量的合同，按议标方式确定。精装施工、景观施工合同均通过招标方式确定。垄断行业的监理、物业前期服务、小额电器采购等均按直接委托考虑。3.3采购主责分析为明确合同采购主责，标准合约规划中按合同类别对各部门需要采购的合同进行了统计，具体情况如下：序号合同类型成本合约部开发经营部工程部前期设计部规划设计部营销客服部合同及费用数量合计1土地类553300162前期工程类90183860713建安工程费2100000214基础设施类1203000155公共配套类30000036开发间接类60260418小计565264764144表3 采购主责统计表 图4 采购主责-部门分布图 图5采购主责-合同类别分布图通过表3、图4以及图5可以看出，成本合约部及前期设计部需要确定合作单位较多，分别合同总额的39%和33%，其中前期设计部数据中，包含政府缴费、报批报建、前期咨询为主。工程部负责的18%中，主要涉及政府推荐或指定的单位，需要进行直接委托采购的合同。3.3 合同主责分析合同主责主要负责合同起草、谈判、报审等工作，通过将表4及表3进行对比可以发现，除工程部及成本合约部以外，其他部门的合同主责与采购主责相同。成本合约部负责将工程部负责采购的合同进行合同报审。 序号合同类型成本合约部开发经营部工程部前期设计部规划设计部营销客服部合同及费用数量合计1土地类850300162前期工程类27003860713建安工程费2100000214基础设施类1500000155公共配套类30000036开发间接类80060418小计82504764144表4 合同主责统计 三、结束语（一）项目标准合约规划的应用1、编制实际项目合约规划项目标准合约规划是编制项目目标成本、合约规划的基础。在方案版目标成本编制时，应将项目标准合约规划中的合同与项目实际情况进行对比分析，可根据实际情况调整合同数量、合同范围、采购方式、主责部门。同时将方案版目标成本数据逐一分解至合约规划中每个合同或非合同。最终形成实际项目合约规划，并随方案版目标成本共同审批。在审批过程中，审批人可将项目标准合约规划与实际项目合约规划进行对比，对差异项目进行重点审批。2、修订与维护项目标准合约规划使用初期，会与