“动迁”项目的房地产成本费用核算

一、用实物安置拆迁居民的财税处理 请问：用实物安置拆迁的居民，怎么进行账务处理，是不是还需缴营业税？ 答：账务上作为非货币性交易处理。 营业税的计税营业额：面积相等的部分按成本价，超面积的部分按实际收取的价款。所得税全部按照市场价格缴纳。 拆迁者对被拆迁者的补偿征税规定如下： （一）营业税规定 作为拆迁者的房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿，实际上也发生了销售不动产的行为，也应征收营业税。具体操作可按下文执行，即国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 （二）所得税 作为拆迁者的内资房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿，实际上是视同销售行为，其企业所得税的计征应当根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）第六条：以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产应作为视同销售行为收入，并应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现，其确认的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15（含15），具体由主管税务机关确定。 作为征地拆迁者的内资房地产开发企业，此阶段财务处理一般应是：1、取得土地使用权并支付拆迁补偿费时，借：开发成本-土地开发（土地征用及拆迁补偿费），贷：预收账款现金（银行存款）。2、将开发的房屋交付被拆迁者时，借：现金（银行存款）预收账款，贷：开发产品。内资房地产开发企业日常企业所得税申报时，应将市场正常售价与拆迁面积部分按成本价计算的利润差额作为纳税调增项目；年度纳税申报时应将拆迁补偿的开发产品以当时正常的市场价格填列在企业所得税年度纳税申报表第1行“销售（营业）收入”栏。拆迁补偿的开发产品以其成本价填列在第15行“销售（营业）成本”栏。 支付拆迁补偿费时： 借：开发成本土地开发（土地征用及拆迁补偿） 贷：预收账款（实物补偿的金额） 现金（除实物补偿外的补偿额） 将开发的房屋交付被拆迁者时： 借：预收账款（房屋实物补偿的金额） 现金（超过拆迁建筑面积外拆迁户应补交的金额） 贷：开发产品二、“动迁”项目的房地产成本费用核算 当前，房地产业作为我国国民经济的一个新兴行业已初具雏型，但相对于国民经济的其他成熟行业，房地产行业的成本费用核算，无论是国家的政策法规、会计制度，还是房地产行业的财会从业人员的业务素质、水平、数量等都不能满足房地产行业成本费用核算的需要，这已经成为约束房地产业发展的重要障碍。本文通过列举出“动迁“项目下的房地产行业成本费用核算问题，一方面给予地产企业投资开发决策参考；另一方面，就是希望能够引起有关管理部门的重视，以便统一、细化、规范房地产行业的成本费用核算，推动房地产业的进一步发展。 一、“动迁回搬”项目“土地征用及迁移补偿费”的核算 “动迁回搬”项目是指项目所需的土地地处旧城区需动拆迁，且用项目建成后的房屋安置动迁居民的房地产开发项目。对这类项目的开发成本土地征用及迁移补偿费的核算，房地产开发企业会计制度及各级会计主管部门都没有明确的、详细的规定，在实践中也是仁者见仁，智者见智。本文认为，用于安置动迁居民的房屋，不论外购房屋的购入成本，还是自建房屋的建造成本，都应视为取得该土地所需的费用，应列入“开发成本（项目）土地迁移及补偿费”科目核算。 案例1A公司于199年获划拨的国有土地一幅，占地面积15023平方米，其中道路用地面积2745平方米，沿河岸规划通道用地面积2219平方米，项目实际用地面积10059平方米，该项目共动迁居民107户，全部回搬原地安置。三年后该项目完工，共建有实际可用建筑面积51452平方米的住宅，其中高层住宅建筑面积29494平方米，多层住宅建筑面积21958平方米。用于安置107户“动迂回搬”居民的住宅总建筑面积为7758.92平方米，其中高层住宅建筑面积6335.59平方米，多层住宅建筑面积1423.33平方米。其余43693.08平方米的住宅由A公司自由销售或使用。 经过工程竣工决算，得知该项目高层住宅建造成本（不包括土地征用及迁移补偿费）为每平方米1958.95元，多层住宅建造成本（不包括土地征用及迁移补偿费）为每平方米1597.56元。A公司会计账簿上开发成本（该项目）土地征用及迁移补偿费余额为5093336.34元，每建筑平方米土地成本（楼面价）为98.99元，明显太低，与实际情况不相符合。本文认为，A公司在该项目上实际得房为建筑面积43693.08平方米，虽然该项目总的建筑面积为51452平方米，但其中的7758.92平方米建筑面积已用于安置107户“动迁回搬”居民，此7758.92平方米建筑面积房屋的建造成本费用应视为A公司取得该项目所需土地而应付出的费用，应列入开发成本（该项目）土地征用及迁移补偿费科目核算。按此原则A公司应对该项目的成本核算进行如下调整： 借：开发成本（该项目）土地征用及迁移补偿费 14684959.10 贷：开发成本（该项目）建安工程费等 14684959.10 经过上述调整A公司该项目实际得房建筑面积43693.08平方米，其土地征用及迁移补偿费（土地成本）总额为19778295.44元，“楼面价”（即单位土地成本）为每建筑平方米452.66元，与A公司其他开发项目的单位土地成本基本一致。 二、动迁用房的成本核算 目前房地产开发商在动迁居民时，采用最多的方式是异地安置，即从他处购入大批量动迁房用于安置动迁居民。购置大批量的动迁用房，其进价以批量购入价格计算，但动迁房的使用往往是一套一套的分配，一些大的综合性房地产开发公司有时还几个项目同时使用、分配一批动迁房，并且，许多情况下批量购入的动迁房往往是二、三、四、五楼等层次较好的房屋大部分使用完毕，而一（底楼）、六楼（顶楼）等层次较差的房屋则无人问津。但留下来的一（底楼）、六楼（顶楼）房屋的市场价一般情况下比二、三、四、五楼的市场价格要低很多。如果一（底楼）、六楼（顶楼）房屋成本也按批量进价计算，与二、三、四、五楼的房屋成本相同，从理论上讲它不符合会计核算的稳健性原则，从实际来看也不太合理。如何合理核算批量动迁房的成本，将直接影响各项目的动迁成本（土地成本）及公司资产负债表项目“存货”的价值，影响公司的资产质量。本文认为，批量购入动迁房的批量价格只是此批量动迁用房的市场价格的加权平均，动迁房成本核算的关键是必须按房屋的层次等因素调整每一套动迁房的实际购入价格，并按每一套动迁房调整后的实际购入价格核算其成本，只要每一套动迁房的成本真实、可靠，则分配进入各项目的动迁成本（土地成本）也就真实、可靠，资产负债表项目“存货”的价值，也就真实、可靠。 案例2A公司批量购入一村58号101-601室6套动迁房，总建筑面积298.32平方米，每平方米价格为1815元，总价541450.80元，按购入进价计算101室建筑面积47.87平方米合计86884.05元，201-601室建筑面积各50.09平方米分别合计90913.35元。六套动迁房实际使用情况是101室、401室分配给23号地块的动迁居民，201室、301室、501室分配给24号地块的动迁居民，601室没有使用暂存A公司。如按购入进价分配各项目成本，则计入23号地块“土地成本”为177797.40元，计入24号地块“土地成本”为272740.05元，公司存货中的库存房屋为90913.35元。 本文认为，批量购入动迁房的批量价格只是此批量动迁用房（101-601室）的市场价格的加权平均，购入此批动迁用房后，公司会计部门应根据101-601室各层次的“权数”调整每层动迁房的实际单价，并根据调整后的实际单价计算各层次动迁房的成本入账，而批量购入的动迁房总价保持不变。参照目前市场上动迁房各层次的价格差，一楼（沿街道房除外）可按购入此批动迁用房平均价的98计算；二楼可按购入此批动迁用房平均价的100计算；三至四楼可按购入此批动迁用房平均价的103计算；五楼可按购入此批动迁用房平均价的102计算；六楼（顶楼）原则上按购入此批动迁用房平均价的94计算并调整总体价差，以维持批量购入的动迁房总价不变。按此原则A公司应对此批动迁房的成本进行如下调整：101室按建筑面积每平方米1778.70元计算，总成本为85146.37元：201室按建筑面积每平方米1815.00元计算，总成本为90913.35元；301室至401室各按建筑面积每平方米1869.45元计算，总成本分别为93640.75元；501室按建筑面积每平方米1851.30元计算，总成本为92731.62元；601室按建筑面积每平方米1704.49元计算，总成本为85377.96元；101室至601室批量动迁房总价仍为541450.80元。经过上述调整，计入23号地块