提案建立符合安徽省省情的业主自治机构.doc

中国人民政治协商会议安徽省合肥市委员会提案第 届第 次会议第 号案 由建立符合安徽省省情的业主自治机构提案者王亚林界 别社科通讯地址合肥市濉溪路278号财富广场首座14层安徽金亚太律师事务所邮政编码230041联系电话单位：65609619 住宅：65600055电子邮箱全会期间住址、电话议人：_ _ _ _ _ _ _ _ _ _委员建议承办单位合肥市房产局、法制办审查意见主办单位会办单位备注 家庭是社会的细胞，而随着住房商品化的不断推进，小区的业主管理和自治已经成为构建和谐社会的重要组成部分。业主自治机构是业主实施自治管理的载体，也是物业管理的核心内容之一。业主自治机构法律制度的构建与完善，对于提高业主自治的管理水平和管理质量，维护广大业主合法权益，构建和谐社会都有着重大意义。无论是物业管理条例、安徽省物业管理条例都对业主自治机构没有作出具体、明了的法律规定。最高人民法院曾以司法解释的方式赋予业主委员会诉讼主体资格，但物权法对此又予否认，规定如有业主侵权，则其他业主可以按照代表诉讼解决。物权法第八十三条第二款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。由于业主之间系邻里关系，业主的代表诉讼不仅影响业主的团结和睦，甚至会带来严重的社会问题。香港、台湾地区和美国、德国等发达国家的做法值得借鉴，即区分全体业主的整体组织业主团体与业主大会，赋予业主团体以法人资格，能够有自己独立的财产与经费，能够以自己的独立财产承担责任，业主大会类似于这个法人团体的股东大会，是业主团体的意思机关、决策机关，业主委员会相当于这个法人团体的董事会，是业主团体的日常事务执行机关，对外代表业主团体。业主团体取得法人资格，于业主自治制度下，有如下实益：业主团体可以自己名义对外为法律行为。于取得权利及订定契约上极为有利。业主团体具有法人资格，业主团体自身便成为权利义务的归属点。有关业主团体诸法律关系当然更为明确。而且，作为业主团体的财产与管理者个人的财产亦获得明确区别。另外，由于业主团体之存在及其代表者的资格均因主体登记而获公示，因而，第三者在与业主团体为交易行为时，具有便利性和安定性。区分所有建筑物于将来改建乃至进行重大修缮时，业主团体具有法人格，对于接受金融机关之融资亦具有方便性。在赋税方面，业主团体具有法人格，即可直接以业主团体法人的名义为之，对建筑物、土地税负之课缴、完纳、较为便利。业主团体具有法人格，对单个区分所有者征收管理费、请求停止违反义务行为，及根据场合之不同而请求损害赔偿上、亦具有便利性。而且，于涉及诉讼事务时，可以业主团体名义直接起诉或应诉。同时，业主团体也符合法人资格之条件。修改现行法规，引入“业主团体”这一概念，根据合法的业主公约成立的业主团体即是依法成立；有自己独立的财产能够承担责任，财产来源于业主共有的维修基金和共有财产所带来的收益，例如：租金。综上所述，业主团体具有法人格。另外，根据物业规模由业主团体决定是否设立业主监督委员会和各专门委员会，例如：财经委员会，或决定是否设置业主团体的分支机构业主小组，业主小组虽然不具有独立的主体资格，但其运行规则可以参照业主团体执行。北京市住建委、市民政局、市社会办联合发布北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则，从2011年1月1日起实施。指导规则确定了业主大会和业主委员会成立和运行的程序，其中明确北京将试行业主大会登记制度，即试行法人资格。2013年3月，温州市鹿城区南塘5组团小区“业主大会”法人代表金巧梅接过鹿城区民政局颁发的“南塘5组团小区业主大会”的牌匾，成为全国首个取得独立民事主体资格的业主大会。今后，这个具备法人资格的实体组织，不仅可以与物业公司对簿公堂，还可决定小区内公共收益的处置分配，真正实现“自己的家自己管”。为此建议设立业主团体并赋予法人资格，业主大会为其意思机构、业主委员会为其执行机构，业主监事会为其监督机构。具体做法为：第一，建议制定安徽省物业管理办法以促进安徽省物业管理条例实施，并明确规定：小区业主团体在民政部门或房产部门登记后可以依法取得法人资格，可以管理小区的公共设施、物业维修基金等财产；业主大会为其意思机构，其职能类似于公司股东会；业主委员会为其执行机构，其职能类似于公司董事会，业主监事会为其监督机构，其职能类似于公司监事会。第二，相应的法规、规章还应规定，政府管理部门、居民委员会对业主自治机构进行指导和监督，并制定相应的业主大会、业主委员会和业主监事会的指导规则。除此之外，全体业主应当订立业主自治机构内部的运作规则，比如业主公约，即业主团体的最高自治规范和根本性的自治规则，相当于公司章程。通过外部监督和内部自律，以期增加业主自治机构的法律保障与自我约束机制。第三，依托街道力量，因地制宜加强监督管理，以防开发商与物业服务机构恶意串通损害业主权益。还应监督和敦促街道等职能部门的工作人员，真正从业主利益和社会稳定角度出发，支持业主委员会的成立和依法维权，避免片面维护开发商、物业服务机构的不当利益。另外，街道办要扮演好“协助”与“指导”的角色，在业主大会成立或业主委员会运行中，除非法律、法规明确授权街道办如撤销不合法的自治决定以外，街道办等职能部门对所有业主自治事项均不得行使任何决定权与干预权，应当与其他职能部门一起保障业主自治进程有序进行。第四，明确业主大会会议召集主体，设定业主发起成立业主大会及选举业主委员会、业主监事会成员的合理程序。我省合肥市制定的物业管理若干规定第十条规定：“首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任；筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐”。实际上，该规定使得首次业主大会会议的召集权掌控在街道办事处、乡镇人民