乐山博瑞新天房地产土地评价有限公司.doc

乐山博瑞新天房地产土地评估有限公司 联系地址：乐山市中心城区凤凰路中段211号邮 编：614000 联系电话报告编号：乐山博瑞新天【房地产】【2018】第02-01号房地产估价报告估价项目名称：峨眉山市人民法院因司法执行需要委托的位于峨眉山市绥山镇金顶北路121号门市房地产进行价值评估委 托 方：峨眉山市人民法院估 价 方：乐山博瑞新天房地产土地评估有限公司估 价 人 员：易建文 、秦福元估价作业日期：二O一八年二月二日至二O一八年二月十一日目 录一、致委托方函第3页二、估价师声明第4页三、估价的假设和限制条件第6页四、估价结果报告第7页五、附件第11页一、致委托方函峨眉山市人民法院：我公司受贵院委托，秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于峨眉山市绥山镇金顶北路121号门市房地产进行价值评估，估价时点为2018年2月2日，估价目的是为贵院司法执行提供价格参考依据而评估房地产价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015房地产估价规范，在认真分析现有资料的基础上，采用科学合理的估价方法，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，经过测算，确定估价对象房地产在估价时点的价值为：评估总价：陆佰零贰万玖仟元整人民币（RMB：602.90万元）；表1 估价对象评估结果一览表序号产权证号所在位置用途建筑面积（m2）单价元/m2评估价（万元）1峨房权证峨眉山市字第2014051600461号峨眉国用（2003）字第7021号峨眉山市绥山镇金顶北路121号门市394.0515300.0602.90备注：本次房地产评估价值包含应分摊土地使用权价值。评估机构名称：乐山博瑞新天房地产土地评估有限公司（章）评估机构法定代表人： 二O一八年二月十一日二、估价师声明我们郑重声明：1、本报告所得出估价结果，仅供委托方参考。司法执行最终数额由委托方根据市场风险、政府有关规定等情况确定。2、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。3、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。4、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。5、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并对查看的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑质量进行调查的责任。7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。8、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应责任。9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。10、本报告评估结果有效期为一年，超过一年，应重新评估；在房地产市场价格变化较快时应及时对房地产价值进行再评估。11、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。12、本报告一式伍份，每份具有同等效力。13、参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章：姓 名 资 格 注册号 签名、盖章易建文 中国注册房地产估价师 5120040545秦福元 中国注册房地产估价师 5120080034二O一八年二月十一日三、估价的假设和限制条件一、估价假设条件1、本次估价以估价对象的合法使用、合法处分为前提，并认为保持现状继续使用最为有利，以保持现状继续使用为前提。2、委托方提供的资料真实、有效、完整。3、估价对象的房屋权属、坐落位置、结构类型、房产面积根据委托方提供的房产证中记载的建筑面积确定。4、估价对象建筑物状况根据估价人员现场查看确定。二、估价限制条件1、本估价报告评估结果仅作为估价对象房地产在估价时点的市场价值，不具备其它效用。2、本估价结果包含应分摊的土地使用权价值。3、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5、本估价报告未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。6、如对本估价报告结果有异议，应在收到报告7日内向本公司提出。四、房地产估价结果报告（一）委托方名称：峨眉山市人民法院（二）估价方机构全称：乐山博瑞新天房地产土地评估有限公司联系电话人代表：易建文联系地址：乐山市中心城区凤凰路中段211号（三）估价对象概况1、区位概貌估价对象位于峨眉山市绥山镇金顶北路，该区域位于峨眉山市中心城区，基础设施完善，交通便利，附近有学校、超市、银行、菜市场等，居住聚集度高，人流量大，商业繁华度较高。2、估价对象房地产价值影响因素（1）地理位置和区域环境区域状况：估价对象均位于峨眉山市绥山镇金顶北路，该区域位于峨眉山市中心城区，基础设施完善，交通便利，附近有学校、超市、银行、菜市场等，居住聚集度高，人流量大，商业繁华度较高。交通状况：估价对象所在区域交通便捷，紧邻金顶北路、清音路、万年西路等，有5、6、10路公交经过。商住状况：估价对象所在区域附近有超市、商铺、银行、学校、菜市场，购物便利，商业氛围浓厚，居住聚集度高。（2）估价对象实体状况估价对象位于金顶北路121号（实际门牌号为金顶北路121号附1号-附4号），所在楼幢总层为6层，估价对象位于底层，用途为门市，现名为“尊尚自然.科技健康美容会所”，租赁至2023年7月20日，门市两侧分别为峨眉山市文化馆和峨眉山市城乡建设档案馆。估价对象具体状况见附件估价对象照片。（3）估价对象权证状况估价对象已办理房产证和土地使用权证。具体见附件。（四）估价目的为司法执行提供参考依据而评估房地产价值。（五）估价时点2018年2月2日(六）价格定义房地产市场价值为房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款；市场价值是在遵守谨慎性原则下评估出的市场价值。（七）本宗房地产市场价值估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015房地产估价规范；4、司法评估委托书；5、房产证（复印件）；6、土地证（复印件）； 7、估价对象现场查看记录（照片）；8、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；9、本估价机构掌握的房地产市场、土地市场资料。（八）本次房地产估价遵循下列原则本估价报告在遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1、合法原则合法原则要求房地产估价以估价对象的合法权益为前提进行。以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。2、替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。3、估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。4、最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。5、公平原则公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（九）估价方法根据房地产估价规范，房地产价格评估可采用市场比较法、收益法、成本法。有条件选用市场法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。针对本报告评估范围及本估价对象的特点，故采用市场法进行评估。（十）估价结果 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象房地产在估价时点的市场价值为：评估总价：陆佰零贰万玖仟元整人民币（RMB：602.90万元）；评估机构名称：乐山博瑞新天房地产土地评估有限公司（章）评估机构法定代表人： 二O一八年二月十一日（十一）本宗房地产价格评估人员姓 名 资 格 注册号 签 章易建文 中国注册房地产估价师 5120040545秦福元 中国注册房地产估价师 51200800