业务培训法律相关讲稿.doc

一、借款合同1.何谓借款合同：中华人民共和国合同法第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.借款合同因借贷双方主体不同而区分为金融企业与其他民事主体的借贷关系，和自然人之间的借款关系,其中自然人之间的借贷又称民间借贷。民事案件案由规定由最高人民法院公布，自2008年4月1日起施行。 其中第77项、借款合同纠纷细分为：（1）金融借款合同纠纷（2）同业拆借纠纷（3）企业借贷纠纷（4）民间借贷纠纷。从最高人民法院的立案案由可以明确看出民间借贷纠纷作为单独的第四级案由，加以细化区分与其他借贷纠纷。原因是因为民间借贷法律关系自身所具备的特殊性。3. 民间借贷法律关系的特殊性 （1）借贷主体不同，民间借贷的当事人不包含金融机构或经国家批准的从事借贷业务的机构，主要表现为三种模式：自然人-自然人，自然人-企业，企业-自然人。（2）借贷合同形式的要求不同：其他借贷法律强制必须签订书面借款合同，而民间借贷不需要必须签订书面借款合同，可以借款人单方出具借条，甚至亲属之间没有书面借条的情况也存在。（3）借贷合同生效条件不同：民间借款合同，合同自贷款人提供借款时生效（合同法第二百一十条）。而其他借贷合同，自合同签订之日即生效，贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。这也是最关键性的区别。借贷合同生效与否，是借贷法律关系是否存在的先决条件。没有法律关系的存在，享受权利、承担义务就是空中楼阁。结合我们公司所具体从事的业务，我们就发现了我们所从事、所促成的抵押借款合同好像借贷双方把合同签订了还不算数喔，合同还没生效的嘛，只有出借人向借款人提供了借款后合同才生效呀。因此，业务操作中银行转账环节无比关键，该手续是借款合同生效的亲生父母了，没有父母，哪来的子女呢。为了照顾好我们的生蛋母鸡，不让她流产，我们就要格外照顾。注意要点：A.借款是否从出借人名称的银行账户上转出？B.借款人是否提供了自己名称的准确账户？C.借款人或者出借人使用他人名称的账户是否可行？（4）关于利息是否支付以及利率不同：民间借款对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。民间借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。（合同法第二百一十一条）国家有关限制借款利率的规定又是如何呢？在最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第条作出细化的规定：“公民之间借贷的利率，生活性借贷利率不得高于国家银行同类贷款利率的二倍，生产经营性借贷利率不得高于国家银行同类贷款利率的四倍，国家银行贷款利率发生变化的，当事人之间有约定的，按照约定办理；没有约定的，按照出借时国家银行的贷款利率计算。”基于本条规定，我们才有了平时所称“民间借贷利息四倍银行利率”的说法。二、房产抵押担保相关的法律知识1.担保涉及法律众多：法律层面主要有物权法、担保法，最高人民法院同时又颁布了十多部司法解释，最主要的为担保法司法解释，同时国务院的住房和城乡建设部觉得盖房子、用房子的事，那还得老子说了算，于是建设部也颁发了一系列的部令，规定房子咋个盖、房子咋个用，最重要的还是各种费用我们建设部咋个收。对于我们公司业务来说，主要涉及2001年8月15修改的城市房地产抵押管理办法。下面的内容主要根据上述法律规定而开展。2.相关的法律术语定义：担保是抵押的上一级语词，包含了人的担保和物的担保，在物的担保中进一步细分为抵押，质押、留置、定金。房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。合同中采用担保人的名称，细分应当称之为抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的自然人。合同中所称出借人，也即抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的自然人。3.哪些房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。在我们公司业务操作过程中，如何区分担保人提供的房产是否属于不能设定抵押的房产？看房产证，房产证登记名称是否与担保人名称一致？房屋坐落位置按照房产证的登记能否找到？现场看房时，房产是否破旧？2000年之前修好的房子就要留意，向保安或者邻居多问一句话：“听说你们这要拆迁了啊？”一句话，可能就会收获我们所关心的问题：这套房产是否即将进入拆迁。已经拆迁封户的话，在房管局应当有登记。但是考虑到我国行政单位工作现状，我们还是多问一句话。至于权属有争议的、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产，通过审查房屋所有权证就可以避免。被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房产，则以房管单位登记为准，在抵押合同登记时询问房管机关是否具有被查封、扣押等限制情形。4. 房产抵押权的设立与抵押借款合同的签订相区别。房产抵押权设立又可以说生效、有效，并不以抵押合同的签订而立即生效产生抵押权设立的结果。物权法第一百八十七条规定以房地产抵押担保的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据这条规定，抵押权自登记之后方才设立，产生了对债务担保的结果。5. 对业务操作过程中可能遇到的不同类型房产能否作抵押担保物的分析。对于集体土地上的房产，俗称小产权房，目前成都市以及党十七届三中全会出台了一些政策，鼓励集体土地使用权合法流转，可以提供担保。但是，鉴于目前仅仅是政策性规定，尚未形成法律，又属于社会热点问题，行政机关作为集体房产、土地担保市场的主导因素，抵押登记目前不可能像城市房地产一样快捷、方便。同时本地法院对此类问题的指导意见是“缓受理、慎判决”。通过这六个字，我们可以读出司法机关的慎重态度。而我们为了保护出借人这个资本市场，势必要求我们的服务高效、快捷，迅速实现抵押权。如果以小产权房作为担保物，那么借款人的还款能力就不得不让我们打个问号。如果不能如期还款，如何执行抵押物？是否可以任意拍卖、自由竞价？失地农民如何安置？等等后续问题党和政府都尚未明确表态。因此，目前对小产权房的抵押，建议我们公司持慎重态度，时刻观注，顺势而动。对贷款方式所购置的房产，贷款银行已经做出了债权抵押登记，同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。优先于后登记的抵押债权受偿。但是，我们还是可以作抵押登记，此时注意担保金额的限制。担保债权金额就是首付款部分，若担保人能够提供贷款银行出具的还款证明，证明已经偿还银行借款好多钱，那么我们担保金额又可以上调，担保金额就是首付款加已经还款金额。注意：是担保金额，而不是借款金额，担保金额要高于借款金额20%-40%。对于已经承租给其他人的房产，可以抵押，一方面抵押房产可以拍卖实现抵押权，租赁不影响拍卖。另一方面租赁收取的租金也作为抵押物的组成部分，有助于实现抵押权。对于抵押后承租给其他人的房产，租赁后于抵押，需经过出借人的同意，出借人同意的条件可以设定为担保人收取租金设立共管账户，作为借款到期后的还款一部分。对于抵押后买卖抵押房产的，正常情况下，不会产生，买房人也很精明，不愿意购买设立抵押的房产，不能过户。若发生这种情况，对出借人也没有实质影响，抵押登记早于买卖，具有优先权。三、抵押借款合同如何签订？1.签约主体要审查严格，简单来说，一句话“证证相符”。身份证姓名、证号是否和户口本登记的姓名、证号一致，房产所有证名称是否一致，结婚证的姓名是否一致，这些要求我们在工作中用心，严格核对。当然并没有要求我们具备签别证件真假的能力，就连警察对假身份证也不一定能准确无误完全辨识。2.借款人和担保人越多越好，若已婚，把夫妻双方的名称都对号入座，并列夫妻双方的名称。对于中介合同一样，并列夫妻双方作为公司的服务对象。3.主合同与附件的关系。主合同中的自由条款，也即空白处的填写一定要和附件保持一致，如果因为附件内容和主合同不一致，就麻烦了，产生合同争议无法确定应当适用什么条款。主合同名称下面就有一个合同编号，附件与主合同的编号填写一致。合同编号可以采取日期的方式，例如J081030A，同一天签订了多份借贷合同，就依次填写J081030B。中介服务合同，区分出借人，编号为Z081030A，借款人Z081030B。4.签名注意。签名时最好各方能够同时到场，夫妻同时到场。签名需要捺手印，用右手大拇指，不能旋转、不能重复，如果印记不深，可以在旁边重新捺印。四、准确定位，演好自己的角色公司定位于民间借贷中介服务，因此，我们的地位是中立，扮演居间人的角色，不是借贷关系的任何一方。不要过多介入借贷双方对合同空白处填写内容的讨价还价。只有他们不能调合时，我们才介入，劝他们各让一点，最终达成一致签订合同。这里就有必要介绍一下居间和委托代理的区别。代理基于授权来源的不同，有两种1委托代理，2法定代理，如父母对子女，法定代理。什么是居间？居间是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。居间活动表现为两种：一是搜索并报告可以订约的第三人，从而提供订约的机会。二是不仅要提供订约的机会，还要进一步周旋于委托人与第三人之间，努力协调双方的意见，使双方订立有效协约。居间和委托代理具有同样的基础，即都是基于委托人的委托，主要区别表现在：1、 居间人在居间行为中处于中间介绍人的地位，并不介入委托人与第三人订立的合同关系中。而委托代理人则是依附于委托人，与第三人交易中等同于委托人，代理人可以自己的名义代委托人进行谈判、签约，签署合同的后果直接归属于委托人。这也是居间和委托代理最显著的区别。2、 居间的行为很简单，只限于两种行为：报告订约机会，促成委托人和第三