关于物业管理若干法律法规问题的探讨.doc

关于物业管理若干法律、法规问题的探讨福州市物业管理协会 陈鹏霄物业管理的基础是国家有关法律法规，物业管理企业与业主之间是以法律为基础的平等民事主体关系。但由于目前全国性的物业管理法律法规还不健全，造成部门职责不清，法律主体关系不明，思想认识混乱，在实践中出现一些认识误区，产生了许多矛盾，从物业管理企业反映出来的问题来看，比较突出、比较普遍的有以下几点：1、 完全民事观点。持这种观点的人忽视了物业是城市的基本组成部分，管理维护物业及环境是一种重要的祖传管理内容，而认为物业管理法律关系主要或完全是一种民事关系，不存在相关主体（即物业管理者，物业所有者或使用者，政府业务主管部门及相关单位、个人等）在公共安全、公共秩序、社会责任等方面所应当承担的法律责任，不存在政府或司法机关对开发建设单位、物业管理公司、业主、物业使用人在物业使用、维护、监控等方面的监管关系，以为只要界定和规范好业主与物业管理公司的关系，政府就可以不用管了，一切由民事关系的主体之间去解决。比如，有的社区出现侵占公用部位，违章搭建影响他人使用等矛盾推给物业公司去解决，甚至把物业公司作为被告加以起诉。其实，物业公司与房管所无论从性质、地位还是从适用法律法规及拥有的权利上，都是截然不同的。其中最大的区别，就是物业公司是进行物业管理企业，它与居民关系是受业主委托的平等的民事合同主体，不再是以前那种具备一定行政职能的房管局或派出的机构。物业公司对业主违规行为，有劝阻制止，并督促改正的告知义务，对拒不改正的，只能上报有关行政管理部门处理，而没有行政执法权及强制力。要求物业公司承担行政或司法职能，直接处罚业主或使用人的做法是没有法律依据的。许多投诉事件，都由于这种错误认识所诱发。2、 业权至上思想。有些人认为，一切权利归业主，业主拥有产权就拥有物业管理的一切权利，物业管理公司是业主请来的“管家”，或者是对物业进行维护的“受托人”，一切都要听命于业主 ，对物业公司的行为要求甚多，规范甚细，处罚甚严，而对业主或使用人的行为规范约束甚少，一切围绕业主的产权做文章。这种业权至上思想，不能说，不能管，用财产所有权掩盖业主或使用人对他人对社会所应当承担的责任。其实，物业管理公司是一个独立的特殊的民事主体，它一方面根据服务合同对业主提供相应的公共服务，另一方面还负担着对公共物业安全及秩序进行监督职能。在日常生活中，业权至上的思想有如下几点表现：其一，我用自己的钱买房为什么还向你交物业费？对物业管理抱有抵触情绪。其二，业主是上帝，物业是奴仆，为我服务可以，管理约束我可不买账。比如，装修中野蛮行为，擅自改动煤气管道，破坏承重结构，空调乱安装等，遇到物业人员制止，他们公然说：“房子是我买的，出了问题我自己负责，关你什么事！”。其三，常以小事为借口，拒交物业费，甚至连水、电、温泉费都不交。物业公司因无法律依据，既不能对其停水停电，又不能停止保安保洁服务，由此可能产生负面效应，最终将导致物业管理工作举步为艰，难以为继的困难境地。3、 政企不分，包罗万象。认为物业管理什么都要管，不切实际地拓宽物业管理的外延与内涵，把社会治安、计划生育、劳动就业、福利救助、环境治理等，统统加到物业管理份上，无形中成为小区里的小政府，不仅压得物业管理企业喘不过气来，而且混淆了各种社会角色及其关系，使物业管理偏离了正确轨道。有些本应街居办的事，推给物业公司去管，物业公司一旦拒绝接受又怕影响相互之间的关系。4、 责任无限扩大。由于物业管理概念不清和立法滞后，社会对物业管理公司的责任要求走出了合理范围，认为物业管理公司只要收取了管理费，就应对业主或使用人一切损失（包括人身伤害和财产损毁丢失）承担责任。矛盾比较突出的有如下几点：1) 自行车被盗、小车被碰、汽车丢失等等，都向物业公司索赔，不赔就拒交物业管理费，甚至拒交代交代收的水、电费，使物业管理难上加难。2) 要求物业管理公司承担区内总表与业主分表的水电费差额部分的补贴责任。不少物业公司反映，根据现行的物业管理法规，水电收缴不是物业管理的内容，物业管理企业完全有理由不承担水电收缴任务。现在为业主代付代收水电费，不仅花了很大精力，而且还赔了水、电差额部分，这类矛盾很突出，如不解决将会影响企业的生存与发展。3) 代人受过。开发商某些不切实际的承诺和开发项目遗留的问题，规划中不合理现象在使用过程中逐步显现出来，以及工程中某些局部、个别的质量问题，消费者把责任都归咎于物业公司，以拒交管理费施压力，令物业公司承担责任。5、 把物业公司看成是小区“造血”功能。相关部门的各种摊派以及不合理收费名目繁多，加重了企业负担，如街道人口普查，要钱；派出所治安联防，要钱；各有关部门下达的订阅报刊、杂志，也要钱，各部门强调各部门的重要性，少订也不行。甚至有的居委会的办公费用和人员工资也要物业公司承担。6、 就事论事，实用主义态度。目前相当多的物业管理纠纷矛盾，是由于开发建设单位责任或因历史体制原因造成的，而业主和使用人不具体分析产生问题的原因，而就事论事把所有问题向物业公司身上推。比如综合验收与交房有很大时间差，竣工后要经过七个单位（规划、土地、水、电、园林、城建、物业管理等）验收，才能通过综合验收，时间约半年。绝大多数房地产开发商都难以实现在商品房交付使用的同时通过“综合验收”，导致了开发商与业主之间的矛盾，有些业主以此为由提出诉讼，我市今年很多投诉是因此而产生的，但物业公司又无能为力解决这些问题。又如维修基金，由于开发商和业主对归集基本金的重要性认识不足，有的开发建设单位在销售时未能按规定向业主收取，有的开发项目时间跨度长，加上福州市住宅小区物业管理基本金暂行规定和建设部住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法有相矛盾之处，造成开发商有抵触。当前，我国物业管理发展的关键在于指定物业管理基本