电话有限公司等与广东省深圳市鹏基物业发展公司等房屋买卖合同纠纷.doc

广东深圳深大电话有限公司等与广东省深圳市鹏基物业发展公司等房屋买卖合同纠纷上诉案法公布(2002)第24号 中华人民共和国最高人民法院民 事 调 解 书(2000)民终字第122号 上诉人（原审原告）：深圳深大电话有限公司，住所地广东省深圳市黄木岗电话公司大厦。法定代表人：乔建葆，总经理。委托代理人：顾培东，四川康维律师事务所律师。委托代理人：樊斌，四川康维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市先科激光电视有限总公司，住所地广东省深圳市八卦岭工业区四路1-1小区技术中心大楼。法定代表人：张东，总经理。委托代理人：程想培，深圳市经天律师事务所律师。委托代理人。霍云鹏，深圳市先科企业集团董事长。被上诉人（原审被告）：深圳市鹏基物业发展公司，住所地广东省深圳市罗湖区迎春路安华大厦18层。法定代表人：曹金保，总经理。委托代理人：施玛丽，该公司职工。被上诉人（原审被告）：深圳市粤国投资发展有限公司，住所地广东省深圳市建设路23号国际金融大厦23楼。法定代表人：詹卓耀，总经理。委托代理人：谢东阳，该公司副经理。深圳深大电话有限公司（以下简称深大公司）、深圳市先科激光电视有限总公司（以下简称先科公司）与深圳市鹏基物业发展公司（以下简称鹏基公司）、深圳市粤国投资发展有限公司（以下简称粤国公司）房屋买卖合同纠纷一案，深大公司及先科公司不服广东省高级人民法院（1998）粤法民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明：1996年2月2日，深大公司与先科公司签订深福房预买字（96）第18290号、（96）第18291号和（96）第18292号三份深圳市房地产买卖合同，约定：深大公司购买先科公司位于深圳市福田区泥岗西路南侧八卦岭工业区“先科公寓”楼一栋，从地下室至26层，建筑面积26,356.68平方米，总价款人民币139,613,945元，其中地下室面积2,85646平方米，价款7,998,088元；第1-3层3,102.92平方米，价款27,181,579元，自签约日起三日内付清；第4-12层 7,981.56平方米，价款40,865,587元，自签约日起三日内付清；第13-26层12,415.76平方米，价款63,568691元，分三期付款：自签约日起付25%，即人民币15,892,173元，1996年7月1日前付52%，即人民币33,055,719元，1996年10月28日前付23%，即人民币14,620,799元。上述合同还约定，先科公司应于1996年10月28日将验收合格的房产交付深大公司使用，若不能按约定时间交付，每延期一日向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的违约金或指导租金，延期超过30日，购房方有权单方解除合同，售房方应在10日内将购房款、利息及违约金退给购房方，造成损失的，应负赔偿责任；若购房方未按合同约定付款，售房方有权要求对方支付违约金，给付的房款金额不足应付款50%，售房方可要求对方支付房款总额2%的违约金，延期超过60日，售房方有权单方解除合同，合同解除后，售房方可将上述房地产售予他人。双方还对各自的权利义务等事项做了约定。1994年9月15日至1996年2月7日，深大公司共支付1亿元给鹏基公司。l996年2月5日先科公司（甲方）、鹏基公司（乙方）、深大公司（丙方）签订补充协议书约定：（一）甲方将先科公寓的开发经营、销售业务全权委托乙方办理，产权按甲方与乙方签订的合同已全部转让给乙方。（二）由于乙方以甲方名义，按法定手续把本地块所盖建的先科公寓建筑物全部发售给丙方，产权受让的权益人为丙方。（三）甲方同意乙方用甲方的名义与丙方签订房屋买卖合同，所涉及责任概由乙方直接承担，甲方对丙方没有任何经济与法律追索权。原甲方与乙方、乙方与丙方所签订的合同按各自所承担的权益和义务继续履行。该补充协议签订后，由于鹏基公司的法定代表人詹卓耀调任粤国公司担任法定代表人，因此，鹏基公司、粤国公司与深大公司三方于 1996年10月26日又签订一份先科项目转让合同，约定：（一）“先科公寓”原由先科公司与鹏基公司合作兴建，先科公司将其分成的物业全部转让给鹏基公司，并由鹏基公司以先科公司名义实施本项目的开发及经营销售。（二）1994年7月28日，鹏基公司与深大公司签订预售商品房协议书1995年5月12日签订工期补充协议，深大公司已依协议约定完全履行合同义务，并已支付工程进度款（购房款）人民币1亿元，现鹏基公司将与深大公司签订的预售商品房协议及工程补充协议的全部权利义务转让给粤国公司享有和履行，粤国公司同意接受转让。三方还对各自的权利义务及违约责任事项做了具体约定。该转让协议签订后。深大公司于1996年11月26日至1997年4月24日向粤国公司支付了3,260万元。至此，深大公司共支付购房款13,260万元，尚有余款6,810,488元未付。先科公司与鹏基公司于1994年9月14日和1995年7月1日分别领取“先科公寓”建设工程开工许可证。鹏基公司向深圳市国土局交纳地价款3,298,470元，仍欠地价款7,341,407元未交。之后，鹏基公司对“先科公寓”楼开工兴建。“先科公寓”楼于1998年5月11日经深圳市工程质量监督检验总站竣工验收合格，核发工程竣工核验证书。由于“先科公寓”楼尚有7,341,407元地价款和土地开发费、市政配套设施费8,137,947元没有交纳，且该楼还有20%的面积（5,765.7平方米）为自用房，因此，深大公司不同意接收该楼，并于1998年9月1日向广东省高级人民法院起诉先科公司、鹏基公司和粤国公司，请求法院依法解除其与先科公司签订的三份深圳市房地产买卖合同，由先科公司、鹏基公司、粤国公司共同返还其已支付的购房款1.326亿元及利息，并支付违约金。另查明，1992年8月8日，先科公司与鹏基公司的上级公司深圳市鹏基发展总公司（以下简称鹏基总公司）签订一份合作兴建先科激光单身公寓合同书，约定：先科公司出地2,500平方米，鹏基总公司出资，拟建22层单身公寓楼，总建筑面积25,000平方米，公寓建成后，先科公司得34%，鹏基总公司得66%。1993年4月20日，先科公司与鹏基总公司地产部签订补充协议约定：先科公司原欠鹏基总公司款项人民币9,422,112.56元，双方同意在先科公司所分得房产中以每平方米4,500元，折给鹏基总公司房产2,093平方米，作为先科公司抵偿给鹏基总公司的款项，原双方合作合同继续生效，如不报合作，鹏基总公司以先科公司名义办理房产转让有关手续，所有费用由先科公司支付（鹏基总公司签订的上述合同及协议书，实际由鹏基公司履行）。1994年9月26日，先科公司与鹏基公司签订补充协议约定：先科公司与鹏基公司合作兴建的单身公寓，先科公司占5,433平方米，鹏基公可占16,703平方米，先科公司将其5,433平方米以每平方米4,300元价格转让给鹏基公司，鹏基公司支付23,361,900元给先科公司。双方还对付款办法及违约责任等作了约定。又查明，1994年7月28日，鹏基公司与深大公司签订预购商品房协议书约定；深大公司向鹏基公司购买位于深圳市泥岗路南侧与红岭北路西侧交汇处，地块为深国土B311-32，面积3,168平方米楼宇（即先科公寓楼），楼宇价格为地面每平方米人民币5,600元，地下室每平方米2,800元，总金额13,000万元（最后以国土局产权登记验收核实的面积为准，多除少补）。再查明，1994年8月6日，先科公司就深圳市红岭北路西侧，地块为国土 B311-32，面积3,168平方米，建筑面积24,300平方米土地与深圳市国土局签订深圳经济特区土地使用权出让合同书约定：上述土地出让给先科公司使用，土地用途为工业配套单身公寓楼，地价款1,292,136元，本地块为自用，不得从事房地产经营。1995年10月25日，先科公司与深圳市国土局又签订补充协议，深圳市国土局同意将原单身公寓搂项目80%的建筑面积17,735平方米进入房地产市场，其余部分仍为自用，除原合同缴纳地价款和配套设施费外，另须交市场设施配套费8,137,947元。1996年1月19日，鹏基公司以先科公司名义领取了“先科公寓”楼房地产预售许可证，预售楼房面积为7,994.12平方米。1999年3月3日，深圳市国土局对先科公司关于申请调整建筑使用功能报告的复函，同意将原批准的高层单身公寓功能调整为住宅。同年5月18日，深圳市国土局又给先科公司复函，同意先科公司在B311-32地块上兴建的先科公寓 5,765.7平方米（20%）自用房按规定补交地价款后可进入市场。一审法院认为：先科公司与深大公司于1996年2月2日就深大公司向先科公司购买“先科公寓”楼所签订的三份深圳市房地产买卖合同由于“先科公寓”楼有20%（5,765.7平方米）面积房屋为自用房，没有缴地价款，不能进入市场；原经批准“先科公寓”楼项目80%（17,735平方米）进入房地产市场的房屋，仍有一部分地价款及市政配套设施费没有交清；鹏基公司以先科公司名义领取的“先科公寓”预售商品房许可证，可预售的房屋面积只有7994.12平方米，先科公司合法销售“先科公寓”楼的手续尚不完备，因此上述三份深圳市房地产买卖合同，不符合中华人民共和国城市房地产管理法有关商品房预售的规定，应为无效。鹏基公司、粤国公司认为上述合同有效，应继续履行缺乏法律依据。鹏基公司、粤国公司通过分别签订补充协议和先科项目转让合同，取得承接“先科公寓”楼项目的开发建设及经营销售权，并实际收取深大公司支付的购房款。先科公司与深大公司签订的三份房地产买卖合同被确认无效后，依照中华人民共和国民法通则第六十一条的规定，鹏基公司、粤国公司应将原各自收取深大公司的购房款及该款利息予以返还。深大公司对此请求有理，本院予以支持。鹏基公司认为该项目已转让给粤国公司，与其无关，其不负任何法律责任的理由不成立。先科公司就“先科公寓”楼的预售与深大公司签订了三份房地产买卖合同，双方存在房地产买卖关系。先科公司虽没有直接收取深大公司的购房款，但其是“先科公寓”楼项目的土地使用者和开发经营者，造成上述房地产买卖合同无效，先种公司负有过错责任。鹏基公司于1994年7月28日与深大公司签订预购商品房协议书，粤国公司最后承接该项目的开发建设及经营权，均是以先科公司名义进行开发建设的，先科公司应对鹏基公司和粤国公司返还给深大公司的购房款承担连带责任。先科公司认为买卖合及补充协议无效后，应由鹏基公司负责返还购房款给深大公司的理由亦不成立。由于先科公司与深大公司签订的三份深圳市房地产买卖合同无效，深大公司请求先科公司、鹏基公司和粤国公司承担连带责任，共同向其支付违约金缺乏依据，不予采纳。至于先科公司、鹏基公司与深大公司签订的补充协议，鹏基公司、粤国公司与深大公司签订的先科项目转让合同的效力以及“先科公寓”楼的权属问题，属另一法律关系，可由先科公司、鹏基公司和粤国公司另循法律途径处理，本案不予审理。据此，判决：（一）先科公司与深大公司于1996年2月2日签订的三份深圳房地产买卖合同无效；（二）鹏基公司应于本判决发生法律效力之日起三个月内，返还人民币1亿元及该款利息给深大公司，粤国公司应于本判决发生法律效力之日起三个月内返还人民币3,260万元及该款利息给深大公司（上述利息均按中国人民银行同期同类贷款利率，从付款之日起计至还款之日止）；（三）先科公司对上述鹏基公司、粤国公司应返还的款项承担连带责任；（四）驳回深大公司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币927,657.95元，由深大公司、先科公司、鹏基公司和粤国公司各负担231,914.48元。深大公司、先科公司均不服一审判决，向本院提起上诉。深大公司上诉称：一审判决应认定先科项目转让合同无效，不应将先科项目转让合同留待其他诉讼程序解决。先科公司上诉称：一审判决认定事实不清，深大公司的1.326亿元是以深大公司与鹏基公司、粤国公司签订的预购商品房协议书和先科项目转让合同为根据分别支付给鹏基公司和粤国公司的，与先科公司无关，先科公司从未收到深大公司的购房款；在适用法律上，一审判决先科公可对鹏基公司、粤国公司返还1,326亿元给深大公司承担连带责任是错误的，请求撤销原判，依法改判：先科项目转让合同是查清本案的关键事实，但一审法院却认为该合同与本案不是同一法律关系，没有法律根据。二审期间，在本院主持下，深大公司、先科公司、鹏基公司及粤国公司经平等协商、互谅互让，达成调解协议，并由经过特别授权的深大公司代理人郑建军、先科公司代理人赵大声、鹏基公司代理人张立华及粤国公司代理人李振渠共同签订了调解协议书。该调解协议书的主要内容如下：一、先科公司（乙方）、鹏基公司（丙方）、粤国公司（丁方）同意以位于深圳市福田区泥岗西路南侧八卦岭工业区的先科公寓（建筑面积含地下室为26,356.68平方米）抵偿深大公司（甲方）支付的购房款。二、本协议签订后五个工作日内，甲方和丙方分别将人民币550万元和450万元支付到由甲、乙、丙三方共同监管的乙方专用帐户上。该1,000万元资金专门用于缴纳先科公寓地价款、办理房地产所有权证所需政府规费。解除监管前，该专用帐户内的资金不得用于其他目的。乙方缴清地价款、并提交国土局的有关证明文件后三日内，乙方可以支取该帐户中超过50万元的部分，余下50万元仍进行监管直至甲方取得产权证。该1,000万元资金由乙方包干用于支付地价款及办理房地产所有权证的政府规费，若有节余归乙方所有，若有不足亦由乙方自行承担。三、乙方应在最高人民法院民事调解书生效后六个月以内办理完毕缴纳先科公寓地价款的全部手续。前述手续完成后，丁方应当在六个月内办妥以甲方为产权所有人的先科公寓房地产所有权证全部手续（整栋大厦全部为能进入市场的商品房，其下面三层裙楼用途按照国土局批准的功能），保证甲方合法地享有先科公寓的所有权。办理房地产所有权证所需的政府规费和应提供的必要手续。均由乙方承担。四、先科公司占用土地欠缴的土地使用费由四家平均分担。甲、丙、丁三方在收到乙方通知后三日内，将各自应承担的费用交给乙方，由乙方统一上缴。五、办理产权证过程中所发生的税费（不合办理房地产所有权证的政府规费），甲方承担25%、丙方承担35%、丁方承担40%。乙方凭收费部门的收费通知，要求甲、丙、丁三方依比例支付。甲、丙、丁三方在收到乙方通知后三日内直接向收费部门支付或交由乙方支付。丙、丁两方在本协议签订后二十个工作日内办理向甲方进行担保的手续，担保价值不低于200万元。该担保在丙、丁两方按前款规定缴纳税费后立即解除。六、根据深圳市人民政府2001年7月6日下发的关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房