《第三代住宅产品标准化大.doc

佳源投资管理总部文件 佳总发201377 号 签发人：沈玉兴关于印发第三代住宅产品标准化大纲（2013 版）的通知各所属企业、总部各中心： 根据集团住宅产品开发战略及企业实际打造情况的需要，经总部研究，决定对 （2012 版） 第三代住宅产品标准化大纲 ）进行修订，现将修订后的大纲印发（以下简称大纲给你们，大纲自 7 月 1 日起正式生效，其中黑体部分为强制性条款，请你们严格遵照执行，其余为一般性条款，可根据企业实际情况参照执行。 佳源投资管理总部 二一三年六月二十八日 浙江佳源房地产集团有限公司 编 号：JTB2013-Da3 第三代住宅产品标准化大纲 页 码：第 1 页 共 21 页 第三代住宅产品标准化大纲 第一章 总 则 佳源集团历经十八年的专业筑家、品质引领的开发历程，通过坚持与践行“品质是硬道理”的核心价值观，目前已经形成了“三代产品、四大系列、五类特色户型”的住宅产品体系。 为全面总结佳源在住宅产品开发上所累积的经验，同时借鉴吸收行业标杆企业在住宅产品开发上的最新成果，与时俱进地推进产品的精耕细作，经总部研究，决定对第三代住宅产 品标准化大纲（2012 版）（佳总发201228 号）文件进行修订，本次修订主要围绕住宅产品开发的各主要环节，分别从理念与产品、规划与设计、建筑与施工、材料与供应、营销与策划、验收与服务等六大方面作了重新梳理与调整。 第二章 理念与产品 一、开发理念 在“品质是硬道理”的核心价值观指引下，坚持”建顶级楼盘造特色产品创城市骄傲”的产品开发理念，致力于打造出“工程无渗漏、入口像酒店，地下像景区、地面像公园，铺装像图画，服务像空姐，影响像明星”的特色产品，确立产品在三线城市该市范围内、二线城市该区域内、一线城市该板块内的高品质与高性价比。 二、产品系列 住宅产品根据项目规划与地块的不同情况，结合统一集团品牌形象进行分类，目前共分为四大产品系列： 浙江佳源房地产集团有限公司 编 号：JTB2013-Da3 第三代住宅产品标准化大纲 页 码：第 2 页 共 21 页 1.地处城市中心地段的项目，称为“花园”系列； 2.地处城市副中心地段的项目，称为“都市”系列； 3.地处城郊接合部的项目，称为“城”系列； 4.地处公园、湖泊、山体附近，有特殊自然风景资源的项目，称为“一号”系列。 同一城市中同一系列的产品原则上不超过 2 个。 第三章 市调与拓展 一、市场调研 （一）项目前期市场调研 项目概念方案沟通会 3 天前，由营销管理中心或房产企业（筹备组）组织完成前期市场调研。 （二）专项市场调研 在土地取得且规划方案通过后二个月内，由房产公司组织完成专题市场调研。 （三）项目定价前的市场调研 大开盘定价专题会前由房产企业营销策划部和营销管理中心分别对该区域房地产市场进行系统调研。 （四）月度市场调研（季度市场预测） 每月 3 日前由房产公司营销策划部组织完成月度市场调研报告；每季度首月 3 日前完成季度市场预测报告。 二、土地拓展 （一）以长三角为中心，以嘉兴为原点，三小时左右的城市圈重点拓展，环渤海、京津冀、珠三角经济圈有潜力的城市以及其他区域的省会城市择机拓展。原则上要求拓展区域内住 浙江佳源房地产集团有限公司 编 号：JTB2013-Da3 第三代住宅产品标准化大纲 页 码：第 3 页 共 21 页宅毛坯销售均价不低于 5000 元/。 （二）拓展土地应选择靠近核心城区或符合城市规划发展方向的区域，地块周边有优质学校、医院、购物中心等有利配套，交通条件优越。 （三）土地原则上要求为净地，杜绝土地额外成本，如剔除需拆迁民宿、回填大面积水域、高压铁塔等影响成本及开发周期的不利因素。 第四章 规划与设计 一、样板区先行 样板区规划设计要先行，样板区在土地签约之日起 255天内要达到开放条件，以充分发挥样板区的四大功能： （一）产品试验区：样板区要成为新产品、新设计、新材料、新工艺研究、试验和推广的试验区，对样板区未定标准的房屋构造、外立面、装修装饰等可以反复调整，以确保效果最优化、成本合理化。 （二）销售展示区：样板区要成为产品销售首要、直观的展示区，样板区户型、景观、装修、智能化安装及导示系统必须全部到位，以确保能真实有效地展示给客户。 （三）客户体验区：样板区要成为让客户提前感受与入住所购房屋与小区的体验区，以“所见即所得”的现场环境，确保客户心动与行动。 （四）市场引领区：样板区要成为彰显产品特色品质、推动市场销售的引领区，以为后续销售打开局面，树立产品在当 浙江佳源房地产集团有限公司 编 号：JTB2013-Da3 第三代住宅产品标准化大纲 页 码：第 4 页 共 21 页地的风向标地位。 二、规划设计 （一）各项经济指标合理，成本控制目标明确，满足投资收益最优化需要。 （二）建筑、结构、水电、设备、景观、装修、灯光、智能化、广告、市政管网等专业需同步设计。 （三）创新规划设计理念，在规划设计中提炼 3 个以上特点、5 个以上亮点；优先采用成型标准设计，整个项目非标设计比例不大于 20。 （四）坚持“大围合、小开放、内组团”的设计理念，多层单个组团户数控制在 250 户左右，高层单个组团户数控制在700 户左右，联排、单体别墅单个组团户数控制在 60 户左右。组团设置须和智能化设施相结合，并考虑好保安岗亭的设置，以满足后续物业管理与使用的需要。 （五）样板区由入口广场、标志性建筑物、商业一号楼（接待区、模型区、洽谈区、签约区、贵宾接待区、办公区、后勤 、公共空间（地上地下单元入口、区等） 、景观（绿化、 架空层）下沉式庭院、小品）、灯光六大元素构成，具体还包括住宅样板房、商业样板间、导识系统、地下空间、设置于商业一号楼的物业服务中心以及设置于地下室的智能化控制室、便民服务区（洗衣房、净菜市场、汽车美容、活动室等）等要素构成。 （六）小区入口必须设广场，广场要宏伟气派，广场与市政道路平均高差不小于 0.5 米；广场面积大于 6000 平方米的，须设置主题雕塑；主入口处路面如中间无绿化带的，宽度须保 浙江佳源房地产集团有限公司 编 号：JTB2013-Da3 第三代住宅产品标准化大纲 页 码：第 5 页 共 21 页证 8 至 10 米，有绿化带的，两侧道路宽度各应保证 4 至 6 米；主干道（消防道）的路面宽度应保证 4.5 米。 （七）注重营造错落有致的地平线和天际线。组团内住宅的门厅与主园路的高差须在 0.8-1.2 米，次园路、宅间路应高于主园路 0.2 至 0.3 米。 （八）太阳能及空气源热泵等热水器需按照当地政府要求进行设置。多层住宅宜采用太阳能，小高层、高层及豪宅宜采用空气源热泵热水器，需安装太阳能与空气源热泵热水器的建筑，应预先进行设计研究，综合考虑好安装位置和外立面的美观。 三、建筑设计 （一）样板区 1.本着样板区设计先行的原则，在土地签约之日起 40 天内提供样板区商业一号、样板楼除基础外的施工图、建筑定位图；50 天之内完成样板区所有单体桩位图；60 天之内完成样板区基础图；70 天之内完成样板区全部施工图。 2.对全空地下室样板区的布置，应充分考虑后续工程施工组织，排污、排水系统设计以及设备用房的布置。 3.样板区室外管网应遵循同步设计、先行施工的原则。综合管网需考虑景观灯光、小品的供电及地面排水设施。 4.有沿街社区商业的项目应设置商业样板间，商业样板间应与整个样板区同步开放。 5.样板区须明确小区智能化控制室位置，提前设置智能化 浙江佳源房地产集团有限公司 编 号：JTB2013-Da3 第三代住宅产品标准化大纲 页 码：第 6 页 共 21 页控制系统，作为对外展示与永久性智能化控制系统使用。 6.样板区要成为整个项目的模板，并作为永久性使用。 （二）户型 1.户型由单身贵族、两人世界、温馨家庭、全家福、豪宅五大类型组成：单身贵族建筑面积以 25 至 50 平方米为宜；二人世界以 60 至 80 平方米以下的 2 房 1 厅、2 房 2 厅为主；温馨家庭以 80 至 130 平方米以下的 3 房 1 厅、3 房 2 厅或 130至 144 平方米以下的 4 房 2 厅为主；全家福 3 套组合总建筑面积不超过 300 平方米；豪宅指包含两个及以上套房的大平层、叠加别墅、联体别墅和单体别墅。在项目实际开发过程中每一期的户型不宜过多。 2.从人性化角度出发，合理布置户型尺寸、位置、朝向等要素。 3.在户型设计中，应尽可能采用入户花园、设备平台、露台、飘窗等赠送面积的设计方法。 （ 4.高层、小高层得房率不低于 80，多层不低于 85。赠送面积在计算得房率时可计入套内面积） 5.阳台设计应满足观景与使用两大功能需要，使用功能应考虑洗衣机位置、晾晒衣区。阳台、露台、设备平台等赠送面积部位在设计建设过程中需考虑统一封闭后的效果。 6.多层公共楼梯开间应在 2.7 米以上，室内楼梯开间多层、高层复式应在 2.6 米以上，叠加应在 3.0 米以上，别墅应在 3.3 米以上，如有候梯厅须考虑自然通风采光。 （三）门厅 浙江佳源房地产集团有限公司 编 号：JTB2013-Da3 第三代住宅产品标准化大纲 页 码：第 7 页 共 21 页 1.多层、小高层、高层应设置酒店式精装修地上、地下双门厅。 2.地下门厅宜靠近或正对楼梯、电梯间设置，每个单元一个，候梯厅净宽 1.8-2.0 米，门厅面积控制在 1220平方米。 3.地上门厅层高不低于 3.0 米，不高于 3.6 米，入口通道宽度不小于 2.4 米，候梯厅净宽 1.8-2.0 米。小高层、高层优先选择北向独立门厅，总面积控制在 3520平方米，其中门厅休息区面积：北门厅控制在 2020平方米，南门厅控制在2520平方米；多层优先选择北向合用门厅，总面积控制在4520平方米。 4.地上门厅休息区最多可配置两把木凳椅、一张木茶几，并结合实际适当布置仿真植物。 （四）房屋主体 1.住宅层高以国家相关规范要求下限 2.8 米为宜；社区商业层高：一层 4.2 米，二层及以上 3.3 米。在满足容积率的前提下，可结合项目实际适当提高层高。 2.小高层、高层建筑样板楼一层采用边侧局部架空方式，其余建筑每个组团架空层的建筑面积不得超过建筑总占地面积的 1/20，架空层高度为 3.3 至 4.2 米，架空管道须隐蔽处理，架空层设计要与服务功能及景观相结合。架空层装饰材料不得采用石材。 3.框架结构住宅除卫生间砌半墙外，一律不分割、不设内门，门洞高度至梁底。考虑业主装修及隔音需要，户内分隔墙和卫生间隔断应采用轻质材料。外墙砌体材料，在保温允许的 浙江佳源房地产集团有限公司 编 号：JTB2013-Da3 第三代住宅产品标准化大纲 页 码：第 8 页 共 21 页前提下采用新型轻质材料节能保温砖。 4.多层楼道及高层标准电梯厅采用仿黄木纹瓷砖贴面；高层、小高 层消防楼梯间墙面及顶面采用米黄色涂料，高层、点式小高层消防楼梯间地面采用水泥砂浆面，单元式小高层消防楼梯间地面采用环氧树脂漆；高层在架空层下的电梯入口用玻璃围合，非架空层的则用实墙围合，地面采用深、浅色啡网纹仿石地砖贴面。 5.优化建筑成本方案，控制单位含钢量，含水泥量，梁、柱断面尺寸等结构建筑技术经济指标，提高装修用材的性价比，严格按照成本控制目标设计，保证产品的市场竞争力。 6.卫生间与室内高睢?0 毫米，阳台室内高差80 毫米，露台与室内高差120 毫米；双阳台的要有双地漏设置。 7.单元入口处标高应至少比室外主园路面高 600 毫米，且台阶数为奇数。 （五）地下室 1.地下室须做好采光、通风及防潮。 2.地下室结构应采用梁柱结构。 3.地下室顶棚应用建筑用白水泥饰面，以防止发霉。 4.地下车库净高应不低于 2.2 米，不高于 2.4 米，地下储藏室净高及通道宽度均控制在 2 米； 5.人车分流要视项目经济测算而定，可适当采用地面停车位，以减少地下室面积。地下车位数按地下室整体面积核定，每个车位面积不超过 35 平方米。 6.地下室应区分非机动车库和机动车库设置不同的出入 浙江佳源房地产集团有限公司 编 号：JTB2013-Da3 第三代住宅产品标准化大纲 页 码：第 9 页 共 21 页口，机动车库出入口总数量最多可比组团数量多一个，并应满足国家相关规范；非机动车库出入口应设置在组团外围。 7.地下车库出入口处两侧墙壁应采用与外立面相同的面砖或花岗石铺贴，悬挂人造砂岩牡丹图案浮雕；主要出入口坡道两侧或单侧设置人行坡道。 8.地下室排水系统须采用有压机械排水，满足日常及季节性排水要求。沿砼外墙内侧合理布置圆弧形结构排水沟，并与结构排水沟或井相连，有条件的可设置暗沟排水系统。地下室底板提前预埋 DN75 排水管或预留 50 毫米 x150 毫米宽的沟槽，便于后期埋布排水管。沿排水管每 12 米左右设一个排水小窨井。 9.地下室应设置采光井，采光井按类型可分为下沉庭院、建筑周边采光井、侧采光井及采光顶。下沉庭院每个组团不少于 1 个；每幢建筑周边采光井总恍诮艹?1/3，宽度为 1.5 至 8 米；平采光顶宜设置于架空层，并考虑好平采光顶的防滑处理；凸采光顶设置应与景观相结合；采光井四周应采用与建筑外立面相似的仿木材料、铁艺栏杆或 GRC 仿石涂料罗马柱栏杆。 10.对地下室设置采光庭院处的地面，须周密考虑排水设计，以保证不渗水、不漏水。 11.小高层、高层自行车、电动车车库应设置在地下室集中停放，每处以不大于 500 平方米为宜，其中，电动车车库还应设置带锁的充电设施。 12.地下室绿化景观应采用仿真和自然相结合的绿化景 浙江佳源房地产集团有限公司 编 号：JTB2013-Da3 第三代住宅产品标准化大纲 页 码：第 10 页 共 21 页观。 13.结合业主生活需要，在住宅单体地下室可设置净菜超市、洗车房、活动室、美容美发、洗衣房、物业保洁用房、设备集中控制间、智能化控制中心等便民设施。 （六）外立面 外立面除燃气管道等政府强制性要求外露外其余要求进行无管化处理，空调室外机、空气源热泵等设备需隐蔽化。空调机位应确保通风效果，并采用百叶遮蔽，并做好与卧室的隔音处理。豪宅必须满足中央空调、地热采暖等设备安装使用条件，并保证其散热效果。 （七）门窗 1.外立面门窗采用彩色塑钢门窗。除楼梯间窗采用上悬窗外，其他窗均采用推拉窗。除飘（凸）窗窗台高度设计为 500毫米外，其他窗台高度统一设计为 900 毫米。 2.入户门宽度应根据户型确定，单身贵族为 1 米单开门，毫宅为 1.5 至 1.8 米双开门，其余户型为 1.2 米子母门。 3.进户门除豪宅外，其余均采用木纹转印钢质门，其它消防门以及管道井门均采用钢质防火门。 （八）设施设备 1.统筹考虑信报箱、电表、水表、通讯箱、燃气表等安装位置，确保视觉隐蔽、效果美观，豪宅还须考虑设备用房。 2.地下车库、楼道照明灯采用带自动节能控制的 LED 节能灯。 3.低压柜、弱电箱应设置在地下室设备间。 浙江佳源房地产集团有限公司 编 号：JTB2013-Da3 第三代住宅产品标准化大纲 页 码：第 11 页 共 21 页 4.豪宅、顶层复式的用水、用电、用气容量要满足使用需要。 5.生活垃圾箱应设在地下门厅两侧合理位置、架空层门厅外或带储藏室的夹层等区域。 6.根据物业保洁需要，在每 2 至 3 幢楼设一个取水点，并进行封闭管理；地下保洁设备间的设置服务半径为 60 米，排水井按照整体规划设置，排水沟应作暗沟，并上铺盖板。考虑水、电管道预埋和消防设施隐蔽处理。 （九）社区商业设计 1.社区商业主力店须在施工图前完成招商，方案阶段确 400定主力业态并满足业态经营要求， 米内不少于 3 家主力店。 2.商业用房空调位、广告位、灯光等设计须与建筑同步设计，并做好各专业之间的图纸会审。 3.沿街商铺在满足消防的前提下不设内分割墙，开间一般不大于 3.6 米，并考虑柱距的合理性。 4.对需屋顶绿化的商业用房，应专项考虑结构和防水设计。 5.商铺要设计专门的排水管网，设计用电负荷不小于每平方米 150 瓦，如为餐饮使用的，要设计好专用烟道、公共烟道、油烟净化设备间、隔油池等，并考虑好沿街商铺对住宅的油烟、噪音影响问题。 四、景观设计 景观设计须坚持“树大、绿多、花丛、起伏”的原则，并须融入以下特点与亮点： 浙江佳源房地产集团有限公司 编 号：JTB2013-Da3 第三代住宅产品标准化大纲 页 码：第 12 页 共 21 页 （一）重点打造好“大树不少、小树很多、灌木为主、草坪点缀、鲜花衬托、拼图穿插”的六大特色。 （二）中心景观或入口广场必须给人留下眼前一亮的震撼效果。 （三）样板区须种植时令草花，可适当运用仿真植物；交付区每个组团须集中种植不少于 20 平方米开花植物。 （四）组团道路（宅间道）铺砖要求材料多样性、样式灵活性，可采用深色为主的片岩、陶土砖、苏布洛克砖、鹅卵石、透水砖、彩色压印等材料或同价花岗岩，大的节点拼组成各种不同图案。 （五）墙脚下以灌木和草丛处理，确保层次错落的效果。 （六）如需设置水景的，以大面积水系为主，观赏性的水景区域应设置水生植物，设置水系的区域需事先考虑水循环系统及净水设备。 （七）每个组团必须设置 5 个以上景观小品，个别项目根据实际情况也可加入假山、亭台楼阁等景观元素，同一组团内不出现两个相同的景观点（如亭子、廊架等）。 （八）主干道根据需要可采取高低落差处理，地下入口处可适当降低，以产生自然起伏的效果，同时需考虑道路的集中排水。 （九）主干道及车库通道应保证排水通畅，杜绝积水现象。 （十）主干道、次干道与住宅连体处一般用挡土墙来处理，可设若干土墩，既保证道路整洁，又满足休闲需要。人行道路、集中活动区域旁的花坛及花钵压顶须作柔化处理。 浙江佳源房地产集团有限公司 编