名家物业集团公用设施、设备管理程序.doc

公用设施、设备管理程序一、目的为规范名家物业集团范围内公用设施、设备的管理，保持公用设施、设备的良好运行状态，确定并提供和维护为实现服务所需要的设施、设备，确保所管辖区域公用设施、设备发挥正常功能。二、适用范围适用于名家物业集团范围内为实现服务所需的设施、设备，如工作场所、运输设施、工具和其它设施、设备等；支持性服务如通讯、网络等的控制。三、职责（一）地区公司工程管理部负责公用设施、设备管理的检查、监督工作。（二）客户服务业中心工程主管负责公用设施、设备维护、保养工作的组织、安排和实施，建立设施、设备台帐，解决技术难题、草拟技术改造方案。（三）地区公司品质管理部负责不定期抽查设施、设备保养情况及相关质量记录，监督基础设施、设备的大修及重要维护工作，对检修质量进行品质鉴定，并记录在公用设施、设备保养维护记录表上。四、控制程序（一）公用设施、设备的分类公司为实现服务所需的公用设施、设备包括：工作场所（办公场所、制作车间等）、服务设施、设备（包括软件和硬件，如公司内部的局域网、通讯设施、设备、电梯、水、电、消防等）、支持性设施、设备和工具（如维修用的设施、设备和工具等）。具体分类如下：1、供配电系统：控制柜（箱）、公共照明、供电线路等。2、给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵等。3、消防系统：烟雾/温度探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓、喷淋系统、防排烟系统、水喷雾自动灭火系统等。4、电梯系统：垂直客梯。5、电讯系统：电话、有线电视、宽带网络、紧急广播系统等。6、安防系统：闭路监控系统、停车场管理系统、周界防越系统等。7、维修设备及工具：电焊机、切割机、打磨机、冲击钻、手电钻、丝锥、板牙等。8、其它公用设施、设备：燃气管道及开关、停车场及设施、设备、剪草机及绿化设施、设备、吸尘器等清洁设施、设备。9、房屋本体及附属设施、设备：防雷系统、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊等。（二）根据建设部全国优秀物业管理示范大厦标准，对于各类服务设施、设备的管理应做到：1、各类设施、设备的图纸、档案资料齐全，管理良好。2、设施、设备运行正常，有正常的保养、检修制度。3、运行人员严格按照操作规程执行。4、电梯按规定时间运行。5、生活用水、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施。二次供水卫生许可证、水质化验单等资料齐全。6、消防系统设施、设备完好，可随时启用。（三）设施、设备的提供1、设施、设备的接管、验收（1）在接管物业设施、设备时，由客户服务中心工程部负责按设施、设备使用说明书、施工图、竣工图和相关资料对接管的设施、设备进行接管、验收。参与设施、设备接管验收的人员在设施、设备接管、验收过程中，应按设施、设备的设计功能逐一进行试验、操作，对存在功能缺陷的及时以书面形式通知开发商，由其知会施工承包方限期整改。整改期间的跟进由地区公司工程管理部指定专人负责，设施、设备的接管的相关资料由地区公司工程管理部复核存档。（2）设施、设备交接后应及时确定设备责任人，由设备责任人负责在一个月内将设施、设备的操作规程编制完成并现场张贴，维护保养和故障处理规程在设施、设备接管后三个月内完成。（四）设施、设备的档案管理1、验收合格的设施、设备由技术工程部进行编号，在机电设施、设备台帐上登记，并建立设施、设备档案，填写在公用设施、设备一览表。2、设施、设备的分类编号：工程部按照“公用设施、设备的分类”进行分类编号： MJPD 0101-01-001表示为名家物业公司 表示设施、设备序号表示为设施、设备类别 表示项目楼栋号具体编号为： 01供配电系统0101高压配电柜0102低压配电柜0103控制柜（箱）0104其它02给排水系统0201水箱、水池0202雨水井、污水井0203化粪池0204水泵（包括潜水泵）0206其它03消防系统0301消防主机0304消火栓（包括室外的）0305消防水泵0306防火门04电梯系统0401垂直客梯0402其它05电讯系统0501对讲主机0502电话主机0503广播系统0504宽带网系统0505其它06安防系统0601闭路监控系统0602停车场系统0603远红外报警系统0604其它08其它公用设施、设备0801燃气管道及开关0802停车场及设施、设备0803其它09房屋本体及其附属设施0901防雷系统0902楼梯间0903其他 工程部负责根据悬挂设施、设备标识牌，确定设备责任人，并在机电设施、设备台帐上登记。（五）公用设施、设备的使用、保养和维修1、日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围内设施、设备，正常情况下无需记录，发现问题及时处理，并记录在公用设施、设备保养维护记录表上。2、工程主管每天负责检查监督保养维护工作，发现问题及时处理，并记录。3、地区公司工程管理部负责人至少每季度会同工程主管及设备责任人对各类公用设施、设备的状态及其质量记录进行一次巡查，发现问题及时在设施、设备检查记录表中予以记录，明确整改处理的责任人、完成日期，完成后由工程主管进行复查，并做好记录。4、设施、设备检修等级按以下分类进行（1）日检：属巡视性检查维护。对设备房及周围环境进行清洁，检查设施、设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行数据，确认设施、设备运行状态是否有异常情况。（2）月检：属预防性检查。对设施、设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设施、设备正常运行。（3）季检（半年检）：属维护性修理。对设施、设备进行清扫、加油、调试。（4）年检：属恢复性修理。对设施、设备进行局部解体，除进行月检的工作范围外，应着重恢复设施、设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部、件及附属装置。（5）大修：属彻底性修理。对设施、设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。（6）承包方保养维护：依据合同内容，进行定期保养及故障的处理。5、对重要设施、设备，特别是进口设施、设备易耗零、部件，技术工程部应有适量的材料、零部件的贮备，做好突发故障的及时处理。6、工程主管应检修计划和维护内容，做好维护前的调查准备工作及防范措施。涉及人身安全和与生活、办公等密切相关、易引起顾客投诉或影响公司形象的重要维护工作，地区公司工程管理部应到场指导。7、机电设施、设备年度检修计划表由工程管理部在每年十二月十五日上报公司品质管理部审批。同时应严格执行检修计划执行。8、工程管理部应设专人负责保存必要的、与运行设施、设备相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料，以便系统地、历史地掌握设施、设备状态。（六）设施、设备的报废1、对无法修复或无使用价值的设施、设备，由工程部填写设施、设备报废单，报总经理批准后报废。工程管理部在机电设施、设备台帐及公用设施、设备一览表中注明情况。（七）设备房管理1、设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。2、设备房门应有“机房重地、非请勿进”标识，进出随手关门。3、设备房中重要设备上端如有管网等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的安全使用。4、高低压配电室、变压器房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应装置干湿温度计，对环境的温、湿度进行监测。5、参观来访者需进设备房，须部门主管或甲方主管部门批准，由设备责任人陪同方可进入。6、设备责任人负责每日检查设备房，查看房内环境温度、湿度、并记录在设备房巡查日记表上，每半月清洁设备房一次。（八）设备保养维修1、日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围内设施、设备，发现问题及时处理，并记录在公用设施、设备保养维护记录表上。2、工程主管每周负责检查监督保养维修工作，发现问题及时要求设备责任人处理，并记录在公用设施、设备保养维护记录表上。（九）供配电系统管理1、技术工程部应严格遵守供用电协议，明确高压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存相关资料。2、工程部应认真做好自身设备的管理工作。在巡视设备中发现产权分界点处供电部门管理的设备有异常情况时，应及时告知供电部门，以免影响管理项目的供电安全。3、对供配电设备的检修，应尽量在减少影响顾客时间内进行。高压柜的管理。4、检修供配电设备时安全注意事项:（1）检修供配电线路时，必须做好停电措施。如果需要在配电房内的高、低压配电柜上采取停电措施时，必须填写停送电操作票，并依照停送电操作票的相关手续采取停电措施并挂上“有人工作，严禁合闸”的标识后，才能进行线路的检修工作。（2）值班人员进入配电室必须按规范穿绝缘鞋，在停送高压配电线路时还必须穿戴绝缘手套。（3）严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业；（4）检修完毕，由配电值班人员拆去接地线，同时拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。（5）带电作业，工程主管应先向工程管理部负责人汇报带电检修设备的原因、时间，经批准后，并且做好了防护措施方可进行检修。（6）工作负责人对整个检修情况作详细记录，记录在公用设施、设备保养维护记录表上。（十）给排水系统管理1、有自动切换功能的水泵每月做一次主、备泵自动切换试验。2、雨水泵、污水泵每年四月前进行年检，根据实际情况决定是否做重点检查、修复处理。3、泵房控制柜日常维护由给排水设备责任人负责。4、水箱、水池每半年由公司指定的二次供水清洗队组织（或自行组织）清洗一次，并将水样送自来水公司水质检测中心检测，结果由工程部存档。品质管理部备案。（十一）消防系统管理1、水流指示器每半年检修一次，烟感、温感探头每半年清洁、测试一次，核对报警功能及地址码图是否一致。2、破玻璃按钮每季检查一次，保持报警按钮外表清洁，字迹清晰，玻璃完好无损，具有报警功能。3、消防管阀门每月检查一次，阀门应处于常开位置。4、消防泵、喷淋泵每两月试运行一次，保证手动、自动启动正常。5、消火栓箱每季检查一次，要保持表面清洁，配件齐全，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整，牢固，按钮功能正常，检修完贴好封条及检验验收条，并在封条上签字。6、灭火器材需每月检查，要求压力表指针保持在绿色安全压力区域范围内，灭火器表面保持干净，摆放整齐，标签、铅封完好无损，并核对灭火器的使用说明及有效期限，按照使用说明要求对灭火器进行压力测试和充装，客户服务中心须编制灭火器分布清单，列明灭火器品名、规格、数量、分布位置及有效期。7、防火服、消防工具、防火面具是项目发生火灾或消防演习时为专职消防人员灭火所用，任何人不得挪做他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。8、以上保养维修工作在公用设施、设备保养维护记录表上予与记录。（十二）电梯管理1、设备责任人负责电梯的日常巡视工作，发现问题及时处理，自己无法解决的通知维修分承包方进行维修，同时知会工程主管，并对分承包方的维修及定期保养工作质量进行监督。填写分承包方设备保养维修记录表表格。2、积极配合市技术监督局检测站做好年检工作，在轿厢内应张贴市技术监督局颁发的电梯、自动扶梯准用证复印件。停用电梯时，必须把轿厢停放至最顶层。3、由设备责任人负责督促保养方提出年度检修计划，报品质管理部审批，每年签订维修保养承包合同时须明确年度检修计划作为合同的一个附件。4、与分承包公司签订保养合同时，应明确当出现保养不合格或不及时情况时的处理办法。5、每季度由工程部负责人根据合同规定和质量记录对分包方保养情况进行评估，并在分承包方保养效果评估表上记录。结果及建议书面知会分承包方，评估结果报品质管理部备案。（十三）安防系统管理1、闭路监控系统（1）消防控制中心人员通过显示器画面情况，掌握闭路监控系统工作状态，发现问题报相关责任人处理。（2）设备责任人应每半月检查视频电控制器、信号选切器、视频分配器、录像机，控制台后部除尘。确认各插接口连接可靠。保证信号正常传输。（3）每月应对摄像镜头进行清洁保养，效果不好的重新进行调整，并由工程主管确认监控范围符合安防要求。2、每月对停车场系统检查保养一次，发现问题，通知相关技术人员及时处理。3、红外线周界防越系统每日由设备责任人负责进行一次全面测试，确保报警功能完好。并对检查情况记录在交接班记录表上。（十四）房屋本体的管理及维护1、对于项目红线内的公用设施、以及房屋本体的公用部分，应指定专人每周巡视，发现问题，及时向工程部负责人汇报。工程部负责人视存在问题的复杂程度，如属保修期内，通知施工队维修，如超过保修期，按照相关法规要求，完善手续后，合理安排自修或委托他方维修，并记录在公用设施、设备保养维护记录表。2、天台、阳台、外墙、窗台渗水在保修期内的，通知施工单位及时处理并对进度进行跟踪，保修期以外的，需联系专业防水补漏公司查明原因后处理，并做好与业主或甲方的协调工作。（十五）各类设备（设施）保养一览表公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行（“ ”表示需要；“?”表示不必）：检修类别设备名称每日巡查周检半月月检两月季检半年年检每年四月高低压配电室发电机电梯各类水泵电讯系统安防系统消防系统及设施（十六）相关文件1、全国优秀物业管理小区标准2、采购管理程序3、机电设备运行维修各类作业指导书（附后）（十七）相关记录设备责任人日常保养和工程主管日常巡查工作中发现的问题及处理情况记录在公用设施、设备保养维护记录表中，工程部负责人每月巡查情况和时间记录在设施、设备检查记录表中。每周、每月、每季、每半年、年度的维护保养记录需在公用设施、设备保养维护记录表的“备注”栏内予以标明维护保养类别。大修工作、故障处理在公用设施、设备保养维护记录表中予以记录，对于设施、设备的突发性故障的抢修还应在设施、设备抢修（大修）记录表中予以记录，并将设施、设备抢修（大修）记录表报公司备存复印件。 对于分承包方在保修期内设施、设备的定期保养及故障的处理，必须在分承包方设施、设备保养维护记录表中予以记录。对承包方保养维护效果的评估，需填写分承包方保养维护效果评估表。供配电设施、设备保养维护作业指导书一、目的 保证设备正常运行，确保正常供电。二、适用范围适用于名家物业集团三、作业过程（一）每日保养维修由设备责任人巡视检查两次并记录在电力运行记录表中。（二）每周由设备责任人维护保养一次如下项目：动力和公共照明配电箱、低压配电室及高压柜外表除尘、配电室室内清洁、射灯、出入口应急指示灯；各电器设备运行是否正常。并作好记录。（三）每月保养维修1、由设备责任人维护检修一次如下项目并记录，月底送工程主管审阅。2、紧固动力配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电度计量表接线端子，并除尘。3、检查所有带线圈、触头的电气元器件如空气开关、断路器、电表等无异响。4、检查动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。（四）每半年保养维修1、由工程主管组织人员对低压电力配电屏、变压器进行停电检修；主要给母排螺栓加中性凡士林并紧固、给变压器除尘。2、由工程主管把半年的供配电设备保养状况向工程管理部负责人报告，并抄送品质管理部。（五）年度保养维修1、由工程主管组织设备责任人详细检查、紧固所有配电柜开关、母排螺栓、并测试联络开关的电气、机械联锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。2、由工程主管审核检修记录。（六）每周、每月、每半年、年度的维修保养记录需在公用设施保养维修记录表的"备注"栏内予以标明维修保养类别。停送电管理作业指导书一、目的规范因各种原因引起的停送电管理。二、适用范围适用于名家物业集团三、作业过程（一）市电计划性停电。1、工程部根据市供电公司的停电计划，及时将停电范围、停电时间张榜通知顾客，并做好解释工作。（二）工程部需要的计划性停电。1、由设备责任人提前2天详细填写停水/电/试消防设备申请表就设备名称、内容、范围、停电起止时间及注意事项提出申请，经工程主管审核后，报工程管理部负责人审批，并报品质管理部备案，品质管理部视检修内容性质跟踪现场。2、为尽可能地避免妨碍顾客的用电需求，计划性的停电检修，应安排在早上1：007：00进行，超出以上时间须报品质管理部批准。（三）计划性停电，必须保证消防设施处于警戒状态。 1千伏以下电力电缆保养作业指导书一、目的为防止电力电缆事故的发生，确保供配电线路的安全运行二、适用范围适用于名家物业集团。三、作业过程（一）每两年第三季度进行一次检修或结合供电设备的维修一并进行。（二）检查电缆线路径路标志是否完好。（三）电缆盒及套管清扫。（四）电缆头标示牌核对。（五）检查接地装置。（六）测定电力电缆的绝缘电阻值，使用千伏绝缘电阻测定仪（摇表）。（七）绝缘电阻测试步骤1、拆除被试电缆的电源及一切对外联线后，将被试电缆接地充分放电。2、用干燥、清洁的软布擦去被试电缆头的灰尘。3、将摇表放在水平位置，并在额定转速下（120转/分）调整指针至“”。4、将被试电缆头接地线接于“”端子，将被试电缆引出线接于“”端子。5、以恒定速度转动摇把（120转/分），待指针稳定后，记录其绝缘电阻值。6、试验完毕或重复试验时，必须将被试电缆对地充分放电。7、在测试电力电缆的相线与相线、相线与零线之间绝缘电阻的方法比照3.7.4的步骤进行.各类泵保养维护作业指导书一、目的维持设备良好性能，确保各类泵运行正常。二、适用范围适用于名家物业集团范围内类水泵维护保养。三、作业过程（一）每日维护检修1、压力表读数是否正常。2、排除漏水现象。3、水泵运转有无异常声音，电机温度是否正常。4、阀门开关位置是否正常。5、对长时间运行的水泵（连续运行时间超过十小时），每两小时检查一次。（二）每月维护检修1、对各自动控制柜进行检查，测试、检查各继电器的运行状况。2、检查水泵轴承润滑油油位、油封、水封圈、盘根线是否完好。（三）季度维护检修1、检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。2、水泵主备切换试验，确保主备泵运行正常。3、视情况清理排污水槽的杂物。（四）年度维护检修1、检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。2、根据使用情况，必要时清洗电机轴承、更换润滑油脂。3、检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。4、根据泵的使用情况，更换密封填料。（五）全面解体水泵。1、先将联轴器拆下，然后再拆轴承压盖。2、松开拉紧螺栓螺母，将出水段用“拉马”段一段的拆。3、用铜棒从外壳内，将导叶、叶轮打出来。4、清理所有需更换的部件。5、将密封环分别装在进水段和中段上。6、把叶轮装在导叶内，然后将导叶装在所有的中段上。7、将装好的轴套和键轴穿入进水段，推入叶轮，在中段上铺上防水胶圈(或纸垫)推入第二个叶轮，重复以上步骤将所有的叶轮和中段装上。8、将平衡环，平衡套及出水段导叶分别装在出水环上。9、将出水段装在中段上，用拉紧螺栓将出水段中段与出水段紧固在一起。10、装上平衡盘和轴套。11、将防水胶圈(或纸垫)装到尾盖上，装入出水段并将填料及填料环，填料压盖顺次装入出水段和尾盖的填料室内。12、装入轴承定位套，滚珠轴承，将润滑油注入轴承体内，将纸垫套在轴承压盖上，装到轴承体上用螺栓紧固。13、装上联轴器部件，放气旋塞及所有的丝堵，清理设备外部。14、检测马达绝缘情况。15、注入水放空气试机，栓测水泵轴速，观察异常振动及噪音。16、填写设备抢修（大修）记录表。给排水系统异常情况处理作业指导书一、目的为正确处理给排水系统异常情况，减低损失，维护顾客利益，保证设施、设备的正常运行。二、适用范围适用于名家物业集团范围内各类泵维护保养。三、作业过程（一）水管或配件破裂1、迅速关闭供水阀与循回阀。2、立即通知给工程主管赶到现场，组织人员抢修。3、铸铁管破裂更换新管，或组织专业技术人员及时焊补。4、无缝钢管可用水中胶补，焊补或重新更换。5、镀锌钢管原则上不允许焊补，尤其是生活饮用水管，尽量避免焊补。（二）阀门不正常漏水1、阀门压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊上。2、阀门铰或销断落，重新更换新阀门铰或销。3、阀门破裂，更换新阀门。（三）喷淋头破裂1、切断稳压泵电源和供水阀。2、通知消防中央控制室人员隔离该回路的水流指示器信号。3、更换新喷淋头。4、更换后，试水，并通知消防中央控制室人员解除该回路的水流指示器信号。（四）泵的突发事故1、泵能运转，但不出水，检查：（1）水箱或水池是否有足够的水源。（2）水泵是否有漏气现象，打开放气螺丝把空气排放掉。（3）泵的前后阀门是否全开。（4）泵过滤网是否有杂物堵塞。2、泵不运行，检查：（1）泵是否卡住。（2）电源是否正常。（3）检查热继电器是否跳扣，接触器是否烧坏。（4）电机线圈是否对地或烧坏。3、水压不够（1）过滤网是否阻塞。（2）检查阀门是否全开。4、如果电机是星三角启动电路，检查是否正常切换。5、雨水、污水排不出去（1）检查雨水泵、污水泵的电气线路。（2）检查潜水泵叶轮是否有杂物堵塞。（3）检查叶轮扎头螺丝是否有松现象。（4）检查排水管阀门是否为全开状态。6、市政突然停水（1）向市政供水部门询问详细情况，落实供水时间。（2）由安全员通知用水单位，阐明市政停水的详细原因和供水的时间。7、发生洪涝（1）发生洪涝时，应马上报告项目负责人调配足够人力、物力进行防洪、抗洪工作。8、当雨水泵、污水泵不能正常启用时（1）值班技术员应立即赶到现场，迅速采取措施，以保护机电设施、设备，并随时保持联系。（2）工程主管根据实际情况，组织人员调配备用潜水泵到现场进行排洪、抢险，若备用潜水泵不够用，由工程主管向公司请求支援。 清洗水池（箱）作业指导书一、目的确保二次供水，达到国家饮用标准。二、适用范围适用于名家物业集团三、作业过程（一）清洗前的准备工作1、清洗前三天，工程部负责人指定专人将批准后的通知张贴于公告栏，告之用户做好蓄水准备。2、技术工程部专人在清洗前按水箱、水池容量提前打开水箱水池泄水阀。3、由清洗队安排鼓风机于作业前半小时开始向池内鼓风。（二）清洗过程：1、切断生活水泵电源。2、水箱、水池内照明必须用安全电压照明设备，通气口应打开，通讯设备良好，以确保清洗人员的生命安全。3、待水排干后，由清洗队立即组织人员进入水池、水箱中清洗。4、低位水池的水无法排干时，须用潜水泵抽干后作业。5、用漂清粉、漂白粉等消毒剂配成高浓度溶液，用高压水枪对水池、水箱内壁、管道进行冲洗消毒，排掉脏水后，反复三次。6、灌水至40cm高度左右投放消毒剂（消毒剂Kg= ）。 拌匀后，浸泡30-60分钟。7、注满水后，即可试通水。8、由清洗队联系市自来水公司水质检测中心前往抽取水样。9、工程部负责人指定专人将试通水信息和应注意事项张贴公告栏中，直至将化验合格的报告张贴一周后止。10、由工程部负责人指定专人将水质化验单、相关通知、二次供水设施清洗消毒记录表存档，并抄送品质管理部备案。 电梯设备维修保养作业指导书一、目的维持电梯及扶梯处于良好状态，防止事故发生。二、适用范围适用于名家物业集团。三、作业过程（一）电梯的日常保养维修由分承包方（专业电梯保养公司）负责。（二）清洁保养1、电梯技术员每周清洁各电梯轿顶及底坑各一次，做到无积尘。2、每月测试各装置安全回路的电气操作。3、每季度对电梯的电源开关柜进行一次检查并做维护保养。4、每季督促电梯承包方检查各钢丝绳张力是否平衡，或有无破损现象。5、每年12月份检查各机械安全装置、电气装置绝缘情况。6、当电梯年检期到期前，督促电梯保养分承包方做电梯年检年审工作。7、电梯分承包方进行定期检查时，应通知电梯技术员配合，并在保养电梯的首层放置电梯保养工作标识牌。（三）加油工作1、每月检查各活动部件润滑情况，并督促电梯分承包方作补油工作。2、每月检查选层器钢带及限速器润滑情况。3、每季检查底坑缓冲器油位情况，并督促电梯分承包方作补油。4、每季由电梯技术员对分承包方保养的效果进行评估，并将评估情况填写在分承包方保养效果评估表上，交工程部负责人和品质管理部负责人审阅。5、每年十二月份督促电梯承包方对各活动部件进行换油润滑。（四）做好对电梯分承包方人员保养、维修的监督工作。附:电梯机房巡查流程图 电机变速箱是否过热 电压、电流是否正常 正常 开关是否过热 检查原因 维修 接头是否过热 电缆有无毛刺、断股 电机变速箱是否过热 通知电梯保养分承包方 有否异声、异味 机房空调是否正常 通知电梯维修组 室内是否有杂物 清理 检查温、湿度计的情况并记录 于巡查表格上记录签名 电梯故障应急处理作业指导书一、目的在电梯事故发生时及时将事故进行有效的控制，防止事故的进一步扩大，保证顾客的生命安全。二、适用范围适用于名家物业集团。三、作业过程（一）电梯困人1、当值班人员通过闭路监控电视、轿厢警铃或其它方式接到来自电梯轿厢内的乘客报警求救信号后，通过电梯对讲的应立即与乘客通话，安慰乘客。并立即通知电梯技术员、安全员进行求援。2、及时通知项目电梯保养分承包方过来处理。3、确定电梯轿厢位置。4、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。5、当电梯停在距某平层位置约600mm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客宝剑撤离轿厢。6、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：（1）轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢会移动，要求乘客静待轿厢内，不要乱动。（2）在曳引电动机轴尾装上盘车装置。（3）两人把持盘车装置，防止电梯在机械松开抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。（4）按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层150mm位置上。（5）使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。7、配合电梯保养承包方确定电梯故障原因。（二）水浸事故1、电梯技术员发现或接到报告发生水浸事故将会危及电梯运行时，应立即通知客户服务中心，当值安全员通过轿厢对讲机通知乘客从最近的楼层离开受影响的电梯。2、电梯技术员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。3、调集沙包拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。4、即刻将情况报告工程主管和电梯保养分承包方。（三）发生火灾时的应急处理方法1、迅速把电梯开至远离火灾区的楼层，停止运行。2、关闭轿内各种电源。3、关闭好所有厅、轿门，防止火灾通过