安庆世纪华联商务酒店项目规划书.doc

安庆世纪华联商务酒店项目规划书目 录一、项目背景分析二、周边区域的整体经济旅游发展概况三、重点竞争对象经营状况分析（一）望江县雷池迎宾馆（二）望江县白云宾馆（三）望江县宏艺大酒店四、酒店在望江县发展的SWOT分析五、市场营销开发分析六、酒店功能规划布局初步设想七、营业收入与投资财务分析（一）营业收入分析估算（二）投资比例分析估算第一章、项目背景分析安庆市世纪华联商务酒店是由安庆市世纪华联有限责任公司计划在安庆市境内的望江县县城中心地段的回龙路与东洲路交汇处投资兴建的一家以四星级标准的在建综合性商务酒店，建筑面积约8000平方米，共9层，总投资约4500万元人民币,由华宇泰恒酒店管理咨询有限公司全程策划经营管理.第二章、周边区域的整体经济旅游发展概况安庆世纪华联商务酒店地处安徽省望江县县城的回龙路与东洲路交汇处，处长途汽车客运公司步行不足5分钟的路程。望江县是全国生态示范试点县、国家优质棉出口基地县、国家商品粮生产基地县、安徽省瘦肉型商品猪、水产品基地县,位于安徽省西南边缘、长江中下游北岸、皖鄂赣三省交界处，总控制面积1357平方公里，长江岸线65km，有大小码头10余处，华阳港常年可停泊5000吨级江海轮。济广（济南至广州）高速公路经过该县，望江长江公路大桥将于2008年动工兴建，规划中的沿江江北高速公路，建设中的沿江江南高速、沿江铁路，已建成的沪蓉（上海至成都）高速公路、安九（安庆至九江）公路、京九大铁路、安庆民航、九华山机场和庐山机场，望（望江）东（东至）长江大桥于2009年12月正式动工建设，济（南）广（州）已经动工，安庆至南京杭州上海动车组已经在建，这些为望江构建了快速便捷的立体交通网。以望江县为中心，市场辐射300公里为半径，人口数量达1亿1千万，包括杭州、南京、合肥、武汉、南昌等大城市，以500公里为市场辐射半径，涵盖长三角大中小城市，人口数量达2亿8千万。望江县经济开发区是经国务院确认的省级开发区，规划面积11平方公里，已建成5平方公里，实现了七通一平，是全国59个农产品加工示范基地之一和全省50个中小企业促进工程创业平台之一，其中纺织工业园被列入安徽省“861”行动计划，全省重点发展的30个产业集群之一。望江县依托优势资源，积极建设纺织服装、农副产品生产加工、建材、化工、机电、清洁能源、生态休闲等七大产业集群。第三章 、重点竞争对象经营状况分析及主要市场客源（一 ）、望江县雷池迎宾馆望江县雷池迎宾馆要素名称内容住宿场所名称望江县雷池迎宾馆住宿场所地址安徽省望江县华阳镇南门街3号邮政编码246201单位负责人及电话艾学明宿场所关键字二星、商务星级二星住宿场所类型商务酒店是否为绿色饭店是是否具有金钥匙服务否是否加入国际酒店联盟否简介雷池迎宾馆现有占地面积7亩，建筑面积8000，拥有迎宾楼、贵宾楼、悦宾楼、雷池食府、康乐中心等五幢建筑，建筑特色中西合璧，别具一格。宾馆拥有标准间39间，单间16间，豪华套房7套，豪华餐饮包间10多个，可同时容纳500人就餐，大小会议室3个，其中多功能会议中心1个。馆内设商务中心、大型桑拿、KTV包厢、美容美发中心、足浴按摩、棋牌室、舞厅、商品部等经营项目，设施齐全，设备配套。网址无电子邮箱传务设施客房情况标准间39间，单间16间，豪华套房7间餐饮服务各类餐饮包厢10多个，三个大厅，有粤菜、徽菜、湘菜等菜系及各类西餐、煲汤、烧烤，有客房送餐服务。客房价格豪华标间（180元）、豪华单间（160元）、三人间（240元）、豪华套间（带电脑）（450元）、会议（800元每天）。前厅服务提供刷卡服务、鲜花、邮寄等服务，服务接待较好客房服务提供国际/国内直拨电话、视频点播、宽带、洗衣服务等。会展服务有规格各异的大小会议室4个可供选择使用。康乐服务提供卡拉OK、按摩、美容美发、足疗等服务其他服务商品、商务中心、支持中行、建行信用卡。交通信息交通资讯交通便利，距望江县汽车站不足1公里。到车站乘坐出租车只需3分钟时间，自驾车指南位于望华路南门街西门街，毗邻望江县邮政局。与望江县人武部、望江县老年公寓不足50米。停车场信息各种车辆泊位50个。长途客运汽车站6:00点-16：30点来往安庆车辆平均班次45分钟左右一趟、来往合肥车辆平均班次60分钟左右一趟，来往其它城市车辆平均班次共计220分钟左右一趟。旅游景区距古战场“不越雷池一步”遗址不足15公里、“十三孝”之首“王强卧冰”遗址不足1公里、安徽省小孤山旅游景区不足10公里、佛教圣地“青林寺”不足500米。餐饮场所重庆火锅城、黑皮牛肉拉面馆。娱乐场所不见不散娱乐城、人和茶楼住宿场所新南方宾馆。旅游商品大闸蟹、望江词绣、雷池酒系列、泊湖银鱼、及其他水产品。其他信息A楼客房较好，B楼客房部局部在改造入住率75%左右，餐饮上客率68%平均每桌460元左右，会议800元每场，客源情况：35%来源于政府和企事业单位的招商接待和宴请（二 ）、望江县白云宾馆望江县白云宾馆要素名称内容宾馆场所名称望江县白云宾馆宾馆所地址安徽省望江县城回龙东路179号邮政编码246201单位负责人及电话徐志林0556-7176288星级二星住宿场所类型商务酒店是否为绿色饭店是是否具有金钥匙服务否是否加入国际酒店联盟否简介白云宾馆现有占地面积15600，建筑面积11000，客用停车位80个，馆内园林式结构。宾馆集住宿、餐饮、会议、娱乐、桑拿商务于一体，别具一格。网址无电子邮箱传务设施客房情况豪华套房5间、商务标间40间、商务单间20间。餐饮服务豪华vlp包厢2个、普通包厢9个、大宴会厅一个、可同时容纳400人就餐。1个60人的折叠屏障餐厅，两个餐饮大厅（平时可以做会场），主要经营徽菜、湘菜等菜系及各类煲汤、烧烤，有客房送餐服务。客房价格豪华标间A（138元）、豪华单间A（130元）、豪华套间A（带电脑）（280元）、套间B（180元）、普通标间B（98元）、普通单间B（80元）均含早餐前厅服务打印、传真、代购物品、邮寄服务、服务接待一般客房服务免费上网、长话长聊、提供国际、国内直拨电话，洗衣服务等。会展服务大、小会议室6间，大会议室可同时容纳300人康乐服务提供卡拉OK、多功能厅、美容美发等其他服务商品、商务中心，代购车票交通信息交通资讯交通便利，距望江县汽车站不足1.5公里。到车站乘坐出租车只需5分钟时间自驾车指南位于城回龙东路，毗邻望江县人民政府、招商局和旅游局不足1.3公里停车场信息客用停车位80多个。长途客运汽车站6:00点-16：30点来往安庆车辆平均班次45分钟左右一趟、来往合肥车辆平均班次60分钟左右一趟，来往其它城市车辆平均班次共计220分钟左右一趟。交通图示有路标指示牌周边信息旅游景区天柱山、小孤山、花庭湖、武昌湖。餐饮场所雷池宾馆、宏艺饭店娱乐场所逸江南、金碧辉煌住宿场所雷池宾馆、宏艺大酒店旅游商品大闸蟹、泊湖银鱼。望江刺绣、雷池酒系列、泊湖银鱼、及其他水产品。其他信息A楼客房较好、B楼客房部局部在改造，入住率55%左右，餐饮上客率43%平均每桌450元左右，会议800元每场，客源情况：15%来源于政府和企事业单位的招商接待和宴请（三）、望江县宏艺大酒店望江县宏艺大酒店要素名称内容住宿场所名称望江县宏艺大酒店住宿场所地址安徽省望江县华阳镇沿河路4号邮政编码246201单位负责人及电话李总宿场所关键字商务星级无住宿场所类型商务酒店是否为绿色饭店是是否具有金钥匙服务否是否加入国际酒店联盟否简介大小会议室3个，其中多功能会议中心1个。馆内设商务中心、大型桑拿、KTV包厢、美容美发中心、足浴按摩、棋牌室、舞厅、商品部等经营项目，设施齐全，设备配套。网址无电子邮箱传服务设施客房情况各类客房50间（套）包括标间、单间、套房餐饮服务各类餐厅(包厢) 8个，1个大厅，有粤菜、徽菜、湘菜等菜系及各类煲汤、烧烤，有客房送餐服务。客房价格豪华标间（140元）、豪华单间（130元）、豪华套间（带电脑）（280元）前厅服务提供刷卡服务、鲜花、邮寄等服 务服务接待较差客房服务提供国际/国内直拨电话、视频点播、宽带、洗衣服务等。会展服务有大小会议室3个可供选择使用。康乐服务提供按摩、美容美发、足疗等服务（均是承包）其他服务商品、商务中心、支持中行、建行信用卡。交通信 息交通资讯交通便利，毗邻望江县长途汽车客运站。自驾车指南位于沿河路毗邻望江县交通局、公路管理局。与望江县人民政府、望江县招商局不足500米。停车场信息各种车辆泊位12个。长途客运汽车站6:00点-16：30点来往安庆车辆平均班次45分钟左右一趟、来往合肥车辆平均班次60分钟左右一趟，来往其它城市车辆平均班次共计220分钟左右一趟。交通图示无周边信息旅游景区距古战场“不越雷池一步”遗址不足15公里、“十三孝”之首“王强卧冰”遗址不足1公里、安徽省小孤山旅游景区不足10公里、佛教圣地“青林寺”不足500米。餐饮场所重庆火锅城、黑皮牛肉拉面馆。娱乐场所不见不散娱乐城、人和茶楼住宿场所星都宾馆旅游商品大闸蟹、望江刺绣、雷池酒系列、泊湖银鱼、及其他水产品。其他信息A楼客房较好、B楼客房较差，入住率85%左右，餐饮上客率58%平均每桌380元左右，会议800元每场，客源情况：18%来源于政府和企事业单位的招待和宴请第四章、酒店在望江县发展的SWOT分析安庆世纪华联商务酒店将于2010年下半年开业，应该成为望江县最著名的商务酒店。S：优势分析1、社会关系：拥有良好的政府、企业背景，今后将会有大量的会务、商务、政务等活动为主的接待在酒店内举行，省、市级的政府要员及著名企业的高管等贵宾，也将是酒店的重要客源，可以为本酒店赢得良好的口碑和起到很好的品牌宣传效应，本酒店能够起到引导当地市场消费潮流的作用，从而推动和提高整个望江县的消费层次和酒店行业的整体服务管理水平。2、专业的管理公司：有专业的酒店管理公司全权管理、有安徽酒店人才网大量高端的人才储备及省市主管单位的领导和同行业高级管理顾问团的指导和支持；一定能够在望江打造一流的商务酒店的楷模。3、环境档次：拥有望江县最大、最豪华的餐饮和住宿条件，能够满足中、高端目标客户消费群体的宴请需求。4、地理位置：非常优越处于全县最繁华的商业圈的黄金地带，客流较为集中，毗邻县城最主要的几个高档商场，处于交通主干道，同档次、规模唯此一家。5、服务项目、设施较为齐全：按照3星级标准建造，在此基础上尤为突出了餐饮项目，力争把餐饮打造成一个亮点，从而带动住宿和娱乐项目。6、营销模式：建立酒店会员制并进行大力推广，锁定目标消费群体，有力提高消费者的消费频率和重复购买率。 W：劣势分析1、价格：定价定位处于行业价格的高端水平。2、政策环境：主要市场是依赖于政府的接待收入，会随着国家政策的调整而波动。3、财务：主要市场是依赖于政府的接待收入，将会产生大量的签单，严重影响酒店的正常现金流。4、位置：没有大型停车场，很难接待大型的会议及其他商务活动。 5、客源：对本地客源市场分布和消费习惯不熟悉。6、管理模式：业主缺乏酒店管理经验，在酒店委托管理的情况下，外部的监督和控制会存在盲点；业主与管理公司之间有可能出现信息不符合与摩擦，一定程度上会影响酒店经营发展。7、经营模式：华宇泰恒原有的制度和经验能否完全和有效地嫁接到本地区，能否实现合作的预期目标，存在一定的不确定性。8、短期经营和管理：虽然是望江县内最好的星级酒店，毕竟该酒店刚刚开业，酒店内部的招聘与管理存在很大的波动性，内部问题不可能短时间内解决，内部制度还在完善中，这也可能会影响该酒店的运行。O：机会分析1、与具有成熟经验的管理公司合作。2、居民收入持续上升，旅游、餐饮、住宿、娱乐需求逐年提高。3、可以与母公司及本县其他大型知名单位开展合作。4、显著的区位优势。5、附近的休闲娱乐住宿场所的集中度增加，环境档次和消费水平在逐步提升。T：危机分析1、开发区即将出现一家档次更高、服务项目设施更为齐全的四星级酒店 。2、周边的其他几家商务酒店也在不断地进行硬件改造和加强企业的经营与管理。 3、潜在的进入者。第五章、市场营销开发分析1、根据市场环境分析及目标客源市场细分，制订全年的营业额指标并分解到各营业部门实行绩效目标管理。2、建立酒店会员俱乐部锁定目标客户群体，定期举办会员沙龙及会员促销政策。3、制订全年的营销计划并组织实施，在每年的旺季如春节、5月、8月、10月等黄金月做好各类宴席的宣传与推广工作，在淡季做好各类节假日的营销策划并做好会议、团队及散客的接待促销工作。4、客源市场营业额比例分析：政府企事业单位的招待宴请占40%，会议各类宴席的收入占35%，散客消费占20%，娱乐及其他收入占5%。第六章、酒店功能规划布局初步设想1、负一层利用180平方米空间配置一台400kvA变配电系统，及一台150kvA应急照明系统，并设计拥有大型停车场（5080泊车位）;负一层划出150平方米建洗衣房，洗涤布草及客衣洗涤，也可对外服务。2、在一层约150平方米面积设计成接待大堂，设总台、商务中心（15平方米）及堂吧（50平方米）（商务中心邻近堂吧）；以上功能主要为办理入住、接待、退房、问讯、票务、pos机刷卡、打字、复印、传真、行李存放等；大堂内至少有两部客用电梯（1.5M*1.5M）供客人上下，并设置消防楼梯，放置擦鞋机、雨伞架、读报架、行李车等；划出30平方米供客人休息等待区。总台拥有电脑智能系统及与公安联网上传系统、监控探头等。3、门厅区域设计供残疾人出入坡道，配备残疾人专用轮椅；自动感应门。4、在接待大堂（原图纸设计中预留24平方米部分）1）做弱电机房摆放服务器，路由器，ups电源，光电接收器，面积8平方米；2）行李寄放室面积10平方米；3）总台人员值班室面积6平方米。5、四层左侧共620平方米面积设计成成餐饮部包厢，设置为20间，其中豪华包厢2间（内设独立卫生间、彩电；容纳16-18人及20-24人），大包厢8间（内设独立卫生间、彩电、容纳12-14人），中包厢6间（容纳10-12人），小包厢4间（容纳8-10人），利用右侧750平方米面积设计为宴会餐厅及多功能厅，宴会餐厅可同时供300人就餐（330平方米），多功能厅可供80-120人就餐（兼早餐自助餐，并安装收缩式舞台及简单舞台、灯光和音响设备，起到一厅多用途作用，面积120平方米）。6、原图纸四层电梯出口处及过道层间连接处有300平方米，可设计为：1）吧台、后面设酒水库房（40平方米），2）员工餐厅（60平方米），3）宾客休息区域。 7、在四层划出40平方米用作男女员工浴室及员工卫生间。8、在四层划出29平方米（消防楼梯对面）做男女公共卫生间。9、厨房占用180平方米，内设最少两间餐饮二级库房，厨房功能图纸请厨房设备专业公司提供，厨房设备按四星标准配备。10、五楼左侧设大会议室一个（面积350平方米），可设为课堂式或剧院式；中会议室一个（面积150-180平方米）；小会议室一个（面积80平方米）内有圆型会议室；右侧还给工商局。11、六、七、八层为客房，客房设计时单间净面积不小于20平方米，卫生间净面积不小于5平方米。并备宽带上网接口，电话接口，有线电视（卫星电视）接口，（卫星接收器）；24小时热水，商务空调；公共走道有背景音乐系统，安全消防及监控系统，应急照明，紧急疏散指示牌等，客房走廊设计为宽2.2米，高度3.8米。根据当地的市场实际及未来发展情况拟设：1）豪华套间2间，配2米床，内设主铺，两个主辅卫生间（内有排风扇；110/220转换插座），供主人和客人使用，室内配备液晶32寸彩电，电脑，电话，电吹风，不间断电源插座；迷你冰箱，电子称，铺设高档地毯。2）豪华标准间12套，配1.8米床，室内配备液晶29寸彩电，电脑，电话，电吹风，不间断电源插座；迷你冰箱，电子称，铺设高档地毯。3）普通标准间56间，配1.5米床。4）单间10间，配1.3米床（其中设5间数字e房）。5）其余客房地面铺设中档地毯；每层设置20个管道井和4个强排风口。6）利用电梯出口处及楼层连接处300平方米空间设计成：A、五楼设一级库房一间（60平方米）B、房务中心一间（60平方米）C、客房部员工更衣室一间（20平方米）D员工卫生间一间（20平方米）E）每层设公共卫生间一间（20平方米）F）三个楼层各设布草间和洗消间各一间（均为8平方米）G）设置总经理、餐饮部、客房部、财务部、工程部、营销部、保安部等办公区域H）六、七、八利用电梯出口处及楼层连接处300平方米空间留做二期规划。7）各房型按楼层合理配置，客房每层过道安装公用内线电话两部（靠两边入口处）。8）装修标准按四星要求并根据当地情况实施。12、设备设计考虑节能又能同时满足客房及餐饮需求拟配置：1）热水系统可选用6台模块式空气能热水机组（每小时产4.8吨55度热水），太阳能热水器组；配合一台40吨水箱完成客房24小时热水供应。2）空调可选用“格力”或“美的”牌商用空调（每间客房按2匹计）。大餐厅用5匹5台商用空调；大会议室用5匹4台商用空调。3）客房内强电分照明用电和空调用电分别在各楼层布草间控制。13、根据市场分析，利用五层会议室空闲约200平方米面积改建成健身房，司洛克，美容美发，洗脚屋等；乒乓球馆（部分可以考虑对外招租）。14、九楼作为二期备用规划区域。第七章、营业收入与投资财务分析（一）营业收入分析估算一、营业收入分析1）餐饮包厢设计为20间。 旺季为7个月，淡季为5个月。旺季：预计中午上座率50%、晚上上座率80%，日均上座率65%，每日上座26桌，平均每桌消费500元.每日营业收入13000元，月营业额为390000元。淡季：预计中午上座率40%、晚上上座率70%，日均上座率55%，每日上座22桌，平均每桌消费400元.每日营业收入8800元，月营业额为264000元。全年总营业额为390000X7+264000X5=4050000元。2） 宴会大厅设计为30桌，全年按淡旺季会议、婚宴等平均月均为10次，每次20桌，每桌消费450元，全年营业收入90000元。3） 多功能厅设置为15桌供散客及小型团队用餐，旺季每天上客10桌，每桌平均消费300元，月营业收入90000元。淡季每天5桌，每桌消费200元，月营业收入30000元。全年总营业额90000X7+30000X5=780000元。餐饮营业收入全年总额为4920000元。餐饮毛利润：餐饮毛利率菜肴按50%，酒水按30%-35%，综合毛利按40%计算，毛利润1968000元。餐饮成本按菜肴和酒水6和4开计算，菜肴营业额为2952000元，成本按50%为1476000元，酒水营业额为1968000元，成本按65%为1279200元；餐饮总成本为2755200元，税前利润为2164800元。4）客房部设计普通标准间56间，豪华标间12间，单间10间，套间2间。旺季：每日出售64间，出租率为80%，平均房价128元/间，日营业收入8192元，月营业收入245760元。淡季：每日出售48间，出租率60%，平均房价128元/间，日营业收入6144元，月收入184320元。客房营业收入全年总额为2641920元。客房毛利润：按每间房每天成本20元计算，20元X80间X30天X12月=全年总成本576000元，毛利润2065920元。客房加餐饮全年营业总收入7561920元。客房加餐饮全年总毛利润4033920元。5）会议、娱乐及其他杂项收入根据当地情况初步预测为500000元/年。会议、娱乐毛利润：按80%计算毛利润为400000元。6、年度总营业收入为8000000元左右。年度总毛利润为4433920元左右。 二、营业费用（按营业额大概的%计算）1、人员工资：按人均1100元/月X100