合肥楼盘调研报告.docx

合肥楼盘调研报告2004年4月，正是柳绿花红之时。我们借合肥科园市调之机，考察了合肥的个楼盘。在此，我们选取其中有代表性的12个楼盘作归纳性研究，与各位同仁共享。12个楼盘基本情况如下：所在项目总体规模类型均价（元/最高价（元最低价平均户型面主力户型其他户型区域平方米）/平方米）（元/平方积（平方米）米）经金星（二占：151联排、小280037002400三、四房五房济期）亩高层开东海花园占：720小高层、380063002900155三、四房二、五房、发（一期）亩高层复式区浅水湾占：250小高层240026002200（一期）亩建：16万平方丽景碧雅占：40.5多层、小260036002200155三房二、四、（二期）亩；建：高层复式高3万平方米繁华世家占：240小高层250034002300110三房二、四房（二期）亩建：12万平方米绿城（二占：480多层、小380046003000170三房二、四、新期）亩高层跃式区建：41万平方米梦园小区占：330小高层295033002300150三房四房、复（四期）亩建：25万平方米式蜀新加坡花占：1000小高层400045002900180三房四、五房、山亩园（一期）复式经济开建：60万平方米金色池塘占：450多层、花2800（多）5400（多）2300（多）130三、二房四房发区（二期）亩建：37园洋房4000（洋）5800（洋）3200（洋）蜀凤凰城万平方米占：15.9多层、小2800（多）3200（多）2300（多）130跃式二、平层二、山（二期）亩高层3100（高）3400（高）2500三房三房区建：22（高）万平方米新华学府占：190小高层260035002300160三房四房、复（四期）亩；建：40万平方米式庐柏景湾三占：400多层、小3400（小高3400（小高）4000（小高）2800（小高）房四、五房、阳区（二期）亩建：30高层、联层）排别墅复式万平方米一、区域住宅开发量及规模分析因为项目所在区域，我们仅选择了上述五个区域作为研究，其他几个区域在合肥房地产状况中加以研究。1、从开发量看：五个片区中，以经济技术开发区和高新技术开发区为最大。经济技术开发区目前在售、将售楼盘近20家左右，周边的环境具有极大的发展潜力，吸引着一大批房地产开发商前来投资；而高新技术开发区在售、将售楼盘也近13个左右，各楼盘的建筑类型多为多层加小高层的综合型，还有一些纯别墅的项目面世。应该说，高新区目前人气比经济技术开发区要旺，且积淀了浓厚的人文气息，这些为该区的楼盘营造了自然景观与人文环境并优的绝佳条件。2、从开发规模看：用地面积一般在400亩左右，其中新加坡花园创规模之最，达1000亩，以绝对规模首先赢得市场瞩目；而最小的丽景碧雅虽然其占地面积仅40亩，但也以其简约的建筑外观和跳跃的色彩吸引了消费者眼球。二、热点分布分析开发热点有两个：一是合安路以西、大学城以北的区域；二是蜀山周边区域。经济技术开发区的合安路以西、大学城以北的区域是全合肥市目前较具潜力的新的增长点和未来发展的重点和希望所在。区域内陆续建成了明珠广场、徽园、国际会展中心以及青少年活动中心等市政公建配套设施，而规划中的南湖风景旅游度假区更是将自然风光与人文环境紧密结合起来，充分表现开发区与自然和谐统一思想的发展理念。而蜀山则是依靠其美丽的生态资源赢得开发商的青睐，目前蜀山经济开发区众多楼盘不约而同地朝向大蜀山，以大蜀山为中心，向周边幅射，且越接近大蜀山价格越高，在市场上也越抢手。三、住宅风格及档次分析（1）合肥地产市场已开始关注建筑风格及园林风格。虽然目前地产市场处于刚刚起步阶段，但人们对住宅的要求从简单的满足居住需要开始向追求环境、景观等方面转化，人们开始向往阳光、空气、水等生态资源，开始排斥噪音；而且，随着国内外许多高水平的规划、建筑以及景观设计公司的进入，更为合肥地产市场注入了新的生活理念和居住理念。无疑地，这是沉睡了近十年的合肥地产开始苏醒的重要标志。（2）建筑园林风格虽然受到关注，但个性不强，没有得到充分地和谐统一和展示。大多数楼盘虽然在设计的过程中有一定的设计主题，但没有很好地提炼，在营销上也更只是拘泥于常规的操盘手法；在风格上，厚重的欧式建筑风格和东南亚风情园林用得多之又多，几乎成了具有一定档次楼盘的共性。柏景湾、绿城甚至包括新加坡花园城等，虽然设计和营销上都打出了不同的风格主题，但建筑无一不是三段式欧式设计，园林无一不是以坡尖顶方亭为代表元素的东南亚风格园林。市场需要使人耳目一新的建筑和园林风格的出台。（3）、从楼盘档次来看，档次拉开距离较远，客户选择性较大。总体上以中档为主，关注各种生活配套，尤其是教育及娱乐配套，讲究方便实用。但似乎存在一个怪现象：越是高档楼盘，越是把所有的亮点都集中于园林景观当中，而弱化了生活配套，漠视了人们的基本生活需求，因而销售不理想。可见，“以人为本”是所有楼盘应该遵循的一个准则，否则必败无疑。四、户型分析1、户型面积分析（1）、平均户型面积分析：所在区域项目平均户型面积（平方米）主力户型其他户型经济开发区高新区蜀山开发蜀山区庐金星（二）180三、四房五房东海花园（二期）155三、四房二、五房、复式浅水湾（一期）140三房二、四房丽景碧雅（二期）155三房二、四、复式繁华世家（二期）110三房二、四房绿城（二期）170三房二、四、跃式梦园小区（四期）150三房四房、复式新加坡花园（一期）180三房四、五房、复式金色池塘（二期）130三、二房四房凤凰城（二期）130跃式二、三房平层二、三房新华学府（四期）160三房四房、复式柏景湾（二期）130三房四、五房、复式阳合肥市场平均户型面积可说是出奇地偏大，整体平均户型面积约130平方米左右。几乎所有楼盘平均户型面积都在100平方米以上，我们所考察的12个楼盘，最小的繁华世家也在110平方米，而金星花园、绿城、新加坡花园城等以豪宅定位的楼盘，平均户型面积都在180平方米。（2）、主力户型面积分析：从上表可以十分明显地看出，合肥目前以三房为绝对主力户型，其次为二房和四房，后者所占市场份额相当少。各户型面积区域如下：所在区域项目三房二房四房经济开发区金星（二）106-140无179-225东海花园（二期）138-157103-106165-214浅水湾（一期）117-13390-102149-162丽景碧雅（二期）130-156102158-170繁华世家（二期）90-12486145高新区蜀山开发蜀绿城（二期）108-164100175梦园小区（四期）116-146无157-171新加坡花园（一期）130-185无185-230金色池塘（二期）96-13384-91200-250凤凰城（二期）102-15790-106无山新华学府（四期）121-179无166-174庐柏景湾（二期）127-143无158-170阳从其主力户型三房来看，其面积区域在90-185平方米之间；四房面积更大，一般在150平方米以上，甚至超过200平方米；两房的市场份额较小，很多楼盘都没有两房，且面积较大，80以下的两房是市场空白。3、户型配比：所在区域经济开发区高新区蜀山开发蜀项目二房三房四房五房复式跃式联排别墅金星（二）242480东海花园（二期）138176176浅水湾（一期）10040050丽景碧雅（二期）247636繁华世家（二期）4819248绿城（二期）梦园小区（四期）214110新加坡花园（一期）18213414金色池塘（二期）649642凤凰城（二期）224680566山新华学府（四期）1445828庐阳柏景湾（二期）132683416总计套数5982316746345856680所占套数比（%）136527169081312918从上表可以看出，三房二厅在市场上占绝对的大份额，其比重甚至超过一半；其次是四房，占16.9%，二房占13.6%，而跃式户型只在凤凰城出现，且其所占的比例也较大。4、户型与销售关系分析从我们了解的销售情况看，市场上最好销售的当数面积较小的三房，几乎都是一上市即抢购一空；其次是面积较小的四房和二房；难度最大的是五房或者大面积四房户型。丽景碧雅、新加坡花园、柏景湾等所留的都是160平方米以上的三房以及200平方米以上的四房；而凤凰城102平方米的三房一推出即抢购一空，繁华世家也由于户型面积较小，几乎出现了供不应求的态势。无数销售事实证明：合肥消费者需要面积相对较小、户型内部布局紧凑、实用率高的户型。五、价格线性关系分析考察楼盘价格体系一览表所在区域项目平均单价平均总价层差价景观差经（元/平方米）金星（二2400（小高层）（万元）43（小高层）（元/平方米）（元/平方米）80300济期）2800（联排）50（联排）开发东海花园380059无无（一期）区浅水湾240033670无高新（一期）丽景碧雅260040380-100无（二期）繁华世家250027560-70无（二期）绿城（二38006480500-1000期）区梦园小区29504450无（四期）蜀山经新加坡花40007250-100400园（一期）济开金色池塘2800（多）（二期）4000（洋）38（多层）52（洋房）无1000-2000发区蜀凤凰城2800（多）364（多）50-80无山（二期）3100（高）403（高）区新华学府2600416无无（四期）庐阳柏景湾（二期）3400（小高层）527无200区从上表可以看出：1、平均单价目前合肥市场多层的平均单价在2800元/平方米左右，而小高层则比多层略高，在3200元/平方米左右，花园洋房的售价最贵，为3800元/平方米左右。2、平均总价合肥市场单价并不高，高的是总价，这也是户型面积大的必然结果。从上述考察的楼盘看，总价在27-72万元之间。大多数楼盘总价为50万左右。从销售的角度看，总价越低，销售难度越小；总价越高，销售难度也越大，销售周期也越长。总价控制最小的是繁华世家，平均总价为27.5万元，基本在合肥消费者消费能力范围之内，因此其销售率一直扶摇直上，甚至供不应求；浅水湾总价在33万元左右，其一期已经基本售完。而东海花园总价高，且户型设计也不合理，其销售一直存在相当大的难度，几乎成了合肥地产市场的失败案例。3、层差价基本在50-100元/平方米的区域范围之内。多层的层差较大，70-100元/平方米，而小高层一般在50-80元/平方米，且楼层越高，层差越大；但高层与小高层的差价也只是在层差之中，价格也相差无几，因此市场比小高层更加难销售。4、景观差价景观差价是开始关注的一个价位差，但只局限于园林景观做得到位的楼盘，对于一般性楼盘，仍然比较淡化。我们所考察的十二个楼盘，只有新加坡花园、金色池塘、绿城等几个定位为豪宅的楼盘存在景观差价。可见，景观在合肥地产市场只是一个开始关注、但远远没有做到位的概念，还有大块的空间、大篇的文章可做。六、配套分析1、商业一般临街楼盘都设有临街商铺。其业态基本为生活配套设施。商铺有两种经营模式，一是出租，二是出售。其租金和售价根据地段位置的不同有很大的变化。2、教育有三种配套形式：一是完全依托周边的教育配套，小区内部没有设置任何教育设施；二是设有幼儿园和小学，这是较为普遍的配套形式；三是实行一站式教育，并与名校联手，打教育主题概念。3、会所从总体上看，有80%以上的楼盘设置了会所。其位置一般安排在入口处或者中心花园地带，面积为2000至12000平方米不等。且内容配置上基本都是文化娱乐休闲设施，主要有咖啡厅、健身室、儿童天地、阅览室、网吧、桑拿、西餐等，楼盘档次较高的还设有商务中心和MTV多功能厅等；档次上基本与楼盘档次相匹配。4、车位从户数与车位的配比来看，一般为1-4：1，档次较高楼盘配比较高。从停车形式来看，以半地下车库结合地面停车为主。七、区域消费者研究此次我们所考察的楼盘多为合肥地产市场上的精品楼盘，因此，其消费群体也大多为中高端人群，这也与项目的市场定位相呼应。1、买家区域细分合肥本地居民以及来自周边区域，如上海、温州等地投资或办厂的私人企业主，此为消费主体。（1）本地居民，约占总消费群体的75-80%。其中分两部分：一是居住，二是投资。从考察中我们发现，合肥消费群具有一定的投资意识，对于拥有一定经济实力的消费者，除了满足居住外，一旦发现具有升值潜力的楼盘，就会进行投资，这也是小户型商务公寓热销的原因。（2）部分上海温州的私人企业主。2、买家职业特征公司企业高管管理人员中小企业老板地方政府员金融业高收人士教师及专家类技术人员在合肥有亲戚或业务关系的周边区域经商人士3、买家消费特征（1）经济实力较强，并有固定收入。（2）注重交通便利，生活配套齐全，对环境及文化品质有较高要求。（3）户型上讲究适当豪华适用。七、营销特色1、概念的运用A、大打“联盟”牌，“联盟”成为合肥地产一道灿烂的风景。合肥近年地产的良好发展态势吸引了深圳及上海很多知名地产相关企业的加盟，强强联手缔造辉煌,因此品牌“联盟”成为合肥地产的一道亮牌。B、“水景概念”成楼市大卖点。金色池塘、新加坡花园以及柏景湾等具有一定档次的楼盘，无一不是借“水”升风，千方百计创造水景条件，借此提升楼盘档次。C、教育概念成了一大旗号。新华学府花园、梦园小区等借幼儿园大做文章，提出了“三语”教育的口号，使语言教育有了新的涵意；而新加坡花园设置了幼儿园、小学和中学，打出了“新加坡模式”教育的招牌。2、卖场特点（1）售楼处大多设在楼盘附近及位置醒目处。（2）比较关注售楼处的功能分区。一般分为陈列区和接洽区。陈列区所列内容比较完善，分模型和楼书两种。对于户型，大多有立体模型，并布置了家具。而接洽区则一般会抬高一个地面层高，上一级台阶，划分出另一空间，布置桌椅等。（3）存在的问题是售楼处与样板房的联系不紧密，大多要经过漫长的路程才能到达样板间，且售楼员及现场的导示也不甚明确。3、公关促销活动公关和促销活动，相对而言，对公关活动比较关注，而促销活动则相当弱化。所了解的公关促销活动主要有如下一些：在开盘日举行舞狮表演。举行有奖竞猜活动，采取现场抽奖的方式，猜中有奖。举行晚会，表演文艺节目，中间穿插有奖问答、互动游戏等节目，设置轿车大奖吸引人流。4、采用双层大巴车队在各大街小巷进行宣传。促销活动目前甚少，是以后可以大做文章的题材。目前主要的促销活动有：1、折扣。使用率极低，只有个别楼盘有微量折扣。2、优先选房优惠卡。目前有凤凰城和繁华世家采用了这种形式，