在营期项目工程维保管理培训 PPT课件

在营期项目工程维保管理培训 ONTENTS 工程维保的基本内容 2 3 主要内容 C 4 如何进行工程维保管理 工程维保的方法 工程维保注意事项 1 工程维保的意义 5 一 工程维保的意义 1 是一项重要的基础管理工作 2 延长设备使用寿命 保障设备安全运行 使设备的使用效能最大化 3 有利于完善商业使用功能和实现物业保值增值 展现商业管理水准 供配电系统照明系统空调系统电梯系统给排水系统 消防系统安防系统楼宇自控系统构建筑物系统加工工具和设备 一 工程维保的基本内容 1 供配电系统 高压环网柜 计量装置 变压器 配电柜 动力柜 控制柜 箱 公共照明 供电线路 防雷系统等 2 照明系统 室内公共区域照明 室外各类景观照明 包括各种灯具和光源 3 空调系统 冷水机组 空调泵类 冷却塔 空气处理机 新风机 风机盘管 自控箱 空调水系统电动阀门 其它类空调等 4 电梯系统 机房 层站 轿厢 井道 自动扶梯 自动人行道 5 给排水系统 水箱 水池 生活水泵 供水管网 自动控制阀门 消防水系统 排污管网 排污泵 污水处理设备等 环评指标的控制 6 消防系统 烟雾 温度探测器 手动报警按钮 消防栓手动报警按钮 消防控制主机 联动柜 消防对讲系统 消防水泵 水泵结合器 消防栓 消防管网 排烟送风系统 防火卷帘门 紧急广播系统 灭火器 气溶胶自动灭火系统等 7 安防系统 闭路监控系统 门禁控制及停车场管理系统 电动苑门 对讲系统 红外报警系统 红外线周界防越系统 巡更系统 无线对讲系统 8 楼宇自控系统 综合布线系统 楼宇自控 BAS 系统 如 智能控制电脑主机 网络控制器 DDC控制器 各种控制模块 温度感应器 水流 水位 传感器 压力传感器 光缆耦合器等 内线电话 公用天线及卫星电视系统 背景音乐等 9 构建筑物系统 除公用设备以外的物业相关配套设施 如护栏 围墙 沟渠 池 井 盖 道路 路障 室外各类照明及支持物 外墙 各种外露管道 室外休闲设施 水景设施 儿童娱乐设施 楼梯扶手 防火门 车场档车杆 倒车镜 岗亭 车库等 10 加工工具和设备 地面切割机 电焊机 切割机 云石机 空压机 钻床 砂轮机 台虎钳 电锤 手枪钻 丝锥 板牙 电动套丝机 电动疏通机 空调专修工具 氧焊设备等 设备运行维护管理 是指通过一定的手段 使各级维护与管理人员能牢牢掌握住设备的运行情况 依据设备运行的状况制订相应措施 一 建立健全系统的设备巡检标准 依据商业工程管理手册 设备责任人要对责任区域内的每台设备 依据其结构和运行方式 定出检查的部位 巡检点 内容 检查什么 正常运行的参数标准 允许的值 并针对设备的具体运行特点 对设备的每一个巡检点 确定出明确的检查周期 一般可分为时 班 日 周 旬 月检查点 三 如何进行工程维保管理 三 如何进行工程维保管理 二 建立健全巡检保证体系部门巡视人员负责对本部门使用设备的所有巡检点进行检查 维修技术人员要负责对重点设备的巡检任务 部门根据设备的多少和复杂程度 确定设置设备责任人 设备责任人除负责重要的巡检外 要全面掌握设备运行动态和巡视要点 三 设备薄弱环节的立项处理凡属下列情况均属设备薄弱环节 1 运行中经常发生故障停机而反复处理无效的部位 2 运行中影响服务质量和住户日常生活的设备 部位 3 运行达不到小修周期要求 经常要进行计划外检修的部位 或设备 4 存在不安全隐患 人身及设备安全 且日常维护和简单修理无法解决的部位或设备 三 如何进行工程维保管理 四 对薄弱环节的管理公司工程部依据动态资料 列出各部门设备薄弱环节 按时组织审核 确定当前应解决的项目 提出改进方案 制定检修计划 有步骤的进行整改 工程部门组织人员对实施改进措施后的设备薄弱环节 进行效果评估 给予评价意见 存入设备档案 三 如何进行工程维保管理 按照 工程管理制度 设备设施保养维修分类 日检 属巡视检查维护 月检 属预防性检查 季 半年 检 属维护性检查 年检 属恢复性检修 大修 属彻底性修理 四 工程维保管理的具体方法 设施设备的维护要求 对技术人员 三严 严查 严管 严控四会 会使用 会保养 会检查 会维修对设备运行环境 三干净 设备干净 机房干净 工作场所干净对设备 四不漏 不漏水 不漏电 不漏气 不漏油五良好 使用性能良好 密封良好 润滑良好 紧固良好 调整良好 四 工程维保管理的具体方法 设备 设施管理的 五定 内容 定点 规定每次保养部位及次数 定质 规定每次保养要达到的标准 定时 规定保养 更换零部件的时间 定量 规定每次保养的标准 例如发电机加 换油数量 定人 规定每台设备的保养维护责任人 四 工程维保管理的具体方法 按制度要求认真编写广场 设施设备年度维护保养计划 并实施 维保计划报总部评审后 上传PD平台 按计划完成维保计划 维保计划成果上传PD平台 附件4 XX宝龙城市广场工程维保费预算管控月报 四 工程维保管理的具体方法 五 工程维保注意事项 产权分界的界定 由此确定维修的责任 确定损坏的部位和原因 以便对症下药 正确的维修办法 以做到 药到病除 做好记录 防止以后再