地价与房价互动关系实证研究.doc

地价与房价互动关系实证研究 摘要：近些年，房价和地价持续快速上涨，探讨房价和地价的关系，研究各自的变化规律和特点，对于促进房地产市场的持续健康发展具有重要的理论和现实意义。本文主要分析了地价、房价的构成及影响因素，进而深入探究两者的关系，得出地价与房价二者是相互影响和相互制约的关系，并且利用天津近十年房价与地价变动的经验数据进行了实证分析，最后，针对当前房价增长过快的问题，提出了相应的对策。 关键词： 地价；房价；关系 0 引言 1998年我国住房制度改革以来，人们对住房质量的要求也不断提升，城镇化加速进行的背景下，巨大的住房潜在需求，在居民收入不断增长和银行信贷的支持下，转变为强劲增长的有效需求，同时我国长期实行的住房实物福利分配制度致使住房相对短缺，这导致我国房价持续上涨。2002年5月“招拍挂”制度实施后，土地出让制度改革不断深化，地价也开始一路飙升。房地产价格的持续快速上涨，成为社会焦点和热门话题，也成为政府宏观调控的重点。为了稳定房地产价格，中央政府出台了一系列的调控政策，但调控效果并不明显，还陷入“屡调屡涨”的怪圈。房价和地价作为反映房地产市场信息的重要指标，两者的关系也是争议已久的问题。深入研究房价和地价的关系，揭示两者的互动规律，为房地产调控提供理论依据，成为制订房地产市场相关调控政策的迫切需要。 1 地价、房价构成 1.1 地价构成 土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式，其权利特征是出让土地使用权，因而地价也可称作土地使用权价格。地价一般包含了征收补偿费、基础设施配套费和政府净收益三部分。 征收补偿费是指政府为了征收土地或者收回土地使用权，对原土地使用者进行的经济补偿，或者对拆除地上原有建筑物，并且安置原住居民而付出的相关费用。征收货币补偿标准确定的基本原则为等价有偿，因此，房屋的市场价格直接决定被征收房屋的补偿价值，在住宅市场价格较高的时期，补偿安置费用也会相应提高。 市政基础设施配套费是指为地块接入市政基础设施所花费的费用。土地补偿费和市政基础设施配套费加起来构成土地供给的成本。土地成本对地价起单向限制性作用，即土地成本加上政府的收益（一般为地价的20%-30%）是地价可以达到的最低值，具体表现为“招拍挂”方式下地块底价的最低限。 土地价格构成的第三部分即政府净收益，是实际土地出让金扣减上述土地成本后政府实际获得的部分。政府净收益的大小取决于土地出让金和土地供给成本的差额。 1.2 房价构成 房价，并不仅是房屋价格，而是所分摊的土地使用权与其上建筑所有权的整体价格，是房产价格和地产价格的统一，它是在某个时点上为取得他人房地产而获得相应权益所支付的代价，具有时点性和权益性的特点。从房价组成要素来看，房价是由房地产开发成本加上一定比例的利润所构成的。房地产开发成本构成包括土地成本、前期费用、建安成本、财务成本、配套费、管理和销售费用、各种税费等。 土地成本：土地是一种稀缺资源，开发商品房，必须为占用土地支付土地取得费用、土地开发费用、相关税费、利息利润及土地使用权出让金在内的土地成本。土地成本因所处地段、投资主体、用途以及土地供应方式等不同而变化。 前期费用：主要包括土地平整费用和房地产项目地质勘察、地形测绘、规划设计工程监理等各项专业费用。 建安成本：主要包括建筑材料费、施工费用、人工成本等。建安成本直接影响房屋的性能和质量。 财务成本：房地产业属于资金密集型产业，房地产开发需要大量的资金。开发商通常会选择银行贷款来解决，不可避免地就产生了资金利息。 配套费：包括市政设施配套和工程配套费用。市政设施配套费为政府收取的城市基础设施和市政公用设施等建设维护费用，市政设施配套是开发商在房地产项目水、电、煤气、绿化、环境等方面所花费的资金。 管理和销售费用：指用于房地产开发到出售交付使用过程中，管理人员所发生的一切费用，及房屋销售的广告宣传、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。 各种税费：房地产开发和交易过程的税费，不论是开发企业负担还是购房者负担，最终都构成房价的一部分，转移到购房者身上。对住宅商品房价格影响较大的税种有营业税及其附加、土地增值税、契税、企业所得税、房产税、印花税等。 2 地价、房价成因 一般来说，市场上价格的最终形成是供给和需求共同作用的结果，而供给方接受的最低价格往往由其成本决定，供给和成本具有同一性。对土地和住房来说，受土地资源特有属性和人们对住房的必然要求的制约，供给并不由成本自由决定，供给和成本不具有同一性，而是作为成交价格的底线来发挥作用。 2.1 地价成因 经营性土地的供给一般由地方政府根据存量和未来增量（通过转化农用地、未利用地）、土地需求和城市发展规划，确定土地供应量和供应结构。由于土地资源的固定性、有限性、稀缺性和不可再生性，土地的供给几乎没有弹性，相反，土地的需求则由于城市的开发建设和经济的发展处于不断增长之中。所以，在市场供求关系中，土地价格基本上是由人们对土地的需求状况决定的，随着对土地需求的增长，土地价格的上涨趋势也就越来越明显了。在市场经济条件下，土地需求主要直接来自房地产开发商，而房地产开发商的土地需求又取决于其对未来房地产二级市场上对商品房的需求的预期。 2.2 房价成因 影响房价形成的因素主要是供给和需求，而不是成本。以北京和福州为例，北京福州两地的房地产开发成本相差基本接近，但房价相差悬殊，这说明在市场经济中对价格起决定作用的是供求关系，而不是成本1，正是由于北京的房屋比福州的房屋供求紧张，才使得前者的房价高于后者。 （1）房屋供给 房屋的供给量受土地供给的制约，对于一定的土地供应量，其上的房屋供应量也有一个合理的范围。但是，受城市规划、市场需求以及成本等因素的影响，不同区位的土地，容积率会有很大差异，因此既定土地面积上的房屋供给量也可能有很大不同。对于商品住宅来说，天津中心城区和滨海新区核心区的容积率一般是周边区域的2到3倍。由于区位性质功能的限制，这些区域地价成本较高，一般多建设高容积率的高层、小高层项目，而周边地区由于地价成本较低，一般多建设小高层和多层项目，多数低层住宅项目也都落户于交通方便、环境较好的此类区域。房屋的供给有较强的滞后性，商品住宅开发的周期较长，当期的供需不平衡并不能造成当期供给量的变化。 个别房屋供给的质量也能影响价格的形成，高质量的房屋意味着房屋具有稳固的结构，良好的隔音效果，符合需要的朝向和房型设计，完善的配套设施，优美的小区环境等等。 （2）房屋需求 从使用用途来分，房屋需求可分为自住型需求和投资投机型需求。 自住型需求主要针对住宅，是指为了自身的居住而对房屋产生的需求。这种需求是由城市征收、新建家庭、变动工作地点、改善住房条件等原因而产生的需求，原因不同，其需求的价格弹性也不同。由于征收、新建家庭等原因而产生的需求具有较小的价格弹性。 投资投机型需求包括投资需求和投机需求。投资需求是指为获得长期稳定的租金收入回报而产生的对房屋的需求。由于收回成本的周期较长，投资需求更加关注市场价格长期的变化趋势。投机需求是指为了获得买卖价差而对房屋产生的需求。此类需求更加关注价格的短期变化。在一个不成熟的市场中，由于市场信息的不完全以及行为人的不够理性，这种需求对价格变化非常敏感，其变化比较剧烈，因而如果投机需求在市场中占到了一定比例，就会反过来左右市场价格的变化，加剧市场的波动，使市场价格不再反映真实需求和供给的关系。 3 地价、房价关系 3.1 房价高是地价高的重要原因 从市场价格角度考虑，房价和地价的关系是前者决定了后者，因为土地是用来建造房屋的，房子的价值决定了土地的价值，如果一个城市的房屋销售价格较低，土地价格也不会高。 土地的价格也是由土地的供求关系决定的，根据土地的供给与需求量，地价有其自己的变化规律。但由于土地的需求量即指房地产商购买的土地量，而房地产商会买多少土地在一定程度上受房价的影响，即开发商会根据销售收入以及获得的利润，制定置地计划。如果开发商对未来销售收益和利润有较高的预期，那么他们就会竞相出高价来获得土地。也就是说，商品房需求的形成在先，而土地需求是引致需求，是由商品房的需求量和需求价格推导出的，同时表明在既定的土地供给量下，地价的涨幅是受房价的变动所决定的2。 另一方面，房价对城市征收成本也是有直接影响的，新的征收补偿标准要求原有房屋的补偿价格至少应不低于同地区新建商品房的市场价格。因此，如果房价上升，那么增加土地供给所花费的动迁成本也会同比例上升，土地的交易底价也会随之上升。 总体来看，房地产的高价格、高利润刺激了开发商对土地的需求，土地需求作为一种引致需求，其产品也就是住宅的价格对其需求的影响是比较显著的，加上土地的供给价格弹性小，导致了地价的升高，所以住宅价格对住宅用地价格的影响比较显著。 3.2 地价对房价的影响有滞后性 中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布数据表明，2009年全国重点监测城市居住用地占房价比值达到31.29%，地价也成为房价的主要部分。 从中远期来看，房地产价格是当期房地产市场的供求关系和前一时期地价共同作用的结果，滞后期为2年，地价对房价有影响。从房地产价格的形成来看，先有地价，经过一个建设周期最终形成房地产价格。滞后1年的住宅用地价格对住宅价格的影响不显著3，是因为房地产建设过程需要一段时间，土地作为一种成本要素，对房价的影响也需要一定的时间才能表现出来，这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成房地产的交易价格。 近期来看，土地价格上涨在短期内会带动同质、同地段房价上涨，价格预期强，透支利好消息。房屋建成，利好消息反而失去时效性。地价只决定房价的底价，由于在近些年房地产热潮中，由于地价占房价的比例相对稳定，故而其对房价的影响也相对有限，房价的高低主要由市场需求因素及所处区位决定，房价的升降不仅不会受地价成本影响，之所以地价短时期内不会对房价产生影响，一个很重要的原因就是容积率起到了平抑地价的作用4，一般来说，地价高，容积率也高。 房价水平和地价水平是随国家经济水平增长而上升的。两者彼此影响，且受来自内部因素和外部因素的双重影响。房价的上涨会拉动地价上涨，地价的上涨也会推动房价的上涨5。 综上，从长期看，对于所有类型的房地产，房价与地价相互影响，两者之间存在一个稳定比例关系的均衡机制。在短期内，尽管从综合层面看，房价与地价两者互为因果，但是分阶段分用途看，更多的情况是房价变动引致地价变动，前者变动决定后者变动。 4 天津市住宅房价地价关系分析 4.1 天津市住宅地价和房价水平及变化情况 （1）天津城市住宅地价水平及变化情况 以天津市住宅用地为例，根据天津市城市地价动态监测系统对近些年的天津城市地价监测结果分析，天津市近五年城市住宅用地地价总体水平呈稳中有升的态势， 2010年天津的住宅用地平均地价为1569.56元/平方米，较2009年增长35%，涨幅达到近十年的最高，是2009年涨幅的3.8倍，具体情况见表1所示。 2011年土地市场总体表现较为活跃，从图2可以看出2011年天津共成交各类土地943宗，总占地面积为6010万平方米，成交土地楼面地价为1142元/平方米，比08年增长（797元/平方米）增长42.3%。进入2012年以来，随着各项楼市调控作用的逐渐显效，天津土地市场前三季度较为冷淡，大部分地块以底价成交。2011年前三季度天津市共成交土地702宗，土地总面积3993.79万平，楼面均价875.9元/平米. （2）天津城市房价水平及变化情况 根据天津市国土资源和房屋管理局局提供的交易数据统计结果，近些年天津市房价呈较快增长的态势，从商品住宅成交面积来看，2006-2007年市场成交量稳步增长，2007年市场大热，同比增长17.03%；2008年受金融危机影响，市场冷淡，成交大幅回落；2009年在宏观政策环境适度宽松、先前积累的大量购房需求集中释放等因素影响下，天津商品住宅成交1329.60万平方米，同比大幅上涨165.78%；2010年随着各种政策的频繁出现，房地产市场进入新一轮的调整期，全年商品住宅成交量仅为938.4万平方米，同比下降29.4%；2011年，随着限贷、限购、加息、提高二套房首付等调控作用的逐渐显效，天津商品住宅成交量为841万平方米，环比2010年4季度减少10.4%。进入2012年，上半年天津市商品住宅成交量为358.8万平方米，较去年同期下降21.8%。 从商品住宅成交均价看，2006年商品住宅成交均价仅为4808元/平方米，经过2007年的市场发展后，均价跃升至6000元/平方米以上，同比涨幅高达27.22%；2008年虽然市场成交量出现一定波动，但均价仍然保持着13.10%的同比增长率；2009年成交均价进一步攀升，已超过7400元/平方米，但增幅为7.17%，比08年下降近6个百分点；2010年成交均价8824元/平米，同比增长19.24%；2011年随着新一轮调控政策的出台，商品住宅的成交均价为9308元/平米，环比10年成交均价增长5.5%。进入2012年，上半年天津市商品住宅的成交均价为9834.2元/平米，较去年同期增长6.8%。详见表3。 4.2 天津城市地价与房价对比分析 （1）地价与房价比值分析 房价的增长与地价的增长有一定的相关性，但是，地价的增长和房价的增长是受不同因素影响的，在我国土地归国家所有，弹性较小，受国家政策的影响较大，而房屋作为商品由于不可移动的特性，受地区市场的影响较大，因此互动机理比较复杂。 纵观2001年至2010年天津市房价增长率，除在2004年出现一次较大波动外，一直保持平稳的增长速率，在此期间地价增长率除2010年外也一直维持在稳定的增长水平。通过图4可以看出，2007年至2010年连续四年地价增长率一直高于房价增长率，2010年时二者之差达到了最大值为25.7%。这一方面说明房价与地价之间存在一定的关联性，另一方面也表明两者之间由于影响因素的不同，变化是存在差异的，并不是同步的。 （2）地价增长率与房价增长率比较 纵观2006年至2011年地价占房价比大约在15%至20%之间浮动，大体呈现平稳的发展趋势。根据我国近几年对地价与房价关系的研究表明，大多数城市地价占房价的比例都在30%左右，天津市的地价占房价比重相对来说较低。 4.3 对比结论 从上述对比分析来看，近些年天津市地价和房价水平均呈增长趋势，但有两点值得关注，一是地价的平均增长率与房价的平均增长率基本持平；二是地价的涨幅与房价的涨幅互相攀升，2001年、2004年、2006年房价涨幅均超过地价涨幅，但随后的2003年、2005年、2007年地价也出现大幅上涨；三是平均地价占平均房价的比例不高，且基本维持在一个稳定水平；四是调控政策对地价的影响效应要滞后于对房价的影响。综合来看，房价与地价是相互影响的，房价变动带动了地价的变动。 5 稳定房价和地价的对策建议 通过以上分析得出地价由房价决定，地价最终成为房价的一部分，由消费者支付；地价、房价上涨都可以带动周边房地产的升值，房价和地价上涨的根本原因是供需失衡，一个是不合理需求，一个是垄断的供给体制。 5.1 调整土地供应总量，保障土地市场供需平衡 地方政府是土地供给的第一环节， 土地的稀缺性，使土地供给具备垄断性。当土地价格短期内急剧上升时，适度增加土地供应量，加快土地供应节奏，实施政府有效调控，保证土地的价位始终在合理、可控的发展范围内，避免房地产市场出现泡沫现象。改变土地出让金收取方式，可以促进地方政府土地供给。居住类用地的土地使用权出让，可改为在土地出让期限内分年度收取。开发商囤积土地，不在预定年限内建房出售的，收取高额的土地空置费用。出售后的土地使用费由房主逐年向政府缴纳，或并入物业税缴纳。 5.2 打击囤地、囤房、炒房行为，切实稳定房价 房地产市场存在买房和卖方信息不对称，打造一个全透明交易平台，促进有限供给，抑制不合理需求。从房产商拿地、楼盘规划开始就公布楼盘所在位置、规划户型和套数、容积率、绿化等信息，逾期土地国家可