《房地产实训》PPT课件

市场调查 外部环境 1 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力2 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大3 城市化进程推动房地产业持续发展4 城市发展对土地财政的依赖有增无减 成都市房地产状况分析 1 户型对比刚需改善成主流目前 购房者选择购买的户型中 70到90平方米的占到了49 成为市场需求主力 其次90 120平米改善型户型占31 120平米以上户型比重较小 而开发商方面 在未来1年期间 75 开发商选择定于100平米以下 也就是说开发企业不再偏离市场的实际需求了 而是从市场实际需求出发来设计它的产品 做项目定位 供需较吻合 后期市场依然以刚需为主 2 价格对比供需心理差距缩小大成都 小高层以上 住宅均价约7900元 平米 81 开发商表示后期销售价格将整体维持平稳 仅有19 开发商采取后期价格上涨策略营销 84 购房者能承受均价7000元 平米的住宅 虽然低于目前市场均价 但可以看出能够接受市场均价的群体逐年增加 随着成都不断发展 房价大致由市中心向周围递减 目前仅三环以外符合84 购房者心理价格 3 区域对比消费者置业逐渐向城区外转移从目前市场存量来看 二环延至绕城成为主要供应地 其供应量占71 绕城外供应量也逐渐增大 其现阶段供应量占19 预计未来呈上升趋势 二环以内旧城改造逐渐趋于成熟 其供应量仅占11 从调查中购房者意向看 二环至绕城需求量占主导 其比例占74 目前供应量小于需求量 因郊区外交通 周边配套处于规划中 尚未便利 购房者意向占10 目前供应量大于需求量 因市中心周边完善发展 二环内需求量占16 目前供应量小于需求量 楼市价格对于购房者的 挤压效应 依然存在 房地产消费者动机调查 1 圈地心理 有钱进行投资 有的看好一些好的地段且价格较低短时间增值较慢的进行购买 等到涨价后自己所投资的就翻倍回收了 再有房地产一般不会贬值 即使贬值还是会再涨 2 养老心理 现在的保险 一年交近万 到20年后的补偿一年才1万多一点 而且保险公司的诚信问题太大 合同条款不是专家看不懂 钱能不能拿到还是个问题 还不如买房子不住还可以租来挣钱 3 虚荣心理 这是由于很多人喜欢攀比 当自己的居住条件比别人好 就会有比别人高一等优越的心理 因此有时本来只要买60平方米就够的 却要买90平方米 这样的心理是促成这种现象的原因之一 4 投资心理 可投资渠道太狭窄 股市太疲软 外汇看不清 期货门槛高 收藏专业性太强 根据客户沟通信息分析 部分客户认可本项目所在地段的升值潜力 通过以租养铺达到投资置业目的 该消费心理所占的比重较大 5 传承基业心理 有一定资金实力 投资置业目的仅希望给后代留下一份不动产基业 6 改善居住条件心理 部分在乡镇或农村已拥有物业的客户不满足原有居住 使用需求 计划投资成熟物业来改善居家环境 7 怕涨心理 房价一涨再涨 即使到房地产低迷阶段 房产地产升值这是必然 因此有点消费者在房价地价合理时害怕短时间内又涨而后悔 根据以上一些房地产消费心理分析后 其进行购买过程中会有这样的一些消费心理 项目所在地 香溪里地块优势 位于世界文化双遗产城市依山傍水交通便捷处于都江堰市区规划内 地块劣势 针对都江堰客户 远离传统居住区 无法吸引本市客户地处工业开发区 居住形象差附近缺乏同类项目 气氛营造困难临交通干道 噪音大 本项目属典型生地开发 风险较大 温江 18公里龙泉 19公里华阳 12公里青城山 70公里都江堰 50公里 地块劣势 针对成都客户 地理位置就是本项目的最大劣势 项目策划的全部出发点在于克服地段抗性 风险极大 竞争者 Price价格定位 我们先看看参照系 竞争者 的价格 以上四个地域房产均价 4000元 平方米 且这一价格下的房子是清水房 都江堰 青城山别墅产品定价 组建公司 公司名称 华夏房地产有限公司 总经理 白正斌经营部 王之潇工程部 邱悦财务部 万红客服部 袁晓综合部 杨灵巧 LOGO 华 是为 章服之美 也 夏 是为 礼仪之大 也 华夏寓意 团结一致 互相帮助 为了共同的目标而奋斗 共创美好未来 华夏房地产有限公司 全体员工团结向上 本着 华夏同创 之精神 誓必献身地产行业 为社会的进步与发展做出最大奉献 H 建筑 X 基础 华夏战略 企业战略 是设立远景目标并对实现目标的轨迹进行的总体性 指导性谋划 属宏观管理范畴 具有指导性 全局性 长远性 竞争性 系统性风险性六大主要特征 华夏战略核心 人文与效益并重 品牌与价值共存 1 增长与利益之间取得平衡 提高营运费用的利用效率 2 住宅市场是中国房地产市场的主导 其中城市住宅是房地产市场增长的主要驱动力 3 消费结构的变化和国家政策的引导将刺激住宅产业的发展 通过全面企动个人消费 将住宅建设培育成新企业盈利点 品牌战略 是企业实现快速发展的必要条件 品牌战略的定义在品牌战略与战略管理的协同中彰显企业文化 把握目标受众充分传递自身的产品与品牌文化的关联识别 在战略上胜出的企业最终在销售层级才有持续增量的可能 在市场层级才有品牌资产累计的可能 在企业层级才有资本形成的可能 品牌战略是一种应对竞争力量或者寻找产业中最薄弱力量的防御性构筑 要打好品牌战略这一站 项目定位与策划 产品定位 高端智能一体化别墅区 独家花园 游泳池 健身设备一应俱全客户定位 针对追求精神和物质需求的客户功能定位 居住 健身 怡情 一切生活杂务都由公司专员处理形象定位 豪华 奢侈 舒适 高雅 纤尘不染 静谧价格定位 2 5万 小区布局 建筑风格 欧式 户型设计图 开发流程 一 土地招标二 确定投资建设工程项目 进行合理分析和有效测算三 建设工程项目建议书的编制与报批四 建设用地规划许可证申办五 建设工程项目地名报批六 建设工程项目报建七 工程项目设计招标办理八 设计方案评标会召开及设计单位中标办理九 建设工程规划设计要求申办十 工程项目设计方案深化 修改根据规划局批文要求更改设计方案十一 设计方案审定会召开十二设计方案送审报批十三 委托现场地质勘探十四 结构设计优化十五 投入建设 预算 规划与设计 建筑面积 总建筑面积达5万多平方米 由20幢超豪华滨江别墅和1幢高级会所组成 设计装修档次 豪华装修园林工程档次 华夏建筑整体风格汲取了欧洲建筑的人文理念 由台湾GDG建筑设计公司设计 户型 豪华别墅华夏建筑采用超大户型设计 其中每户360度全览景观 单套面积约为597平方米 拥有11米面宽 120 宽敞客厅 全通透落地玻窗设计 再加上40 大尺度观景阳台 可以全角度享受外景 华夏建筑每户都拥有独立的私家花园 游泳池 结合三道掌纹门禁系统 确保住户的私密性 建装成本 1万 项目招标与管理 别墅建筑工程施工合同书发包方 第三组所有成员承包方 B建筑工程有限责任公司依照 中华人民共和国合同法 中华人民共和国建筑法 及其他相关法律法规 遵循平等 自愿 公平和诚实信用的原则 经发包方确认 将第三组别墅建设工程发包给承包方 为保证工程顺利进行 双方协商一致 订立本合同 一 工程名称 别墅住宅区二 工程地点 龙泉驿区三 工程限期 从2012年11月11日至2013年5月11日止 共6月 四 工程议价 人民币100万元整 五 承包方式 乙方以包工包料的形式承建甲方的楼面加建工程 乙方全包工包料 包括模板 顶架 外墙排栅及施工机械 铁钉 铁线 扎带 四周彩条布 其它细节工具及一切建筑材料 六 工程内容 按照甲方要求和现有模型修建 在 楼加建 层楼房 建房水泥采用 楼面用钢筋混凝土 室内倒 条横梁 位置由房东安排 楼层高3米 采用 砖 墙面扇灰二遍 贴 砖 东面留 窗 个 具体位置由房东安排 厕所 厨房 阳台墙面贴200 300瓷片到墙顶 地面贴300 300防滑砖 厕所 厨房安装不锈钢门 各留一窗 建厕所位和不锈钢洗手盆 做好排水排污管道 水管材料用联塑 窗材料为东江铝 防盗网为远航不锈钢 飘 cm 上述材料需为优等品 建好后乙方搞好屋内 四周卫生 做好防火防盗 做到人走场地清七 乙方在建房施工时 一定要保证质量 如有不符合质量问题 要求翻工 造成的浪费由乙方自己负责 并负责翻工费用 八 乙方在施工期间一定要做好安全措施 由于自身安全措施不力 造成事故的责任和因此发生的费用 非乙方责任造成伤亡事故 由责任方承担有关费用 若造成邻居房屋损坏 由乙方负责 九 若遭受城管干扰 影响乙方施工 当中损坏的建筑材料 按当时造价由甲方负责 另外 如需修改施工内容 增加工程项目必须与甲方商量 双方达成一致 做到互相尊重 顺利完成本次施工任务 十 乙方进场后 施工用水用电由甲方负责 保证施工场地通水通电 房子建好后水电安装包括水电材料全部由甲方负责 十一 付款方式 完工后一周内全部付清 十二 本合同书经双方确认后 即生效 双方必须严格遵守执行 十三 本合同共一式二份 甲 乙双方各执一份 具有同等法律效力 未尽事宜需经双方协商 意见一致后可作补充条文 结算付清工程款项后 本合同书自然终止无效 甲方法人签字 乙方承接方签字 身份证号码 身份证号码 项目销售名称 华夏之邸 广告语 在喧嚣的年代 建筑的外表可以克隆 唯有建筑的环境 如同人的气度无法模仿 在自然与建筑空间的不断对话中 发现生命中独有的价值 对久居都市的人们来说 山 水和阳光是珍贵的 而纯真本性的生活更是无价的 当代巅峰人士专属的世界级