房地产园林景观工程管理.doc

浅谈房地产园林景观工程建造2010-1-21 15:23【大 中 小】【打印】【纠错】摘要：随着社会经济的发展，人民生活水平的提高，人们更加关心自身及家人的健康。对居住环境的“健康与舒适”要求也越来越高。文章从健康的角度，阐述了在房地产项目的园林景观工程建造中需要重视的问题。近年来，一股高档小区的健康之风首先从东南沿海发达地区刮起，并迅速向全国蔓延。在国内较发达的地区，优雅的小区园林景观、完备的健身设施已成为许多楼盘售房的卖点，尤其是高档小区和那些把项目定位为第三居所的，开发商无不利用其有限的自然空间和资源，费尽心思地在园林绿化和小区配套设施方面大做文章。优秀的园林景观可以成为一个房地产项目的标志，甚至可以成为一个品牌的形象，而独特的园林设计创意和严格、专业的工程管理，是营造标志性的园林景观的重要保证。作者从以下几个方面论述房地产园林景观工程建造1、园林材料选择使用问题如今，园林材料有多种多样，不同的材料能够体现不同的特色效果。好的园林景观不光只是利用好的材料就能显现的，如果使用不当，再好的材料都显现不出它的价值。在进行设计时，应当考虑当地特色和地理环境的特点。尽可能减少硬质铺装，更多地利用大自然中平常多见的材料，如乔木、灌木、地被、木材、贝壳、木屑、火山石等特色材料作为景观装饰品或地面铺装，如此会别有一番情趣。比如我们在海南的项目，当地可利用的自然材料十分丰富，在沿海地带有大量现成的天然珊瑚石和贝壳，经过加工可利用其做水体景观及通向海边的栈道或是墙体、花栏、花盆的装饰品等；此外，还可以利用麻绳、木材、火山岩石、火山片石、海南椰树加工品等特色材料来建造各色各样丰富的园林景观、装饰材料及园林建筑小品。做房地产开发不能不考虑成本，如果我们在园林建造材料的选择上能够充分利用当地资源，就地取材，尽量使用天然材质，不仅能体现与当地自然环境的完美融合，为社区的景色平添几分真实和自然，而且可以大幅降低园林工程的建造成本。2、整体景观的布局问题一般来讲，园林景观的建设是一项创造环境，改造环境的工作。对于我们现代人来讲，布局合理、设计新颖独特的社区是理想的居住地。园林景观作为小区形象的重要组成部分，不仅能提高社区的知名度，还可以带动整个楼盘的销售。例如一些开发比较成功的小区，地理位置并不优越，交通也不是很理想，但项目一推出，销售就十分火爆。主要原因就是开发商非常注重环境的建造，舍得在环境建设上下本钱。这些高档小区在建造时根据不同地理环境营造出自己风格特异的园林景观来吸引消费者。如自然村落式、丛林式、江南风格式等等。园林设计的创意在房地产项目的开发过程中是至关重要的，一个好的创意能够使园林景观有持久的使用寿命和艺术寿命。因此，我们在房地产项目中做园林设计方案时，要注重园林景观整体布局，注意功能分区明确，根据项目的市场定位、业主的需求取向进行布局规划。把外部空间环境划分成不同的区域，分别有所归属。按其功用可分为社区领域空间、邻里领域空间、小组人群领域空间、家庭领域空间、个人领域空间等，由此呈现出公共的、半公共的；半私有的、私有的空间序列，形成一种由外向内、由表及里、由动到静、由公共性质向私有性质渐进的过程：其次，要考虑小区整体地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏状况，通过园林植物配置，因地制宜，以景观控制正负零，弱化通路。步道宜窄，线形宛转曲胜直，以及广场易小等，建立起一系列的户外空间，在住宅边上形成半公共的、令人倍感亲密的空间，使小区居民们能更好地享受环境带来的舒适与悠闲，不受外界的干扰，同时可以制约外界的穿越性活动，保证小区住户生活环境的安全。3、园林建设工程质量管理问题总的来说，园林景观是科学技术与文化艺术的结晶。优秀的景观设计是景观设计师知识精华的体现。与设计公司合作，应该确保设计公司真正高水平的大师全程参与地形的勘察，并亲自着手设计。尽管如此，要将一个优秀的园林设计从一张图纸变成立体的园林景观还需要靠严格和专业的工程管理。园林建设工程监理的主要作用就是通过园林监理工程师控制、管理和协调园林工程建设进程，进行工程建设合同及信息管理，协调有关单位间的工作关系，力求在预定的投资、进度和质量目标内完成园林建设项目。 质量管理、艺术创造、成本控制是工程项目管理的三大要素。园林工程按工程项目及专业工种又分为园林土建、绿化工程（种植工程）、园林供电照明、园林给排水、雕塑工程。其中园林土建工程中包括园林土方、园林筑山、园林建筑小品、园林小品、园路广场工程等。园林绿化养护工程质量标准可分为绿地养护质量验收规范和园林设施维护质量验收规范。园林建设工程监理的重要工作之一就是质量控制，当前园林建设工程质量控制依据的标准多为绿化标准。制定有效的园林建设工程质量标准，是提高园林建设工程质量，促进项目发展的有力措施。园林建设工程质量验收是质量标准的重要组成部分，为质量标准的贯彻落实规定了步骤和方法。由于园林工程有多项内容，在施工过程中往往由多个施工单位建造，若在施工组织、施工配合、成本控制上出现问题就会影响施工进度，拖延工期，影响工程质量及效果。因此，在施工管理过程中应充分注意这几方面的问题。园林工程的施工管理是一项实践性很强的工作，要求工程监理人员既要有精深的园林工程管理知识，又要具备丰富的指导和控制现场施工等方面的经验和能力，只有这样才能在保证工程质量的前提下，把园林工程的科学性、技术性、艺术性等有机地结合起来。4、园林植物景观配置问题毫无疑问，园林植物是园林工程建设中最重要的材料，植物选择和植物搭配的优劣直接影响到园林工程的质量及园林景观的功能效果。园林植物选择要遵循植物生长的自身规律及对环境条件的要求，因地制宜、合理科学地选择。园林植物的搭配要注意乔、灌、草结合，考虑各类植物喜阳耐阴，喜湿耐旱的生长特性，各用其所。随着种植技术的提高，许多植物经过培育改变了生活习性，不少绿化植物大大跨越了其原来的生长区域，加上从国外引进的大量植物品种，目前可供选择的绿化植物种类非常丰富，为创造风格各异的园林景观提供了十分便利的条件。园林作品必须有鲜明的主题和个性才能活起来。单纯的种花种草、雕山塑石充其量只能给人视觉的愉悦，不能达到让人遐想的境界。因此，多样性、差异性景观的展示并不等同于一盘大杂烩，而应该凸显出其中蕴藏的具有统一主题的深刻的文化内涵。我国园林植物品种较为丰富，其中有很多种类具有鲜明的地方特色。例如：在海南以椰树、油棕等为代表的热带棕榈科植物；以木棉、凤凰木为代表的大花乔木；以鸡蛋花、仙人掌等为代表的热带耐干旱植物；以古榕树、橡皮树、高山榕为代表的抗风遮荫树种；以龙眼、荔枝、菠萝蜜为代表的热带果树等。因此，在植物配置上，私以为，首先要尽量采用当地乡土树种，突出当地特有的植物景观，夏有荫、秋有果，做到意境深远，野趣天成，才能给人留下极具地方特色的深刻印象。而且利用当地树种，适应性强，便于后期管理，减少维护成本。当然，在需要重点强调的景点位置上，适当点缀一些外来较好的景观树种，如中东海枣、加拿利海枣等，将异域风情与本地特色巧妙融合，也许更能突出高档社区的特点形象。此外，沿海地区的项目在植物的选择上还要特别考虑其抗风、耐旱及耐盐碱性，并要有良好的遮荫效果。【序言】园林景观效果，特别是示范区园林景观实时效果，是客户的热度敏感点，是支撑楼盘售价的坚实基础。龙湖、星河湾项目的成功，就是有力的佐证。 这是一门系统科学、求真务实的房地产企业前沿景观知识课程。此课根据房地产开发企业的实际操作须要，通过系统科学并有针对性的对房地产领域必要景观知识及前沿课题进行讲解，并对一系列国际国内景观率先的地产企业及案例进行深入分析及经验总结，在品牌地产园林景观实操经验的基础上，对房地产园林景观的设计、施工、效果把控等方面进行了系统的总结和提炼，全面阐述了现阶段房地产园林景观的特点、难点和发展趋势，具体介绍了园林景观设计与施工阶段各环节的控制要点，让你短时间感受到品牌企业管理魅力的同时，实实在在学到园林景观的实操方法，为企业提出具体的景观升级解决方案！【课程收益】O 通过龙湖地产的案例，建立系统的景观设计和施工管理理念。 落地创意设计中心是华中地区最专业的设计中心 咨询电话：4008116630 （免费） 0134298907154008116630O 让房地产老板了解国际国内率先者的先进经验O 让房地产老板掌握具体的景观提升思路和办法O 掌握园林景观工程颠栀作特点O 学会园林景观设计管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点O 掌握园林景观实时效果的把握方法【参会邀请】1、房地产公司总裁、核心高管、分公司及项目总经理、设计管理团队、工程管理团队、萤销管理团队和其他职能部门负责人等。 2、景观设计公司和景观工程公司设计负责人和技术人员。【内容大纲】第一天：园林景观知识体系与龙湖地产经典项目赏析一、景观基本知识及发展历程1、景观的相关基本知识解读O 基本概念梳理O 景观对物业品质提升的巨大作用 2、国内外景观设计的发展历程O 东方古典园林的美与意境O 国外古典园林景观回望O 现代景观发展及流派3、景观美学的基本原理及原则O 产生景观美感的一般规律O 住区景观体系及评价标准O 晓品O 标识系统 创意设计联盟 平面设计|网页设计|室内设计|动画设计|手绘|插画|摄影4、提升景观价值感的几个特殊手段 O 软景O 水景O 铺装O 江与城O 东桥郡二、龙湖地产经典项目景观赏析 O 水晶郦城O 蓝湖郡第二天：龙湖地产景观设计与施工管理三、龙湖地产景观设计管理1、景观设计管理流程 O 景观设计管理人员定位及作用O 景观设计合作单位管理O 景观设计计划管理2、龙湖景观设计阶段性成果及各阶段管控要点O 景观设计启动阶段O 景观概念设计O 景观方案设计O 景观扩初设计O 景观施工图合图阶段 O 景观施工图设计O 景观施工图交底及施工配合阶段O 交房及移交物业阶段3、龙湖景观设计管理关键点分析O 景观设计的关键点O 示范区O 设计成本管理与效果控制4、龙湖景观设计案例解析O 景观设计效果-软景篇O 景观与样板区展示四、龙湖景观施工管理1、龙湖景观施工管理流程 落地创意设计中心是华中地区最专业的设计中心 联系电话4008116630O 景观施工管理人员定位及作用O 景观施工合作单位管理O 景观施工计划管理2、景观施工管理难点分析O 对景观设计效果的理解O 实施标准的把控和成本控制O 施工过程与其他专业施工的配合3、龙湖景观施工管理的阶段分析 O 施工单位交底和施工前准备阶段O 施工阶段O 竣工验收阶段O 交房及移交物业阶段O 正式使用阶段4、龙湖景观施工管理关键点分析O 景观施工启动管理O 景观施工效果停滞点检查5、龙湖景观施工管理全程案例解析O 植物进场要求O 种植土回填要求O 植物植栽要求 O 景观施工工艺效果-软景篇、园林景观设计在房地产中的应用在经济全球化、快速城市化和信息化进程中，物质交换和信息交换已经到了前人无法想象的快速发展阶段，人们的生活工作节奏都以几倍甚至数十倍的速度在更新变化，需求和心态也随之潜移默化的发生改变，追求利益最大化、急功近利、急于求成的心态成为当代房地产行业和设计行业的最大问题。 景观设计现状分析 园林景观，如今已经成为我们生活中不可或缺的景观元素。近年来的房地产楼盘大都以园林景观作为最大的卖点，由此可以看出园林景观的营造对于居住环境的重要性，同时也深刻地改变着人们的生活。 盲目照抄国外环境景观的设计，忽略了地域性由于中国经济飞速发展，房地产商为了寻找新的卖点、追求房产附加值、销售业绩和快速回笼资金，盲目追求新奇特的东西吸引眼球， 完全不顾及地域性和本土居民的需求，这样的现象也反映了在高速发展的国家中一部分富人的心态，高档住宅无形中划分了穷人和富人之间的等级，成为富人的标志。 但这些项目盲目照抄或照搬国外环境景观的设计，使目前我们看到的国内很多优秀的楼盘环境雷同，小品西洋化，没有自己的地域风格和特点，或者根本不考虑居民的需要。在北京，有的楼盘外环境的造价达到了 1000 元 / 平方米以上，大型的喷泉、室外加温的水景、甚至连室外入户门厅底下也做了采暖处理。这样做不仅浪费了大量能源，而且连居住的功能性都没有解决。 不同城市中大量地景观复制，使同质化现象明显大型房地产集团在全国开发项目，取得成功后其住宅产品在不同城市中大量地复制，造成中国城市景观都大同小异，同质化现象明显，当地的开发商亦是纷纷仿效，以至不分地域的各种风格楼盘在城市中鳞次栉比，成为城市中一道怪异的风景线。对于成功的房产作品的仿效，有的开发商甚至在绿化合同里直接以达到某某楼盘的绿化风格和效果为验收标准。 一个表面富丽堂皇而背后潜在问题诸多的楼盘，最终受害者正是使用者，他们不得不为奢侈的产品买单，却享受不到产品本应带来的舒适享受。 批量生产使产品的个性化严重缺失 在园林景观设计行业中，新技术的应用也使得景观设计行业进入了一个新的发展阶段，随着景观设计各种辅助分析软件的开发，室外环境的设计朝着更加科学化的方向发展，也使得设计周期大大缩短了。 但是，在计算机应用领域中，由于计算机绘图辅助软件的大量应用，这种标准化的设计导致了个性化作品的缺乏：有的设计公司在设计项目比较多、行业从业人员少、市场比较火的情况下，为了追求高利润、追求快速的出产方式，使整个设计像工厂的定型产品的开发，如此批量生产最终导致了设计缺失了个性。 笔者在国外园林设计行业考察的时候发现，他们在景观设计上面为了追求个性化，很多具体做法和细部的施工图均由设计者徒手完成；那些著名的景观设计公司在做效果图时，会摒弃没有人情味的电脑制作的方式，而是选择能够更贴切地表达设计师想法的手绘设计方式。 这是非常值得当今的设计者们学习的。 当前景观设计发展趋势分析 地域特色 中国地域广阔，气候多样，人们的审美观念也表现出不同的取向，鲜明的地区差异性决定了必须打破城市景观同质化的怪现象。楼盘的名称固然可以抄袭别家，但房地产景观设计无论如何都脱离不开地域特色这一天生的基因，只有在此基础之上解决景观基本功能，吸取国 外适合本地的景观元素，才能取得创新自然的景观效果。 因此，中国将来下一批房地产的精品项目就是那些在项目中融入了创新的地域特色的楼盘。比如，香山 72 号别墅将山地特色与北美别墅结合，运用当地的石材和植物构筑具有浓郁东方文化理念的现代山地别墅；龙湖的香醍漫步样板区项目将意大利台地园风格与山地植被结合，打造本土地域特色；万科集团在研究新土楼住宅的可行性和特色时，用创新的语言来表达土楼的乡土文化。 中国地大物博，风格迥异，在每一个地方都能做出原汁原味的地域风格，并在此之上有所创新，这就是立足于中国文化并创造当代中国的新风格湖的唐宁 one 项目将中国风元素融入西式别墅区入口处，打造低调的奢华。 生态特色： 向以绿化配置为重点的方向发展当前，房地产景观风格突出的特色中有