经济适用房可行性研究报告.doc

目目 录录 一 总一 总 论论 1 1 1 项目背景 1 1 2 项目概况 6 二 政策环境与市场分析二 政策环境与市场分析 13 2 1 政策环境 13 2 2 市场分析 18 2 3 销售方案 26 三 建设地点与建设条件三 建设地点与建设条件 28 3 1 建设地点 28 3 2 建设条件 34 四 规划建设方案四 规划建设方案 39 4 1 规划设计依据 39 4 2 规划设计主题 40 4 3 总规划方案 40 4 4 设计方案 44 4 5 配套设施 49 五 节能节水措施五 节能节水措施 60 5 1 节能原则 60 5 2 编制依据与原则 61 5 3 节能措施 61 5 4 节水措施 63 六 环境影响评价六 环境影响评价 65 6 1 环境现状 65 6 2 项目建设与运营对环境影响 65 6 3 环境保护措施 67 6 4 环境影响评价结论 70 七 劳动安全卫生与消防七 劳动安全卫生与消防 71 7 1 劳动安全 71 7 2 卫生防护措施 72 7 3 消防 73 八 组织机构与开发进度安排八 组织机构与开发进度安排 75 8 1 组织机构 75 8 2 开发进度安排 76 九 项目招投标方案九 项目招投标方案 78 9 1 编制依据 78 9 2 招标要求 78 9 3 招标方案 79 十 投资估算与资金筹措十 投资估算与资金筹措 81 10 1 投资估算 81 10 2 资金筹措 86 十一 项目财务分析与指标十一 项目财务分析与指标 88 11 1 基础数据的选择 88 11 2 营业收入与经营成本 88 11 3 项目财务分析 89 十二 结论与建议十二 结论与建议 91 3 85 一 总一 总 论论 1 1 项目背景项目背景 1 1 1 项目名称项目名称 房地产开发有限责任公司 花园 住宅小区一期工程 1 1 2 建设单位概况建设单位概况 本项目由 房地产开发有限责任公司 简称 房地产 开发建设 略 1 1 2 可行性研究报告编制原则与依据可行性研究报告编制原则与依据 1 1 2 1 编制原则编制原则 1 严格遵循国家有关法律 法规 从实际出发 合理确定建设 规模 做到选址合理 功能健全 设施完善 安全卫生 2 坚持 客观 公正 科学 可靠 的原则 提出可供项目单 位决策的建议 为有关部门审批项目提供依据 3 本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术 方案的可行性 4 认真调查研究各项基础条件 避免不利因素对工程建设和运 营过程中产生的不利影响 5 在科学发展观的指导下 坚持可持续发展战略方针 贯彻执 4 85 行国家和地区对环保 安全及消防方面的有关规定和标准 6 力求建造一处 经济 适用 安全 舒适 的居住小区 为 当地广大中低收入家庭提供安全可靠的宜居环境 1 1 2 2 编制依据编制依据 1 国务院关于 解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国 发 2007 24 号 2 国务院办公厅转发建设部等部门 关于调整住房供应结构稳 定住房价格意见的通知 国办发 2006 37 号 3 人民政府关于 加快住房保障体系建设切实解决中低 收入家庭住房问题的通知 号 4 建设部等颁布 经济适用住房管理条例 建住房 2007 258 号 5 市 市住房建设规划 2008 2012 年 6 建设单位与 政府签订的 土地开发协议书 7 人民政府关于公布 经济适用住房管理暂行办法 的通 知 号 8 国家发展和改革委员会 投资项目可行性研究指南 试用版 9 国家发改委 建设部 建设项目经济评价方法与参数 第三 版 10 建设单位提供的有关资料和基础数据 5 85 1 1 3 项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程 市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源 目前已经发现的具有 工业开采价值的重要矿产资源有 类 种 是全国的重要煤炭和天然 气产地 略 于此同时 随着 市 区的建设 政府所在地 区凭借 其优越的地理位置 成为 市重点建设的主城区 另外以重要的能源 基地和旅游资源和区位优势 使 市机场坐落在该区 为 区扩张 城市规模 完善基础设施 丰富城市内涵提供了难得的发展机遇 然而 区作为地处西部较为偏僻地区 其城市发展基础和人 民居住环境条件均为非常薄弱 随着其经济社会的快速发展和城市化 进程的不断加快 城市基础设施建设和住房供求矛盾日益突出 已不 能满足日益发展的社会需求 为了加快城市基础设施建设和满足城镇居居住需求 政府以 区并入 市 一市三区 规划 大力发展城市化进程之际 提出 了加快建设城市基础设施 改善居住条件为重点的旧城区改造和新城 区建设工作 其中 经济适用房作为满足城市中低收入家庭居住需求 的重要保证措施 得到了 政府的高度重视 在全省城市建设规划 中把经济适用房的建设作为一项重点民生工程来抓 并严格按照国家 自治区经济适用住房的相关政策 本着积极稳妥 量力而行 分步实 施的原则 组织实施经济适用住房的建设工作 在此背景下 房地产开发有限责任公司作为 市房地产开 6 85 发行业的领军者 凭借其雄厚的实力和良好的品牌 成为 重点引 进的房地产开发企业 根据 城市建设规划 区政府与 房地 产公司于 2009 年 3 月就 区 路北 路路东侧的 F10 地块的 开发建设签订了合作开发协议 根据协议条款 该地块将用于住宅小 区开发项目 其中根据区政府的要求建设一批经济适用房 其余土地 则由企业以市场化的原则进行开发建设 对该地块的开发建设 房地产根据合作开发协议和当地城 市建设规划 结合自身的项目开发计划 提出了现行开发经济适用房 项目 以优先满足中低收入家庭日益迫切的居住需求 同时 为了使 经济适用房住户能够分享优质的居住环境和物业条件 拟将该地块统 一命名为 花园住宅小区 使经适房与商品房形成有机结合 为广大市民提供环境优良 居住舒适 安全卫生的宜居生活区 以满 足居民日益增长的高品质居住需求 对于该区域建设项目 本公司接受编制可行性研究委托后 组织 有关专业技术人员对本项目所在地进行了实地考察 充分考虑了建设 环境 工期 效益的要求 进行了相关的材料收集和调查研究 对建 设地点的水文地质等情况以及当地经济适用住房市场供求现状等进行 了认真的调查研究 结合实际情况 组织有关专家对研究方案进行了 分析论证 并与建设单位交换了意见 在此基础上编制了可行性研究 报告 力求为建设单位提供一份专业而客观的决策参考依据 也为有 关主管部门进行立项审批提供审批依据 7 85 1 2 项目概况 1 2 1 拟建地点拟建地点 本项目场址位于 区西侧偏北位置 地处老城区和新区过 渡地段 路与 路交汇处的东北侧 项目场址西靠 路路 南邻 路 西北侧为 街 东北侧为 路 东侧为 街 场区基本呈向北延伸的五边形 本期工程是 花园小区的一期工程 主要建设经济适用房 占据 场区东北部 三面沿街 分别为东南侧 节 东北侧 路 西北侧 街 平面布置呈三角形 1 2 2 建设规模与目标建设规模与目标 本期工程总用地面积 45789m2 约合 68 68 亩 其中净用地面积 45294m2 约合 67 94 亩 主要建设 13 栋多层 6 层 住宅楼 经济 适用房 总建筑面积 50431 m2 根据国家经济适用房建设有关规定 本项目单户建筑面积控制在 60m2左右 能够解决 840 户中低收入家 庭 2940 人的住房需求 本项目是根据区政府要求而开发建设的经济适用房 其用地由区 政府负责征用和拆迁安置补偿 由 房地产进行规划设计和施工 建设 并一次性建设配套基础设施建设 保障入驻居民的正常生产生 活 因开发对象为经济适用房 其销售对象为 区符合购置经济适 用房条件的城镇中低收入家庭 在开发建设过程中 建设单位在满足 8 85 政府制定的限价政策下以收支相抵微利原则进行开发建设 具体购房 资格审核和购房批准工作由区政府有关部门负责 1 2 3 总投资与效益情况总投资与效益情况 1 总投资与资金筹措 总投资与资金筹措 本项目估算总投资为 8519 34 万元 土地费用 949 65 万元 前期 工程费用 158 72 万元 基础设施建设费用 1290 29 万元 建筑安装工 程费 5295 26 万元 开发期税费 172 07 万元 其他费用 180 04 万元 预备费 218 46 万元 根据项目建设管理和销售过程的需要 计提管理 费用 202 33 万元 销售费用 58 10 万元 根据建设单位的投融资计划 本项目投资开发资金由建设单位自 筹解决 2 财务评价 财务评价 根据经济适用房建设管理规定 本项目以保本微利的原则进行建 设和销售 产品销售价格以开发建设投资为基础 使利润率控制在 3 以 内的原则进行定价 根据上述原则 本项目销售价格为 1920 元 m2 总销售收入为 9682 75 万元 547 08 万元 土地增值税为 290 48 万元 利润总额为 325 85 万元 上缴所得税 81 46 万元 税后利润为 244 39 万元 项目平均开发投资额为 1689 31 元 m2 税后利润为 244 39 万元 项目投资利润率为 2 87 销售利润率为 2 42 符合国家经济适用 房建设项目 3 的利润率控制标准 说明销售价格的确定较为合理 9 85 是符合保本微利的建设原则 1 2 5 问题与建议问题与建议 本项目作为经济适用房建设项目 属于政策性开发工程 具有较 强的公益性特点 因此开发建设以盈利目的 以收支相抵的原则进行 旨在为当地中低收入家庭提供居住条件 以满足城镇住房困难户居住 需求 因此 特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本费用 的管控力度 使建设成本控制在合理范围内 并协调有关部门争取有 关减免优惠政策 以最大程度降低工程建设成本 为购房户提供经济 安全 优质的居住条件 由于本项目属于政策性开发过程 具有很强的公益性特点 由于 可行性研究阶段估算的建设费用具有一定的不确定性 因此在本项目 房屋最终销售价格的确定上 建议采用下述原则 1 建安工程费用以现行计价定额做竣工决算 并由当地政府 审计确认 2 工程建设其他费用 含土地费 以实际发生列支 并经政 府设计确认 3 以政府确定后的总建设费用为基础 根据国家经济适用房 有关价格管理规定进行最终销售价格的确定 另外 建议建设单位在工程建设过程中落实好以下几项工作 使 10 85 项目开发建设能够顺利实现预期效果 1 加紧做好前期工作 及时完成项目开工前各项审批手续 2 应严格贯彻执行国家和地区对节能 环保 安全 消防及招 投标方面的有关规定和标准 3 积极 及时 足额落实工程建设资金 确保工程建设如期 顺利完成 4 精心安排各项工作 确保工期 质量 投资控制目标的顺利 如期完成 5 工程实施过程应有全程监控 确保本工程不出现任何人为的 毗漏 项目单位应制定严格的验收标准 严格合同管理 保证工程的 经济安全 环境保护和功能完善 11 85 1 2 6 主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号项项 目目单位单位数值数值备备 注注 一一基础指标基础指标 1 1 总占用地地面积m245789 68 68 亩 其中 净用地面积 45294 67 94 亩 1 2 总建筑面积m250431 其中 地上建筑面积m250431 地下建筑面积m20 1 3 建筑密度18 55 1 4 容积率 1 11 1 5 绿化率35 1 6 可出售面积m250431 1 6 1经济适用房m250431 1 7 住户总数户840 1 8 居住人口数人2940 户均 3 5 口人 1 9 平均户型面积m260 1 20 计划开发经营期年2 开发期年2 销售期年1 第二年 二二经济指标经济指标 2 1 总投资万元8519 34 2 1 1 其中 开发建设投资万元8519 34 2 1 2 经营资金万元0 00 2 2 资金筹措万元8519 34 2 2 1 其中 资本金万元8519 34 2 2 2 银行借款万元0 00 营业收入 0 00 2 3 营业收入万元9682 75 2 4 营业税金及附加万元547 08 12 85 2 5 土地增值税万元290 48 2 6 营业利润万元325 85 2 7 所得税万元81 46 2 8 税后利润万元244 39 三三单位面积指标单位面积指标 3 1 单位面积售价元 m21920 00 按可出售面积加权平均 3 2 单位面积开发建设投资元 m21689 31 按可出售平均分摊 3 3 单位面积土地成本元 m2188 31 按可出售平均分摊 3 4 单位面积利润总额元 m264 61 按总建筑面积平均分摊 3 5 单位面积税金元 m2182 23 按总建筑面积平均分摊 3 6 单位面积税后利润元 m248 46 按总建筑面积平均分摊 四四财务评价指标财务评价指标 4 1 投资利润率 2 87 4 2 投资利税率 12 70 4 3 销售利润率 2 52 4 4 项目投资内部收益率 5 46 税前 4 5 项目投资内部收益率 4 10 税后 4 6 项目投资财务净现值万元25 10 税前 4 7 项目投资财务净现值万元 48 79 税后 4 8 全部投资投资回收期年1 96 税后 13 85 二 政策环境与市场分析二 政策环境与市场分析 2 1 政策环境政策环境 2 1 1 我国房地产政策概况我国房地产政策概况 我国自 1998 年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来 房 地产业一直以较快的速度发展 从而带动城镇住房价格尤其是大中 城市房价的迅猛增长 另外 随着房价的快速增长 投资型 投机 性炒房现象日益加重 对城镇居民的正常购置房屋造成了较大影响 因此 为了抑制房价过快增长 优化房地产结构 稳定房地产市场 和保持国民经济的良好运行 国务院自2005 年开始陆续出台了多 项措施 意在遏制投机性炒房 控制投资性购房 鼓励普通商品住 房和经济适用住房建设 合理引导住房消费 促进住房价格的基本 稳定和房地产业的健康发展 如 2005 年 3 月出台的 加强房地产市场引导和调控的八条措 施 提出了以稳定房价为主的八条措施 俗称国八条 以及随 即出台的房贷政策 价格政策和融资政策等 2006 年 5 月国务院 出台了以调整结构为主的六项措施 俗称国六条 及其细则 关 于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 其中明确提出了 9070 政策 即套型面积 90 平方米以下户型占开发总面积的 70 以上 以及相应的税收 信贷政策 对各地房地产供应结构不 14 85 合理 价格过快增长做出了进一步的控制和引导政策 同时 为了解决城镇住房困难户和中低收入家庭的住房需要 国务院和财政部 住房与城乡建设部等部委也陆续出台了 国务 院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见 经济适用房管理 办法 廉租住房保障办法 等针对中低收入住房困难家庭的保证 性住房政策 逐渐形成了商品化与保障性同步运行的住房体制 为 社会各层次居民提供了多样化 正对性的住房供应体系 2 1 2 我国经济适用房政策概况我国经济适用房政策概况 1 经济适用房概述 经济适用房概述 经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势而由政 府推出的新型房产种类 是适合中低收入家庭承受能力 具有社会 保障性质的 特殊商品房 经济适用住房 是指政府提供政策优惠 限定套型面积和销售价 格 按照合理标准建设 面向城市低收入住房困难家庭供应 具有 保障性质的政策性住房 一般由政府组织房地产开发企业或者集 资建房单位建造 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房 其 价格一般按建设成本确定 它是具有社会保障性质的商品住宅 具有经济性和适用性的特点 其中经济性是指住宅价格相对于市 场价格而言 是适中的 能够适应中低收入家庭的承受能力 适用 性是指在住房设计 单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用 15 85 效果 2 我国经济适用房政策 我国经济适用房政策 我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包 无偿分配 低租金 无限期使用为特点的实物福利性住房制度 一般由单位统一建房再统 一分配给个人居住 随着我国改革开放的进一步深化和市场经济的初 步形成 这种分配制度已不能适合我国经济建设和社会发展趋势 因 此国务院于 1991 年下发了 关于全面进行城镇住房制度改革的意见 标志着一轮城镇住房制度改革的开始 随着住房制度改革的深逐渐入 国务院下通知于 1998 年下半年开始全面停止城镇住房实物分配 实 行住房分配货币化 从此基本完成了我国城镇住房市场化改革 使房 地产行业基本实现了市场化 虽然城镇住房市场化改革是我国实现社会主义市场体制的必经之 路 但是因城镇居民收入水平和家庭条件的的不同 出现了一部分城 镇中低收入家庭住房困难现象 对此 作为城镇住房改革的补充和调 剂 于 1998 年开始推出了面向中低收入住房困难家庭的经济适用房 制度 1999 2005 年成为我国经济适用房建设的高速发展期 经济适 用房在全国各地的快速发展 以其低廉的房价逐渐成为中低收入家庭 的首选 为了给城镇中低收入家庭提供经济适用的居住环境 我国在实行 经济适用房制度中 制定出台了相应的各项优惠政策和限制条件 以 16 85 保障住房建设中的经济性和适用性 如免征城市基础设施配套费和商 业网点建设费以及契税 减半征收水电增容费等各种税费 建设用地 采取行政划拨方式供应 优先办理有关手续 另外 经济适用房建设 管理费限于 1 3 市场利润被限在 3 以下 随着经济适用房制度的推行 因其低廉的价格和各项优惠政策条 件 近几年在经济适用房建设中也出现了一些负面效应 如改变用地 性质 改建商品房 套取优惠政策 变相推向市场等现象 使经济适 用房变成了少数部分人谋私利的工具 而真正的中低收入者很难购得 经济适用房 给社会造成了一定的恶劣影响 针对经济适用房建设中出现的不良现象 为了改进和规范经济适 用住房制度 保护当事人合法权益 使经济适用房制度真正成为一项 符合群众利益的民生工程 国家建设部根据 国务院关于解决城市低 收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24 号 联合国家发改委 监察部 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局于 2007 年 12 月 发布了 经济适用住房管理办法 建住房 2007 258 号 对经济适用 房建设的原则 有股优惠政策和扶持政策 建设管理和价格管理 准 入和退出管理以及监督管理等做出了明确的规定 为我国今后进一步 开展经济适用房建设奠定了政策依据 2 1 3 当地经济适用房政策环境当地经济适用房政策环境 为了切实解决城镇中的收入家庭住房困难问题 根据 经济适用 17 85 住房管理办法 近几年也加大了以经济适用房 廉租房为主 的保障性住房建设力度 尤其今年开始 自治区把全面推进保障性住 房建设列为全省建设领域落实 保增长 扩内需 调结构 惠民生 决策部署的首要任务 扩大廉租住房保障范围 将区县市城区人均住 房不足 13 平方米的低保家庭全部纳入保障范围 逐步把低保边缘的 家庭纳入保障范围 并力争使实物配租家庭占今年住房保障总量的 40 从 市的层面看 该市于 2001 年开始建设经济适用房 在 2001 年 2006 年间 共完成经济适用住房建设面积共 80 75 万平方米 完 成总投资 8 9 亿元 从 2007 年起 全市已完成经济适用住房建设面积 108 4 万平方米 与 2006 年同期相比 经济适用住房面积增长了 348 解决了 10562 户住房困难户的困难 2008 年 市委 政府决定 今 后全市每年要完成 200 万平方米经济适用房和 5 万平方米廉租房的建 设任务 目前这两项建设任务已在全市各地全面展开 为全市范围内 的城镇中低收入家庭改善住房条件提供了政策性保障 从项目建设地区 经济适用房政策上看 该区于 2007 年出 台了 经济适用住房管理暂行办法 并自 2007 年开始在全省范 围内围绕建设教育 就业 医疗 社会 住房 公共服务 六大保障 体系 实施了 十大惠民工程 期间区财政安排 6 6 亿元用于改善 民生 占财政总支出的 51 8 另外该区在 2009 年国民经济和社会发展计划 也把经济适 18 85 用房建设作为重要的民生工程和社会保障体系来专门制定了发展计划 提出了加强保障性住房建设 加快经济适用房 廉租房和农牧业转移 住宅小区建设 提供配套住房 4000 套 50 万平方米 将住房保障范围 由城镇无房户扩大到城乡住房困难户 并把住房保障工程纳入 2009 年实施的十项惠民工程中 以进一步提升全省广大人民群众的幸福指 数和满意度 2 2 市场分析市场分析 2 2 1 市市 区房地产发展概况区房地产发展概况 近年来 随着 市城市建设步伐的加快 房地产市场呈现出投资 高速增长 市场需求持续旺盛 商品住宅成交活跃 价格快速上升的 发展态势 促进了 市经济的快速发展 1 房地产开发投资增长迅猛 2007 年全市房地产完成投资 84 9 亿元 2008 年房地产投资达到 140 9 亿元 呈现出快速 持续发展态势 2 房地产开发规模 竣工面积和销售面积迅猛增加 2007 年 全市房地产开发规模达到 538 6 万平方米 同比增长 32 2008 年开发面积达到 1151 万平方米 2007 年 全市房地产竣 工面积达到 204 万平方米 2008 年 全市房地产竣工面积达到 204 万 平方米 239 平方米 2007 年全市销售面积达到 416 4 万平方米 2008 年全市销售面积达到 278 万平方米 19 85 2 2 2 市市 市住房供需预测市住房供需预测 1 住房需求预测 根据 市规划局制定的 市 市住房建设规划 2008 2012 以下简称 住房规划 数据 截止 2007 年 12 月 区已建成住 房建筑面积 1300 万平方米 区现有户籍人口 25 万人 常住人口 42 万人 按户籍人口计算人均住宅建筑面积 52 平方米 按常住人口 计算人均住宅建筑面积 31 平方米 预计 2012 年 区人口达到 80 万 人 规划期末城市居民人均住房建筑面积达 35 平方米 每户家庭拥 有或租住一套使用功能齐全的住宅 有较好的居住环境 共需要 2800 万平方米的住宅供应量 居住水平指标围绕建宜居城市目标 争取在 2020 年人均住房建筑面积达 40 平方米 以上述规划目标为基础 预计在 2008 年 2012 年之内 住房总 需求约为 1500 万平方米 其中 新建普通商品住房 746 万平方米 新建非普通商品住房 450 万平方米 新建经济适用住房 300 万平方米 新建廉租房 4 万平方米 2 住房建设供应规划 根据 住房规划 住房建设面积供应方案按年度分解如下 1 2008 年 规划总量 265 56 万 m2 其中 普通商品住房 104 5 万 m2 非普通商品住房 79 5 万 m2 经济适用住房 80 万 m2 20 85 2 2009 年 规划总量 212 3 万 m2 其中 普通商品住房 68 万 m2 非普通商品住房 63 5 万 m2 经济适用住房 80 万 m2 3 2010 年 规划总量 346 5 万 m2 其中 普通商品住房 181 9 万 m2 非普通商品住房 104 万 m2 经济适用住房 60 万 m2 4 2011 年 规划总量 345 14 万 m2 其中 普通商品住房 190 9 万 m2 非普通商品住房 103 7 万 m2 经济适用住房 50 万 m2 5 2012 年住房建设面积规划总量 330 5 万 m2 其中 普通商 品住房 200 7 万 m2 非普通商品住房 99 3 万 m2 经济适用住房 30 万 m2 2 1 3 住房供需分析住房供需分析 1 住房建设现状 住房建设现状 经调查 区现住房建筑总面积为 115 万平方米 常住人 口为 4 3 万人 人均住房面积为 26 74 平方米 住房完好房屋占 60 一般完好占 20 一般损坏占 14 严重损坏占 6 住房自 住面积为 101 20 万平方米 占总数的 88 出租面积为 13 8 万平方 米 占总数的 12 无闲置房屋 无直管房屋 城市住房困难户 1125 户 最小住房面积 21 5 平方米 最大住房面积 42 平方米 户均住房 面积为 30 1 平方米 2 住房建设需求情况 住房建设需求情况 21 85 根据 国民经济和社会发展第十一个五年规划 到 2010 年 区人口将达到 6 5 万人 城镇居民人均居住面积达 36 平方米 规 划期内的住房建设总需求为 234 万平方米 需新建住宅 119 万平方米 从 2007 年开始至 2010 年每年建房平均约 30 万平方米 在全镇住房 建设规划中 2008 年占建设总量的 28 2009 年占建设总量的 22 2010 年占建设总量的 8 在新开工住宅建设面积中 中低价 位住房面积比重占 70 其中经济适用住房占 25 廉租住房占 5 普通商品房面积比重占 30 在中低价位普通商品房建设中 经济适 用住房户型面积为 90 平方米 廉租住房户型面积为 65 平方米 普通 商品住房户型面积为 120 平方米 3 土地供应情况 土地供应情况 目前 区的住房建设用地原则是 按照 区城市建设的总体规 划 适当加大经济适用住房用地供应量 重点保证中低价位 中小套 型普通商品住房用地供应 坚持新增供应与存量挖潜相结合 近期可 利用土地主要使用 区周边部分土地及旧区改造能利用的土地 适 当提高住房建设开发强度 依据节约 高效 集约利用土地的原则 在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下 适当提高住房建设的 容积率水平 2007 年至 2010 年住房建设净用地总量为 125 万平方米 4 住宅建设政策 住宅建设政策 22 85 1 土地供应与住宅建设 今后几年 将继续加大住房用 地的储备和供应 尤其是政府保障住房供应 按照 区住房发展规 划目标 适度增加住房用地供应规模 尤其是要优先保证中低价位 中小套型普通商品住房和政府保障型住房建设 其年度供应量不低于 居住用地供应总量的 70 继续停止别墅类房地产开发项目土地供应 严格限制低密度 大套型住房土地供应 2 加强住房开发建设管理 调整住房供应结构 加强普通商 品住房建设 建立并完善在限套型 限房价基础上竞地价 竞房价的 中低价位 中小套型普通商品住房开发建设模式 积极推进中低价位 中小套型普通商品住房用地招标出让 落实住房开发项目套型结构比例的规定 凡新审批 新开工的各 类住房 套型建筑面积为 90 平方米以下的住房 含经济适用房 面 积所占比重 必须达到开发建设总面积的 70 以上 3 进一步发展住房二级和三级市场 通过简化办事程序 加 强中介市场管理的措施 规范引导住房二级市场和三级市场健康发展 多渠道增加中低价位 中小房型住房供应 引导市民通过换购 租赁 等方式 合理改善居住条件 缓解一级市场需求 达到稳定房价的目 的 5 十一五期住房建设规划统计十一五期住房建设规划统计 1 2007 2010 年新建各类商品住宅计划表年新建各类商品住宅计划表 单位 万平方米 23 85 略略 2 2007 年年 2010 年新建中低价位普通商品住宅计划表年新建中低价位普通商品住宅计划表 单位 万平方米 略略 3 2007 年年 2010 年住宅建设用地计划表年住宅建设用地计划表 单位 万平方米 略略 6 保障性住房规划保障性住房规划 根据 政府保障性住房规划 在 2009 至 2012 年的 3 年内计划 新建 100 万平米的经济适用房和廉租房 解决 1 万户城乡居民的住房 困难 到 2012 年共建成 200 万平米的经济适用房和廉租房 解决 2 万户城乡居民的住房困难 因此 本项目的建设正是以 全面建设 保障性住房的背景下提出和建设 既符合当地城镇居民住房需求 也 符合当地住宅建设政策 2 3 销售方案销售方案 2 2 1 销售群体销售群体 本项目销售群体为 区符合购买经济适用房条件的城镇中 低收入家庭 具体资格标准由区政府制定 24 85 2 2 2 销售价格销售价格 本项目是由房地产开发企业实施的经济适用房项目 根据 经济 适用住房管理办法 规定 定价以保本微利的原则进行 使利润率控 制在 3 以内 在具体价格测定上 主要由 经济适用房管理部门会同价格管 理部门根据实际建设成本进行测算 并同建设单位确认后经区政府批 准确定最终销售价格 本项目经济适用房销售价格 根据投资估算章节中确定的建设成 本和合理开发利润后 与 经济适用房限制价格相比较 取其价格 小为本项目财务分析中的销售价格 2 2 3 销售方案销售方案 本项目作为面向城镇中低收入住房困难家庭的经济适用房开发建 设项目 其购房资格将有 政府经济适用房管理部门 民政部门等 有关部门进行审核和确定 由本项目建设单位向上述特定用户销售 25 85 三 建设地点与建设条件三 建设地点与建设条件 3 1 建设地点建设地点 3 1 1 地块位置地块位置 本项目拟建地点位于 市 政府所在地 区西部偏北位 置 四至分别为 西至 路路 南至 路 东至 街 东北至 路 西北至 街 基本呈五面沿街的五边形布置 该地块总用地面 积为 190800 平方米 约合 286 亩 本期工程是该地块开发的一期工程 总用地面积 45789m2 约合 68 68 亩 其中净用地面积 45294m2 约合 67 94 亩 位于项目地块 的东北部 东南侧为 街 东北侧为 路 西北侧为 街 三面 沿街 基本呈三角形平面布置 3 1 2 土地权属情况土地权属情况 本项目场址为 区 1 片区控制性详细规划中的 F10 地块 由本项目建设单位与 合作开发住宅小区 根据双方签订的 土地 开发协议书 有关条款 本地块经济适用房用地由区政府以划拨形式 供地 其余用地则按招拍挂形式供地 由企业自行开发商品房建设 因此 本期工程建设用地无权属纷争 26 85 3 1 3 区域概况区域概况 略 1 自然地理环境 自然地理环境 1 地理位置 略 2 地形地貌 略 3 水文气候 略 2 自自然然资资源源 略 3 交交通通条条件件 略 4 邮邮电电通通讯讯 略 4 区区概概况况 略 5 城市发展情况 城市发展情况 略 27 85 3 2 建设条件 本项目建设区域为 区城区向外扩展的过渡地带 具有承接老 城区与新城区的便利条件 周边各项城市基础设施建设正在建设和完 善当中 将成为 区未来城市中心区 3 2 1 政策环境条件政策环境条件 略 3 2 2 市政设施条件市政设施条件 略 3 2 3 工程地质情况工程地质情况 根据本项目场地地质勘查报告 场地区域属构造剥蚀丘陵地形 微地貌一般属丘陵台地及斜坡地形 局部为丘间洼地 地表均被风积 沙所覆盖 地势一般较高 地面高程 1360 35 1362 04m 局部较低 地面高程 1353 15 1355 28m 场地一般属简单地貌 局部为中等复 杂地貌 1 基地单元层 场地地基岩土自上而下划分 4 个单元层 分别为 单元层 人 工 Qml 杂填土 单元层 第四系全新统 Q4eol 细砂 单元 层 第四系全新统 Q4dl 砾砂 单元层 白垩系下统志丹群第五 岩段 K1zh5 细砂岩 2 地下水条件 28 85 场地区域属丘陵贫水水文地质单元区 场地及外围均无地表迳流 在勘探孔深度范围内均未见地下水 根据区域水文地质资料 场地地 下水属碎屑岩类孔隙 裂隙潜水 含水层为单元层 细砂岩下伏的 中等风化岩层中 潜水水位埋深一般 35 40m 水位标高 1322 04 1327 04m 主要补给来源为大气降水 水位及水量受季节性 影响变化较大 水量极贫乏 单井涌水量小于 50m3 d 水位变幅 2 0 2 0m 3 不良地质作用和地质灾害 根据勘察资料结合现状调查分析 场地无地下水不良影响 场地 无其它具危害性的不良地质作用 无与建筑相关的环境地质问题 地 质灾害不发育 4 场地地质评价与建议 场地地质构造简单 地质灾害不发育 环境地质条件较好 场地 稳定性较好 拟建各建筑物需分类采用天然地基上的浅基础方案 人 工垫层上的浅基础方案进行设计 拟选持力层及下卧层承载及形变特 性均可良好满足建筑需求 场地抗震设防烈度 6 度 设计地震基本加 速度值 0 05g 设计地震分组第三组 场地现属建筑抗震有利地段 地基土属中硬土 场地类别 类 地基岩土层无砂基液化问题 场地 地下潜水埋藏较深 水位及水位变幅均位于基底以下 对基础无影响 场地地基土对混凝土和钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响 场地季节性冻结深度 1 5m 冻胀性中等 弱 设计时应考虑冻胀 29 85 影响 场地基坑地质条件简单 无地下水不良影响 无须进行降排水 及止水挡土支护结构设计 基坑边坡符合坡率稳定法原则 进行适当 放坡处理即可满足稳定要求 放坡比宜控制为 1 0 75 基坑 槽 施 工可采用机械大开挖方式 采用天然地基的机械施工时基底应预留厚 度 300mm 原土层 进行人工清基 以免破坏持力层原生结构 引发 不良工程地质问题 基坑 槽 开挖好后应及时通知地质勘查单位进 行验槽 验槽合格后方可进行基础工程施工 3 2 4 项目城市规划条件项目城市规划条件 目前本项目建设用地已由 政府划拨供应 项目总用地面积 45789m2 净用地面积 45294m2 用地性质为居住用地 项目选址已 取得 规划局颁发的 建设用地选址意见书 号 根据项目选址意见书规划要求 本地块建设要满足 区 1 片区控制性详细规划要求 具体为 容积率 1 2 建筑密度 20 绿地率 35 建筑限高 24m 停车位 1 2 户 建筑间距满足 市城市规划管理技术规定 要求 建筑退让距离上 临 街 街 退道路红线不小于 15m 其余建筑按满足日照和消防规范 具体要求 和位置图 平面图详见附件 建设用地选址意见书 30 85 四 规划建设方案四 规划建设方案 4 1 规划设计依据规划设计依据 本项目编制执行现行国家 建设部建筑设计规范 标准及当地有 关标准 规定 主要包括但不仅限于 民用建筑设计通则 GB50352 2005 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 2002 年版 城市道路绿化规划与设计规范 CJJ75 97 建筑设计防火规范 GB50016 2006 建筑内部装修设计防火规范 GB50222 95 住宅建筑设计规范 GB 50096 1999 2003 年版 住宅建筑规范 GB 50368 2005 民用建筑节能设计标准 采暖居住建筑部分 JGJ 26 95 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 砌体结构设计规范 GB50003 2001 建筑结构荷载规范 GB5009 2001 市城市规划管理技术规定 试行 31 85 4 2 规划设计主题规划设计主题 本项目为 区低收入群体所设计和建设 以适居性 平民化 自然美化 布局合理为规划设计原则 并完善配套设施建设 根据设 计要求 本规划方案充分考虑各种设计要素 设计采用合理利用土地 综合开发原则 创造经济合理的规划结构和良好的居住环境 规划设计上以 简约自然 为出发点 将现代城市的居住环境 并与传统结合 努力营造一种朴实的城乡结合的现代居住模式 将现 代的生活内容与休闲自然的社区生活氛围充分结合 为入住居民打造 更为舒适 与自然贴近的居住小区 4 3 总规划方案总规划方案 4 3 1 总体规划原则总体规划原则 1 严格遵循有关经济适用房建设和管理政策 并以可持续发展 的原则 正确处理人 建筑和环境的相互关系 进行总体布局满足功 能需要 2 体现对人和家庭及邻里之间交流理解关心 满足住宅的居住 性 舒适性 安全性 耐久性 经济性的要求 3 贯彻节约用地 节约能源 节约用水和节约原材料的基本国 策 建筑单体平面组织合理 空间分区明确 并有利于形成较完整的 建筑体系 4 充分利用和发展地理优势 协调与周围环境与城市空间的关 32 85 系 综合考虑主干道 次干道及各出口的要求 设计快捷 方便 安 全的交通系统 5 功能分区明确 动静结合 合理设计行车路线 相得益彰 住宅设计遵循以人为本的思想力求功能合理 设施完善 空间适度 体现对人的尊重 体贴和关怀 4 3 2 总平面布置及功能布局总平面布置及功能布局 本项目总用地地面积 45789m2 约合 68 68 亩 其中净用地面积 45294m2 约合 67 94 亩 场地较为平坦 三面沿街 东南侧为 街 东北侧为 路 西北侧为 街 总平面布置基本呈以面向 路为 主出入口的三角形 根据建设单位与政府签订的开发协议书 经济适用房面积应达到 5 万平方米 因此根据选址规划条件和经济适用房建设与管理要求 结合场址地形条件经规划测算 本项目总建筑面积按 50431m2设计 容积率为 1 11 符合规划要求 在单体建筑设计上 均为六层建筑 根据户型特点采用 4 个单元为主 3 个单元为辅的结构 户型配置上以 一梯两户为主一梯三户为辅设计 根据 经济适用房管理办法 建住房 2007 258 号 第十五条规 定 本项目户型单套建筑面积控制在 60m2左右 总户数约为 840 户 本在总平面布局上 根据当地采光通风和生活习惯等因素 个建 筑物均采用东西走向坐北朝南布置 根据地形条件和户型结构 小区 33 85 设计为 13 栋多层楼房 采用前后错落有致的布置格局 根据地块总体规划 沿 街在二期工程中拟建两层商铺 以形 成小区配套商业服务设施 方便居民的生活生产需求 4 3 3 交通设计交通设计 根据总平面布置和总体规划 小区主出入口设在 路 出入口 两侧沿街为商铺建筑 进入小区向两侧沿商业内侧小区外围形成环形 主路 路面宽度按 7m 设计 供机动车行驶并兼做消防主通道 并考 虑与后期工程的主路的衔接 以便形成整体性的还环路 便于各区间 的连通 机动车的行驶和消防通道的畅通 根据地形条件 最北一排单栋楼可由主路直接连通 其他四排楼 按两排公用一条宅前路设计 并根据机动车停车和消防车通行要求 路面宽度均按 7m 设计 两端可直接进入外围主路 形成内外通道连 接便捷 人车分流 消防通道顺畅的交通组织体系 因本项目区不设置地下停车场 机动车停靠采用地上停车位 主 要依小区道路两侧 其中沿外环主路内侧 宅前路两侧以竖向布置 本项目总户数 840 户 根据选址意见规划要求 拟设置 588 个停 车位 以满足小区居民停车需要 4 3 4 景观与绿化景观与绿化 在绿化的结构布置上 注重点 线 面的系统结合 并采用组团 式绿化模式 以外环道路和宅前路为界形成相对独立的组团绿地 以 供居住业主休憩休闲 其中 34 85 点 建筑空地 建筑与基地边界的夹角处形成数个绿化 点 以种植各色树木花草 线 沿城市道路布置 结合规划地块内的道路两侧形成条 带状的绿线 面 由建筑围合而成的绿化成了 绿面 道路和环境有 机结合 曲折幽静 营造朴实自然的生活空间 4 3 5 日照间距日照间距 根据本地区的气候特色 建筑朝向主要采用坐北朝南的布置方式 结合当地最低日照间距要求 本项目各建筑物的南北垂直间距系数按 1 8 计 约为 33 米 以符合当地的日照时间要求 4 3 6 雨水排水雨水排水 场地内部道路最小纵坡按 0 3 横坡按 1 5 设计 主要道路采 用双坡 次要道路采用单坡 地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有 组织排入市政雨水管 道路结构采用混凝土路面做法 4 3 7 主要技术指标表主要技术指标表 序号序号名称名称单位单位指标指标备注备注 1总用地面积m245789 68 68 亩 其中净用地面积m24529467 94 亩 2总建筑面积m250431全部为地上建筑 经济适用房m250431 35 85 3单体建筑数量栋13全部为 6 层 4建筑密度 18 55 5容积率1 11 6绿化率 36 7总户数户840 总人口人2940户均 3 5 口人 8机动车停车位个5880 7 个 户 4 4 设计方案 4 4 1 建筑方案描述建筑方案描述 1 户型及单体平面设计 总体户型设计上根据经济适用房建设要求按照当地气候特点及生 活习惯进行设计 根据 经济适用房管理办法 建住房 2007 258 号 有关规定 本项目套型面积按 60m2控制 在户型结构设计上 按照实用性 适用性的理念基本采用两室两 厅一卫为主 部分较大户型增加一间卧室 其中主卧靠南客卧靠北中 间卫生间 客厅与餐厅厨房南北并列形成南北通透的起居空间 阳台 向南设置在起居室 客厅 处并封闭处理 以形成动静分区 阳光充 足 通风良好 实用性强的生活空间体系 2 单体建筑设计 根据地形条件和总体规划方案和当地经济适用房有关要求 本项 36 85 目建筑群按 13 栋六层单体住宅楼设计 采用东西走向坐北朝南布置 以最大程度满足采光条件 在单体建筑设计中 采用四个单元为主 三个单元为辅的单元式 结构 每个单元均按一梯两户设计 使每户都形成南北通透格局 以 达到良好的通风和采光条件 根据住宅设计规范结合当地要求 每栋楼底层按 3 6m 其余层高 按 3m 设计 建筑总高度约为 18 6 米 符合城市规划要求 3 建筑造型设计 建筑造型上 根据项目性质和功能要求 宜采用简洁风格 应用 简洁 明快的设计元素和材质 使整个建筑形成朴素而现代气息 为 了加强住宅的实用性特点 每户设置南北两侧阳台 其中主阳台设置 向南与起居室 客厅 连通 以形成明亮的日常起居生活环境 副阳 台设置在北侧与厨房形成一体 节约居住空间 立面色彩 色彩选用较明亮的色系 形成轻快 简洁的节奏 立面基调 立面风格以简洁为基调 适量加入简化的符号与元素 以增加建筑的整体性效果和建筑群的统一化格调 立面选材 立面选材主要以外墙涂料为主 实现简洁 耐用和安 全 4 4 2 建筑功能建筑功能 本项目作为住宅建筑 在建筑功能上主要以通过安全 经济 实 37 85 用 舒适来满足居民的居住生活需要 在建筑设计上 在满足安全的 基础上 在墙体 门窗 保温 水电设施等方面尽量采用新型节能环 保型材料和设备 尽量满足实用性 适用性和舒适性功能要求 以体 现人文关怀和环保节能的协调统一性 4 4 3 建筑结构建筑结构 1 结构设计基本参数 结构设计基本参数 建筑结构的设计使用年限和安全等级 结构安全等级设计使用年限 抗震设防 类 别 地基基础设计等级 地 下 室 防水等级 二级50 年丙类乙级 自然条件 风雪荷载 基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深 Wo 0 50KN m2C 类So 0 35KN m21 50m 抗震设防的有关参数 抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑物设计特征周期 6 度0 05g第三组0 45s 竖向活荷载设计参数 楼面 厨房 走道阳台楼梯卫生间 38 85 2 0 KN m22 5 KN m23 5 KN m23 0 KN m2 2 地基与基础选型 地基与基础选型 根据地质勘察报告中的地质条件 大部分建筑可采用天然地基上 的浅层基础方案 以 单元层砾砂作为持力层 采用混凝土条形基础 根据地基承载力特征 基础埋深应大于 2 15m 由于场地部分地基具有不