购物广场商业方案

常平迈亨购物广场商业方案一、 项目自身情况及周边商业情况项目的具体位置在东莞市常平镇商业步行街，属成熟商业区域，现对本项目自身情况以及周边商业现状进行简单描述：该项目在东莞市常平镇市场路西侧，正对面是常平商业中心（华润万家），背靠中元街，与大和百货、天虹商场呈三角之势布局，位置较优越，周边商业氛围浓厚，项目原来名称为天天百货，现在计划重新装修，并更名为迈亨购物广场。商场总面积约6700平米，一楼面积1300平米，商场临街入口门面宽10米，二楼面积2700平米，有两部扶手电梯通达二楼，三楼面积2700平米，目前立体交通不够便利，因项目为裙楼底商，场内支撑柱大且多，通透性不够理想。周边商业情况：常平商业中心，共计3层楼，主力店为华润万家与麦当劳，经营模式为小商铺出租，面积多数在915平米左右，定位为低端，商品价格带为2080元为主，租金价位一楼350元450元/,转让费820万左右，二楼150-250元/，转让费2万6万左右，三楼60元左右/左右，主力消费群体为周边工厂的工人及服务行业人员，年龄层在18-25岁左右，收入状况在1500元左右，该项目为标准小市场商业模式，具备一定的规模，经营情况较为稳定，低端市场占有率高。在常平镇区同种业态商业体不具备竞争优势。振兴购物广场共计5层楼，主力店为大和百货2-4层，硬件优越，各楼层手扶电梯4部，观光电梯2部，中庭宽敞明亮，一楼为小商铺模式，纯出租，二楼超市，三楼专柜，经营女装（38家），休闲装（20家），内衣（5家）运动（基本空场）等，主要品牌茵佳妮、诺曼琪、康格斯、卡路约翰、原品、真维斯、永艺、质顶、蓝色天空、采取联营扣点模式，约18%-22%之间，月营业额约2-6万元，四楼男装、皮鞋床用，品牌到位率很低，基本上以平价卖场为主。消费群体主要以蓝领阶层为主，次消费群体处在人生发展的上升期，正在明确和认知各个不同的品牌，并逐渐养成消费品牌的习惯与渴望。该项目因整体定位不明确，缺乏龙头品牌，内部管理不畅，市场占有率在下降，影响力在缩小，考虑到大和百货的下行趋势，短期对我项目有一定的影响，长期不构成核心威胁。天虹商场共计3层楼，经营传统百货+超市，一楼化妆品、珠宝、皮鞋、皮具、钟表等，主要品牌百丽、天美意、星期六、达芙妮、蜜思罗尼、红蜻蜓、富贵鸟、摩斯雷等，二楼超市、男装、床用，主要品牌马思图、雅涛、欧尼杰、七匹狼、卡斯保罗等，三楼女装、内衣、休闲、运动、童装、皮具等，主要品牌艾格、艾格周末、威丝曼、卡路约翰、七彩、柯罗纳、茵佳妮、ozzo、班尼路系列、威鹏、耐克等，合作模式为联营扣点，约20-22%，月营业额月210万元，天虹商场属于常平高端消费商场，集团商业资源丰富，品牌到位率较高，消费群体主要以公司白领阶层、当地小企业主，公务员为主，此群体收入稳定，对生活质量要求较高。但该项目位置相对不是在最繁华的商业核心区。经营状况良好，无空场。是我项目今后主要竞争对手。乐购商场共计三层商业，主要以超市业态为主，其中包含数码城、大地影院等小型主力店，铺位租金100-160元/，位置较偏，经营状况一般，有多间空铺，不对我项目构成威胁。二、本项目客群分析： 本项目的主要消费客群，将以月收入2000元以上的阶层为核心，包含公司企业主、白领、蓝领、小个体经营老板、公务员、服务行业人员、外地商务人员等。三、项目优劣势分析优势：项目位置优越，人流旺盛；未来的形象，包括外立面、内部环境提升；现有kfc，可起到品牌效应；开发商的思路灵活。劣势：项目原来的口碑不够好；一楼临街面过窄，无法利用名店品牌提升档次；内部主体层高较低，承重柱和住户电梯井影响通透性；开发商没有商业方面的市场影响力。结合上述条件，建议对项目经营定位做充足的心理准备，既不是品牌商家趋之若鹜十拿九稳，也不会出现每个品牌都很难引进的情况。四、业态规划建议方案一：精品百货，主题明确，以中高端市场为目标定位，以百货专柜的模式对外经营，联营扣点合作，采取开放式装修，统一收银，统一开业，统一推广，统一管理的模式。优势-前景广阔，经营上升空间较大，一旦拥有市场占有率，很难被竞争对手取代，劣势-短期内会有压力。品类划分一楼：皮鞋、珠宝、化妆品；目标品牌百丽、天美意、达芙妮、摩斯雷、富贵鸟、红蜻蜓、玉兰油、美宝莲等；二楼：女装、内衣、饰品；目标品牌ONLY、歌莉娅、艾格、威丝曼、茵佳妮、摩卡奴等；三楼：休闲、商务男装、床用、网吧、特色餐饮；目标品牌真维斯、班尼路、原品、yyt、威鹏、欧尼杰、七匹狼、才子、泰国菜、千味涮等方案二：小商铺经营，优势-快速回笼资金，劣势-远期无法发展，容易被市场复制和取代。业态划分：不做太多要求。注： 五、项目合作方式和合作条件建议合作方式： 租金+管理费15元/联营保底扣点+管理费15元/纯扣点合作条件：租金1楼300元/左右，2楼120元200元/，3楼50元100元/ 联营保底（租金80%）扣点1822%六、项目进度建议1、在3月20日前，核心团队人员到位，以书面形式上报招商方案（包括租金标准，业态规划等）；2、在3月25日，招商手册设计印刷完毕，招商短信及条幅广告出街，现场接待人员到位；3、在3月26日，正式对外招商，根据业态定位，展开点对点约见客户；4、招商周期为3个月，专柜装修期15天，开业准备期5天。七、推广建议：提供墙体广告位置进行宣传，有针对性的