秦皇岛拟定项目调研报告 PPT课件

1 秦皇岛拟定项目调研报告 2 目录 3 1 城市宏观经济环境分析 城市区位状况 行政区划与人口 人口规模及结构 经济指标 4 1 城市区位状况 秦皇岛市位于河北省东北部 东经118 33 119 51 北纬39 24 40 37 东北接辽宁省绥中县 西北临河北省承德市 西靠唐山市的滦县 迁安 南临渤海 西南距石家庄483公里 西距首都北京280公里 距天津220公里 5 2 行政区划 秦皇岛地处河北省东北部 南临渤海 北依燕山 东接辽宁省葫芦岛市 西近京津 位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带 是东北与华北两大经济区的结合部 秦皇岛市辖北戴河 山海关 海港区三个城市区和抚宁 昌黎 卢龙 青龙满族自治县四个县 6 3 人口规模及结构 该市人口总况 人口结构 由图可以看出 年龄在35 59岁之间的人口比例较大 7 4 经济指标 由图中可以得出 国内生产总值是逐年递增的 由图中可以得出 人均国内生产总值是逐年递增的 并以稳定的增长速度向上 1 国内生产总值 2 人均国内生产总值 8 2 城市零售 批发商业市场分析 零售 批发商业市场发展 业态发展分析 主要商圈分析 在建项目 9 1 零售 批发商业市场发展 秦皇岛市批发市场的占有量极少 而由于旅游行业的发达 促使零售业有很大的发展 吸引各地到此购物但整体消费品的档次偏低 商圈发展简介 10 2 秦皇岛市人均收入与支出 人均可支配性收入 右图可看出 人均收入逐年递增 人们的生活水平也有所提高 消费性支出 由图中可以看出 随着时间的递增 人们的消费购买能力也在增加 11 3 主要商圈分析 主要商圈分析 12 主要商圈商业设施 13 主要商圈简介 城市商圈介绍 14 主要商圈简介 海港区 海港区是秦皇岛市的中心区 南临渤海 北依燕山 东毗历史名城山海关 西连避暑胜地北戴河 是全市政治 经济 文化的中心区 辖东港 海港 西港 海阳 北港5个镇及北部工业区共118个行政村和文化路 海滨路 北环路 建设大街 河东 西港路 燕山大街 港城大街 东环路 白塔岭10个街道 65个社区 其中 以文化路为界划分两个商业集中区 分别为太阳城商业区和金三角商业区 15 海港区 1 太阳城商业区 太阳城商业区是海港区最大规模商业设施群 位于秦皇岛市中心黄金地段 东至民族路 南至秦山铁路 西至文化路 北至河北大街 总占地面积15 36万平方米 建筑面积约为38万平方米 拥有27栋单体商业楼 商业区区位优势明显 有近20条公交线路环绕期间 交通便利 四通八达 太阳城商业区分为两个主要功能区 即市场区和商贸区 南部市场区发展成三大特色市场 北部商贸区发展成四大主流区 即 休闲娱乐区 特色商品区 旅游商务区 文化教学区 16 海港区 2 金三角商业区 金三角商业区由河北大街 文化路 海阳路三条道路交叉而成 是我市最繁华的商业购物街区 交通便利 客商云集 既是商业黄金地段 又是城市对外窗口 昔日的金三角 各类餐饮小吃无序发展 市政基础设施老化 交通混乱 人车交错 店招牌匾低劣凌乱 缺少统一规划 周围建筑年久失修 色彩脱落 严重影响了我市窗口地段的市容形象 17 主要商圈简介 山海关区 山海关历史悠久 名胜荟萃 是国家级历史文化名城 世界文化遗产地 人文景观与自然景观交相辉映 旅游资源得天独厚 山海关地理位置极为优越 自古就是东北与华北的咽喉要冲 以 两京锁钥无双地 万里长城第一关 名播遐迩 如今它地处东北 华北 环渤海三大经济区的交汇处 山海关区共辖5个街道 3个镇 1个乡 南关街道 东街街道 西街街道 路南街道 船厂路街道 第一关镇 石河镇 孟姜镇 渤海乡 山海关区内商业主要集中在南海西路和关城南路交汇处 其中共有6商场 分别是顺城商城 爱美来 万商商城 万孚商城 国百商城和兴华市场 18 山海关区商场基本信息 19 主要商圈简介 北戴河区 北戴河是驰名中外的旅游休闲度假胜地 被称为中国旅游业发展的 摇篮 早在20世纪20年代 就被誉为 东亚避暑地之冠 成为中国著名的四大避暑区之一 北戴河下辖2个镇 2个街道办事处 1个经济技术开发区 25个行政村 11个居民委员会 1898年 清光绪24年 北戴河被辟为旅游避暑区 当时许多国际商界 宗教界人士纷纷到北戴河选址安居 兴业置产 新中国成立后 老一辈无产阶级革命家毛泽东 周恩来 邓小平等和现任的中央几大领导同志都曾到这里办公和休息 北戴河因此受世人瞩目 北戴河先后被评为国务院首批公布的国家级重点风景名胜区 全国园林城市 中国优秀旅游胜地四十佳之一 首批中国优秀旅游城市 北戴河区商业主要集中在石塘路步行街和草厂中路交汇处 其中仅有石塘路市场和北戴河商城两家市场 石塘路一层销售水产 工艺品 二层销售低档服饰 北戴河商城一层为超市 二层为服装销售 商业中心周围的门市比较多 共有64家门市 20 商圈内商场简介 项目地位于海港区 以下为太阳城商业区和金三角商业区内主要商场介绍 1 太阳城商业区 地理位置 海港区河北大街中段152号 紧邻金原商场 面积 建筑面积3 2万 营业面积2 65万 区域划分 1F 化妆品 照相器材 国际名表 2F 珠宝首饰 国际名牌皮鞋 名品箱包 3F 时尚女装和精品内衣 4F 名牌西装 高档羊毛衫 羊绒制品 5F 家具内衣 小家电 商铺数量 大约有239个商铺客流 日均15000人次租金及费用 1F 7000元 年 2F 5000 6000元 年 3F 4500元 年左右 好位置7000元 年 4F 3000元 年 1 秦皇岛商城 综合分析 商场位于秦皇岛市中心商业最繁华地段 交通四通八达 是秦皇岛市规模较大 设施较先进的大型综合性零售商场 商场内部设施齐全 购物环境幽雅 管理制度严格 服务态度好 员工素质高 客流量大 自成立以来得到市民的好评 中档偏上的品牌定位符合大众消费人群 满足市民追求时尚品牌的同时打出价位战略 其商场布局合理 环境优雅 商品齐全 价格合理 成为市民购物的首选场所 21 太阳城商业区 2 淘乐城总店 地理位置 秦皇岛市海港区文化路 号 太阳城4号楼 凯丽商场对过 面积 建筑面积1 8万 营业面积1 3万 区域划分 1F 缤纷饰品类 2F 摩登时代饰品鞋 3F 潮流基地潮流女装内衣袜 4F 未营业商铺数量 大约有187个商铺客流 日均6000人次租金及费用 1F 均价约4500元 年 2F 均价约2000元 年 3F 均价约1200元 年 4F 未营业主要品牌 布戈牛仔等品牌 商场以时尚和非主流定位 多为外单和散货 综合分析 商场太阳城中心地段 地理位置优越 有足够的客流和消费群体 同比其他商场价格更低为其竞争带来优势 商场实行错位经营与囯辰 明珠的经营定位明显差异 是年轻人追求潮流与时尚的理想去所 但其商场商场整体环境比较杂乱 经营种类各异 格局较混乱 没有明确分区 22 太阳城商业区 3 囯辰商厦 地理位置 河北省秦皇岛市太阳城6号楼面积 建筑面积6000 营业面积4000 区域划分 1F 运动 休闲鞋类 2F 服装 布匹 3F 精品服装 商铺数量 大约有137个商铺客流 日均5000人次租金及费用 1F 鞋类门市3200元 年 2F 均价约650元 700元 年 3F 较好地段620元 年 外围511元 年 主要品牌 意利袋鼠 蜘蛛王 红喜鸟 千百莉 日泰等综合分析 做为秦皇岛繁华地段的商场 其区位 交通 传统 行市等明显优势 但其经营环境较本市区来看为一般 仅有基本的消防设备 其商场整体装修陈旧 未见其营销策划手段 主要客源多为服装定制 凭借低廉的价格早太阳城商圈占据一席之地 23 太阳城商业区 4 明珠购物广场 地理位置 秦皇岛市海港区太阳城步行街12号面积 建筑面积2万 营业面积1 3万 区域划分 1F 品牌服饰 体育休闲 2F 鞋类 箱包 3F 休闲服装 4F 男装内衣 5F 外贸服饰商铺数量 大约有246个商铺客流 日均8000人次租金及费用 1F 均价约1100元 年 2F 均价约820元 年 3F 764 年 692 年 4F 540 年 主要品牌 衣之纯 伊韵儿 匡威 圣天狐 依米奴 羊老大等品牌综合分析 明珠购物位于秦皇岛市太阳城繁华商业中心区 其地理位置优越 具有稳定的客源 其商场配套设施齐全整体购物环境较一般 但其经营管理不到位 未见任何营销策划方案 24 太阳城商业区 5 门市情况 总户数 279户基本户型 25 50 为主租金情况 买断租赁为主 买断原始租金为 15000元 现转兑价为 223元 年 288元 年 25 金三角商业区 1 金三角市场 地理位置 秦皇岛市海港区河北大街中段137号 面积 建筑面积1 8万 营业面积1 3万 区域划分 1F 饰品 2F 服装 裤子 3F 鞋帽 4F 休闲服饰商铺数量 大约有350个商铺客流 日均22680人次租金及费用 1F 1 2米柜台租金为600元 月 2F 1 5米柜台租金为600元 月 3F 1600元 年 4F 1320元 年综合分析 该商场位于秦皇岛市中心 地理位置优越 交通便利 实现错位 参与竞争 具有大量客流 低档的市场定位 品项齐全 时尚潮流追求 适合年轻消费群体 26 金三角商业区 2 供销大厦 地理位置 秦皇岛市海港区海阳路中段面积 建筑面积2万 营业面积1 5万 区域划分 1F 时尚美容化装 美甲 饰品 手机美容 内衣 靓包 2F 时尚休闲馆主要为大众休闲服饰 运动休闲服饰和鞋类经营 3F 绅士淑女馆主打流行男装和时尚女装 4F 童装鞋帽 儿童用品 玩具 母婴儿童会馆 儿童摄影 童车童具 招商中 商铺数量 大约有313个商铺客流 日均50000人次租金及费用 1F 6476元 年 转兑 2F 1700元 年 3F 2100元 年 4F 660元 年 建筑面积计算 主要品牌 梦特娇 老人头 雪中飞 波司登等品牌综合分析 其商场历史较久远 有一定知名度 处于金三角繁华商业地带 交通便利 又因其经营品类繁多 客流量较大 其低廉的商场地位适合大众消费 27 金三角商业区 3 华联商厦 地理位置 秦皇岛市文化路138号面积 建筑面积1 14万 营业面积1万 区域划分 1F 羽绒服专区 1F 化妆品 日用百货 烟酒 手机 名品珠宝馆 2F 男女皮鞋 运动休闲 鞋帽金店 3F 女士服装 文胸内衣 4F 男装 5F 家居儿童世界商铺数量 大约有202个商铺客流 日均12000人次租金及费用 扣点约为20 23 左右 根据品牌及位置不同 略有调整主要品牌 杰奥 雅鹿 美宝莲 佰草集 沐澜家 皮尔卡丹 雅戈尔 柒牌等品牌 综合分析 本市第一家现代化综合大型商场 商场坐落于秦皇岛市市中心 金三角繁华地段 交通便利 外侧环境好 有良好商业氛围 其统一的经营管理方式 每层都设有安保人员 服务人员统一着装 为其商场发展带来勃勃生机 28 金三角商业区 4 门市 总户数 123户服装类 51户 简易棚 60户 小吃一条街22户基本户型 8 12 15 为主租金情况 转兑价 2666元 年 3750元 年 押金1000元或1500元 合同期 3年 29 项目外商场简介 1 银谷第6空间 地理位置 河北省秦皇岛市海港区康乐街25号面积 建筑面积2 696万 营业面积1 5万 区域划分 地下共包括7个空间 分别为小商品空间 精品空间 时尚空间 运动空间 休闲空间 美食空间 商铺数量 大约有199个商铺客流 日均8000人次租金及费用 服装区 1000元 年 建筑面积 小商品区 2000元 年 主要品牌 追梦人 芯旎 蜕变 爱布释手 双鱼座 豪威名品 诺亚姿等综合分析 秦皇岛银谷时尚购物有限公司简称银谷时尚中心 其根据休闲街的特点 在总体规划上 以高档次 现代化休闲影院为核心经营项目 同时结合购物 餐饮 娱乐 运动 文化等休闲内容 使之成为一处集影视休闲 购物餐饮 文化娱乐 游览 社交为一体的综合商业休闲中心 30 项目外商场简介 2 四季青批发市场 地理位置 秦皇岛市海港区建国路 号面积 建筑面积1 2万 营业面积8000 区域划分 1F 柜台加背柜招商范围 钟表 五金 首饰加工 应季产品 工艺礼品 饰品 百货日杂 2F 铺位式经营招商范围 床品 窗帘 布艺 布料 成衣加工 韩国商品 手工艺品 新奇特商品 箱包鞋帽 服装 十字绣 针织内衣商铺数量 大约有607个商铺客流 日均20000人次租金及费用 1F 211 2元 平米 年 一楼标准档口不超8000元 2F 144元 平米 年 二楼标准档口不超6000元 外围版房户 1500元 平米 年 综合分析 该商场是秦皇岛市集批发 零售于一体的小商品经营集散地 其历史久远 经营品类繁多 小商品一应俱全 价格低廉 为附近县市及农村集市打货的理想去处 31 项目外商场简介 3 亚泰批发商厦 地理位置 秦皇岛市民族路88号面积 建筑面积4万 营业面积3 3万 区域划分 1F 小商品 婚庆用品 五金日杂 花卉书画等 2F 服装鞋帽 针织制品 3F 床上用品 窗帘布艺 4F 各种家具 沙发 5F 家具商铺数量 大约有382个商铺客流 日均1 5万人次租金及费用 均价为 600元 年 最低价位400元 年综合分析 商场成立时间早 经过改建后 外观形象好 占地面积大 内部环境较好 经营商品种类繁多 是附近县市个体业主理想的打货去处 32 在建招商项目 1 乐都汇乐都汇广场秦皇岛项目位于秦皇岛市海港区 由全球三大零售商之一的英国特易购 TESCO 旗下全资控股子公司TESCO地产公司开发 两条城市主干道河北大街中段与文化北路的交汇处 总建筑面积7 8万平方米 拥有4层商业楼层 2层共816个车位的停车场 是目前全市停车位最多的购物商场 项目坐拥秦皇岛市繁华商业中心的黄金地段 周边中高档住宅和写字楼密集 23条公交线路纵横汇集于项目主入口 落成后将成为秦皇岛的又一商业巨擘 该项目已于今年6月封顶 预计将于今年12月下旬盛大开业 同时将为秦皇岛市提供1000多个就业岗位 总户数 170户 1F 90户 2F 27户 3F 33户 4F 20户 租金情况 第一年扣点为 22 第二年扣点为 22 保底 3300元 年 48 保底60000元 月 物业2336元 年 合同期 25个月均价为 3283元 年 建筑面积 完善装修 2 半岛四季半岛四季位于海港区文化路179号 为31层建筑 由宏基地产开发 定位为 产权酒店式私邸 建成后 顶层VIP观海四季宫 将开设4座私属会所 设置醇品咖啡厅 私人宴会厅和高端私人俱乐部等区域 顶层VIP会所还有百米高空观海功能 精装修五星级酒店品质 111至117平方米两居 42至59平方米一居的优质户型 70年全能私产 完善的配套设施等 使大家产生了浓厚的兴趣 租金情况 均价为 7500元 建筑面积 完善装修 33 写字楼 金原国际商务租金情况 均价为 5500元 建筑面积 公摊为40 天洋大厦租金情况 均价为 3600元 建筑面积 住总商务大厦租金情况 均价为 3200元 建筑面积 金都写字楼租金情况 均价为 4200元 建筑面积 金辉写字楼租金情况 均价为 4100元 建筑面积 34 3 项目研究 A 拟定项目界定 B 拟定项目规模 C 拟定项目地位 D 拟定项目定价及效益预算 35 A 拟定项目界定 该项目界定范围为北起护城河 南至朝阳街 西起海阳路 东至民族路 共经过文化路 民族路和河北大街中段三条街道 该项目位于秦皇岛市最繁华的商业购物街区 交通便利 客商云集 既是商业黄金地段 又是城市对外窗口 在商业区内以文化路为界 有两个商业集中区域 一为太阳城商业区 其内分为两个主要功能区 即市场区和商贸区 南部市场区发展成三大特色市场 北部商贸区发展成四大主