参观万科感受.doc

参观万科感受范文（仅供参考） 我们一行三人应万科物业邀请，来到深圳万科物业本部参加了为期一个月的培训学习。在指导老师的热情指导下，我们积极参加理论学习、实地参观和岗位实践。学习课程包括物业管理类、职能管理类、人力资源类、品质管理类和业务管理类等几个方面理论课，此外还进. 我们一行三人应万科物业邀请，来到深圳万科物业本部参加了为期一个月的培训学习。在指导老师的热情指导下，我们积极参加理论学习、实地参观和岗位实践。学习课程包括物业管理类、职能管理类、人力资源类、品质管理类和业务管理类等几个方面理论课，此外还进行了现场实践，并与万科的各职能部门负责人进行了面对面的交流。简短的学习生活，紧张、快乐，收获良多。通过此次学习，我们对物业管理有了更深层次的认识，同时万科的物业管理水平也给我们留下了深刻的印象。此次培训虽然短暂，但有许多感想很想与大家分享： 一、万科印象： 走进万科物业，首先映入眼帘的是醒目的“全心全意全为您”七个大字，进入办公区，看到的是干净、整洁的办公间和摆放整齐的桌椅。诺大的集体办公间，每个人都紧张有序而又不失稳重的工作着，看不到纷杂和懒散。在我们打开开关的那一瞬，我们看到开关上的标识醒目而明了；在培训室内，我们所能感受的是桌面上关于课堂纪律的“温馨提示”，以及准备好的水杯、水壶、茶叶等，尤其值得一提的是，为了让学员在下午上课免受瞌睡之苦，还特别准备了咖啡；在洗手间，你能看到长势郁郁葱葱的绿萝，铺在地板上的防滑板，闻到清新的香气，除了感受洁净、有序外，还能享受舒适和细致，让人颇受感动的是，万科的每个员工洗手后都会自觉地把面台擦干净，并将抹巾叠好放整齐。万科人身上的这种自觉自愿的自我管理意识非常值得我们学习和深思 在近一个月的学习中，让我们感受颇深的是万科人的那种自豪感、敬业心和专业精神。培训师贾烨，在提到筹备业主大会所经历的林林总总时，我们从她眼中读出的是自豪，虽然为工作付出了很多很多，但这一切是值得的、令人自豪的；培训师何艳苹，除了给人一种干练、专业的印象外，更让人感到一种很强的亲和力，这是她多年的专业素养所体现出来的一种魅力；培训主管杨慧麟，讲课声情并茂，课堂气氛活跃，讲课形式多样，使枯燥的BI课（员工行为规范）也因此而生动；班主任罗福映讲课幽默生动，通过一个巧妙而有趣的动漫场面描述，把客服沟通的金科玉律解读的淋漓尽致 让人感触很深的还有万科物业的智能无纸化办公系统，在人事、物业、财务方面拥有专门的信息管理软件，在网络上实现了公开、快捷、透明的办公环境。打开万科物业内网，内部信息管理有条不紊，从文件审批、采购管理、会议预约、车辆预定、公告信息到邮件往来、人员去向、今日寿星等等在网上一目了然。紧张而忙碌的工作，你可能忘记很多自己的事情，但当你生日那天，一定有人记得！打开电脑，你就能收到生日祝福和亲切的问候，这种温暖和幸福让我们深受感染。 万科的培训体系和人才培养体系都在努力营造一种充分挖掘人才的公平、公正的氛围。培训体系完善，设有培训组和开发组，负责日常培训、培训开发及培训讲师的培养。他们从新员工入手，设有入职引导、入职培训以及后继的在职培训、体系文献培训、进驻培训、专业技能培训、特殊工作人员培训、升职培训、系列专题培训等；培训讲师分为一到五级，上到老总，下到普通员工，要成为讲师，都必须参加讲师考试，并通过专门的评审委员会认证后，定级上岗，优秀的讲师还可以参加地产和集团的讲师考核，当然作为鼓励，获得讲师资格会为员工绩效的添分加彩；特别值得一提的是管理完善的“培训五库”的设置，分讲师库、课程库、案例库、游戏库、试题库五库，每个项目都经过专门的认证，形成了一笔丰富的财产。还有员工的升级考核交流制度，可以充分地培养人才、挖掘人才。我们在学习期间恰逢万科物业在公开竞聘总经理助理，感受颇多。身在期间，我们充分领略到了万科浓厚的学习气氛。可以说是人人求上进，个个争先，每个人都在不断地提高自己的工作水平，挖掘自己的潜能。这是万科在创建学习型企业方面的一个成功缩影。 万科物业的服务理念、企业文化、规章制度已经根植于每一个万科人心中，并把他变成一个行为，一种习惯。也正是这样一支有着企业责任感、使命感以及敬业精神的队伍，万科才有了今天如此骄人的业绩，如此强大蓬勃的生命力。 我们还参观了万科集团、万科地产及万科产品研发中心，对其创新精神有了更进一步的认识和了解。他们提出了“像造汽车一样造房子”的口号，于2005年开始了住宅产业化进程的实验室研发，2007年在上海浦东的新里程项目拉开了工厂化住宅的生产序幕。万科研发的“情景花园洋房”是中国住宅业第一个专利产品和第一项发明专利，而近年来更多专注于健康环保、人性化设计、合理空间布局的创新理念。正是源于这样的动力，万科才能持续推进更专业、更实在且更富人性化的高品质产品。 二、现场实践： 学习期间，我们参观了万科旗下的几乎所有项目，有四季花城、金色家园、金域蓝湾、第五园、温馨家园、十七英里等楼盘，现场体验了万科物业在安全管理、环境管理、设备设施管理、客服与商铺管理以及业务督导方面的管理服务水平，同时也与相关对口管理人员进行了面对面的沟通学习，体会了万科员工的“三大纪律八项注意”的BI管理。我们每走到一个小区，都能看到员工彬彬有礼，环境干净、整洁，园林修剪养护有序，员工和业主关系融洽，处处都能看到管理的痕迹。在金域蓝湾，我看到有一片长势不好的草坪，而草丛间插着“修剪养护中”的标识，在电梯间我们碰到一位业主老大娘，接待我们的负责人热情地告诉她外面起风了，注意别感冒了，这可是出自一个二十刚出头的小伙子之口。万科人是在用心做事，他们关注每一个细节，并把每一个细节力求做到最好，发现自己的不足及时调整和修正，在不断追求中寻求完美。值得一提还有安全防范方面，万科做到了人防、物防和技防的有机结合，同时特别注重技防方面的提高，还专门成立了一个部门专项负责智能化技防系统研发，近期针对深圳的治安现状，他们还开发了一套防尾随系统，正在各个项目进行补充安装。 三、面对面交流 在我们的要求下，万科物业的总办、人力资源部、品质管理部、安全管理部、房管后勤部及财务部负责人与我们进行了面对面的交流，通过交流和请教，我们了解了万科的组织构架、各职能部门的的工作流程和分工。如总办分运营组、品牌组、IT中心，运营组负责信息管理、运营管理和资质管理；品牌组负责社区文化、CI推广和公共关系；IT中心负责内网维护和信息化建设；其中社区文化类，与万客会分工协作开展社区活动，有三月的客户关怀月、五月的荔枝节、八月的夏令营、年底的嘉年华、以及声势浩大的每两年一届的万科社区业主运动会等等，其形式多样，丰富多彩，层次多，所有的活动都力求专业化、精品化。人力资源部分开发组（负责招聘、考核、人才引进）、培训组（负责课程开发和人才培养）、运营组（实务工作）；品质部分客服组、业务组和法律事务组，和安全管理部一样，都是监督检查部门，维护体系的正常运转。与财务部交流了成本核算、预算和监控以及资产管理方面的内容。通过面对面的交流学习，收获很大，深受启发。 四、培训总结及今后工作思路 1、培训总结：回来后，我们将培训心得进行了深入的交流，开了三场部门座谈会，将心得与员工进行了分享，并将拍摄回来的图片资料进行了归类整理，以备后续培训参考。 2、今后工作思路： （1）制定企业的发展战略：结合郑州的实际情况，明确定位，确定企业的远景和核心价值观。 （2）根据企业的战略方针，制定企业的发展目标，借助目标，提供参与管理的基点，然后层层分解，借助目标分解使各级人员负起责任，加强组织成员的开发，提高工作士气，提升团队绩效。 （3）建立一套完善的薪酬制度和推行相对应的绩效考核制度，建立各岗位的工作流程，使员工知道做什么，怎么做，做到哪种程度，而且还要加强监督考核和适时激励机制，鼓励员工在做对的基础上做到更好。 （4）严把招聘关，建立完善的培训和人才选拔制度。招聘人员要以德为先，把注重团队合作作为重点考量，然后加强培训以适应岗位，使每个人能做到各尽所能，并通过人才选拔机制，挖掘潜能，加快成才速率。 （5）优化管理机制，提高管理人员的的素质。在实际的工作中，本着以人为本的人性化管理，加强品质管理，同时要对管理人员在基本素质，职业操守、管理服务技巧上下功夫，为企业打造一支有战斗力和活力的团队。解读万科地产一、深圳万科企业基本情况万科全称为万科企业股份有限公司（以下简称“万科地产”或“万科”），成立于1984年5月，是目前中国最大的专营住宅开发的企业 ，也是a股中具有的代表性的地产蓝筹股。万科1988年进入房地产行业，于1991年1月29日在深交所挂牌上市 ，b股于1993年5月24日在深圳证券交易所上市 。其主要经营中国大陆的房地产业务。万科的主营业务主要分为房地产发展和物业管理，其中地产发展（出售物业）的收入在2009年的占比高达98.8%，与2006年时的98.6%几乎没有太大变化，经营业务纯度很高，经营品种高度单一。二、深圳万科财务结构分析(一)资本资产结构分析为保证长期债务的安全性，企业必须有较为合理的资本结构。从上表来看, 作为一个典型的房地产企业，资产中流动资产比重大, 且近几年来一直保持着平稳的趋势,大约在95%左右， 高于行业平均比重；大部分流动资产由短期筹资而得，主要受预收账款的大幅度增长的影响。由于预收账款并非真实负债，未来将陆续转为结算收入，并不构成实际的偿债压力，所以总体来看，风险较小，属稳健型资本资产结构。(二)资产结构分析资产中长期投资、无形资产和固定资产比重较小，波动幅度不大。在流动资产中，存货占据相当大的比重。预付账款随业务量增长而有所增长。同时货币资金量有显著上升。造成这种资产结构主要是由于房地产行业特点，首先，企业会计制度规定，房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时，才能确认收入并结转成本，因此，房地产企业往往有很大的存货余额；其次，对于写字楼项目，付款方式多为分期付款，所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。2010年末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）52.9亿元，占比4.0%；在建开发产品786.3亿元（其中包括已售出未结算产品），占比59.0%；拟开发产品（对应公司规划中项目）493.1亿元，占比37.0%。 公司继续保持了健康的财务状况。由于销售顺畅，报告期末，公司所持有的货币资金较期初大幅增长，至378.2亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8亿元，资金实力进一步增强。但应特别注意的是，需要持续做好存货的管理和销售工作，提高资产质量。关于应收账款，由于其核心业务是商业住宅，所以应收账款在流动资产中比重不大且比较平稳，收款工作开展顺利。(三)负债结构分析在负债结构中，流动负债占很大部分，从其融资方式看，更倾向于短期负债。对比同行业其他企业可以看出，万科的负债率在行业中居中游位置。由此，我们得出结论：房地产业的资金来源主要靠负债尤其是短期负债来支持，且主要是靠预收购买方、占用供应商、及其他应付款来供给。三、万科地产财务比率分析(一)偿债能力分析能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。短期偿债能力的分析中，流动比率是一个重要指标，万科地产近年来该指标呈波浪式变动趋势，10年的流动比率由09年的1.91倍下降至今年的1.59倍( 数据见上表)，主要是由于存货量过大，存货量过大会影响公司存货的周转率，进而影响流动比率，不利于公司整体资金的周转和变现，影响公司盈利和还贷能力。通常认为正常的速动比率为1，低于1的速动比率被认为是短期偿债能力偏低。这仅是一般的看法，因为行业的不同，速动比率会有很大的差别，没有统一标准的速动比率。房地产行业存在存货比例高的特点，且存货存在销售及压价的风险，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。2009年万科地产抓住刚性需求的爆发，楼市v型反弹的时机，加快销售，尤其是内地房地产市场从2009年第二季度起全面向好，销售极其理想，量价齐升，有大量现金回流，速动比例较08年有较大幅度的上升，由08年的0.43上升至09年的0.59，但是10年由于市场的不稳定性，速动比率较09年有所下降。影响速动比率可信性的重要因素是应收帐款的变现能力，但万科的应收帐款相对资产而言极少，可忽略不计。总体来看，2010年公司继续保持了健康的财务状况。受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债率较年初时有所上升，至74.69%，但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入，剔除这一因素的影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为40.2%，其中有息负债占总资产的比重更只有22.0%。且有息负债中短期负债的比例也仅为35.4%。截止报告期末，公司的净负债率为17.5%，较09年底的19.7%下降2.2个百分点，是2007年以来的最低水平。就本行业来说，万科地产的短期偿债能力较好，但应重视流动比率、速动比率的下降趋势。(二)营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。一般来讲，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金、应收账款等的速度越快。提高存货周转率可以提高企业的变现能力，而存货周转速度越慢则变现能力越差。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科地产的主要资产，存货的管理更是举足轻重。万科地产存货周转2009年较08年有所加快，10年有所下降，万科的存货量较大，影响了公司的存货周转率，不利于公司整体资金的周转和变现，影响公司盈利和还贷能力。2010年在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）52.9亿元，占比4.0%；在建开发产品786.3亿元（其中包括已售出未结算产品），占比59.0%；拟开发产品（对应公司规划中项目）493.1亿元，占比37.0%，这也是万科存货管理有问题的体现。房地产公司应收账款相对资产而言极少，符合房地产行业特点，以预售收入为主要收入来源，房产为现金交易。与同行业相比较而言，万科的应收账款比重很小，说明了万科公司在管理应收账款上很谨慎，也具有比较高的应收账款周转率。虽然说较高的应收账款周转率说明公司的收账款变现能力很强，但是应该将应收账款周转率控制在一定限度之下，适度的控制公司的信用政策才更有利与公司的发展。(三)盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。2010年公司的销售规模首次突破千亿，公司实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。在这五年中，主营业务总收入额累计增长了183%，平均增长率为36.6%，仅次于中海地产的主营收入增长幅度。2010年，在销售规模迅速扩大的情况下，公司严格贯彻费用控制标准，管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%。2010年万科的净利润率为17.43%，比2008年低谷期时的11%有所回升，处于四年净利润率的最高水平。 2010年净利润额的增幅比同年的主营收入的增幅高出将近10倍，达到了37.47%，净值上升了人民币24亿元。 这一方面是因为2009年基数较低(2009年结算主要对应2008年市场调整期的销售，利润水平较低)，另一方面也体现了万科在成本管理和费用控制方面的努力。万科从2007-2010年总资产净利率先降后升，再降，与房地产行业其他大公司总资产净利率的变化趋势基本一致，原因主要是2008年行业受宏观调控以及金融危机的影响导致净利润大幅下降，而总资产仍保持一定增长所致。由上表的数据可以看出，2010年总资产周转率有所下降，由0.36下降至0.24，虽然销售净利润边际由0.13上升至0.17，但不能补偿总资产周转率的下降，所以roa10年比率下降，另外由于财务杠杆10年由3.02上升至3.95，因此权益报酬率较09年上升了14.01%。四、存在的问题与未来展望(一)存在的问题1、存货的管理万科公司一个长期以来存在的问题是存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。存货在万科流动资产中占到很高的比例，存货总量逐年增加，且近三年存货中已完工产品和在建及拟开发产品占了极大比例，这与房地产行业本身和企业会计制度规定有关系。同时也是近3年的战略扩张中不断增加储备的结果，房地产市场一旦走下坡路。企业必然面临资金周转不灵的困境。从目前万科的管理现状来看, 建议进一步优化存货结构, 适度控制存货数量。2、适度控制公司信用政策万科具有比较高的应收账款周转率。虽然说较高的应收账款周转率说明公司的收账款变现能力很强，但是应该将应收账款周转率控制在一定限度之下，适度的控制公司的信用政策才更有利于公司的发展。3、偿债能力减弱万科近3年来公司的资产变现能力在下降，这是由于公司存货所占的比例不断增加所造成的，公司一旦销售环节出了问题，资金被套在空置房中，就极有可能造成公司短期债务的偿还能力受到影响。(二)发展展望商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说, 国内市场的发展前景是良好的。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看, 行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时, 也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速, 房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐, 其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是, 行业竞争最终将是核心技术的竞争, 目前日本最优秀的住宅开发商, 拥有数千项专利。挑战之二, 目前国内住宅开发的粗放模式, 已经无法适应未来可持续发展的需求, 工厂化比率远远低于发达国家水平, 产品建造精度低, 行业现有的生产和运作模式要进行改革，万科地产需要在这些方面努力的改进。从市场占有率的角度看，房地产