南安英华房地产咨询有限公司

福州英华职业学院团队：英华之梦指导老师：缪海霞组长：黄瑞丽组员：李雅云、曾婉蓉、方小萍、蓝伟芬目录1、项目概况- 51.1 项目名称及LOGO- 51.2 项目概况- 51.3产品与服务- 61.3.1 核心服务- 61.3.2 派生性服务- 61.4 组织与团队- 61.4.1最强实力的团队- 61.4.2最细分专业的团队- 61.4.3最高素质的团队- 71.5核心优势- 71.5.1系统- 71.5.2专注-71.5.3典范-71.5.4价值-71.5.5专业-71.6 投资、财务及风险分析-72、项目背景- 82.1 城市概况-82.2城市交通-92.2.1航空-92.2.2铁路-92.2.3公路-92.2.4港口-92.3 GDP与CPI情况- 92.3.1 GDP情况-92.3.2 CPI情况-102.4 消费品市场情况分析-112.5 旅游收入-113、项目可行性分析-123.1 土地市场分析- 123.1.1近一年南安整体市场土地供应对比分析-123.1.2南安整体市场土地量价对比分析- 123.1.3近一年南安整体市场土地用地性质供应分配- 133.2 房地产市场-133.2.1 房地产投资-133.2.2商品房供应情况-143.2.3 商品房需求-143.2.4商品房成交量- 153.2.5商品房成交价格- 153.2.6小结-164、分类产品-164.1 住宅商品- 164.1.1 住宅商品分布-164.1.2 住宅商品结构-174.1.3 住宅商品房价量分析-174.1.4 住宅商品房供需情况分析- 184.1.5 住宅商品房供应量面积段分析-184.1.6 住宅商品房消化情况分析-194.1.7 住宅商品房成交情况分析-194.1.8 案例介绍-204.1.9小结-234.2商业产品-244.2.1商业产品项目分布情况-244.2.2商业产品项目具体情况- 244.2.3商业产品项目价格情况-254.2.4商业产品项目供需情况- 254.2.5商业产品项目消化情况-264.2.6案例介绍-264.2.7小结- 284.3 办公产品-284.3.1办公产品- 284.3.2案例介绍- 284.3.3小结- 305、项目保障措施- 315.1战略管理- 315.2组织保障-315.3流程保障-335.4人员保障-336、投资分析-346.1 投资资金使用预测-346.2 资金筹集-346.3 债务的偿还-356.4 经营销售敏感性分析-357、财务分析- 367.1 主营产品收入- 367.2 主要费用预算表- 367.2.1 融资租入固定资产折旧- 367.2.2 固定资产折旧- 377.3 工资分配表- 377.4 预测利润及利润分配表- 387.5 预测资产负债表- 387.6 相关财务分析- 408、风险分析及对策- 418.1风险类型- 418.1.1环境风险- 418.1.2流程风险- 418.1.3决策风险- 418.2风险对策- 429、附录- 449.1团队介绍- 449.2团队简介- 444531、项目概况1.1 项目名称及LOGO项目名称:南安英华房地产咨询有限公司。项目LOGO:图1-1 南安英华房地产咨询有限公司LOGO图1.2 项目概况南安英华房地产咨询有限公司是由福州英华职业学院师生领衔，同时联合了一批来自于国内知名咨询机构的资深管理顾问和知名企业的高级管理人员组建的房地产专业管理咨询和业务培训机构。南安英华房地产咨询有限公司是为广大的客户提供有关房地产交易的政策、法规、程序咨询及房地产流转的信息，对外发布供求信息的一个中介服务平台，促成房地产的流转及后续的跟踪服务，为购房者提供专业优质的服务。作为房地产流转的专业咨询组织是供给主体和需求主体的桥梁和纽带。秉承“尔乃世之光” 校训；弘扬“四爱”精神；继承英华兴国、为民、创业的教育传统，南安英华房地产咨询有限公司主要由几个对房地产市场充满浓厚兴趣的同学组建的。英华学子通过自己的努力，一定会在房地产咨询工作方面创造出一片新的天地。英华房地产在房地产行业、工程建设行业和管理咨询行业历经探索与实践，能够为购房者提供具有实效性的各类咨询服务，项目可涉及住宅地产、商业地产、办公地产等房地产细分行业和领域，同时还可包括建筑施工、装饰工程、工程监理、设计咨询等各类相关企业和单位。 “英华之梦”团队已经在南安市积累了丰富的房地产企业运营和管理咨询经验，在企业战略规划、战略执行、企业绩效管理、业务流程优化设计、人力资源管理、财务管理、企业文化等领域形成了一套独具特色的咨询理论与方法体系，同时在房地产项目策划、招标采购、计划管理、合同管理、成本控制、预算管理、质量管理、信息化建设等方面形成了独特的核心竞争优势。 1.3产品与服务本公司所进行的房地产流转的咨询服务，主要客户是有意愿流转房地产的购房者和房产商，公司通过广泛的宣传、信息收集吸引购房者和房产商前来我公司进行咨询，由本公司予以提供法律法规、政策咨询规范双方在交易过程中的行为，从而帮助购房者和房产商双方达成协议，在后期，还为客户提供矛盾协调等服务，并按照公司的服务要求，为客户提供优质的、放心的、满意的服务等。希望通过本公司的服务，除了实现购房者、房产商及投资方三方的和谐共赢外。还可以通过对购房者的释惑解疑、取得购房者的理解和支持。1.3.1 核心服务一是房地产流转前的房地产供求登记和信息发布。登记、收集可流转房地产的数量、区位、类别等信息，接受房地产供求双方的咨询，多渠道、多形式地向供求者发布房地产储备和可开发房地产资源的信息，推荐可开发项目。二是房地产流转中的中介协调和指导。协调交易双方提出的有关事宜，在平等协商一致的基础上，落实契约内容，办理合同手续。三是房地产交易后的跟踪服务。主动帮助房地产经营者进行开发项目的可行性论证，在信贷、技术等方面开展横向联系，并在法律和政策范围内协助调处房地产经营中引起的纠纷，维护房地产所有者、投资方、经营者三方的权益。1.3.2 派生性服务房地产评估可分为房地产分等定级和房地产估价。前者评定的是房地产使用价值及价值，后者是评定这些价值在房地产市场中反映出的价格。一般而言，土地条件好，相应的房地产使用价值和房地产等级高，房地产价格也应当高，但在现实市场、管理和利用条件综合作用下，会出现等级与地价不一致的情况。公司因为需要长期与房地产商联系，所以房地产的评估很有必要纳入公司的业务范围之内，从而为客户提供更全面的服务。通过房地产分等定级掌握价格本质，在众多复杂、变幻的价格中，去伪存真，提高估价精度，掌握合理房价水平。 1.4 组织与团队1.4.1最强实力的团队英华房地产拥有最熟悉南安房地产信息的众多队员组成，5名队员中，瑞丽、婉蓉、雅云、伟芬4名队员来自闽南，在南安房地产信息咨询方面具有无可比拟的巨大优势。1.4.2最细分专业的团队按照专业设立各专业师，覆盖从投资、产品策划、设计、采购、工程、营销、客户关系管理、计划运营、成本等经验丰富的专业人才。1.4.3最高素质的团队团队成员既是会计方面的专门人才，又对房地产专业有着浓厚的兴趣。 1.5核心优势英华房地产拥有具有卓越的人、卓越的流程（管理体系）和卓越的产品。 图1-4 南安英华房地产咨询有限公司核心优势构成图1.5.1系统提供管理体系、专业专项体系、人才发展体系一体化咨询。1.5.2专注专注地产行业。 1.5.3典范英华卓越的服务、卓越的管理、卓越的文化成为南安房地产咨询行业的典范。1.5.4价值英华房地产咨询可以成为众多房地产企业长期的战略合作伙伴，服务客户涵盖中国百强地产企业，与万科、华润等众多企业建立了长期战略合作伙伴关系。1.5.5专业专业化细分团队，为客户提供管理及专业专项咨询。1.6 投资、财务及风险分析在这一部分，我们运用了大量的表格来说明我公司的预计财务情况，其中可以看出我们公司的收益性指标、生产性指标以及成长性指标都是比较有优势的。公司成立初期共需资金29.2万元。第一年估计盈利约15万元人民币，第二年估计盈利25.8万元人民币，第三年估计盈利约36万元人民币，投资回收期为一年零七个月。风险资金最好在第3年撤出。2、项目背景2.1 城市概况南安市位于福建省东南沿海，与台湾岛隔海相望，三国东吴置县，距今已有一千七百多年的历史。南安物华天宝、人杰地灵，曾一度是闽南地区政治、经济和文化中心。全市土地面积2036平方公里，人口148万，海外侨胞300多万人，是举世闻名的“海上丝绸之路”的起点和民族英雄郑成功的故乡。全市辖3个街道、21个镇、2个乡：官桥镇、溪美街道、柳城街道、美林街道、省新镇、仑仓镇、东田镇、英都镇、翔云镇、金淘镇、诗山镇、蓬华镇、码头镇、九都镇、乐峰镇、罗东镇、梅山镇、洪濑镇、洪梅镇、康美镇、丰州镇、霞美镇、水头镇、石井镇、眉山乡、向阳乡。共有32个社区、384个行政村。 图2-1 项目所在地区位图南安区位优越，交通便捷。东接泉州中心市区，西靠厦门经济特区，处于闽南金三角中心地带。福厦高速公路，国道324线，省道307、308线，沿海大通道，漳泉肖铁路以及建设中的泉三高速公路、福厦高速铁路穿境而过，国家二类口岸石井港可直航香港、金门、马祖、澎湖和厦门、上海、广州等沿海大中城市，市区距晋江机场30公里，距厦门机场80多公里，交通四通八达、方便快捷，是福建东南沿海大通道的重要节点。2.2城市交通2.2.1航空 市区距厦门国际机场97公里，距泉州晋江机场30公里，距省会福州220公里。 2.2.2铁路 “惠龙武城际轨道”惠安-泉州-南安-安溪-漳平-新罗-上杭-武平将建城际轨道交通，福建最新规划建设。2.2.3公路 国道G324、沈海高速路G15，漳泉肖铁路穿越境内，省道S201线、S307线、308线与县乡公路连接成网，南安至官桥二级公路，南安至洪獭公路改造全面完成，南安至金淘、诗山至芸美、南安至同安等公路改造和市区第三大桥、丰州大桥将在“九五”，实施建设。2.2.4港口 石井港为国家二类口岸，已建成千吨级杂货码头和石油专用码头和5000吨级码头，可直航香港和厦门、上海、广州等沿海城市。2.3 GDP与CPI情况2.3.1 GDP情况图2-2 南安市GDP图从近五年的城市GDP走势情况来看，近期市场GDP增长速度均处于高速增长状态，平均水平保持在15%左右，明显高于国家平均水平。2.3.2 CPI情况图2-3 南安市CPI图从区域的历年CPI走势情况来看，整体城市的价格波动并不是十分明显，整体价格指数相对平稳，市场波动度不大，价格市场发展情况相对较好。 2.4 消费品市场情况分析图2-4 南安市历年消费品零售额走势图从消费品市场情况来看，虽然近几年整体零售额保持持续增长态势，但相对其它城市发展速度相对缓慢，整体城市的可发展空间较大。2.5 旅游收入图2-5 南安市旅游收入走势图从旅游收入来看，受整体城市开发及商业地产发展的限制，城市旅游收入增长相对缓慢，与零售业类似，同类市场的可发展空间也相对较为明显。3、项目可行性分析3.1 土地市场分析3.1.1近一年南安整体市场土地供应对比分析图3-1 南安市整体市场土地供应对比图从土地市场情况来看，虽然土地楼面价格上涨幅度超过30%，但市场拿地热情仍然很好，2011年前10个月土地成交面积相对2010年就已经上涨了100%。3.1.2南安整体市场土地量价对比分析图3-2 南安市整体市场土地量价对比图从近一年的供需结构可以比较明显的发现，今年当月挂牌的土地在第二个月都被成交，基本没有滞留的土地存在，说明现有区域内土地市场的需求热情十分高涨，土地市场呈现出明显的供不应求的态势。3.1.3近一年南安整体市场土地用地性质供应分配图3-3 南安市整体市场土地用地性质供应分配图从土地供应类型来看，现有市场上供应的土地更多的来自商办及综合用地，住宅用地的比例相对较低，这也预示着未来几年的市场主要供应将集中在商办以及综合用楼上，住宅产品将显得更加稀缺。3.2 房地产市场3.2.1 房地产投资图3-4南安市房地产投资对比分析图从房地产投资情况来看，近几年房地产投资比例及投资金额出现了比较明显的上升，尤其是2010年市场房地产投资额相对2009年上涨了近100%，而投资比重也从2006年的14%上涨到了18%。3.2.2商品房供应情况表3-1 南安市商品房供应情况分析图地区楼盘数可售套数可售面积(万)总数住宒总数住宒总数住宒市区45365472298356.9831.7乡镇69528096295970.2135.24全市 11488135685942127.1966.94从商品房开发情况来看，由于中心城区前几年发展相对缓慢，整体开发力度还是相对有限，仅占到城市总体开发体量的45%，现有开发程度还是不高，未来可开发空间相对较大。3.2.3 商品房需求图3-5 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交价量对比图从整体商品市场的成交价格来看，近两年市场成交价格还是保持了相对平稳的态势，市场成交均价持续维持在4200元/平方米。3.2.4商品房成交量图3-6 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交量对比图从成交情况来看，虽然市区的供应比重不到50%，但整体需求相对旺盛，市场消化比重基本集中在市区，市区平均月消化速度保持在2.5万平方米/月。3.2.5商品房成交价格图3-7 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交价格对比图对比各个区域的成交价格可以比较明显的发现，市区现有项目的成交价格还是比较明显偏低 。3.2.6小结从房地产投资情况来看，近几年房地产投资比例及投资金额出现了比较明显的上升，尤其是2010年市场房地产投资额相对2009年上涨了近100%，而投资比重也从2006年的14%上涨到了18%。从整体商品市场的成交价格来看，近两年市场成交价格还是保持了相对平稳的态势，市场成交均价持续维持在4200元/平方米。从成交情况来看，虽然市区的供应比重不到50%，但整体需求相对旺盛，市场消化比重基本集中在市区，市区平均月消化速度保持在2.5万平方米/月。对比各个区域的成交价格可以比较明显的发现，市区现有项目的成交价格还是比较明显偏低 。从近一年的供需结构可以比较明显的发现，今年当月挂牌的土地在第二个月都被成交，基本没有滞留的土地存在，说明现有区域内土地市场的需求热情十分高涨，土地市场呈现出明显的供不应求的态势。房地产市场处于初级阶段，整体投资前景较好，但发展基础较为薄弱。4、分类产品4.1 住宅商品4.1.1 住宅商品分布图4-1南安市主要住宅商品房分布图从中心城区的项目分布情况来看，现有项目大都集中老城区或者滨江景观带，整体开发力度还相对有限。4.1.2 住宅商品结构表4-1 南安市住宅商品项目结构分析图楼盘名称产品形态建筑面积(平方米)占地面积(平方米)容积率报价 (元/平方米)源昌.中央领御高层155620640502.4 4800新华阳光优家高层95780200004.8 4000泛华日昇新城高层235300462835.1 5000新新罗马家园高层300000600005.0 4500中骏四季家园高层300000650004.6 5000丽水湾畔优家高层3113086553.6 4800新新水岸帝景高层51610400012.9 4600皇家滨城高层210000382005.5 5300东方伟业城市广场高层63872159684.0 6000从项目结构来看，现有开发产品基本都以高层形态存在，社区大多以中型规模设计，整体设计相对单一性较强。4.1.3 住宅商品房价量分析图4-2南安市住宅商品房价量分析图从市场产品价格表现情况来看，整体市场上产品差价还不是很明显，产品平均价格差距仅在1000元/平方米，这体现出整体市场发展还不是十分成熟，市场发展空间较大。4.1.4 住宅商品房供需情况分析图4-3南安市各类住宅商品房供需分析图从供需结构来看，整体市场的接受度还是相对较高，其中新新罗马家园及中骏四季家园由于刚上市因此显需求比例较低。4.1.5 住宅商品房供应量面积段分析图4-4南安市住宅商品房供应量面积段分析图从供应面积段情况来看，现有产品还是更多的集中在常规户型，80-120平方米的两房及120-150平方米的三房是区域供应市场上的主流产品。4.1.6 住宅商品房消化情况分析图4-5南安市住宅商品房消化情况分析图从市场消化速度来看，市区楼盘的平均消化速度在2025套/月，整体消化速率相对较高，市场前景较好。4.1.7 住宅商品房成交情况分析图4-6南安市住宅商品房成交情况分析图从需求情况来看，常规产品的消化情况最为乐观，但考虑到整体市场的发展，预期随着价格的上涨，市场需求重心将开始更多额转向经济型产品。4.1.8 案例介绍4.1.8.1皇家滨城项目 名称： 皇家滨城物业 类别： 住宅 建筑类别 ： 板塔结合 高层 装修 状况： 毛坯开盘 时间: 2007-11 物业 公司: 远宏物业报 价： 5300元/平方米占地 面积: 38200平方米 建筑 面积： 210000平方米 绿 化 率 : 40% 容 积 率 : 5.50物业 地址： 南安市江滨路新国税大厦旁开 发 商： 南安鼎盛房地产开发有限公司图4-7南安市住宅商品房案例-皇家滨城效果图皇家滨城地处西溪水岸的江滨豪门领地，占据未来城市核心，坐拥两大城市稀缺自然资源，使其极具保值和升值空间。该项目总建筑约21万，1.2万中庭园林，六幢大气恢弘的高层已成为西溪水岸的标志性建筑。皇家滨城还特别规划了地下近6000超市与地上两层8000规模商业街。现代的商业规划将购物、休闲、娱乐、餐饮科学统一，形成了全新的生活视角商业主题。其具体销售情况如下表所示：表4-2南安市住宅商品房案例-皇家滨城销售情况分析图月均去化(套) 上市量(平方米) 成交量(平方米) 销售率 累计成交价(元/平方米)2215961813324983%4508作为滨江区域的标志性楼盘，该项目在设计时密度过高，立面设计缺乏整体感，整体项目的品质感大大影响了其价值提升的空间。4.1.8.2源昌中央领御 项目 名称： 源昌中央领御 物业 类别： 住宅 建筑类别 ： 板塔结合 高层 装修 状况： 毛坯开盘 时间: 2011-4 物业 公司: 源昌物业报 价： 4800元/平方米占地 面积: 64050平方米 建筑 面积： 155620平方米 绿 化 率 : 35%容 积 率 : 2.38物业 地址： 南安市长安街（实验中学旁） 开 发 商： 南安市源昌房地产开发有限公司 图4-7南安市住宅商品房案例-源昌中央领御效果图源昌中央领御东邻南安环城西路，直达长安街、新华街等老城繁华区，是南安高端名盘半山豪宅。20000平方米的皇家园林景观尽显尊荣大气豪宅风范，配合精设喷泉水景、上山步道等园林实景，更显尊贵不凡奢华气概，建筑面积为155620.00平方米。该项目户型方正，南北通透，三面采光，带超大南北观景阳台，景观视野开阔，面积从40平方米至274平方米不等。其具体销售情况如下表所示： 表4-3南安市住宅商品房案例-源昌中央领御销售情况分析图月均去化(套) 上市量(平方米) 成交量(平方米) 销售率 累计成交价(元/平方米)517143467327%4131该项目整体设计上临山而建，有一定的自有资源优势，但由于项目内部在开发及推广上的限制，使得项目在市场上的表现相对较差，这也从另以方面说明了现有区域的价格认可高低还是集中在滨江带。4.1.8.3中骏四季家园项目名称： 中骏四季家园物业 类别： 住宅 建筑类别 ： 板塔结合 高层 装修 状况： 毛坯开盘 时间: 2011-03-19 报 价： 4800元/平方米占地 面积: 65000平方米 建筑 面积： 300000平方米 绿 化 率 : 35% 容 积 率 : 4.0 物业 地址： 南安市柳南路与普莲路交汇处开 发 商： 中骏置业物业 公司: 厦门世邦泰和物业有限公司图4-8南安市住宅商品房案例-中骏四季家园效果图中骏四季家园坐落于南安市柳南路、普莲路与南大路的交汇处，总建筑面积约30万平方米。承袭中骏高品质筑家的建筑标准，精心规划18栋新古典主义高层建筑，户型涵盖89-140平方米实用两房和舒适三房。 该项目将人文情感自然融于2200平方米的东南亚风情园林之中。阳光泳池、幼儿园以及2500平方米的都市生活会所，容纳电影厅、KTV室、红酒吧、健身房、羽毛球场、乒乓球室、儿童娱乐场等主流休闲娱乐设施于一体。并依循项目地势，打造超20000平方米主题商业街贯穿整个社区。其具体销售情况如下表所示：表4-4南安市住宅商品房案例-中骏四季家园销售情况分析图月均去化(套) 上市量(平方米) 成交量(平方米) 销售率 累计成交价(元/平方米)581085574532242%4732作为老城区较有代表性的项目，该项目在整体设计上相对合理，项目整体感和品质感均相对较强，其市场价格及消化速度的表现均相对较好。4.1.9小结 从中心城区的项目分布情况来看，现有项目大都集中老城区或者滨江景观带，整体开发力度还相对有限。从市场产品价格表现情况来看，整体市场上产品差价还不是很明显，产品平均价格差距仅在1000元/平方米，这体现出整体市场发展还不是十分成熟，市场发展空间较大。从供需结构来看，整体市场的接受度还是相对较高，其中新新罗马家园及中骏四季家园由于刚上市因此显需求比例较低。从市场消化速度来看，市区楼盘的平均消化速度在20 -25套/月，整体消化速率相对较高，市场前景较好。住宅市场发展现状好，发展空间也较大，但产品设计相对落后，产品力相对有限。4.2商业产品4.2.1商业产品项目分布情