岳阳南湖项目定位报告(别墅案例)PPT课件

1 后市预测 未来3年以内 岳阳别墅供应量将十分巨大 市场竞争较为严峻 拒不完全统计 未来岳阳全市至少还有8个项目将开发别墅 并且60 以上的占地规模都在本项目之上 由于目前岳阳别墅市场尚属空白 无法满足岳阳高端客户人群对别墅产品的需求 各大开发商也是看中了这一点 纷纷进军抢滩填补这一市场空白 2 后市预测 预计未来1 2年 岳阳全市住宅均价将达3306 3600元 之间 从以上图表中可以看出 岳阳近3年的商品住宅均价的涨幅范围在11 34 之间 增长速度较快 尤其是今年上半年的涨幅最为明显 因此 针对未来岳阳市商品住宅价格的预测 参照近3年住宅均价增幅比例的平均值来推算大概在20 30 左右 因此未来1 2年岳阳的住宅均价预计会在3306 3600元 之间 3 后市预测 120 以下中小户型将成为未来岳阳市场的供应主力 2009年住宅产品结构供求状况 2010年1 7月住宅产品结构供求状况 通过对住宅产品结构的供求对比发现 2009年全市120 以上中大户型的供应量几乎占到全市总量的75 而120 以下的中小户型供应量则比较少 2010年1 7月 全市120 以上产品供应量仅为39 相反120 以下产品成为当前市场上的绝对供应主力 预计未来中小户型将成为岳阳住宅市场的主力供求产品 4 岳阳别墅产品现状 岳阳客户认为岳阳没有好的别墅项目 所以都到长沙看房 对长沙的托斯卡纳 金科东方大院 绿城青竹园 保利阆峰云墅 美洲故事印象深刻 以下将对长沙这些项目做重点研究 5 长沙典型别墅项目分布图 典型项目均为长沙目前高档别墅的代表作之一 绿城青竹园 美洲故事 保利阆峰云墅 金科东方大院 托斯卡纳 典型别墅多位于长沙二环线以外 其中 青竹园与阆峰云墅都位于远郊 均属长沙目前高档的别墅楼盘代表作 整体容积率均在1 1以内 二环线 6 项目地址 岳麓区雷锋大道西侧发展商 金科地产占地面积 约465亩建筑面积 约40万平米规划户数 2494套容积率 1 06物业形态 独栋 联排 电梯洋房 高层开发分期 6期 现开发1 2期在售物业形态 一二期联排 独栋销售 三期洋房认筹物管公司 金科物业物业费 3元 平方米 月 项目概况 金科东方大院 基本情况 7 规划特点1 注重原生自然 一期 六期 五期 二期 本区原为8栋高层 现调整为电梯洋房 仅保留2栋高层 三四期 山体公园 运动会所 中国商业街 文化会所 营销中心 主入口 山 湖 景观大道 根据地势 建筑群的空间展开以曲折 含蓄为美 体现中式园林及建筑魅力 景观设计结合元用地生态资源 以中国古典园林的造园手法为根基 表现出院落独特的景观沉淀 原生资源 700亩尖山绿麓300年天湖碧水 金科东方大院 整体规划 8 规划特点2 依照景观资源进行合理的产品排布 一期 六期 五期 二期 三四期 山 湖 依地势及自然生态资源 对各个组团物业进行合理的区域及产品排布 以保证景观资源价值的最大化 独栋产品享有最佳的沿湖景观 联排 洋房产品次之 高层产品则集中分布在项目最内侧 以保证别墅 洋房产品区域的纯粹性 金科东方大院 整体规划 9 金科东方大院 景观资源 占据700亩尖山绿麓和300年天湖碧水的原生自然资源 10 金科东方大院 园林绿化 植被丰富 绿化率高 树木大 环境佳 绿化率50 同纬度全冠移值 360度择向定位 5层垂直绿化系统 手工铺装等多个行业先进技术在这里应用 银杏 桂花 香樟 绿影葱葱 茶花 杜鹃 君子兰等多种植物搭配种植 11 金科东方大院 园林绿化 利用不同植物 展现园林内的四季景观 金科提出了 自然时景 的设计概念 即在地块内围绕建筑布置春夏秋冬四季林木花草 如春天之樱花 夏季之银杏 秋时之红枫 冬至之雪松 创造出 春花 夏荫 秋实 冬青 的四季景观 12 金科东方大院 建筑风格及立面 整体采用独特的中式建筑风格 根据传统中式院落与徽派建筑风格演变而来的独具特色中式民居建筑小区 13 顶段是国宅的形与魄的所在 以中国建筑的斜顶为建筑远观主剪影 辅以双坡 半坡黛瓦屋顶 形成错落有致的建筑天际轮廓线 以不对称的手法削减了建筑的繁沉与累赘 增添动感与时尚 中段为空间联系阶段 以白色粉墙为主 配以小面积明亮的灰砖及窗框 与墙面形成鲜明的对比 底段为亲近的和谐段 在尺度上更讲究 层次更丰富 细节亮点更细腻鲜明 每栋具有前庭后院 下沉私家会所 挑空花池等设计 东方大院国宅建筑分顶 中 底共三段 通过退 错 院 露 门 雕 墙等手法将三部分有机地融合为一体 金科东方大院 建筑风格及立面 14 东方大院的独栋 联排各具亮点 独栋别墅的外院 侧院 水院空间序列张弛有度 结合游泳池这一现代功能 使室外空间大度有序 同时采用三合院布局 使室内外光影交融 自然景观与建筑人文空间相映成趣 富于传统禅意 联排别墅的前院 天井 后院功能性与美感并重 直中见曲 有开有合 暗合中华传统文化刚柔有度的形气 从传统中式院落与徽派建筑风格中获取建筑灵感 融合了现代居住文明与中国民居建筑精粹 赠送面积超过1 1 确保物业的极高性价比和高居住性 金科东方大院 户型亮点及附加值 15 联排别墅户型附加值分析 赠送面积近百平米的地下私人会所 可办产权 客厅挑高7 5米 每层均设卫生间 方便居家 顶楼带阁楼最大可利用面积超过1 1 金科东方大院 户型面积及附加值 联排建筑面积均为169 243 之间 独栋在400 左右 附送面积超高 16 金科东方大院 价格情况 虽然面价较高 但由于赠送面积多 折合起来联排单价仅5000 6000元 17 在规划上 东方大院主要依托具有别墅物业所必须的稀缺性天生景观资源 完全人车分流设计 以客户需求为配套依据 少量的商业配套 无教育配套 营造纯粹的别墅生活空间 在产品上 项目开辟最高性价比先河 赠送面积超过1 1 别墅私家会所 下沉庭院 前庭后院 露台等全赠送 六层电梯洋房除 一二楼 私家会所 露台 阁楼全赠送外 户型还设计有书房 更衣室等起居功能 在园林上 金科的细节在道路铺设及立体垂直绿化上一鉴功底 七重绿化让金科东方大院园林生态化 树比房密 房在树中 建筑立面上 金科在建筑 园林 服务等方面均突破了市场极限 重新确立了别墅新标准 在价格上远超区域别墅市场 联排价格12000元 平米 使用面积价格约6000元 平米 独立别墅使用面积单价约10000元 平米 在物业管理上 物业管理为楼盘销售起到了锦上添花的点金作用 金科物业 锱铢必较 的家政式物管服务巩固了长沙墅王的高端形象 金科东方大院 小结 18 绿城青竹园 基本情况 19 一期 北区 286栋二期 南区 250多栋 绿城第三代别墅产品中的代表 主要特征体现在规划设计合理的规划形态 留设适宜的空间尺度 将建筑和景观在空间 尺度 风格 形式 材质 色彩等方面进行统一协调 全方位为人居生活营造融洽和谐的别墅小区主要围绕原山体 湖和27洞高尔夫球场溪谷展开规划 分成南区和北区 北区沿原山体和高尔夫球场规划别墅物业 南区则以人造湖为主要景观 规划别墅物业 景观资源与物业类型的关系 高尔夫别墅山地别墅水岸别墅 水岸会所 青竹湖 18洞高尔夫 人工湖 9洞高尔夫 主入口 楼王 规划特点 重景观 重布局 绿城青竹园 整体规划 20 绿城青竹园 景观资源 迄今为止 湖南自然山水资源最丰富的楼盘 1800亩山地高尔夫球场300亩青竹湖原生态群山 太阳山森林公园 鹅羊山森林公园 长沙植物园 黑糜峰风景区 21 植被丰富 绿化率高 树木高大 环境绝佳 绿城青竹园 园林绿化 22 利用地势高差 形成不同层次的景观 绿城青竹园 园林绿化 23 私家花园价值最大化 庭院精装修 目前湖南别墅主力庭院面积最大 花园面积500 3000 目前湖南唯一进行全面庭院精装修的别墅社区 这是私家最大化价值体现的一个案例 没有公共景观 把所有的成本都转嫁在了业主私家庭院里 唯一的公共交流场地是大型的高尔夫球场 整个盘围绕高尔夫球场而建 把景观楼盘的开发价值达到了最大化 绿城青竹园 园林绿化 24 注重水景 高尔夫球场的湖景利用别墅花园内的泳池等水景 绿城青竹园 园林绿化 25 硬质铺装少但强调变化 绿城青竹园 园林绿化 26 立面风格围绕欧美风格进行变化 形态丰富 绿城青竹园 立面风格 27 绿城青竹园 户型面积及附加值 绿城青竹园为纯独栋别墅项目 面积360 1000 之间不等 主力面积450 680 是长沙现有别墅项目中 独栋面积区间最大的 28 青竹园自07年7月开盘至08年2月 价格从8000元 平米拉升到14000元 平米 采取低开高走的营销策略 每月销售8 10套 08年3月份涨至16000元 平米 价格达到峰值 其后一直保持此价格 但走量艰难 从09年8月份开始 价格调至14500 15000元 平米 直至目前 均价始终保持在15000元 左右 虽然单价在长沙独栋别墅中不算很高 但由于面积大 总价高 因此销售速度一直比较缓慢 绿城青竹园 价格情况 29 品牌好 品质高 环境好 情景营销前期投入多 先造园再造房 注重细节打造 但地段偏远 且面积偏大 总价偏高 客户层次要求高 导致销售速度慢 绿城青竹园 小结 30 基本经济技术指标 地理位置 雨花区区政府以南 万家丽路与湘府东路交汇处东北恻开发商 长沙德普置业发展有限公司占地面积 800亩 一期358亩建筑面积 600000平方米项目类型 联排别墅 双拼 独栋别墅建筑风格 美式 法式 西班牙容积率 1 0绿化率 41 69 总户数 195 一期 面积区间 独栋341 445 双拼 330 420 联排 270 300 开发期数 二期交付时间 一期一批已交房周边景观 天际岭国家森林公园 省植物园 石燕湖公园 规划设计 加拿大ADS园林设计 美国LANDD 美洲故事 基本情况 31 依规划路 东西分区开发 西区营造纯低密度别墅 别墅社区 美洲故事 整体规划 32 整体规划 主要围绕坡地 湖与溪流等景观展开规划 景观资源与物业类型的关系 1 独栋和双排 围绕湖景 水系和坡地进行规划 占有最佳的景观资源 2 联排 景观资源较次 主要是前庭后院的园景 西区商业街沿沿万家丽路和湘府路规划 位于在东区入口 方便业主购物消费 同时不影响社区内部的宁静与秩序 西区水景与物业分布关系 规划特点 湖 水系贯穿西区地块 节点分明 组团清晰 公建考虑东西地块资源共享 美洲故事 整体规划 33 高大乔木 灌木围合营造私密感 美洲故事作为长沙首个城市别墅 几乎没有任何的自然景观资源 整体密度偏高 但其通过对园林 人工湖及内部水系的精心设计 利用高大乔木 灌木等景观营造 形成私密感 园林品质与细节体现更胜于其他资源型别墅 美洲故事 园林绿化 34 细节体现 铁艺 提示牌 营造艺术气息 车行道蜿蜒曲折 人行道 路中央植被覆盖 增加绿化率 美洲故事 园林绿化 35 示范区水景充分展示 营造公园般感觉 美洲故事 园林绿化 36 北美风格多样化 房屋塔尖 入户门厅 墙体石材等北美风格元素 美洲故事 立面风格 37 美洲故事 立面风格 38 双拼核心价值点 双拼建筑面积385 68 405 60平米 挑空6米以上的家庭厅 大气 彰显家族气派外廊式双门设计 有效延伸室内空间双主卧设计每间卧房都带有阳台或露台 美洲故事 户型面积与附加值 39 法式独栋440 59平米 独栋核心价值点 挑空6米以上的家庭厅 大气 彰显家族气派双主卧套房设计开放式半地下室设计 通风 采光较好 美洲故事 户型面积与附加值 40 产品以双拼为主 主力面积区间330 430平米之间 目前在售主要是联排 目前一期在售产品主要为联排别墅 独栋 双拼各只剩一套 独栋目前成交均价为18600元 双拼成交均价11000元 联排成交均价9200元 美洲故事 价格情况 41 品质高 地段发展前景好 情景营销 先做现场实景 推广很成功 在长沙别墅市场树立了一定高度 注重细节打造 面积控制得当 总价不高 销售速度适中 美洲故事 价格情况 42 托斯卡纳 基本资料 项目地址 湘府路和万家丽路交汇处西北侧开发商 长沙德普置业有限公司整合推广 和声机构 上海 占地面积 18万 建筑面积 20万 容积率 1 03物业类型 联排 洋房总户数 769户绿化率 43 08 43 项目分三期开发 一期已经售罄 目前在售二期 为洋房和联排别墅 在售洋房面积段 152 226平米 别墅面积段 305 385平米 托斯卡纳 整体规划 44 采用多种现代园林的设计手法 充分体现了 以人为本 的人文内涵 地中海的园林风格 托斯卡纳 园林绿化 45 意大利的建筑风格 纯手工别墅 做工细腻 建筑处处体现了艺术与审美特征 整个园区由中央湖区开始形成坡地 由低到高 园区内联排别墅与花园洋房错落有致 淋漓尽致地展现了建筑艺术特有的美学内涵 托斯卡纳 立面风格 46 托斯卡纳 户型面积及附加值 产品主要为洋房及联排别墅 洋房面积为152 226 联排为305 385 47 目前二期在售产品为C系列花园洋房 D系列联排别墅 三 五 七联排 联排别墅均价7800元 平米 洋房售价5600 7000元 平米 均价6500元 平米 一次性付款98折 按揭99折 托斯卡纳 户型配比与价格情况 48 优势 位于融城中心 地段优势明显 周边环境幽静 适宜人居 产品设计有特色 意大利手工别墅 建筑细腻 多露台 附加值高 劣势 交通不便 周边配套不齐全 建筑密度较大 托斯卡纳 小结 49 保利阆峰云墅 基本情况 50 特点一 纯粹性 长沙首个纯独立别墅社区 583亩 总建筑面积20万平米 容积率0 36 全部规划为独立别墅区 物业纯粹 保利阆峰云墅 整体规划 51 整体规划 主要围绕原山坡地 水系和湖展开规划 景观资源与物业类型的关系 一期 围绕月湖和水系规划二期 在原生坡地上进行规划三期 在原生坡地上进行规划 特点二 依山围水 景观与建筑相融合 主入口 小区主入口位于芙蓉南路上 会所 中央广场 月湖 三期原生坡地 共同组成 景观体验感强 有利于拔升项目形象 保利阆峰云墅 整体规划 52 地块公建部分集中在入口两侧 布置有会所 商业街 幼儿园 运动设施等 往里为住宅区 居住更为纯粹 动静相宜 特点三 公建区独立 居住更纯粹 保利阆峰云墅 整体规划 53 4500平米的月湖 13200平水景空间 依坡就势 打造生态景观环境 溪泉环绕各个组团和建筑 力求水景资源的最大化利用 湖泊 溪谷 坡地自然融合 营造生态环境 保利阆峰云墅 景观资源 54 依势而建 营造景观变化 根据用地条件 依坡就势 景观错落有致 更富空间感 保利阆峰云墅 园林绿化 55 庭院营造 体现纯独栋私家气质 在园林做法上 尽量错落 利用堤坡 灌木和乔木 围合草坪 形成私家庭院尊