以财务报告为目的的评估实务应用——资产评估在投资性房地产评估中的应用

以财务报告为目的的评估实务应用资产评估在投资性房地产评估中的应用AZ土点G翩醺以财务报告为目的的评估实务应用一一资产评估在投资性房地产评估中的应用乌鲁木齐职业大学经济贸易学院刘颖摘要文章在简单介绍以财务报告为目的的评估理论基础上，探讨了投资性房地产的评估方法，并通过案例进一步分析资产评估在投资性房地产评估中的实务应用，供同行参考。关键词财务报告;投资性房地产;评估实务随着国际财务报告准则(国际会计准则1>>在世界范围内体现在以下三个方面。的应用，公允价值计量及其他非历史成本的会计计量模式被越1评估技术能够满足会计计量专业上的需求。新会计准则来越多地使用。我国新发布的企业会计准则也引入了公允价体系sl入公允价值计量以后，一些资产或负债并无活跃的市值的概念和计量，因此，我国评估服务领域中新增了一项业务场，会计人员无法观察到这种由市场机制决定的金额，从而不能直接用市场价格来对公允价值进行计量，一些无形资产、投内容，即以财务报告为目的的评估。资性房地产和金融工具公允价值的确定需要运用很强的专业性理论和评估技术，而外部的专业评估机构能够运用评估技-、以财务报告为目前的评估及其作用术，为会计公允价值计量提供专业支持。一)以财务报告为目的的评估的定义2评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。资产以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会评估是一种专业行为，是建立在专业技术知识和经验基础上的计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中一种专业判断。会计信息的这种客观性要求，能够通过评估过各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专程中严格遵循相关的方法和程序取得充分的依据。业意见的行为和过程。由此可知，以财务报告为目的的评估是为会3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。独立性是计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产评估的基本特征，在市场经济条件下，由专业化的资产评资产和负债，如资产减值、投资性房地产、金融工具等涉及会计核估机构依据相关评估法规、准则、规范和行业惯例，提供现时的算事项的资产，以及非同一控制下的企业合并中取得的被购买方价值尺度，对于政府监管部门、会计信息使用方和社会公众是的可辨认资产、负债及或有负债等。价值类型是公允价值或特定价一种具有较强公信力的信息服务，有利于形成公正的会计信值，它对评估技术评估方法)具有一定的约束。评估技术评估方息，特别是关于公允价值的信息。法)是确定资产评估值的具体手段与途径，它既受估价标准的制约，又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。二、以财务报告为目的的评估适用范围和特点由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关(一)以财务报告为目的的评估的规范体系会计核算、披露的要求，因此，在遵循评估准则的基础上，还要参与传统资产评估业务相比，以财务报告为目的的评估业务照相关会计准则的规定，以满足财务报告披露的要求。涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。一般意义上，以财二)以财务报告为目的的评估的作用务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值产、负债，也有资产组或资产组组合对资产组或资产组组合的的计量，国际上较通行的做法是由评估专业人士为公允价值的分析应当符合会计准则的要求)。表1为一般常见的以财务报确定提供专业意见，保障会计信息的客观和独立，其作用具体告为目的的评估所涉及的评估对象。表1序号评估事项评估对象会计准则(1)构成合并对价的非现金资产、发行或承担的债务、发行的权益性证券等合并对价分摊企业会计准则第20号-企业合并(2)合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债2 资产减值单项资产或资产组或资产组组合企业会计准则第B号一一资产减值已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土企业会计准则第3号一一投资性房地产3 投资性房地产的公允价值确定地使用权，已出租的建筑物以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产企业会计准则第22号一一金融工具确认4 金融工具确认和计量或金融负债，或可供出售金融资产和计量回翩翩醺实存导航FRlENOS OF i()V町、ING(二)以财务报告为目的的评估的特点生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于以财务报告为目的的评估相对于其他评估业务，具有以下赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能特点:够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务，会计认为投资性房地产。计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值4企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅类型的确定及评估方法的选择。注册资产评估师应当理解会计助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提计量模式的概念，知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。融工具等会计核算方法，根据会计准则的要求，合理确定评估根据企业会计准则第3号一一投资性房地产的规定，自对象，选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法，更有用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。效地服务于会计计量的特定要求。自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持2以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。以有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务，每项会计核算业或服务中去，通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利务不同，其所对应的评估对象、价值类型、评估方法均不同。比益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相如固定资产，为资产减值事项提供评估服务时，所涉及的会计关。例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租计量模式是可回收金额，对应的价值类型为公允价值减去处置金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产费用的净额和资产预计未来现金流量的现值;为企业合并事项的性质。又如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，经营者在提供提供评估服务时，所涉及的会计计量模式是公允价值，对应的住宿服务的同时，还提供餐饮娱乐等服务，其经营目的主要是价值类型是市场价值。通过向客户提供服务取得服务收入，因此，企业自行经营的旅3.以财务报告为目的的评估所采用评估方法的多样性。根馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。据评估对象的特点和应用条件，可以采用现金流量折现法、增作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益法等对无形过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房资产进行评估，也可以采用以现值为基础的远期定价和互换模地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主型、期权定价模型等对金融工具进行评估，这些评估方法结合营业务活动，产生的现金流也与企业的其他资产密切相关。因了以财务报告为目的的评估需要，借鉴了国际上目前常用的评此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。从事房地产估方法。经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后三、以财务报告为目的的评估在投资性房地产评估中的应用再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。(一投资性房地产与公允价值计量在评估实务中，存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售，主要用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用形资产、存货和投资性房地产。例如，甲房地产开发商建造了一栋商权和己出租的建筑物。住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，其余楼层均为普通住宅，在企业会计准则第3号一一投资性房地产的规定，企业应这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计业的投资性房地产，其余楼层为甲企业存货，即开发产品。量;但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续需要注意的是，投资性房地产通常附带有租约，业主在拥可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进有房地产的同时也拥有该租约的未来收益，因而在进行评估的行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条时侯，评估对象应为附带有租约的房地产。件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从(三投资性房地产评估的收益乘数法及评估参数房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相在实务中，投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。二投资性房地产评估中的评估对象收益乘数法是房地产的价格除以某种年收益所得的倍数，投资性房地产的具体范围包括:即收益乘数=价格/年收益1.已出租的土地使用权和己出租的建筑物，是指以经营租利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使为:房地产价值=年收益x收益乘数用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出比较常见的收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。效毛收入乘数和净收益乘数。相应地，收益乘数法有毛租金乘2持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的1.当采用月租金来求取估价对象的价值时，应采用通过价闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。格除以月租金求得毛租金乘数;当采用年租金来求取估价对象3某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于的价值时，应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。噩噩E噩噩匾盟国噩噩疆匾lIii.iU因实存导航FRmfliD.i1<，4COlJfliTI.NG 2潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%3.市场信息收集。评估师根据委估房地产的租赁情况，对周出租)情况下的收入，包括了除租金以外的收入。与毛租金乘边房地产的市场租金售价进行了调查，同时也从公司的数据数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面-些，它考虑了房地产库中获得了部分市场租金售价信息。评估师根据委估房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产空量率和运营费用的特征，选取了5项房地产进行了租金售价信息调查，调查的差异。结果如下:(1)大面积租赁案例。收集到有三项房地产有部分面3.有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等积租赁给大中型超市或家电连锁店:第一项房地产于2007年以后的收入。10月15日第一个租期为5年的租约到期，以月租金100元/4.净收益又称净营运收益，是由有效毛收入扣除梧关税月平方米续租，租赁面积为10000平方米;第二项子2007年费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收入。运营6月建成并开始招租，以月租金75元/月平方米租赁给一大型费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。净收益乘超市，租赁面积共15000平方米;第三项于2005军签订了8年数通常能够提供更可靠的价值计算。由于净收益乘数与前文所期的租约，每年租金增长2%，2007年的续租租金为96元/属的资本化率互为倒数，通常很少直接采用净收益乘数法的形月平方米。(2)小面积租赁案例。收集到大量的租赁案例，底层式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。商铺的租金范围为160元/月平方米-300元/月平方米，(囚)投资性房地产评估案例分析二层租金范围为120元/月平方米-240元/月平方米，租以下用一个案例来说明实务中评估投资性房地产通常所期大多数为3-5年，竿租金增长率为4%-10%。采用的收益乘数法。4评估方法的选取。根据企业会计准则第3号-一-投资1田基本情况。某房地产开发公司，拟于2008年底子中国性房地产第十条规定;采用公允价值模式计量的，应当同时满内地A股市场首发上市。该公司拥有的房地产中，有一项房地足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;产项目根据企业会计准则第3号一一投资性房地产可以确企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场认为投资性房地产。公司管理层选择公允价值模式对该类投资价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合性房地产进行后续计量。理的估计;。该投资性房地产位于广东省S市中心城区的某购物广场，建由于该准则并没有对活跃的房地产交易市场进行详细描成于2007年3月。该购物中心为地上2层，建筑面积共16000述，因此参考国际会计准则的要求，对应该投资性房地产交易平方米，目前大部分已出租。根据会计准则，需在2007军12月市场为带租约出售的房地产交易市场和房地产租赁市场。由于31日确认房地产的公允价值。S市目前带租约出售的房地产项目较少，尤其是大面积租赁租2评估对象分析。管理层委托了某评估机构根据会计准则约的房地产项目几乎没有成交案例;而类似商业房地产租赁市的要求评估该投资性房地产于2007年12月31日的公允价场非常活跃，因此考虑采用收益法来评估该房地产于2007牢值。评估师根据与管理层签订的业务约定书，在2008年月512月31日的公允价值。日到月8日对该房地产进行了现场勘察，并收集了房地产权5评估参数的确定。(1 )房地产客观市场租金确定。1)大面属证书，房地产租赁合同等信息;同时还对同一商圈的房地产积租赁单元。根据市场信息的收集，了解到第二项以大面积出租情况，租金水平进行了市场调查。租赁的房地产与委估房地产类似，处于招租阶段，目前以较根据管理层提供的资料，评估师了解到管理层委托某著名低于市场租金的价格出租，以该房地产作为确定委估房地产中介代理机构代为招租，并提供房地产管理服务。目前:的市场客观租金的案例不太合适。因此，选取第一项和第三第一层4000平方米和第二层6000平方米出租给某家项房地产作为可比案例，以该两项的租金为基础，在分析租电连锁超市，租金为80元/月平方米，从2009年开始租金每约条款、区位因素和个别因素的基础上，根据评估师的现场年增长3%，租期为10年，租金按季支付，装修免租期为5个勘察和经验判断，对上述因素进行相应的调整。确定客观市月，假设租期开始日为2007年7月1日。场租金为110元/月平方米。2)小面积租赁单元。与大面除租给某家电连锁超市外，其余的6000平方米分割为积租赁单元一致，从市场调查信息中选取合适的可比案例，50平方米到300平方米不等的单元出租给小商户O第一层其确定地上1层的客观市场租金为250元/月平方米，地上他4000平方米基准日时点已出租2000平方米，平均月租金2层的客观市场租金为190元/月平方米。(2)空置与收租200元/月平方米，从2009年开始租金每年增长8%，租期损失的确定。根据市场调查，同类房地产目前市场平均空置为5年，租金按季支付，装修免租期为3个月，假设租期开始曰率为7%，根据历史信息，市场平均空置率为5%-12%。因为2007年10月1日。此，取市场平均空置率为8%。同时考虑2%的收租损失，确第二层剩余的2000平方米的基准日时点已出租1000 定空置与收租损失比率为10%0(注:为简便起见，假设自平方米，出租部分平均月租金150元/月平方米，从2009年2008年12月31日起至现有租约到期日，i卖房地产小面积开始租金每茸增长8%，租期为5年，租金按季支付，装修免租单元出租率一直保持在95%以上。同时假设在空量与收租期为3个月，假设租期开始日为2007年10月1日O损失比率为10%中己考虑了承租人流动的因素。(3)税费的各商户按20元/月平方米缴纳房地产管理费，由各商户确定。根据税法规定，房产税适用税率为12%，营业税及附每月直接支付给房地产管理公司。除非特别说明，案例中所有加适用税率为5.5%0(4)成本费用的确定。1)管理费用。根租金为不含房地产管理等杂费的税前租金。据历史财务信息和评估师的经验判断，假设该房地产的管理因酶醺FAJS伫扎扎表2假设条件租约期内租金(大面积单元)80元/月平方米评估基准曰2007-12-31 租约期内租金(小面积单元)183元/月平方米折现率10% 市场客观租金大面积单元)110元/月平方米资本化率7% 市场客观租金小面积单元250元/月平方米空置和租金损失10% 建筑面积(大面积单元)10000元/月平方米税率17,55% 建筑面积(小面积单元)6000元/月平方米管理费率3% 租金增长率(大面积单元)3% 市场推广费5% 租金增长率小面积单元)8% 重置提拨款2% 表3计算表2x x 7 2x x8 2x x9 2x10 2x 11 2x12-2x45 有效租金收入800000 19152600 23406576 24784702 27061 140 28080000 其中:大面积单元800000 9600000 9888000 10184640 11185090 11880000 小面积单元0,0 9552600 13518576 14600062 15876050 16200000 税费小计:17,55% 140400 3361 281 4 107854 4349715 4749230 4928040 其中:营业税及附加5,55% 44400 1 062969 1299065 1 375551 1501893 1558440 房产税12% 96000 2298312 2808789 2974164 3247337 3369600 营运及管理费用小计8% 64000 1532208 1872526 1982776 2164891 2246400 其中:管理费3% 24000 574578 702197 743541 811834 842400 市场推广费5% 40000 957630 1 170329 1239235 1353057 1404000 重置提拨款2% 16000 383 052 468 132 495694 541223 561600 净营运收益579600 13876059 16958064 17956517 19605796 20343960 折现期1,00 2,00