安徽舒城建明家电有限公司仓储项目可行性研究报告.doc

安徽舒城建明家电有限公司仓储项目可行性研究报告编制时间：2011年8月目 录第一章 总论 1一、仓储项目背景 11项目名称 12仓储项目可行性研究报告编制依据 2二、仓储项目概况 21仓储项目拟建地点 22仓储项目建设规模 23仓储项目主要建设条件 24仓储项目投入总资金及效益情况 35仓储项目主要技术经济指标 3三、项目可行性分析 3四、问题与建议 4第三章 资源条件评价 13第四章 仓储项目建设规模与产品方案 15一、建设规模 15二、产品方案 15第五章 仓储项目场址选择 16一、仓储项目场址所在位置现状 161仓储项目地点与地理位置 162仓储项目场址土地权所属类别及占地面积 173土地利用现状 17二、仓储项目场址建设条件 171气候条件 172城镇规划及*经济条件 173交通运输条件 184公用设施*依托条件 195防洪、防潮、排涝设施条件 196环境保护条件 207法律支持条件 208征地、拆迁、移民安置条件 209施工条件 205仓储项目场址地理位置图 20第六章 仓储项目设备方案和工程方案 21一、仓储项目主要设备方案 211仓储项目主要设备选型 212仓储项目主要设备来源 213仓储项目推荐方案的主要设备清单 21二、仓储项目工程方案 22第七章 仓储项目燃料动力供应 23一、燃料、水、电供应 231仓储项目燃料品种、质量与年需要量 232仓储项目水、电供应来源 23二、燃料、水、电价格 23第八章 总图与公用辅助工程 24一、仓储项目总图布置 24二、仓储项目公用辅助工程 241仓储项目给排水工程 242仓储项目供电工程 243仓储项目通信设施 254仓储项目供热设施 255仓储项目制冷设施 256仓储项目维修设施 257仓储项目仓储设施 26第九章 仓储项目节能措施 27一、节能措施 27二、能耗指标分析 27第十章 仓储项目节水措施 28一、节水措施 28二、水耗指标分析 28第十一章 仓储项目环境影响评价 29一、场址环境条件 29二、项目建设和生产对环境的影响 291仓储项目建设对环境的影响 292仓储项目生产过程产生的污染物对环境的影响 30三、环境保护措施方案 30四、环境保护投资 30五、环境影响评价 31第十二章 仓储项目劳动安全卫生与消防 32一、危害因素和危害程度 321有毒有害物品的危害 322危险性作业的危害 32二、消防设施 32第十三章 仓储项目组织机构及人员配置 33一、仓储项目组织机构 331仓储项目管理机构组织方案和体系图 332仓储项目机构适应性分析 33二、仓储项目人力资源配置 341作业班次 342劳动定员数量及技能素质要求 343职工工资福利 344劳动生产率水平分析 345员工来源及招聘方案 346员工培训计划 34第十四章 仓储项目实施进度 36一、仓储项目建设工期 36二、仓储项目实施进度安排 36三、仓储项目实施进度表（横线图） 36第十五章 第十六章 仓储项目投资估算 38一、仓储项目投资估算依据 38二、仓储项目建设投资估算 381仓储项目厂房及室内仓储库建筑工程费 382仓储项目设备及工器具购置费 383仓储项目工程建设*费用 38三、仓储项目投资估算 391仓储项目投入总资金估算汇总表 392仓储项目流动资金估算表 39第十七章 仓储项目财务评价 41一、仓储项目财务评价基础数据与参数选取 411财务价格 412计算期与生产负荷 413财务基准收益率设定 424*计算参数 43二、仓储项目营业收入估算 43三、仓储项目成本费用估算 44四、仓储项目财务评价报表 441仓储项目财务现金流量表 442仓储项目损益和利润分配表 46五、仓储项目财务评价指标 47六、仓储项目敏感性分析 48七、仓储项目财务评价结论 49第十八章 仓储项目*评价 50一、仓储项目对*的影响分析 50二、仓储项目与所在地互适性分析 501仓储项目利益群体对项目的态度及参与程度 502仓储项目各级组织对项目的态度及支持程度 503仓储项目地区文化状况对项目的适应程度 50三、仓储项目*风险分析 51四、仓储项目*评价结论 51第十九章 仓储项目风险分析 52一、仓储项目主要风险因素识别 52二、仓储项目风险程度分析 52三、仓储项目风险防范和降低风险对策 54第二十章 仓储项目可行性研究结论与建议 56一、仓储项目推荐方案的总体描述 56二、仓储项目推荐方案的优缺点描述 561优点 562存在问题 56三、结论与建议 56第一章 总论一、仓储项目背景1项目名称仓储项目2单位概况安徽舒城建明家电有限公司简介：该公司系于2007年3月30日经舒城县工商局批准，经营范围：家电和电脑批发、零售；公司位于舒城县城关镇梅河路，共占地面积3000平方米。公司注册地址：舒城县城关镇梅河路。公司注册资本：50万元，营业执照注册号码：341523000012781（1-1）。3仓储项目可行性研究报告编制依据1、国家十一五发展规划纲要2、安徽省国民经济和*发展“十一五”发展规划3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）二、仓储项目概况1仓储项目拟建地点本项目拟建于舒城县工业园区。2仓储项目建设规模经充分考虑当地经济、*条件以及公司的综合情况，本项目拟建成集家电、电脑、数码产品配送、仓储于一体的仓储中心。具体建设规模如下：（1）项目占地面积30亩，建筑面积12000平方米；（2）运营后，具有年销售额1亿元的能力。3仓储项目投入总资金及效益情况本项目投资额为2000万元，年实现营业收入5000万元,年实现利税1000多万元,投资可以在3年内收回,具有很好的经济效益。4仓储项目主要技术经济指标表1 项目主要技术经济指标指标 数值 单位占地面积 30 亩建筑面积 12000 平方米投资总额 2000 万元财务内部收益率(所得税前) 75.98 %财务净现值(所得税前) 17495.94 万元静态投资回收期(所得税前) 2.36 年动态投资回收期(所得税前) 2.53 年财务内部收益率(所得税后) 53.24 %财务净现值(所得税后) 12347.64 万元静态投资回收期(所得税后) 2.92 年动态投资回收期(所得税后) 3.22 年投资净利率 41.18 %三、项目可行性分析随着国家经济的平稳上升和建设步伐的加快，本项目的建设符合国家十大产业振兴规划，集中体现国家政策导向，能够增加国民经济收入，提高当地就业水平。另一方面本项目具有投资回收期短，效益好，利润高的特点，有利于企业较快实现盈利，因此，从国家和企业的角度双重评价都是可行的。四、问题与建议目前，我国仓储业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。第二章 资源条件评价仓储行业主要以家电、电脑、数码产品贸易为基础的，家电、电脑、数码产品贸易形势繁荣，则仓储行业也会受益匪浅，因此两者是一损俱损，一荣俱荣的关系。家电、电脑、数码产品贸易在国际贸易中有着重要的地位。近年来，全球家电、电脑、数码产品贸易的规模得到了飞速发展。中国家电、电脑、数码产品贸易占世界家电、电脑、数码产品贸易的比重不断上升。家电、电脑、数码产品贸易在我国对外贸易以及轻工业发展中的地位也日益重要。第三章仓储项目建设规模与产品方案一、建设规模本项目建设规模为：10万箱库存量仓库；二、产品方案作为仓储项目，其提供的产品是指与物流相关的各项服务，本项目的服务方案包括：1. 提供家电、电脑、数码产品期货交割场所服务2. 家电、电脑、数码产品仓储服务3. 家电、电脑、数码产品装卸服务第四章仓储项目场址选择一、仓储项目场址所在位置现状1仓储项目地点与地理位置本项目的地址是舒城县经济开发区。东与合肥市相接；南联六安市；西与桐城市接壤；北与肥西毗邻；合桐黄高速位于区境边沿。2仓储项目场址土地权所属类别及占地面积项目占地面积30亩，属于舒城县经济开发区内闲置土地，属于商业用地。3土地利用现状目前，此地块处于闲置状态。二、仓储项目场址建设条件1气候条件开发区具有北亚热带季风气候特征，四季分明，冬夏长，春秋短，日照充足，雨量充沛。2城镇规划及*经济条件舒城县位于安徽省中部、大别山东麓、巢湖之滨，江淮之间。东邻庐江县，南界桐城市、潜山县，西接岳西县、霍山县，北毗六安市、肥西县，距省会合肥市48公里。交通便捷，四通八达。全县地理概貌西高东低，人口分布西疏东密，经济状况西困东荣，自然格局呈现为“五山一水二分田，二分道路和庄园”，是一个山、丘、圩兼备，集山区、库区、老区、贫困区为一体的县份。西南为大别山余脉，山高岭大，林木葱茏，最高点万佛山峰海拨1539米。山地面积约占全县52%。中部是丘陵岗区，岗岭绵延，山丘起伏。丘陵面积约占全县20%。东部属冲积平原，阡陌交错，坦荡如砥，最低点舒三，海拨7米。畈区面积约占全县28%。全县总面积2100平方公里，人口100万（其中农业人口87万），总户数约30.8万户，辖21个乡镇、1个经济技术开发区，392个行政村。 在进入21世纪的*中，舒城人民借机以动，蓄势而发，一个工业进步、农业高效、商贸发达、旅游兴旺、科教先进、文化繁荣、*安定、人民富裕的新舒城正在构建并形成。3交通运输条件全区现有道路29条，总长900多公里。312国道途经区内通往南北，六舒三省道贯穿东西。4公用设施*依托条件目前，开发区绿化覆盖率达18，人均公共绿地4平方米，废污水实际集中处理率达96左右。开发区投资4000多元用于市政基础设施建设，供水、供电、供气、通讯和污水处理配套完善。供水：开发区供水总量2000万立方米，日供水量达10多万吨。5防洪、防潮、排涝设施条件本项目防洪、防潮、排涝设施条件成熟。6环境保护条件仓储项目属于服务行业，完全符合我国环境保护的要求。7法律支持条件本项目建设符合有关法律规定的要求。8征地、拆迁、移民安置条件本项目所建地块目前为闲置地块，无拆迁、移民方面的问题。9施工条件本项目所有施工条件都已经具备。第五章仓储项目设备方案和工程方案一、仓储项目主要设备方案1仓储项目主要设备选型表2 主要设备选型表序号 设备名称 型号规格1 全自动包装设备 2 龙门吊车 20吨3 码头吊车 20吨4 货场吊车 20吨5 车间吊车 50吨6 车间吊车 5吨7 辅助设备 2仓储项目主要设备来源本项目设备主要选用国产设备。3仓储项目推荐方案的主要设备清单表3 项目主要设备清单序号 设备名称 数量1 全自动包装设备 1套2 龙门吊车 1台3 码头吊车 1台4 货场吊车 1台5 车间吊车 1台6 车间吊车 1台7 辅助设备 二、仓储项目工程方案本项目占地面积30亩，厂区内建筑面积约占12000平方米。主要建筑物包括：办公房和仓储库。均采用钢结构建筑。表4 项目主要建、构筑工程一览表名称 单位 建筑面积 结构办公室 平方米 200 钢结构一层仓储库 平方米 11800 钢结构一层第六章 仓储项目动力供应一、水、电供应1仓储项目燃料品种、质量与年需要量表5 项目水、电需求表序号 原材料名称 计量单位 年需要量1 水 万吨 202 电 万度 452仓储项目水、电供应来源生产经营用电主要来源于市政供电。二、燃料、水、电价格表6 燃料、水、电价格现状序号 名称 价格(元/吨)1 水 1.22 电 0.9元/度第七章 仓储项目节水措施一、节水措施本项目采用以下节水技术进行节水：(1)水资源重复利用，全厂设有5个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣。(2)厂区内所有生产生活用水不外排，经处理后反复利用。(3)培养公司职工的节水意识，积极进行节水宣传教育工作。二、水耗指标分析采用节水措施后，估计单位产品的耗水量能降低20%，水的重复利用率89%。本项目节水工艺贯彻了中国节水技术政策大纲规定的节水技术，重复利用率能够满足项目要求，项目采用的节水技术、节水工艺为已经达到国内先进水平。第八章 仓储项目环境影响评价一、场址环境条件（1）水环境项目所在地无河道，排入河道的生活污水和工业废水尚未超过河道的纳污能力。（2）环境空气2010年，开发区环境空气质量优良天数达333天（其中优级天数86天，良级天数247天），优良率为91.0%，较2008、2009年分别上升了2.5%和2%，是自2004年开始空气质量日报以来的最好值，且近三年的空气质量优良率呈现逐年升高的趋势，总悬浮颗粒、二氧化硫、可吸入颗粒物、二氧化氮的年均值稳定达二级标准。（3）声环境项目所在地无噪声情况。二、项目建设和生产对环境的影响1仓储项目建设对环境的影响（1）项目施工期间会产生少量污水，直接排放会对当地环境造成一定的污染；（2）施工期间会有扬尘产生，会对当地空气质量造成影响；（3）施工期间机械设备及其它噪声会影响到当地居民生产、生活；（4）施工期间产生的固定垃圾如果不进行处理将会严重污染当地环境。2仓储项目生产过程产生的污染物对环境的影响本项目主要污染物为噪声、固定垃圾和少量污水。噪声可能对周围居民生活造成影响，固定垃圾和污水如果不进行处理会污染环境。三、环境保护措施方案（1）施工期生活污水的水量相对较少，在施工现场设置临时废水沉淀池一座，收集施工中所排放的各类废水，在沉淀一定时间后，作为施工用水的一部分重复使用，这样既节约了水资源，又减轻了对周围环境的污染。（2）为减轻扬尘对区域环境空气质量的不利影响，根据设计方案对规划中的绿地进行合理绿化，以减少表土的裸露。（3）在施工过程中，采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响；严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）和上海市有关建筑施工噪声管理的有关规定，避免施工扰民事件的发生。（4）施工期垃圾宜分类回收，施工人员生活垃圾定期运至当地环卫部门指定地点处理。施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，由施工单位或承建单位和市容局渣土办联系外运。渣土运输过程中严格执行有关条例和规定，运土车辆应在规定的时间和规定的路线进出施工场地，沿途应注意保持道路的清洁，尽量减少装土过满、车辆颠簸等造成的渣土倾撒。（5）针对拟建项目的主要设备噪声源特征，从声源上和传播途径上采取相应的降噪措施，这样可进一步降低车间内的整体噪声水平，同时可改善厂区内声环境状况，使厂界环境噪声达标。（6）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，计划分别采取回收利用、专人清理等有效的综合处理处置利用措施，妥善解决固体废弃物的污染问题。（7）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用。四、环境保护投资针对本项目主要的噪声污染问题，选取噪声较低的机器设备，另外加大场区内的绿化投资，增强隔音效果。五、环境影响评价（1）拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，但是经过综合处理后，预计场区噪声能够满足GB12348-2008工业企业厂界噪声排放标准中要求，对环境影响不会太大。（2）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分别采取有效的综合处理处置利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境影响小。（3）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几乎不造成影响。第九章 仓储项目劳动安全卫生与消防一、危害因素和危害程度1有毒有害物品的危害本项目在生产过程中不会有有毒有害物品产生，因此不会有有毒有害物品的危害。2危险性作业的危害本项目的危险性比较低，只需注意在生产过程中操作的规范性。二、消防设施消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保障，由于本项目属于仓储项目，其中物流配送是其一项重要业务，因此项目单位就需要为其动力设备包括各种车辆等采购大量的柴油等原料，而这些原料是易燃物品，有极大的安全隐患。按照“预防为主，防水结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施：保证各建筑物之间、各露天堆场之间的安全距离，同时各主要生产建筑物场区设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救；严格遵循建筑设计防火规范的要求进行设计，考虑了合理的防火、防爆区、疏散通道、安全门的设置均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料；根据建筑设计防火规范的有关规定，在办公及加工车间区域应布置一定数量的消火栓，并配备灭火器若干。第十章 仓储项目组织机构及人员配置一、仓储项目组织机构1仓储项目管理机构组织方案和体系图本项目管理体系图如下：图1 项目管理体系图总经理：全面管理本项目事务；业务部：负责仓储业务的合作、洽谈、签单等；物流部：负责货物的吊运及运输；仓储部：负责仓库的日常管理及产品的进出统计；加工部：负责产品包装；财务部：负责项目资金安排以及处理相关财务事务；行政部：负责员工的招聘、培训、考核工作以及项目的*日常管理事务。2仓储项目机构适应性分析从机构设置方案来看，该方案符合公司法和国家有关规定的要求，在总体设置方面，具有完善的领导机构、管理机构、办事机构和服务机构，项目的执行机构也具有指挥能力、管理能力和组织协调能力；在机构层次和运作方式上也能够满足建设和生产运营管理的要求；项目的法人代表及主要经营管理方的素质也能够适应项目建设和生产运营管理要求并具备承担项目建设、运营等责任的能力。二、仓储项目人力资源配置1作业班次本项目作业班次为3班模式，每个班次工作时间为8小时。2劳动定员数量及技能素质要求本项目运营后，将招聘员工约70人，实现定岗、定职、定责、定薪。在员工招聘过程中严格控制员工素质，以保障产品生产的顺利进行。3职工工资福利本项目建成后，提供给员工有竞争力的工资水平，并按照国家有关规定，给职工提供相应的福利和保险。4劳动生产率水平分析由于采取了科学的管理机构和劳动方案，经专家评定，本项目劳动生产率将处于同行业较高的水平。5员工来源及招聘方案在项目持续经营期间，将加强对人才培养的投入，不断引进高素质人才，在人员的增加过程中将主要针对公司现有人员结构的不足，引进一批物流管理、业务浅谈人员；并适当引入投资、财务、法律方面的专业人员。同时，进一步完善用人机制，建立“能者上、庸者下”的竞争观念。6员工培训计划（1）新员工加入时，提供岗前培训，培训合格后方能上岗；（2）在员工工作期间提供不定期培训，提高员工的管理、技术水平。第十一章 仓储项目实施进度一、仓储项目建设工期本项目建设工期为6个月。二、仓储项目实施进度安排本项目计划从2011年10月开始建设，于2012年4月底完成建设。2011年10至2011年12月完成主要加工车间及室内仓储库房的建设，2012年1月至2012年2月完成职工办区及生活区的建设，2012年2月至2012年3月完成厂区道路的建设，设备购置于2012年3月至2012年4月完成。三、仓储项目实施进度表（横线图） 2011年10月 2011年11月 2011年12月 2012年1月 2012年2月 2012年3月 2012年4月加工车间及仓储库房建设 员工生活区及办公区建设 设备购置 厂区道路建设 第十二章 仓储项目投资估算一、仓储项目投资估算依据仓储项目投资估算编制原则执行建设部和现行有关编制规定、办法、定额、费率标准，主要文件依据为：1）建设部标准定额研究所工程建设概预算编制方法；2）国家及地方颁发的工程建设*费用标准；3）设备的市场调研和询价.二、仓储项目建设投资估算1仓储项目厂房及室内仓储库建筑工程费本项目厂房及室内仓储库建筑面积为12000平方米，根据不同预算造价，本项目厂房及室内仓储库建筑工程费用为1400万元。2仓储项目设备及工器具购置费根据本项目工艺所需要的设备清单、数量以及各设备厂家提供的报价信息，本项目设备购置费用为500万元。3仓储项目工程建设*费用仓储项目工程建设*费用主要是厂区道路建设，根据项目造价，厂区道路建设费用为100万元。三、仓储项目投资估算1仓储项目投入总资金估算汇总表表7 项目总投资估算表单位：万元 投资项目 投资计划 备注1 建设投资 1300 1.1 建筑工程费 100 1.1.1 钢结构厂房 800 1.1.2 室内仓库 200 1.1.3 室外道路建设 100 1.2 设备购置费 500 1.2.1 包装设备 50 1.2.2 吊车 420 1.2.3 辅助设备 10 1.2.4 办公设备 20 1.3 土地费 240 按建设投资的50%计算2 铺底流动资金 300 1+2 总投资 2340 2仓储项目流动资金估算表表8 项目流动资金估算表单位：万元序号 项目 2010 2011 2012 2013 2014 20151 流动资产 415 821 821 821 821 821 1.1 应收帐款 400 800 800 800 800 800 1.2 现金 15 21 21 21 21 21 2 流动负债 8 17 17 17 17 17 2.1 应付帐款 8 17 17 17 17 17 3 流动资金(1-2) 407 805 805 805 805 805 4 流动资金本年增加额 407 398 0 0 0 0 表9 项目流动资金估算表续表单位：万元序号 项目 2016 2017 2018 2019 20201 流动资产 821 821 821 821 821 1.1 应收帐款 800 800 800 800 800 1.2 现金 21 21 21 21 21 2 流动负债 17 17 17 17 17 2.1 应付帐款 17 17 17 17 17 3 流动资金(1-2) 805 805 805 805 805 4 流动资金本年增加额 0 0 0 0 0 第十三章 仓储项目财务评价一、仓储项目财务评价基础数据与参数选取1财务价格根据项目规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。本预测中各种数据比例，是通过调查国内该行业的有关资料，并通过分析统计，制定出的相关比例，具有宏观性和满足统计规律的特点。在本项目的预测中，能够比较好地、大致地反映项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大量的、次要的不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响到该项目的收益，所以，具体实施可能与本预测存在一定的差异是正常的。本次财务预测将采用现值法。现值法是通过估算建设项目未来寿命期内预期净现金流，并以适当的折现率折算成现值，借以确定被咨询项目价值的一种咨询方法。2计算期与生产负荷根据预测学的原理、该项目市场竞争状况和产品生命周期理论，本项目收益年限10.5年(建设期为0.5年），10.5年以后按照项目整体转让的假设前提进行计算，主要意义在于：第一、避免企业在不同发展规模和周期内所产生的企业发展趋势变化的影响；第二、避免由于预测期后诸如宏观经济政策、景气程度、市场结构变化、物价指数变化等不可预见因素变化的影响，尽量减少偏差，保证预测结果的相对准确性；第三、符合投资项目为项目投资者带来直接的、即期的或者可预见的近期可获得的项目收益的原则。项目建成后，当年达到生产负荷的50%，从第二年开始，达到100%。3财务基准收益率设定评估中的折现率按照下式选取：折现率无风险报酬率+风险报酬率（1）无风险报酬率无风险报酬率的高低，主要受平均利润率、资金供求关系和政府调节的影响。一般来说，无风险报酬率可以参考政府发行的中长期国债的利率或同期银行存款利率确定。本次评估中，以五年期银行存款利率为基准，无风险报酬率定为3.6%。（2）风险报酬率无论是投资还是经营，都面临诸多风险，承担的风险越高，要求补偿的金额也就越大，经济学中把得到的补偿相对于风险投资额的比例称之为风险报酬率。对风险报酬率一般采用累加法估算，即把面临的各种风险对风险报酬率的要求加以量化并予以累加，其公式为：风险报酬率行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率行业风险报酬率。行业风险报酬率是针对特定的行业所面临的风险补偿，主要与经营项目所在行业的市场发育程度、行业景气度、行业市场特点、国家产业政策调整等因素有关。本次综合利用项目同时设计竞争性项目和非竞争性项目。本次评估中，综合行业风险报酬率取值2.4%。经营风险报酬率：经营风险指企业因经营上的原因而导致收益发生变动的可能性，本项目影响经营风险的因素包括自然气候条件、市场需求变动、项目经营成本变动、经营单位调整与应对价格变动的能力等。经营风险具体表现在项目对经济周期的敏感性，市场需求与价格的变异性，项目的竞争能力和开拓能力，经营状况或环境变化的变动性越大，经营风险也越大。经综合考虑，本评估项目经营风险报酬率取2.5%。财务风险报酬率：财务风险是指全部资本中债务资本比率变化带来收益减少以及由此引发的债务偿还危机的可能性。财务风险报酬率主要与企业经营过程中资金周转、资金调度及企业外部融资能力等因素有关。考虑到本评估项目外部融资额度较大，同时不可抗力和不可预测事件的可能出现，企业及项目经营存在财务风险，经综合考虑后，财务风险报酬率取1.5%。综上分析，风险报酬率为6.4%，风险报酬率与无风险报酬率之和为10%。同时由于项目收益预测中未考虑通货膨胀的因素，因而折现率中也不考虑通货膨胀率。4*计算参数其它计算参数按国家或地方有关文件选取。二、仓储项目营业收入估算表10 项目营业收入及税金估算表单位：万元序号 项目 2010 2011 2012 2013 2014 20151 营业收入 2400 4800 4800 4800 4800 48001.1 产品包装 150 300 300 300 300 3001.2 期货交割收入 480 960 960 960 960 9601.3 仓储收入 215 430 430 430 430 4301.4 吊费收入 205 410 410 410 410 4102 营业税金及附加 124.8 249.6 249.6 249.6 249.6 249.6 2.1 营业税（5%） 120 240 240 240 240 2402.2 城市维护建设税（1%） 1.2 2.4 2.4 2.4 2.4 2.42.3 教育费附加（3%） 3.6 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2表11 项目销售收入及税金估算表续表单位：万元序号 项目 2016 2017 2018 2019 20201 营业收入 4800 4800 4800 4800 48001.1 产品包装 300 300 300 300 3001.2 期货交割收入 960 960 960 960 9601.3 仓储收入 430 430 430 430 4301.4 吊费收入 410 410 410 410 4102 营业税金及附加 249.6 249.6 249.6 249.6 249.6 2.1 营业税（5%） 240 240 240 240 2402.2 城市维护建设税（1%） 2.4 2.4 2.4 2.4 2.42.3 教育费附加（3%） 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2三、仓储项目成本费用估算表12 总成本费用估算表单位：万元序号 项目 2010 2011 2012 2013 2014 20151 经营成本 460 810 810 810 810 810 1.1 营业费用 150 200 200 200 200 2001.2 管理费用 200 300 300 300 300 3001.3 燃料动力费 100 200 200 200 200 2001.4 维护费 100 100 1