零篇ATLC基本思想PPT课件

公司特点 非一般的设计公司 实战型 操作型 策略型技术支撑 地产背景让我们与众不同 政策敏感度 市场敏感度 成本敏感度合作方式 投资管理 拿地研究 规划研究 建筑方案 景观方案 全程顾问展示观点 与众不同的观点思路设计案例 房地产设计产品 部分公建单体 城市景观作品展示 第一代 地产建筑师 规划设计 地产服务 ATLC设计机构 美国ATLC设计公司 于1990年成立于美国亚特兰大 多年来专注于建筑设计 在美国完成了多个办公和酒店的设计任务 ATLC在1998年成功进驻中国内地市场 十几年来我司参与了多个大型楼盘和公共建筑的设计工作 随着公司业务的发展 我司已发展成以深圳为中心 在南京 长沙 重庆等内陆城市设置分支机构的综合性设计顾问公司 本公司专业设计住宅房地产开发项目 城市综合体项目 关注当代的中国房地产规划 建筑 景观及相关的城市问题 立足设计 兼顾营销 致力于为客户提供最优化的整体解决方案 两年来 公司主要为苏 浙 沪 徽 鲁等地房地产开发项目提供设计支持 承担前期研究 城市规划 城市设计 住宅区规划 办公建筑 文教建筑 居住建筑 商业建筑等诸多方面 并通过大量工程实践 形成了一个专业 高效 敬业而富有朝气的设计团队 设计机构简介 厉心简介 亚太房地产研究学会常务理事 深港房地产商会特聘专家 中奥房联资深设计顾问 清华大学房地产EMBA特约讲师 曾服务于万科地产 参加编制 万科集团项目设计流程与成果标准 负责过常州 长沙 无锡 合肥 成都等地奥林匹克花园 数十个房地产项目的设计工作 并为多个项目进行顾问 评审 在 中国住交会 等机构举办的论坛上多次进行学术讲座 获得好评 任百胜麒麟 南京 建设发展有限公司总经理 负责南京100万平方米项目 东郊小镇 的开发 作为中国第一代 地产建筑师 兼具设计和房地产的管理经验 在管理上 致力于房地产设计管理的研究 强调设计的流程化 设计与工程 成本 营销等相关专业的协调 设计与地产的有机结合 在设计上 强调 定位 指导设计 规划的复合模式 产品优势创造 设计上的细节处理及引导市场的设计创新 核心团队简介 岳文灿简介 建筑学硕士 历任国内著名建筑师事务所担任主任建筑师 国内知名房产企业的研发经理 设计总监 主持参与了多个大型楼盘和重点项目 任上海绿地集团合肥置业有限公司技术总监期间 负责合肥 安庆总计超过300万平方米项目的开发 全程参与合肥绿地 国际花都 70万M2 合肥绿地 海顿公馆 60万M2 安庆绿地 迎江世纪城 160万M2 和安庆城投回迁房 24 5万M2 技术管理 其中海顿公馆三期入选国家建设部2007年绿色集成示范工程 作为设计师 必须重视实战能力和综合素质的培养 平衡矛盾 设计价值趋向于重视原创性 地域性 文化性 个性化 作为技术总监 重视全程观和大局观 追求成本与产品的最佳性价比 根据市场需求调整设计 主张靠充足设计经验和能力进行动态管理 核心团队简介 陶然简介 曾就职于香港著名建筑师事务所担任主任建筑师 国内知名房产企业的设计总监 主持参与了多个大型楼盘和重点项目 顾问诊断了多个开发项目 任百胜麒麟 南京 建设发展有限公司设计总监期间 负责南京100万平方米项目 东郊小镇 的设计工作 服务于设计公司和地产的经历 使其在设计中更为关注设计与开发实施的内在联系 坚持产品服务于市场和产品领先市场的设计理念 对于设计与工程 成本 市场的关联有着较深的认知 核心团队简介 垒土LOTO的研究及讲座 小户型的开放式厨房设计 2002年372期发表于 香港地产 景观形态学研究中关于追求自然倾向的辨正思考 2003年4期发表于 中外建筑 工程建设和建筑业数字化现状分析 2003年9期发表于 中外建筑 超小套型趋势研究 小众族群需求对应的特殊住宅设计 住宅套型评价标准剖析 2003年南京房地产品牌异地扩张论坛 高效房地产管理模式2003年住交会 中奥房联成立大会 基于集团模式的设计管理体系2004年陕西住博会 西部地产顶尖总裁峰会 以设计为主线的房地产开放模式2004年住交会 细节执行力论坛 小高层社区设计专题研究2005中国地产领袖年度峰会 2004广州十大明星楼盘颁奖典礼 针对地块的设计分析内容及程序2005年奥林匹克花园地产规划设计研讨会 多层住宅的创新设计 几个奥林匹克花园的设计介绍 2006年清华大学EMBA班 草原峰会 应对国六条的户型设计 2006年清华大学EMBA班13届课程 新政下的规划设计工作 2007年重庆居住区规划设计高峰论坛 中小户型创新设计 2007年郑州地产领袖大讲堂 中小户型创新设计 2007 2008年南京房地产思考力论坛 关于各类产品的深入研究2007 2008年清华大学 北京 深圳研究生院EMBA班课程 竞争战略 优势户型等 ATLC的基本思想目录一 服务客户意识分解二 项目的特殊性发现三 项目价值挖掘方向四 一般性设计难点和对策五 产品价值判断标准量化六 开发企业成本管理观念七 本公司设计流程和策略八 市场审美和设计美学的完美结合 ATLC观点一 典型客户诉求1 开发商 投资者2 消费者 终端客户3 规划局 城市管理者4 销售者 价值兑现者5 施工者 设计执行者6 合作者 方案支持者 2 购房者思维 获得性价比高的产品 3 规划局思维 符合法规政策 为城市做贡献 1 开发商思维 安全 投入 产出 周期 分析三者诉求的区别点 1 对于开发商 安全顺利 价值最大化 设计美学2 对于购房者 品牌可靠 性价比高 设计美学3 对于规划局 遵纪守法 城市贡献 设计美学区别其他 学院派 设计策划单位 本司切入高度和角度不同 1 设计美学是最低要求 60分及格线 必须做到 2 性价比高 操作性强是本公司优势 30分 加强分 拉开差距 3 政策性强 具有全程全局观 产品突破 10分 关键分 获得行业优异水平 4 销售者 是方案的市场价值的兑现者 也是设计的市场意图的检验者 5 施工者 除了建筑总承包单位 还有单项施工者6 合作者 除了施工图设计方 包含结构 水暖电 煤 还有电梯 智能化 交通设施 体育设施 玻璃幕墙 消防等分析三者诉求的共同点 1 设计的合理性 优越性和操作性2 充分了解设计的目的 意图 以便决策3 及时变通和变更适应突发情况区别其不同点给予不同的支持 1 支持销售培训 会议营销 专家营销2 向各个方面宣传设计的意图和优越性3 及时灵活地处理和变通 ATLC观点二 典型项目特殊性发现1 市场的特殊性2 地段的特殊性3 环境资源特殊4 产品本身特殊5 产品组合特殊6 目标定位特殊7 规划管理特殊8 规划要点特殊方案支持者 二 项目特殊性发现1 市场的特殊性 1 地价高VS低2 当地房价高VS低3 市场竞争性4 市场活跃度5 客户难找分散VS明显聚集6 构成复杂 不同需要 小商铺 挑高办公 平层大户 停车位 7 当地人口构成和房源构成2 地段的特殊性 1 远离城市VS市区地段2 城中小盘VS郊区大盘3 是否城市发展方向4 是否大单位大客户聚集区5 公共交通依存度6 外部景观资源的借势7 周边竞争情况的相互作用 二 项目特殊性发现3 环境资源特殊 1 有无有利或者不利外部环境源 包括自然环境和人文商业环境2 内部环境 天然VS人工内部资源合理分配3 地形地势地貌处理 高差借用4 地质勘查条件特殊 基础处理 产品改变4 产品本身特殊 1 高中低层建筑形态对应的市场抗性2 高中低档内部配置的产品对应的市场3 产品内容 别墅VS公寓VS洋房VS超小户VS街铺VS大商业VS写字楼VS车库4 产品不同附加值带来的设计要求区别5 产品组合特殊 1 组合带来交通问题2 组合带来结构问题3 组合带来管理问题4 成本问题5 取舍权衡 二 项目特殊性发现6 目标定位特殊 1 品质定位2 售价目标3 回笼资金的速度4 分期操作造成的销售备货组合7 规划管理特殊1 当地特殊退让2 计容3 日照4 绿化率5 覆盖率6 停车率7 人防8 教育9 物管用房10 优惠奖励8 规划要点特殊 ATLC的观点三 典型价值挖掘1 挖掘住宅附加值2 挖掘商业附加值3 挖掘写字楼附加值4 挖掘地形高差5 挖掘地下空间6 挖掘城市环境7 挖掘规划要点特殊点8 挖掘容量 方案支持者 二 挖掘设计价值 尽可能提高产品的附加价值 提高售价或者减小抗性1 挖掘写字楼价值 挑高 唯一选择 对应地价朝向 纯北向最好消除 增加角部多向采光 2 挖掘商铺价值 模糊楼层概念 高差地形 模糊内街的感受 沿街面增加 流线的丰富 停留人流 3 挖掘地下空间的利用 地下容积率 利用地形高差减小坡道面积合理管控分配办公和商业车位 局部增加地下商业4 挖掘地段环境价值 朝向取舍 东西方向 组合方向 日照条件用足城市标志性5 挖掘住宅产品高附加值 ATLC观点四 一般性设计难点和对策方案支持者 观点四 一般性设计难点和对策设计难点和对策 难点1 户型选择2 柱网选择3 几种流线协调 办公 平层 商铺 客户后勤 服务 消防 停车 客户 4 日照遮挡5 城市标志性6 管理简洁7 高差合理 三维设计 8 屋顶的利用 设备 花园 选择对策1 研究政策 点 地方报批难度 地域性松弛部位 2 抓住产品 线 配比合理 推出顺序合理 3 控制要全 面 水电性质 差价 物管简洁合理 管理多种 ATLC观点五 产品价值判断标准以公寓式住宅为例 可以从8大基本配置 判断其价值高低 其他产品采取类似的模式 分解配置 综合评判 可以类比 汽车销售 方案支持者 观点五 1 以住宅为例说明本公司对产品的量化评价体系本公司研发 公寓住宅设计配置标准 本标准尝试从8个方面界定多层住宅产品 由此推断所谓 高级 中高级 中级 产品的区分 以利于设计方和业主方的共同判断 此判断标准并非绝对 而是有力参考 高层加 核心筒相关设计表 一 数据尺寸 价值取向 尺寸越大越高级 二 主体空间 功能越复杂多样 越高级 佣人 客房 音像 车库 工作间 家庭厅 会客厅 三 礼仪空间 礼仪层次越丰富越高级 玄关 更衣 门厅 四 设备空间 设备种类越多 越高级 空调 采暖 新风 五 收纳空间 收纳空间越多越高级 衣帽 鞋柜 杂物 酒吧 酒窖 六 内外装修 装修选材越高档越高级 飘窗 落地门 材质 七 停车电梯 交通方式越讲究越高级 电梯入户 入户停车 电梯入车库 八 景观环境 视野景观越宏大越高级 自然山水 人工景观 私人院落 九 核心筒设计 高层住宅 电梯数量 速度 前室 礼仪空间 电梯入户 设备空间 服务分流 入户花园 收纳空间 家庭活动 装修附加 户型价值判断举例 观点五 商业产品评价体系本公司对商业研发是基于自身经验和对目前市场上商业模式的考察得出的 模式语言学分类根据规模 1 大型综合体商业百货2 小型特色街铺 内街 别墅式独立型3 中低端批发大市场型根据消费模式 1 展示型2 体验型3 直接消费型设计标准基本要点 1 单体配置评价 类似住宅 厨 卫 储 招 2 规划上聚集效应 规模效应 互相借势 复合效应 讲 聚 字 3 交通组织上 均好型与旗舰店结合 讲究一个 留 字 ATLC观点六 地产公司成本管理观念开发企业生产 销售 管理成本5 3 2设计 施工 合约成本5 3 2所以成本管理要抓重点 方案支持者 开发公司成本构成建安生产 土地税费 管理销售成本约为5 3 2 其中建安生产环节为可控占50 是涉及开发企业品牌 竞争力 效果 销售的核心 当前 2010年 的行业竞争 已经原先的 资源时代 进入到 产品时代 对建安成本的控制力度根据环节也可总结为5 3 2 当规划和建筑方案形成之际 资源处理和分配基本已成定局 销售的产品内容也已经锁定 当前时代 行业内平均生产力水平上下无大的差别 可施加影响有限 合约谈判基本透明 供货地域差价 供应规模价差微乎其微 开发企业可以挖掘的潜力只有 智力区别 ATLC观点七 本公司设计流程和策略方案支持者 垒土LOTO的项目设计策略一 本公司设计切入点 1 项目特殊性 发现重点需要突破的问题 2 资源合理配置 分析问题 3 目标与手段 纯技术问题 二 本公司设计过程1 调研分析市场 发现资源和机会2 寻找本项目的特殊性 3 挖掘各种产品的价值4 通过设计手段兑现理念5 设计美学兑现6 作为宣传者和维护者 推广沟通交流 让审批者 实施者 消费者了解 ATLC的特色 1 实战型设计理念2 互动型设计流程3 标准化产品服务4 精细化经济分析5 全程型服务顾问 设计目的 解决开发企业关键问题1 拿不拿地 本公司前置拿地设计2 投入多少 3 产出多少 4 速度如何 地产背景让我们重视操作 公司主创设计人员均为国内知名大型房地产公司技术管理人员 具有丰富实战经验 包括设计管理经验 成本管理经验 营销管理经验 设计思路方面擅于注重实际操作效果和风险管理 很多问题比设计美学更重要 视野开阔 高屋建瓴 在操作层面讨论问题 设计美学只是其中一个方面 60分及格 比之更重要的是 产品研讨 自身过硬的产品是市场关注核心 业态组合 资源合理分配运用奠定格局取胜 分期顺序