深圳万科璞悦山项目定位报告PPT课件

蜕变2011 再造豪宅新传奇万科第五园七期营销策略报告 深圳中原事业五部C组荣誉出品2011 02 27 STEP1项目区域和竞品分析 STEP2项目客户定位和运营战略 STEP3项目营销推广策略 2011年市场供应分析2011年市场需求分析2011年市场竞品分析 目标客户定位项目运营战略 项目营销阶段划分和策略铺排项目媒体推广策略 报告思路 项目区域和竞品分析 Part1 2011年市场供应分析 2011年市场供需分析 2011年市场竞品分析 2011年全市新推住宅量可达567万平方米 同比增加约37 接近2008年水平 供应最多的区域为龙岗 供应面积超过210万 其次为宝安和南山 供应均超过100万 1 12011年全市供应 2011年龙坂片区全年供应195套TH 以70 150平米主流首置首改为主1293套 170平米以上高层供应较少 第五园TH 大平面高层户型在片区有竞争优势 但需要立足全市 1 22011年龙坂市场供应 2011年深圳豪宅供应大幅增加 将有28个楼盘供应别墅类产品 供应约2800套 比2010年增加近1700套 高层大平面豪宅将供应86万 约6400套 同比增加93 福田区域 高层 新世界四季山水兰江山第阳基天御山 别墅 十二橡树溪山龙岸水榭山熙龙半山中央原著高层 水榭春天潜龙曼海宁金地上塘道圣莫丽斯3期 龙坂区域 宝安区域 别墅 曦城高层 熙龙湾2期 南山区域 别墅 紫园高层 半山溪谷半岛城邦君汇新天太古城十五峯鸿威海怡湾香山里岸芷汀兰首地容御三湘海尚 罗湖区域 别墅 仙湖山庄高层 德宏天下淘金山 别墅 天麓天琴湾凯旋湾爱情湾梅沙湾皇庭玺园 盐田区域 别墅 万科棠樾观澜高尔夫观湖园 观澜区域 1 32011年全市豪宅市场供应 项目主要竞品别墅竞争市场整体供应量近700套 结合2010别墅豪宅消化情况分析 供应大于市场需求 同时 在项目面市期间 各竞品项目处于持续销售期 整体竞争态势激烈 1 3 12011年全市别墅市场供应 230 340 联排别墅13套 均价6 3 8 2万 水榭山 250 310 联排别墅50套 均价5 8万 130 161 大平面576套 均价2 3 2 8万 中央原著 200 300 联排别墅90套 均价8 10万 140 180 大平面90套 均价3 4万 熙龙半山 220 300 别墅42套 均价8 10万 170 220 大平面576套 均价3 5万 本项目 250 610 独栋 联排别墅41套 均价6 10万 曦城 300 350 独栋 联排别墅63套 均价5 10万 凯旋湾 245 574 独栋 双拼别墅70套 均价8 10万 果岭海 220 300 联排 双拼别墅72套 价格暂无 爱琴湾 220 300 联排 双拼别墅72套 价格暂无 观澜大宅 250 400 联排 独栋别墅116套 价格预计10万 紫园 2011 2012 2 4 6 8 10 项目热销期 2011年全市170 220平米供应近6000套 主要集中在福田中心区 二手 和南山 项目面市时各竞品项目处于持续销售期 竞争强度大 1 3 22011年全市高层豪宅市场供应 150 300 大平面500套 均价3 8万 四季山水 140 300 大平面1684套 均价预计3万以上 兰江山第 150 186 245大平面140套 均价4万 阳基天御山 170 220 大平面576套 均价3 5万 本项目 170 240 户型30套 价格3 5万 圣莫丽斯3 130 161 大平面576套 均价2 3 2 8万 中央原著 180 270 大平面20套 均价3 3万 熙龙湾2期 170户型5套 3 8万 半山溪谷2期 170 240 户型1000套 均价3 6万 半岛城邦 156 209 户型156 120套 均价4万 宝能太古城 2011 2012 2 4 6 8 10 250 610 独栋 联排别墅41套 均价6 10万 十五峯 140 160户型150套 拼后 4 8万 鸿威海怡湾 158 176户型100套 均价3 8万 二期800套 拼后 预计7月推出 香山里 140 200户型130套 拼后 4 5万 岸芷汀兰 140 200户型200 拼后 套 4 5万 首地容御 175 208户型400套 5万 三湘海尚 160 180 大户1610套 锦绣江南御园 200 户型470套 廊桥花园 项目热销期 城市中心型豪宅集中供应于南山和福田 资源景观型豪宅分布观澜 盐田和龙岗 项目属城市资源型豪宅 同属性豪宅供应较少 具备稀缺的市场竞争优势 别墅项目区位从CBD中心向CBD北扩展 福田中心区北上轴线为2011年别墅供应最集中和聚焦的区域 共1330套市场占比50 高层豪宅仍主要集中在南山和福田的中心区域 但CBD北高层大平面供应逐年增加 1 42011年全市豪宅供应特点 2011市场供应 2011年别墅市场预计供应2597套 产品以联排别墅 叠拼别墅为主 双拼 独栋别墅的新增供有所增加 主要为支撑个盘的标杆形象产品 支撑溢价 在各新增供应片区中 以观澜 塘厦片区的供应量最大 约为873套左右 2011年大平面高层 170 以上 市场预计供应达6500套 产品主要为再改和高端再改的4房 5房 以南山片区和福田 二手 区域最多 2 02011年全市供需分析 2011整体供应较2010有大幅度提高 别墅新增2 5倍 大平面高层新增和存量累计7000套 结合2010年走量情况 2011年整体市场供大于求 同时 限购政策也会如2010年直接影响到高层大平面的销售 故2011年供应增加 环境不利 豪宅竞争市场将非常激烈 2010市场需求 2010年别墅市场的销售率高达70 累计销售773套 热销产品主要为叠墅 销售率高达75 累计销售370套 2010年高层大平面市场受新政的影响 双拼户型走量较小 全市仅有47 相较而言复式和大4房销售率较高 但整体销量依旧较小 3 1 1项目区位特征 项目片区属于拥有生态资源的中央豪宅区 交通便捷 公路 地铁等多重路径抵达福田 罗湖和南山中心区 周边配套比较完善 但档次不够 3 1 2项目属性特征 万科TOP城市资源型豪宅 CBD银湖山定制大宅 水主题园林 项目产品 万科品牌 项目资源 万科27年集国际化先进居家理念的TOP系精装修标准27年物业管理经验 高尚居家的定制豪宅服务体系 银湖山自然景观资源 生活在山水之间国家级 慢生活 文化休闲区打造 品味人文氛围 万科豪宅传承 以万科TOP系精装标准 万科TOP系定制豪宅服务体系 依托银湖山生态资源 打造CBD银湖山定制大宅 项目优势 S 纯高端再改大户 有别墅 具备一定的生态景观和休闲资源 位于银湖别墅区中央豪宅区 交通条件优越 四通八达 周边人文 商业配套逐渐改善 生活氛围逐渐浓厚 项目劣势 W 项目山体资源不够稀缺和规模 项目规模较小 园林和配套受限制 双拼或三拼户型 受限购影响严重 近主干道 噪音污染 第五园七期 的价格及形象影响 项目机遇 O 龙坂城市化进程加速 城市面貌逐渐改善 城市与生态资源型住宅日渐减少 坂银通道开通 城市核心化提升 坂田人文休闲文化的打造 项目挑战 T 国家调控政策紧逼 市场面临长期挑战 2011年二级和三级市场带来的激烈竞争 WO战略 利用优势 客服劣势 展现万科城市中央别墅的精装修和定制化的物管服务 强调项目区域的生态宜居性和人文氛围 SO战略 发挥优势 抢占机会 突出银湖别墅区 万科TOP系中央豪宅 项目周边自然景观来凸显产品居住和舒适性 以产品打造提升项目的附加值 ST战略 利用优势 转化威胁 项目本身的稀缺位置和产品均好性的稀缺性 利用中原平台有效蓄客 变挑战为机遇 WT战略 减少劣势 转化威胁 万科品牌物管提供的定制化服务 产品硬件品质打造 3 2项目SWOT分析 3 3主要竞争对手甄选 主要竞品项目甄选3S交叉法 选取项目同产品 同总价和同时间面世的项目为项目的主要竞争对手 3 4项目核心竞争优势提炼 应用FAB分析工具 F Features 代表项目的特点 A Advantage 代表项目对客户的好处 而B Benefit 代表客户的利益 工具使用方式是首先挖掘项目的特点 第二步是分析项目的特点对客户有什么好处 最后是这些好处对客户产生什么利益 项目目标客户定位 Part2 项目客户定位 项目运营战略 典型豪宅类产品客户界定和分类备注 根据全市豪宅区域成交客户信息统计及豪宅项目成交客户深度访谈和问卷统计得出 本项目预计高层总价在500 1000万间 别墅总价在2000 2500万间 1 1客户分类和界定 典型豪宅客户需求特征本项目属性 区位及目前市场决定了以高端再改自住客为主 注重生活品质的自住客户 品质与舒适度 这类客户更为注重生活品质的提升 对于价格的敏感度较低 物业需求特征集中体现在追求产品的高端品质及舒适度 同时这部分客户看中圈层的聚集感 身份感 居住所带来的社会认同价值是他们的追求 视其为财富工具的投资客户 财富 这类客户的构成最为复杂 多数为新兴企业主 产业企业家 在股市投资中一夜暴富的新兴财富层 还有具有灰色收入的政府官员等 资产持有型客户 财富与舒适度 这类客户将豪宅类产品作为类似奢侈品一样进行收藏 一方面追求豪宅类产品的舒适度 将其作为偶尔的居所进行度假 商务洽谈 另一方面 在其价值增长到适当程度时 也会考虑将其售出 1 2客户需求分析 豪宅客户聚类定位本项目资源类型决定了城市生态豪宅的定位 1 3客户聚类定位 豪宅客户范畴圈定 1 4客户范畴圈定 项目目标客户访谈受访谈客群界定 多次置业 存在再次改善需求 产品需求和财富支付能力与本项目相符的客户龙坂片区如星河丹堤 圣莫丽斯 万科华府 水榭山 万科城 第五园1 3期别墅 五期御玺等业主 深圳市内片区如中信红树湾 首地荣御 万科东海岸等项目业主 或深圳万科铂金卡客户 访谈参与人员 万科龙坂片区总监 第五园项目经理和销售主任 中原和合富策划组成员受访者数量 别墅业主8名 高层业主15名 黄先生 50岁 万科城御水湾别墅业主汽车电子产品工厂老板 为人低调 一家四口 女儿上大学 儿子高中 左先生 圣莫丽斯高层业主公司老板 为人低调 正在寻找别墅 小孩念高中 李先生 深圳人万科东海岸业主 贸易行业家族行业继承人目前拥有3套以上豪宅类物业 孙先生首地荣御业主会计事务所合伙人 在深圳生活近10年 1 5 1目标客户访谈 家庭消费观 休闲方式 衣着配饰非常务实 不追求奢侈的品牌 运动休闲品牌即可 注重品质 全家服饰一般交由太太打理 一般去华强北茂业 天虹购物 追求品牌带来的质量保障 希望小区里面有招待朋友的品牌餐饮或茶馆 一般的话男主人公都比较忙 工作勤奋 或忙于应酬 体现出深圳创业城市的特点 有空的时候会和家人一同去登山或旅游 打羽毛球或乒乓球 游泳等 重视对小孩的教育和培养 培养小孩的智商和情商 开阔小孩的视野 会尽量多参加开发智力和熏陶文化素养的教育活动 项目目标客户访谈 关键词 务实 追求品质不追求品牌 重视全家活动和教育 1 5 2目标客户访谈 家庭角色描述 男主人公 35 45岁 一般是三代同堂 或者是父母每年过来长住一段时间 小孩一般1 2个 一般聘有保姆 男主人 职业上 生活状态 人生观 企业中高层管理人员 如华为高管 奔驰深圳区域总代理 媒体主编 年收入60 100万左右 成长型公司的老板或合伙人 手机配件生产商 电子产品经销商 会计事务所的老板 营销策略公司老板 10 30人规模 来深圳打拼8 10年 白手起家 财富慢慢积累 打拼阶段 每天上班及应酬非常多 平时有时间就陪家人 或者和朋友运动 喝茶 重视人脉的积累和业务关系的建立 认为事业只是生活的一部分 都是为了整个家庭能够过上更好的生活 能给小孩更好的成长环境 希望自己能够早点退休 孩子能获得很好的教育如出国留学 项目目标客户访谈 关键词 2000年左右来深圳 社会中坚分子 中小企业主或大企业中高管理层 重视生意和人脉 最重视家庭和小孩教育 1 5 3目标客户访谈 女主人 职业上 生活状态 人生观 大部分为家庭主妇 之前也有自己的事业 只不过家庭有了子女之后 丈夫的事业比较成功 希望能够全心照顾家庭的生活 注重生活饮食安全 喜欢居住的附近有品牌大超市或一周必须要去山姆或沃尔玛一次购物 觉得华润万家不行 食品不新鲜 万象城 金光华都去的很多 化妆品和配饰则多去香港采购 购物非常理性 希望小区里面有咖啡馆或图书馆等休闲地 虽然自己也是有自己的职业和专长 但是目前家庭的需要更为迫切 小孩子在成长阶段需要大人的照顾和教育 老人年纪也大了 也需要照顾 先生的事业也在发展期 也需要全力的扶持 项目目标客户访谈 家庭角色描述 女主人公 30 40岁 一般是三代同堂 或者是父母每年过来长住一段时间 小孩一般1 2个 一般聘有保姆 关键词 2000年左右来深圳 家庭主妇 知识分子家庭普通消费主导 重视家庭 关注小孩教育 1 5 4目标客户访谈 老人 小孩 老人 年龄的话一般是60岁以上 退休 正当颐养天年之时 孩子 年龄的话0 6岁和6 12岁的各占40 左右 6 12岁的会偏多一些 如果男主人公是来自内地的深圳创业者 一般父母会接过来住 如果父母早年来到深圳或原本就是深圳人 那么一般一年内会偶尔一段时间长住在子女家非常重视身体的修养和锻炼 希望社区里面能有老年健身设施 园林面积要大 适合散步 同时重视社区文化 喜欢小区里面有老年休闲室或老年活动中心 喜欢社区附近有比较发达的公交或地铁系统 购物比较方面 超市离得不远 这些老年人经历过新中国的艰难期 坚持简单的生活 不追求奢华感 主要追求的是生活的方便和山水资源 面临学习教育的阶段 大部分父母都强调自己非常重视教育设施配套的问题 都希望自己的孩子上教育质量有保障有口碑有品牌的公立学校 同时还希望有一些有名的学前或学中的培训机构 比如双语教育 美式教育 开放式教学等 都表示下次置业的话要找个带好学位的房子 不少业主表示希望在会所内不但有大人休闲健身的场所 也要有能满足小孩需求的配套设施 项目目标客户访谈 关键词 老幼是家庭中重要成员 教育和医疗室目标客户目前关注问题 家庭角色描述 小孩 0 12岁为主 教育问题凸显 家长重视 老人 60岁以上 颐养天年 1 5 5目标客户访谈 目标客户群 目标客户感性描述 拓荒牛 1 含着钥匙的人 2 老深圳 先富起来的人 3 10年前他们来到深圳 一穷二白 有的是干劲和激情 比别人更多一份干劲 更多一点事业选择的幸运 更多一份坚持 最终他们在这里拥有了自己的家庭 财富和朋友 他们还在忙碌 因为深知事业和业务来之不易 他们要为家庭高品质的生活创造更多的财富 同时让自己的小孩受到比以往自己好得多的教育 他们没有停步下来大肆享受自己的财富带来的快感 因为他们现在要建立自己稳固的资金链 他们其实也很累 也很想多和家人在一起 青春期的爱好现在已经无法持续 但是他们相信自己会取得更大的成功 他们会尽力 会争取早点退休 寻得身心的休憩 他们与父母一起共同创业 不同于网络上所说的的富二代 他们不追求享受奢侈品 不炫富 他们非常勤奋的工作 对家庭有责任心 维护和提升家族的生意和事业 喜欢和朋友在一起 日常时间一般是应酬或陪家人 他们有人脉 有财富 工作时间相对比较自由 物业并不是以距离自己工作地远近来衡量是否购买 关键是占据资源犒赏自己实现财富升值或城市中心繁华地带给到家人高品质的居家生活 他们是最早的拓荒牛 那时候的时机很多 而他们是喝头啖汤的人 在热火朝天的青春岁月里 他们把才智 勤恳和激情奉献给了深圳 而深圳给他们一大笔财富 现在他们退下来了 他们把事业留给了子女 抑或子女得到了很好的培养 已经移居海外或是香港 去寻找一处房子 看那久违的山水 赏那青葱的树木 也许已经足够 这里是他们真正想要的老年生活 项目目标客户访谈 1 5 6目标客户访谈 基础背景 置业观 价值观 目标主力客户 来自于福田 南山和罗湖等片区的中小企业私企业主或大企业的中高层管理者 重点是福田中心区 华强北 南山科技园和罗湖地王国贸区委等地家庭资产在千万级以上 年收入在100万以上 目前住的房子在140或以上家庭结构多为一家三口或四口 或是两代同堂 孩子一般在0 12岁之间 追求品质和舒适度的高端自住客户 多次置业 再改型 或改善环境 增大面积 追求山水 或资源占有保值增值城市生态豪宅客户 追求资源 品牌 产品 配套等 追求自然宁静的环境 稳重务实低调 不炫富 不激进 追求品质而非品牌生活 消费观念比较实际 理财也比较保守认为自己努力的一切主要是为了孩子和家庭 为了过上更为富足的生活 很珍惜现在的所有和收获 目标客户定位小结 人生状态 家庭成熟期 事业成功上升期 企业和家庭的决策者 日常一般比较忙 主要时间在于工作和应酬 扩展人脉和业务 其余时间会尽量用在家庭和孩子身上 重视小孩子的教育和家人的健康问题 因而对于配套需求强烈 认为人生阶段不同有不同的需求 目标客户感性描述 拓荒牛 1 6目标客户定位小结 市场政策和竞争环境 1 项目先天不足 2 项目运营节点频密 3 项目销售目标和营销需求 4 站在城市的高度运营项目 项目山水资源不够稀缺和规模 项目规模较小 园林和配套受限 项目临近主干道 有噪音污染 市场持续高压 首付增加 限购令和利率打击自住和投资需求 2011年豪宅供应年 别墅和高层大户竞争激烈 逐步实现高层大户销售价格3 5万 别墅销售价格8 10万 占位深圳一线别墅和高层平面行列 快速建立豪宅形象 定位为高端再改项目 5个月的时间需要快速积累稀缺豪宅客户 多次开盘 基本上以半个月为节点进行蓄客和开盘 需要销售高层合拼大户型576套 别墅42套 如何运营项目 2 1项目运营思路 如何运营项目 运营目的 策略一定位提升 策略二体验提升 策略三价值重塑 提升项目形象定位 拔高项目形象诉求 营销上嫁接高端品牌资源 营造豪宅圈层口碑 价值重新梳理 发布项目人居奢享新指数 建立豪宅标准 树立豪宅话语权 迅速扩大市场影响力 获得最大关注 形成豪宅客户全城话题 打造豪宅体验服务流线 大到现场硬件包装 小到现场工作人员细微表情 营造一流服务感受 销售接待上建立顶级物业服务体系 树立豪宅形象 树立豪宅体验 树立豪宅标准 运营项目的步骤策略 2 2项目运营策略 品牌 素质 规模 资源上领先者 资源比较优越 有突出项 别墅 观澜高尔夫 大南山紫园 水榭山 凯旋湾 爱琴湾高层 香山里 宝能太古城 三湘海尚 龙坂 别墅高层 本项目 熙龙半山 中央原著福田 阳基天御山南山 高层 鸿威海怡湾 十五峰 岸芷汀兰 首地荣御罗湖 高层 德弘天下 市场同类产品素质最弱 龙坂别墅高层 十二橡树 龙岸 溪山 福田 四季山水罗湖 兰亭国际 追随者 挑战者 领导者 策略一定位提升 市场占位提升 进入领导者行列 2 3 1定位提升策略 CBD 万科TOP精装 定制服务 人文 纯大宅 银湖山 10分钟到达CBD 尽享CBD繁华与便利 城市资源优势明显 万科定制豪宅精装修和贴心服务 定制执行到位 定制奢侈品的尊贵和礼遇 人居典范 本项目新奢华主义大宅的灵魂 片区配套特点与居住氛围 比较有特色 但是不足以支撑豪宅形象 项目高端再改项目的基础点 代表圈层 项目气质 银湖山豪宅新板块 嫁接豪宅气质 享银湖山景观资源和山体住宅公园 策略一定位提升 凸显项目核心价值 2 3 2定位提升策略 策略一定位提升 项目案名和属性定位 万科CBD 银湖山 定制大宅 品牌 区域 资源 产品和气质 万科圆山 案名 属性定位 万科高端再改终极置业定制大宅 圆全家人的居住梦想 山 体现项目资源 2 3 3定位提升策略 线上形象定位目标 说合适的话激发客户兴趣和提升认知 与城市豪宅不同 渴望高效都市生活 喜欢繁华热闹的客户群并不是本项目对位的主力客户 但是可以通过强化本项目资源来弥补在城市居家上的不足 本项目客户比较实在 注重家庭 处于事业上升期 追求宁静的环境 优质的空气 一种可进可退的人生感受 喜欢安静 舒适和居家的社区 青睐山水资源 本项目亦需要塑造客户心中需求的大宅形象 来扩展客源同时提升项目档次和调性 策略一定位提升 提升 项目整体形象定位 2 3 4定位提升策略 本项目是全市唯一横跨银湖山和CBD两大板块的项目 尽享CBD繁华城市资源和银湖山豪宅资源 产品打造上是2011年万科最高端的定制大宅 形象定位 尊贵符号要求 繁华的 都市的 山水的 生态的 人居的万科定制的 TOP系的现代时尚奢华美学的大宅 核心气质 属性定位 CBD定制湖山墅邸 项目整体形象定位 策略一定位提升 2 3 5定位提升策略 本项目各组团形象定位规划 别墅4 24栋CBD山水纯墅 纯别墅 项目首批推售的产品 项目形象制高点 其优势资源主要是近城和临山 纯墅指的是其血统 承担为项目树立豪宅形象使命 高层2 3 25栋 纯170平 都市湖山顶级大邸 项目临近坂雪岗大道和南坪快速的高层 相对项目噪音会比较大 项目位置尊贵感稍弱 纯170平 3栋前后连续推出 制造热销氛围 高层楼王26 28栋 170 220平 山水凌峰大墅 本批产品占据了最好的项目位置资源 临近自然山体 可实现银湖山景资源最大限度的掌控 是本项目实现高利润的主体 整体定位 CBD定制湖山墅邸 策略一定位提升 2 3 6定位提升策略 项目别墅42套 170平米高层大邸260套 170和230平高层大邸316套 CBD山水纯墅2011万科城市山水纯墅 将本项目打造成为城市别墅制高点的豪宅形象 都市湖山顶级大邸强调万科定制 TOP系精装 现代时尚奢华高层美学 突出城市和湖山资源的居住空间 不断向上的奢华的线上营销曲线 各组团形象定位 山水凌峰大墅楼王产品 城市山水集大成者 诠释全市最高端的高层生活方式 调性 繁华 都市 山水生态的 显性高调的豪宅 策略一定位提升 2 3 7定位提升策略 2011年万科城市别墅献礼即将启动 7月16日 CBD山水纯墅盛世启幕 别墅华丽后 湖山顶级大邸 万科定制 TOP系奢华大宅 与客户形成精神对话 以品牌加产品迅速知会市场 建立市场影响力及项目的文化气息 帖豪宅区位和资源标签 建立项目面市制高点形象 别墅至高层的华丽过渡 高层产品形象深化 以高瞻奠定 湖山大邸 令山水惊叹 令城市折服 5 6月 7月 楼王 建立空中墅形象 突出居住者的地位和身份感 匹配高层客户身份 持续高调展示 8月 9月 10月 11月 12月 集大成者 驾驭未来 不断向上的奢华的线上营销曲线 形象推广语演进 山水凌峰大墅 邀您对话 策略一定位提升 2 3 8定位提升策略 星空之上 只见华墅湖山顶级大邸 如何实现万元版LV向爱玛仕的转变 深圳中原顶级物业服务体系 销售人员三件套等后续培训 万科品牌 走进万科物业 项目小故事 IPAD接待使用培训等 造 私人场 观 微表情 树 优先权 立 同等级 接待客户时 与客户洽谈时 针对诚意客户 临门一脚 眉毛上扬 下颚下垂表示惊讶 撅嘴表示对你说的话的不屑 瘪嘴表示自己对自己所说的话都没自信 观微表情培训示范 策略二体验提升 2 4 1体验提升策略 深圳中原顶级物业服务体系 活动主题 圆山山体住宅公园开放暨山水纯墅珍品鉴赏会活动时间 2011年7月16日配合节点 营销中心 别墅样板房和山体住宅公园开放活动方式 引入Tiffany奢侈珠宝活动意义 定制的珠宝对话定制的产品奢华的态度对话奢华的生活活动形式 制造数位别墅定制客户 每人赠送一条Tiffany经典版项链 刻有其名字 在产品推荐会上赠与 奢侈品新品发布会 质感体验以客户体验 感知 为高端 生态 奢华 豪宅生活方式 营销价值体系 水景园林 别墅样板房和山体公园全方位的对项目进行展示 通过完美的展示 给予客户强大的冲击力 带给客户非凡的看楼体验 传递全新的生活方式 从而促销项目的销售 策略二体验提升 项目首次奢华惊艳面世 2 4 2体验提升策略 现场奢华元素与万科品牌元素体验 设想 1 在营销中心内设置一面水晶墙储物柜 水晶墙内部摆放时尚奢华物品 使该区域成为奢华展示区域 以体现项目豪宅元素 2 在营销中心内设置一个深圳万科品牌豪宅发展历程展示区 进行项目豪宅品牌嫁接 策略二体验提升 2 4 3体验提升策略 TOP精装修标准展示 设想 将样板房装修标准 材料档次 材料价格区间 于样板房内进行展示 突出项目装修品质 策略二体验提升 2 4 4体验提升策略 万科造豪宅传承 占据中心或占据资源 以此诉求确立项目高度和豪宅血统 万科 安托山 万科第五园七期 占据华侨城 占据CBD和银湖山 万科17英里 海景资源 东方尊峪 山景资源 兰乔圣菲 城市中心 万科再造2011最豪宅住宅 策略三价值重塑 2 5 1价值重塑策略 本案 泛银湖豪宅圈 直接划入银湖豪宅区域坂银通道规划很快就将赋予实施 未来开通后本片区往来罗湖 福田将更加便利 繁华与宁静间可自由转换 东门 万象城 地王商圈 中信商圈 华强北和CBD的繁华触手可及 退可享山居之宁静 进可拥