农民负担过重的原因与对策研究.doc

浙江广播电视大学（本科）毕业论文论文题目 德清县房产中介管理中存在的问题与对策研究学生姓名 叶芳 学 号 1133001260701 指导教师 邓安能 专 业 行政管理 年 级 2011秋 学 校 湖州广播电视大学 浙江广播电视大学教务处制2目 录一、引言1二、农民负担过重的根本原因1（一）城乡差距不仅没有缩小，反而在某些方面有进一步加大之势1（二）由于一段时间以来乡镇税费任务过重和支出费用增长过快，农民收入降低或增长幅度减小两方面的因素造成的 .2（三）乡村干部过多2（四）公款招待严重.3（五）各种检查评比过滥，达标活动过多3（六）农业市场化程度较低，农民收入风险大增3三、解决农民负担过重的措施3（一）撤乡并镇、压缩机构和精简干部，彻底减少乡镇开支3（二）国家财政应当担负农村社会事业性经费，取消本不该由农民承受的负担4（三）变目前的农业税为所得税，给予农民以“国民待遇”4（四）加大农业投入4（五） 积极推进税费制度改革.5（六）走城乡一体、协调发展的新型城镇化道路5四、结语5参考献文6德清县房产中介管理中存在的问题与对策研究摘要随着房地产行业的不断升温，德清县的房产交易也不断攀升。同时，房产中介机构也随之应运而生，其数量也不断增加。由于房产中介机构积极运作，为整个房地产市场盘活存量，提供了极大的方便，也为广大消费者提供了方便和优质的服务。然而，随着中介机构的不断增加，加上有关部门没有很好的进行规范，也使整个房产中介市场出现了鱼龙混杂的局面，消费者投诉不断增加，急需有关部门对其进行规范。关键词 房产中介 管理 研究对策1、 房产中介机构现状德清县房屋开发和销售主要在县城武康镇，其它乡镇虽也有部分开发，但数量较少。根据调查统计，目前在武康镇有照房产中介机构有72家（其中个体户56家，公司或其它性质的16家）。另有数十家无照经营或正在装修准备开业的中介机构。从从业人员资格证书情况来看，只有近十家的中介机构有人员经过培训办理了房产中介资格证书。绝大部分中介机构只有一张桌子，一台电话，一台电脑和一块房屋标牌。二、存在的主要问题（一）无照经营房产中介情况依然存在。从调查情况看，无照经营房产中介机构的，在武康镇被发现的有数十家。通过无照房产中介机构进行交易，对买卖双方都存在较大风险，一旦被骗，则无从查找。尤其对消费者造成的损失可能就更重。如：有三名女生来武康实习，在电线杆上看到广告后即与其取得联系，并交了定金。最后，拿钥匙时找不到人。（二）房产中介主体准入门槛不高。由于注册登记时，无需对从业人员资格进行严格审查，而且从业人员资格证书是后置条件，也只是到房产管理部门备案。因此，从业人员没有专业经验的也可以从事房产中介。这样也造成房产中介从业人员素质参差不齐，有的甚至素质低下，很多问题解释不清。如：某中介人员对房产面积如何计算也不清楚，对消费者解释阳台面积是送的，签好合同后，消费者到房管部门一了解，阳台算一半面积，消费者认为上当了。按工商部门的要求，每个中介门店要求不低于三人持证上岗，证件包括经纪人资格证和上岗证。多数品牌中介开始要求每个员工上岗必须考取两证，但目前德清县的此类培训、考试体系尚不完善，所以并不是每个人都能及时考取两证。从整个德清县来讲，有证经纪人所占比例不足30%。但若按照国家要求的、更为严格的专业水平来要求，德清县这方面的人才更是寥寥无几。（三）没有使用统一的交易合同示范文本。虽在网上建设部门已经制定并公示了房产中介交易的合同示范文本，但是没有中介机构使用该文本。中介二手房交易合同五花八门，互相抄袭修改，合同只要有利于自己，想写什么条款就写什么条款，随意性大，有的甚至出现霸王条款。而对于消费者来说，接触中介合同机会较少，问题不可能想的很全面，签订时容易上当。（4） 中介机构人员专业素质不高。房产交易内容复杂，包括估价、合同、公证、税费等环节，涉及的权利义务关系复杂，如所有权、使用权、占有权、收益权、处置权等等。对于大多数人来说，房产交易在一生中最多也碰上一两次，要将所有的交易行为、法律关系以及相关的政策法律等全部掌握非常困难，由于中介机构人员素质低下，业务能力差，很多问题解释不清，一旦出现问题，带来的麻烦只能由买卖双方承受。中介机构只是不收中介费了事，最后吃亏的还是消费者。 地产中介行业经纪人恶意跳槽、中介公司之间恶性竞争、中介店铺老板卷钱关门等事件屡有发生，这其中的原因，除了行业的开店门槛过低等因素外，跟从事中介行业的人员素质过低、专业能力不足、人员流动大也有很大关系，如何提高中介人员的专业能力，也是解决二手市场混乱不能忽视的一个问题。中介行业人员素质偏低、专业能力不强、人员流动性大，会给房产行业带来巨大的负面影响。如果一个公司绝大多数从业人员为非地产专业人员，并且不对员工进行系统、全面的专业培训，树立行业意识，增强专业知识，提高个人能力，将会让公司举步维艰，越来越难做。（五）收费不规范，多收费、乱收费时有发生。中介机构收费情况虽经物价部门批准，但弹性较大，以目前的高房价，中介费相当可观，有的可以说是超出了合理范围。有的中介机构还存在随意多收现象，消费者发现了就退还，然而大多数消费者并不了解中介应该如何收费及收费标准。 近两年，中介经营成本大幅增加，收益锐减。然而，业内同行为了争夺客源，收费标准各行其是，有的甚至仅收0.5%。中介费的差异比较，使得跳单频频。一旦行业统一收费标准，对避免恶性竞争，促进行业协同发展有极大的帮助。 据了解，以往德清县房产中介一般按照“买卖代理费为房屋成交价的1%收取，全部由买方支付；按揭贷款费按买方实际贷款总额1%收取；三证过户代理费为500元或1000元/套。 然而，受房地产市场大环境的影响，德清县二手房交易量大幅下降，房产中介赢利急剧下滑。加上，中介业同行随意降低收费标准、人情打折严重，市场存在诸多不稳定因素。此外，由于物价、人员工资、门店租金的上涨，房产中介的经营成本大幅提高，而德清县房产中介收费标准仍然停留在上世纪90年代，远低于周边同等城市。少数中介机构不诚信，牟取暴利；违背基本商业准则，发布不实信息，分割买卖双方，欺满消费者；利用“净价”、“全包”让消费者上当时有发生。在德清县武康的不少商业地段，有着不成文的“潜规则”，商家每转一次，房东同时也以一定比例或一定数额收取一次费用。记得来了客户想咨询转让费，事件大致是这样的：陈女士花近10万元从一户商家那转下了德清县武康贵和街一间70平方米的店面。在与房东签订新的租房合约时，合约上写上了一条“今后店面转让，需将转让费的10%支付给房东”。看到这一条，陈女士心里不禁要问，原先支付的近10万元转让费到底进了谁的腰包。店面之前的承租者王先生透露，其实他在转让费一项中并没有赚钱。2006年，王先生花4万元转让费盘下了这家店面，加上装修，他店面的成本已经达到了8万多元。而此次转让，作为业内的“潜规则”，王先生将10%的转让费支付给了房东。也就是说，王先生也只是拿回了自己当初的店面成本。“我的转让是亏本的。”眼下德清县贵和街的一家40多平方米的店面正在转让，商家直呼自己是由于经营不善，与其继续亏下去，不如损失点转让费。她介绍，她经营的这家店面，之前已经转让了三次，如果按照装修成本转嫁的原则的话，以每重新装修一次2万元计算，她的转让费也要达到八九万。但是，以这个价格来转让，显然不会有人接手。于是，她开出的转让费是7.5万元，其中还有5000元要支付给房东。相比转让频率高的店面，长时间不转的店面显然能让承租者从转让费行情中受益。“如果一直没转过的话，下次转让，也是可以按照市场行情来转的。”兴康北路的一位商家，店面已经开了五六年，其间边上的店面经常转，转让费也从当初的一两万涨到了现在的八九万。“如果现在转让，转让费上就能赚六七万元。” 的确，转让费转一次涨一次似乎已经成为业内的共识。可以看出，真正分享转让费这杯美羮的，除了常年不转的商家外，最大的受益者就是从每次转让中收取费用的房东.三、针对存在问题，提出如下建议：（一）有关部门应加强对房产中介机构及从业人员中介活动的管理。建议工商、建设、物价等部门加强沟通形成合力，系统性的制定房产中介服务领域市场准入、监管，推出实施办法，提高管理部门对房产中介市场管理的权威性和严肃性。开展评优活动，对讲信誉、操作规范的中介机构给与表彰，促进中介市场形成良好的市场竞争机制。（二）组织成立行业协会，加强行业自律。由行业主管部门牵头，成立房产中介机构行业协会。通过协会一是开展业务交流，促进行业整体业务水平的提高；二是制定统一的房产信息发布规则，提高房产信息可靠性和真实性；三是进行行业自律，倡导规范文明经营，使违规经营失去其存在基础；四是积极发现并举报无照经营，净化中介市场。（三）打击无照经营和违规经营行为。相关主管部门，要对中介服务行业的无照经营和违规操作进行严厉打击，保障合法经营户和消费者的权益；并加强合同监管，督促中介机构使用二手房交易示范合同文本，坚决禁止自制合同的霸王条款。（四）对中介机构从业人员要强化培训。要完善培训机制，为中介机构从业人员的业务培训提供方便，通过培训不断提高人员素质。相关部门要做好中介机构从业人员资格证的检查，中介机构无证人员不得从事相关办证业务。（五）规范中介收费标准。物价部门要根据国家相关规定，开展中介机构收费情况调查，确定合理的收费幅度，规范收费行为。（6） 媒体要在规范房产中介机构经营上发挥积极作用。对房产中介服务实施舆论监管，引导中介机构规范经营。对一些恶意的侵权行为进行曝光。4、 结语5、 承诺