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文档简介

合肥别墅市场状况分析简报制作:胡志强 QQ:57788128 2011年8月于合肥目录第一章:市场别墅分布4一、合肥市别墅分布图4二、合肥市即将上市别墅项目5三、合肥市正售别墅项目6四、合肥市已售完别墅项目7第二章:市场背景分析9一、别墅市场供应分析9二、别墅在售价格分析10三、别墅去化分析11第三章:重点项目个案分析12一、众安绿色港湾12二、中国铁建国际城14三、绿地内森庄园16四、观澜天下18五、半岛一号别墅20六、万城南山郡22七、玫瑰绅城花园24八、棠溪人家26九、绿城翡翠湖玫瑰园27第一章:市场别墅分布一、 合肥市别墅分布图图1-1-1:合肥在售及即将上市别墅项目分布情况(大图请参见附录一)n 整个市场上,别墅楼盘分布零散,集中于各二环之外;n 别墅产品的多样化,有联排、连体别墅、双拼、叠加别墅等产品,单纯的别墅楼盘在市场并不多见,仅有肥西紫蓬山观澜天下一个项目;n 目前从市场情况来看,各别墅的位置差异性较大,造成有的别墅易于销售,而有的别墅难于销售;二、 合肥市即将上市别墅项目区域项目名称项目地址建筑类型开发商建筑面积容积率入市时间肥西县万振紫蓬湾紫蓬山风景区别墅万振房产1051000.39待定肥西县安粮紫云湾紫蓬山风景区独栋 双拼安粮地产投资6万多方未知待定肥西县幸福联盟紫郡紫蓬山风景区联排 独栋合肥蜀科置业有限公司7.8万;住宅约2.1万1.66待定长丰县元一高尔夫别墅5期合肥双凤湖畔独栋安徽元一房地产发展有限公司173020.369、10月份肥西县名流高尔夫庄园二期紫蓬山风景区独栋 联排合肥名流置业有限公司4540000预计10月份三、 合肥市正售别墅项目区域项目名称项目地址建筑类型开发商备注包河绿色港湾312国道以北,南淝河以西联排 双拼安徽众安实业有限公司在售30套300-450的联排和双拼别墅包河玫瑰绅城包河区南淝河路200号联排 叠加上海城开集团合肥置业有限公司正在办理转让,暂不对外销售滨湖棠溪人家滨湖新区西藏路与中山路交口独栋 双拼 联排蓝鼎投资集团在售联排,双拼;剩余19套未备案巢湖碧桂园滨湖城巢湖忠庙镇碧桂园滨湖城联排 双拼安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司在售临湖别墅肥西观澜天下紫蓬山环湖路高尔夫球场旁独栋合肥康宏房地产开发有限公司在售一期319757的别墅,余2套,二期9-10月上市肥西名流高尔夫庄园合肥中国合肥紫蓬山独栋 联排合肥名流置业有限公司一期剩余5-6套在售,二期规化未出高新万城南山郡玉兰大道和枫林路的交叉口西南角联排安徽万城房地产有限公司在售600-700的类独栋别墅经开绿城翡翠湖玫瑰园经开区翡翠湖北岸石门路和云外路交口联排安徽绿城玫瑰园房地产开发有限公司二期独栋还有几套在售,470-560平米庐阳中铁瑞园庐阳区清源路以南,桃源路以西联排 双拼中铁房地产集团合肥置业有限公司在售联排19栋108套,面积290-330庐阳中房兰郡别墅庐阳区董铺路与清源路交口联排 双拼中国房地产开发合肥置业有限公司在售联排、双拼别墅,均价9000元/平米蜀山香樟雅苑蜀山区合作化南路15号联排 叠加合肥兴泰置业发展有限公司剩余在售1套278平米的叠加别墅新站帝豪星港湾新站当涂路与新海大道交汇处以西联排合肥帝豪房地产开发有限公司在售6套205-230联排别墅瑶海静安睿园瑶海区长江东路与通达路交汇处东南联排合肥龙岗房地产开发公司在售10余套210联排别墅均价9200长丰半岛1号别墅长丰县蒙城北路梅冲湖畔东南侧联排 双拼安徽西湖新城置业有限公司在售二期歌德岛别墅A8、A11、A12号楼,220-300政务内森庄园翡翠路西、南二环路南联排 独栋上海绿地合肥天邑置业有限公司在售500户型的联排别墅,均价约为20000元/政务置地广场栢悦府政务区星光西路与龙图路交汇处联排 独栋安徽置地投资有限公司在售400-600,为10#、11#、16#、17#楼,600-1200万/套四、 合肥市已售完别墅项目区域项目名称项目地址开发商物业公司包河区碧湖云溪太湖东路与铜陵南路交叉口合肥泰峰房地产开发有限责任公司合肥天成物业管理有限公司包河区金谷产业园包河区花园大道1号金谷产业园安徽润洋总部基地建设发展有限公司深圳鹏基物业管理有限公司高新区蜀山一号高新区金桂路与海棠路交汇处合肥铭磐房地产有限公司富康物业公司高新区维多利亚小区望江西路580号合肥润柯置业投资有限公司合肥启润物业管理有限公司高新区和庄别墅(城建)合肥城市建设综合开发集团有限责任公司高新区和庄别墅(厚土)合肥市长江西路799号合肥厚土房地产开发有限公司深圳恒基物业管理公司高新区望园别墅高新区海关路10号合肥火炬物业发展有限责任公司高新区碧海山庄合肥市高新区人工湖路合肥科园房地产开发有限公司合肥天福物业有限公司高新区新加坡花园城A组团长江西路898号合肥八方房地产开发有限公司(原合肥欣辉房地产开发有限公司)深圳恒基物业管理公司高新区御景山庄合肥市高新区玉兰大道合肥东怡房地产开发有限责任公司深圳市恒基物业管理有限公司经济区金星家园繁华大道与松林路交叉口西南合肥金星房地产开发有限公司合肥金星物业管理有限公司经济区格林硅谷合肥经济技术开发区芙蓉西路北,玉环路东安徽海外学者创业服务有限公司经济区乡村花园墅园ACDEF区合肥经济技术开发区始信路合肥丹霞房地产开发有限责任公司深圳恒基物业管理有限公司经济区乡村花园沁园合肥经济技术开发区始信路合肥海恒发展股份有限公司经济区乡村花园留园二期合经区始信路乡村花园留园二期合肥丹霞房地产开发有限责任公司深圳恒基物业管理有限公司经开区翰林雅居合经区丹霞路以北、环湖路以东合肥奥苑置业发展有限公司蜀山区维也纳森林小区黄山西路安徽省中兴房地产开发有限责任公司合肥中天物业管理有限责任公司蜀山区新华学府春天合肥市黄山路455号学府花园安徽新华房地产有限公司安徽天一物业管理公司蜀山区华润澜溪镇蜀山风景区香樟大道与黄山路交汇处华润置地合肥有限公司华润物业蜀山区金安桃李园(蜀山名筑)人工湖路西金安房地产开发公司合肥久盛物业管理有限公司蜀山区盛世名城.丽景花园合肥市潜山路277号合肥圣安物业发展有限责任公司安徽伟业物业管理有限公司蜀山区新华学府花园合肥市蜀山区黄山中路新华学府花园安徽新华房地产有限公司安徽天一物业管理公司瑶海区原创生活雅苑合肥市瑶海工业园区包公大道北安徽实嘉房地产开发有限公司安徽新长江物业管理有限公司政务区旭辉花园合肥市天鹅湖路与东至路交口合肥旭海房地产开发有限公司上海永升物业管理有限公司合肥分公司政务区国建香榭水都圣泉路、习友路交口合肥市国建房地产开发有限公司招商局物业管理公司第二章:市场背景分析一、 别墅市场供应分析区域项目总建面积(万平方米)已推面积(万平方米)已售面积(万平方米)别墅未来供应(万平方米)肥西县万振紫蓬湾11/11安粮紫云湾6/6幸福联盟紫郡2.1/2.1观澜天下5.41.31.24.2名流高尔夫庄园40.421.838.6长丰县半岛一号33.53.93.629.9元一高尔夫别墅5期1.7/1.7欣欣家园2/2庐阳区中铁瑞园5.85.80.55.3中房兰郡别墅203.20.319.7新站区帝豪星港湾17.417.4152包河区玫瑰绅城665.70.3绿色港湾11075.61.4滨湖区棠溪人家131312.70.3蜀山区香樟雅苑22/0.03高新区万城南山郡5.221.40.6政务区内森庄园27.55.54.91.8合计32967.152.7126.93整个别墅市场上后期有126.93万量体的别墅未被消化,从楼盘推出量和已售量来看,市场上目前的别墅基本被消化,但是量体小。后期别墅市场两大最主要的供应为半岛一号和名流高尔夫别墅有很大的量体可供市场消化。二、 别墅在售价格分析区域项目名称均价面积区间户型面积备注包河绿色港湾13000元/280.00-450.00300-450在售30套300-450的联排和双拼别墅包河玫瑰绅城13000元/200.00-240.00联排210-240平米 空中别墅200-220平米正在办理转让,暂不对外销售滨湖棠溪人家28000元/平米280、370平米280、370平米在售联排,双拼;剩余19套未备案巢湖碧桂园滨湖城9000-16000元/平米171401平米171401平米在售临湖别墅肥西观澜天下580-1800万每栋319757319757在售一期319757的别墅,余2套,二期9-10月上市肥西名流高尔夫庄园13000元/205-567平米联排205-252 院落266-310 独栋394-567一期剩余5-6套在售,二期规化未出高新万城南山郡840万/套-2000万/套600-700600-700在售600-700的类独栋别墅经开绿城翡翠湖玫瑰园40000元/平350-560平米360-560平二期独栋还有几套在售,470-560平米庐阳中铁瑞园18000元/290-330290-330在售联排19栋108套,面积290-330庐阳中房兰郡别墅10000元/平米316-391户型316-391户型在售联排、双拼别墅,均价9000元/平米蜀山香樟雅苑9800-9900元/平米270-300270-300剩余在售1套278平米的叠加别墅新站帝豪星港湾10800元/平米205-230205-230在售6套205-230联排别墅瑶海静安睿园9200元/210联排别墅210联排别墅在售10余套210联排别墅均价9200长丰半岛1号别墅13000元/220-300220-300在售二期歌德岛别墅A8、A11、A12号楼,220-300政务内森庄园20000元/250-500500户型在售500联排别墅,均价约为20000元/政务置地广场栢悦府16000元/400-600370-550在售400-600,为10#、11#、16#、17#楼,600-1200万/套三、 别墅去化分析区域项目名称开盘时间住宅套数去化套数去化率包河绿色港湾2008年5月10日24118476.35%包河玫瑰绅城2008年9月17日664771.21%滨湖棠溪人家2009年11月15日23221291.38%肥西观澜天下2009年11月12日262596.15%肥西名流高尔夫庄园2010年11月6日726691.67%高新万城南山郡2011年1月286155.24%经开绿城翡翠湖玫瑰园2010年9月1日443596.88%庐阳中铁瑞园2010年10月11786.84%庐阳中房兰郡别墅2011年1月蜀山香樟雅苑2008年4月19日96.88新站帝豪星港湾2006年12月16日12650%瑶海静安睿园2006年10月17日766686.84%长丰半岛1号歌德别墅2011年10月8日8225%政务内森庄园2010年6月1573622.93%政务置地广场栢悦府2011年1月19日664771.21%从目前市场的背景来看,整个别墅市场推出的量基本消化完毕。但是个别楼盘去化延续很长的时间,可见高端产品的需求量有很大的局限性。第三章:重点项目个案分析一、 众安绿色港湾1. 项目基本情况表3-1-1:项目概况表项目定位让世界泊在你的港湾产品类型联排 双拼占地面积201.40万方总建面积80万方容积率0.47主力房型280.00-450.00平均单价13000元/建筑风格欧洲风情开盘情况07年12月一期推出双拼及联排别墅162套;08年6月21日推出别墅42席;预计今年10月三期开盘,约200套房源主要卖点1、五园一湖生态旅游线;2、楼盘量体大,紧靠1200亩的主题公园,自然环境优越;3、生活配套完善其他n 产品:产品上呈现多样化(叠加、联排、双拼、独栋、等)。n 配套:豪华会所,星级度假酒店、豪华游艇码头、高尔夫运动场地等。2. 销售动态绿色港湾在售30套300-450的联排和双拼别墅,13000元/起价,售价在360万/套-1000万/套之间,具体一房一价,一次性付款98折,按揭99折。预计10月份将推出三期叠加和联排别墅,共200余套房源。3. 媒体策略根据百瑞数据中统计的平面媒体数据看绿色港湾2011年上半年只有一次市场星报上投入了一个整版的产品宣传。二、 中国铁建国际城1. 项目基本情况表3-2-1:项目概况表项目定位繁华深处,营造让都市人久违的心灵港湾产品类型联排,双拼占地面积4.11万 M2总建面积3.134万 M2容积率0.81主力房型260-350平米联排平均单价18000元/建筑风格地中海风格开盘情况2010年8月1日二期开盘热销,创下自在肥崛起后的四度开盘四度热销,传为业内美谈。主要卖点1)学区房,2)自建生态湿地公园3)开发商实力雄厚其他n 产品:涵盖一房、二房、三房、联排等,主力户型为80-130平米n 配套:住宅、商业、国际双语幼儿园、主题会所等配套2. 销售动态中国铁建国际城瑞园在售联排19栋,共108套,面积区间290-330,总价在400万-700万不等,均价在18000元/,具体一房一价。一次性付款减10万元总房款,按揭优惠5万。瑞园即将交房。3. 媒体策略通过百瑞数据中心的平面媒体监测数据来看,中国铁建国际城此前9个月(2010年11月至2011年7月)在媒体投放上共投入26个版面;项目在媒体投放上以合肥晚报和江淮晨报为主,占据35%和27%。图:3-3-2 中国铁建国际城广告投放媒体份额情况图数据来源:百瑞数据研究中心三、 绿地内森庄园1. 项目基本情况表3-3-1:项目概况表项目定位科技豪宅产品类型联排 独栋占地面积14.11万总建面积27.5万容积率1.5主力房型400-500平均单价20000元/建筑风格新徽派建筑开盘情况不见其它楼盘开盘喧闹的景象,不见人头攒动的画面。8月7日,位于政务区的绿地内森庄园二期低调开盘。据悉,绿地内森庄园本次开盘共推出11栋房源,户型面积为410 、510 和530 三种。主要卖点1)政务区核心板块其他2. 销售动态绿地内森庄园在售500户型的联排别墅,均价约为20000元/,现还剩余4套在售房源,全款96折,分期98折,按揭无优惠。预计即将推出别墅C1-5栋华润10号楼高层天墅,面积为250-270,共60套房源。3. 媒体策略通过百瑞数据中心的平面媒体监测数据来看,绿地内森庄园此前9个月(2010年11月至2011年7月)在媒体投放上共投入45个版面;项目在媒体投放上以合肥晚报和安徽商报为主,占据34%和29%。图:3-3-2 绿地内森庄园广告投放媒体份额情况图数据来源:百瑞数据研究中心四、 观澜天下1. 项目基本情况表:项目概况表项目定位湖上 果岭 半山 一别产品类型独栋别墅占地面积26万方总建面积5.4万方容积率0.6主力房型260768平均单价20000元/平建筑风格地中海风格开盘情况12月12日,紫蓬山风景区观澜天下别墅迎来项目盛大开盘庆典,本次开盘活动与世界奢侈品牌GUCCI联袂演绎了一场极致的视觉盛宴,主要卖点1)依靠4A级旅游风景区2)景观设计采用了四大园林景观为一体其他n 4A级自然风景区,得天独厚,高达77%绿化率,使人恍然置身森林之中。n 产品:产品上为独栋别墅,并且户型面积超大。2. 销售动态观澜天下目前客户可以前往售楼部洽谈别墅定制。二期山体独栋别墅预计后期推出,现已推出定制活动。在售一期319757的别墅,在售总价为580-1800万每栋,剩余房源2栋。3. 媒体策略通过百瑞数据中心的平面媒体监测数据来看,观澜天下此前9个月(2010年11月至2011年7月)在媒体投放上共投入45个版面;项目在媒体投放上以新安晚报为主,占据60%。图:3-3-2 观澜天下广告投放媒体份额情况图 数据来源:百瑞数据研究中心五、 半岛一号别墅1. 项目基本情况表:项目概况表项目定位一个城市只有一个湾区产品类型高层、别墅占地面积3200亩总建面积80万方容积率0.91主力房型200300 平均单价6200元/建筑风格地中海风格开盘情况09年4月份一期别墅推出62套,然后7月份加推花园别墅。主要卖点1)依靠梅冲湖自然景观;2)豪华游艇顶级生活;3)完善的自身配套设施其他n 产品:花园洋房采用了挑高退台设计,大阳台、大露台,带入户花园。n 项目在设计和建筑上以迪拜“棕榈岛”为模型,打造合肥唯一的顶级湾区物业。2. 项目现场3. 销售动态半岛1号一期别墅已售罄,在售二期歌德岛别墅A8、A11、A12号楼,平均面积为220-300,具体一房一价,按套销售。在售花园洋房40#、68#、69#号楼,均价6000元/,77#楼,均价6300元/,面积112-170。在售小高层4、5、6号楼,均价5000元/,面积128-144。4. 媒体策略半岛一号今年以来没再对别墅产品宣传;上半年在平面媒体上投入了8个版面的住宅宣传。六、 万城南山郡 1. 项目基本情况表:项目概况表项目定位合肥最具意大利风格别墅产品类型联排占地面积235亩总建面积16万平方米容积率1.05主力房型300-500平米联排别墅平均单价840万元/套建筑风格地中海意式开盘情况主要卖点生态板块,自然人文环境得天独厚,拥有大蜀山森林公园风景区等自然景观,森林覆盖率高、空气清新、噪音低,具备现代理想人居要素的先天条件其他1)合肥目前4家千万级的楼盘之一2)开发商实力雄厚2. 销售动态万城南山郡在售600-700的类独栋别墅,售价在840万/套-2000万/套之间,预计本月中下旬将推出类独栋别墅样板房,按揭99折,一次性97折,分期付款99.5折(分期付款需首付5成,剩下的5成一年内还清)。两单元7层的花园洋房共18栋计600余套,预计近期首推6栋花园洋房。3. 媒体策略通过百瑞数据中心的平面媒体监测数据来看,万城南山郡此前9个月(2010年11月至2011年7月)在媒体投放上共投入45个版面;项目在媒体投放上以新安晚报和安徽商报为主,占据27%和24%。图:3-6-2 万城南山郡广告投放媒体份额情况图 数据来源:百瑞数据研究中心七、 玫瑰绅城花园1. 项目基本情况表:项目概况表项目定位英伦恋人,等你回家产品类型联排、空中别墅占地面积15万方总建面积6万方容积率0.7主力房型200230平均单价13000元/建筑风格英伦风格开盘情况08年8月份首次开盘推出28套联排别墅,当时的价格在8000元/。主要卖点1)马鞍山路繁华地段,商业氛围浓厚。2)上海城开房产资金实力雄厚。其他n 40万方英伦风情社区,为城市精英打造的纯英伦风情社区。n 产品:产品呈现多样。2. 最

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