江北嘴CBD A项目投资可行简析点PPT课件

从此 让世界仰望重庆 重庆江北嘴中央商务区A13地块投资可行性简析 项目可行性分析 构面二 市场机会与风险评价 构面三 基于市场机会的成本估算 方案物业组合分析 成本估算 住宅市场机会与开发方向 商业市场机会与开发方向 写字楼市场机会与开发方向 酒店市场机会与开发方向 构面一 价值分析 城市价值 区域价值 项目价值 1 重庆城市价值分析 2 江北嘴CBD区域价值分析 3 项目核心价值属性分析 4 市场现状及发展机会 5 项目物业规划配比建议 汇报方案目录 6 项目初步经济测算 7 总体结论建议 PART1城市 世界的重庆中国的引擎 世界向东 中国向西 重庆向北 中国新的增长轨迹 主要决定因素是中国的内需 而不是外国人 新一轮的增长中心是在该国广阔的西部 而不是东部沿海 如果有一个城市能够代表中国经济的未来 那么这个城市非重庆莫属 Newsweek 1 1 城市价值重庆 中国五大中心城市之一 2009年2月 在城乡建设部编制的 全国城镇体系规划 中 重庆与北京 天津 上海 广州一起被确定为国家五大中心城市 这标志着重庆正式进入全国顶尖城市阵营 是国家对重庆定位的进一步明确 改革开放30年 中国逐步形成珠三角 长三角 环渤海湾三大经济增长极 2010年6月18日 作为 试验区 的配套政策之一 两江新区 正式挂牌成立 这是继上海浦东新区 天津滨海新区之后的第三个国家级开发区 总面积1200平方公里 重庆作为内陆开放高地承接东部地区的产业转移已是引进外资的重头戏 以重庆为核心的西三角地区已成为中国经济发展第四极 其发展决定了中国能否走向全面繁荣 1 1 城市价值重庆两江新区 中国第三区 成渝经济区约20 6万平方公里 人口和GDP总量占西部地区的近三成 是西部经济总量最大 经济水平最高的区域 成渝经济区将建成具有竞争力的现代产业高地 重庆将建设成城乡一体化 全面现代化 充分国际化的大都市 1 1 城市价值西三角经济圈核心 成渝经济合体 助推西部经济 重庆市GDP连续五年增幅超过10 2010年GDP总量相当于2005年2 5倍 2011年前三季度 重庆GDP增速达16 5 增幅居全国第一 规划到2015年 重庆市GDP达到15000亿元 与上海市2009年GDP总量持平 2020年重庆市GDP达20000亿元 仅两江新区GDP将达6000亿元 1 1 城市价值重庆 GDP增幅全国第一 2002年 2011年3季度全国和重庆GDP增速情况 规划五年以后 2015年 重庆主城将成为1000平方公里 1000万人口的一个超级规模的大城市 中国仅北京 上海主城建成面积超过1000平方公里 重庆城镇化率将从49 提高到70 全市每年要新建约3000万平米的住宅 重庆还将带动周边30余个中等城市 以及上千个各种中心镇 形成一个大城市带动一个城市群的发展格局 1 1 城市价值重庆主城区人口扩容 未来成为1000万人口特大城市城镇化率高涨带来巨大潜力 住宅需求增量达9000万平米 人口红利还将为重庆发展提供20年的动力 从以上抚养比的预测可以看到 少儿抚养比持续下降 到2019年下降至21 0 后开始逐步回升 老年抚养比逐步攀升 由于2016年前少儿抚养比下降速度大于老年抚养比上升速度 总抚养比上涨趋势得到缓解 2016年后总抚养比增长速度开始加快 到2029年超过50 按照常用标准判断 总抚养比小于50 为人口红利期 那么重庆市的人口红利将延续到2028年 换而言之 人口红利还将会为重庆提供近20年的发展动力 1 1 城市价值人口红利 为重庆持续发展提供强劲动力 2 10 加快发展以信息产业为主导的战略性新兴产业 实施 2 10 建设方案 即2大基地 国内最大笔记本电脑基地 国内最大离岸数据开发和处理中心 10大集群 通信设备 高性能集成电路 节能与新能源汽车 轨道交通装备 环保装备 风电装备及系统 光源设备 新材料 仪器仪表 生物医药 1 1 城市价值两大笔记本电脑基地 十大产业集群 助推重庆经济腾飞 世界的重庆中国经济的未来 长江上游经济中心中国五大中心城市之一中国第三区中国经济增长第四极西部核心经济增长极福布斯预测全球发展速度第二城市 PART2江北嘴CBD 重庆的江北嘴世界的CBD 曼哈顿CBD 7 的纽约面积 100 的世界金融中心世界金融中心 掌控40 世界财政资金汇聚数十家大型银行 保险公司 交易所上百家世界顶级公司总部所在地 中环CBD 1 25平方公里 香港之核集聚90多家银行 30多间金铺 20多间表店 30多家领事馆这里 不仅是香港的政治中心 金融贸易心脏 摩天大楼集中之地亦是香港历史遗迹集中地 香港著名的 半山豪宅区 精品课件 17 陆家嘴CBD 28平方公里 长江下游金融贸易中心东方明珠 金茂大厦 环球金融中心 构筑上海天际线汇丰 花期 渣打等多家外资金融机构办事处云集于此中国唯一以 金融贸易 命名的国家级开发区长三角金融核心 上海高度 的象征 从曼哈顿CBD 中环CBD 陆家嘴CBD到江北嘴CBD 世界向东 中国向西 重庆向北 江北嘴CBD 2 1 区域价值重庆江北嘴 中国西部金融中心 本案地块 江北嘴CBD 两江新区核心重庆经济增长 极核 规划面积2 26平方公里分为 未来之城 记忆之城 两大功能组团CBD规划写字楼261 92万平米住宅179万平米 含48万平米公寓 5个五星级酒店实现就业人口14 1万人按重庆市政府规划未来重庆80 的以上的金融资产将集聚江北嘴CBD 打造中国西部金融中心 2 1 区域价值重庆江北嘴CBD 汇聚世界目光的经典之城 重庆大剧院 重庆科技馆 中央公园 中央广场 金融商业中心 过江隧道 4座大桥 6 9号轻轨交通 江北嘴CBD 重庆未来10年发展核心 PART3项目价值解读 重庆CBD双核核心绝无仅有 世界的骄傲重庆城市建筑封面 3 1 项目核心价值中国西南第一高楼 代言重庆城市形象 让世界仰望 470米极致高度重庆 西南第一高度重新定义重庆天际线未来重庆形象标志完美融合山 水 林 谷 天 人六大设计元素成就城市经典多元化业态规划依托重庆政府支持营造国际化影响力 3 1 项目核心价值重庆CBD硬核 独一无二的黄金位置 CBD几何中心 中央商务广场 本项目位于江北嘴CBD十字核心属于 未来之城 组团项目北侧为中央商务广场东面为城市中央公园南面为财信地产综合体项目西邻金融商业用地目前已亮相项目包括 重庆金融中心 售完 售价15000元 中海 寰宇天下 在售 售价28000元 中海 紫御江山 在售 售价12000元 本案地块 3 1 项目核心价值周边项目强化A13地块超高层地标 470M高度傲视群雄 本案地块 研究周边项目 从不同视点 A13地块项目的标志性楼栋都将是最高的摩天大楼 周边建筑框景强化了A13项目的重要性 3 1 项目核心价值立体交通网络 立足重庆 辐射全国 成就不一样的起点 本项目位于CBD交通核心路网体系成熟 15分钟直达江北机场 通达性极佳项目坐拥2轨3桥 轻轨6 9号线CBD站点 千厮门 朝天门 大佛寺大桥飞架轻松连接全城立足重庆大西南交通枢纽4小时全重庆覆盖8小时到达周边省市 出海口辐射全国 吸引世界 3 2 项目SWOT分析 1 区位价值独一无二 CBD核心绝佳地块 2 CBD硬核几何中心 景观通廊中心 3 拥有完美区域规划 未来城市高端物业聚集 具备集群效应 4 470米城市地标 傲立重庆 直面世界平台 5 俯瞰重庆CBD金三角 绝版景观资源 6 顶级开发企业 构建梦幻团队 打造世界级经典建筑 7 重庆政府重点关注项目 政策鼎力支撑 8 立体交通体系 快速接驳全城 1 项目打造3栋超高层建筑 最高楼栋高达470米 超高层各项建筑技术标准将大幅增加项目投资成本 2 政府规划的轨道交通途径本案 占去项目13 14亩土地 使得本案占地面积更为局促 3 超高层建筑建设周期长 恐受市场变化影响 造成项目销售及现金流风险 形成财务压力 Strength Weakness 本项目占据天时 地利 人和 拥有不可复制的绝佳优势 将成为重庆唯一的标示性封面建筑 完美代言重庆形象 吸引全球关注目光 重庆房地产市场价格将会上涨 凭借项目的影响力 同时合理安排项目工程进度 项目的顺利销售将削弱项目劣势 3 2 项目SWOT分析 1 重庆政府亟需建设具有国际影响力的城市标示性建筑 本项目承担重任 政治收益高 2 重庆定位为西部金融中心 提高高端客群吸附力 利于项目实现超高价值 3 西部第一高度 重庆城市地标 独一无二的形象价值支撑项目引领市场 成为市场标杆 4 优企 名企合力开发江北嘴CBD 营造良好发展氛围 助推项目实现更高价值 5 依托政府支持 获取政策倾斜 正大集团资源丰厚 获取更多发展利好 1 宏观调控政策严厉 面临宏观调控风险 2 项目开发周期较长 面临一定不可预见因素 3 重庆多组团 多中心的城市发展模式打造多个城市中心 项目有效客群未来面临分流风险 Opportunity Threat 本项目拥有各项有力支撑 未来依托于城市发展及政府支持 合理放大机会 转化为项目优势 实现项目最高价值 突出项目不可复制的顶级物业属性 树立项目城市标杆 重点打击高端客群 凭借市场领导力弱化市场风险 发展方向 重庆唯一 空前绝后 世界级水准的地标性建筑融合酒店 住宅 写字楼 购物中心 景观广场的多元化城市综合体 承载一座城市的光荣与梦想不曾 不再 PART4市场机会及项目发展 精品课件 31 市场机会与开发方向 高端住宅 住宅市场发展现状 2011年重庆住宅成交量跌价升 价格年均增速达19 6 1 2 3 本项目量 价预估 16万方 2015年预计入市建筑面积均价35000元 本项目发展方向 依托CBD地段及一线江景资源的超高层豪宅 创造重庆豪宅价格标杆 4 2 住宅市场发展态势2011年重庆住宅成交量跌价升 价格年均增速达19 6 单位 万 元 2011年主城区住宅成交面积较上年同期下降幅度较大 但年均价仍延续上升态势 1 11月均价与2010年相比上涨12 1 2007年以来年平均增速为19 6 精品课件 33 1 2 3 市场机会与开发方向 写字楼 市场现状 2011年重庆写字楼成交量价齐升 2011年1 11月成交面积较2010年全年增长61 8 成交价格增长45 2 本项目量 价预估 18万方 2017年预计建筑面积入市价38000元 本项目发展方向 国际超5A甲级写字楼 重新定义重庆顶级写字楼标准 2011年主城区写字楼成交量价均出现大幅上升 1 11月成交面积较2010年全年增长61 8 成交价格增长45 2 2007年以来的写字楼成交均价年均增速高达27 7 4 3 写字楼市场发展态势2011年重庆写字楼成交量价齐升 单位 万 元 2011年重庆写字楼市场量价齐升 CBD高端写字楼溢价能力高 英利IFC 依托CBD及传统商务中心资源实现高溢价 2011年1 11月房源均价对比 精品课件 36 1 2 3 市场机会与开发方向 商业 市场现状 2007年以来年均增速17 0 2011年1 11月成交面积较2010年全年增长73 4 成交价格增长47 3 发展方向 主题明确 档次超高的一站式顶级商业中心 规模建议 10万方商业 汇集大型购物中心 餐饮休闲娱乐等全方位高端业态于一体 4 4 商业市场发展态势2011年重庆商业用房成交量价齐升 2011年主城区商业用房成交量价均出现大幅上升 1 11月成交面积较2010年全年增长73 4 成交价格增长47 3 2007年以来年均增速17 0 单位 万 元 精品课件 38 市场机会与开发方向 酒店 1 2 3 市场现状 五星级酒店仅19家 日均房价460元 间 天 相对较低 整体品质不高 同质化竞争严重 发展趋势 伴随城市发展 呈向北发展趋势 超五星级酒店潜力巨大 竞争优势独特 硬件 服务水平高将成为决定因素 项目建议 4万方酒店 位于470mA塔顶部 以傲立城市之巅的超五星级酒店代表重庆酒店最高水准 世界顶级综合体物业 PART5业态组合及配比建议 根据重庆市建委相关部门建议 钢结构建筑做到220米成本最为经济 250米属超限建筑 成本将大幅提升 具体金额需经详细测算 因此 我们建议降低250米副塔高度 调整为220米 同时将筒体从原本的1000平方米扩充至1200平方米 这样既能够保证该栋楼7万方平方米的住宅开发量 更有效控制了经济成本 一举两得 5 1 建筑高度建议 5 2 物业组合及配比建议470mA塔业态组合方式 写字楼 18万方 酒店公寓 2万方 酒店 4万方 350mB塔 220mC塔业态组合方式 品牌住宅 16万方 裙楼 商业 10万方 地下 地下一层为商业 2万方 地下二层到七层为车库 8 4万方 PART6项目初步经济测算 方案一 假设住宅 公寓全部销售 写字楼一半出售 一半自持 酒店 商业 地下车库自持 其中自持资产按5年后转让计算 一 各业态成本 6 1经济测算 备注 上述成本指项目建安及装修成本 二 成本收益测算 方案二 假设住宅 公寓 写字楼全部销售