房地产课程培训资料月PPT课件

精品课件 1 土地增值值税纳税筹划方法 精品课件 2 二 土地增值税纳税筹划十大方法 一 适度加大建造成本法 例2 3 甲房地产开发公司开发的丽景小区为普通标准住宅 为此项目支付土地出让金1500万元 开发成本4200万元 含借款利息200万元 可售面积30000平方米 现在正在讨论销售策略 如果销售毛坯房 每平方米售价3200元 销售收入总额为9600万元 营业税税率5 城市维护建设税7 教育费附加3 计算应交纳多少土地增值税 并请帮助进行纳税筹划 提高售价 收回成本加大扣除额 降低增值率 精品课件 3 方案1 销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本 1500 4200 200 5500 万元 扣除项目金额 5500 130 9600 5 5 7150 528 7678 万元 增值额 9600 7678 1922 万元 增值率 1922 7678 25 03 适用税率30 速算扣除率为0 应交土地增值税 1922 30 576 6 万元 精品课件 4 方案2 改卖毛坯房为卖装修房 对房屋进行装修 预计装修费用300万元 装修之后 每平方米售价仍为3200元 销售收入总额9600万元 无其他变动因素 不含息建造成本 1500 4200 200 300 5800 万元 扣除项目金额 5800 130 9600 5 5 7540 528 8068 万元 增值额 9600 8068 1532 万元 增值率 1532 8068 18 98 增值率小于20 免交土地增值税 方案2比方案1节税576 6万元 实际经济效益276 6万元 精品课件 5 二 费用移位法 例2 4 甲房地产开发公司正在开发帝景小区 为此项目支付土地出让金1500万元 开发成本3000万元 可售面积40000平方米 每平方米售价2400元 销售收入总额为9600万元 假设开发该小区需要两年时间 公司管理人员30人 每年需要管理费用200万元 公司本部的人员兼任项目的管理工作 为了加强项目管理 经过董事会决议 把公司的一部分管理人员编制到开发项目中 共计扩大项目人员编制16人 每年减少管理费用 增加开发间接费用100万元 计算对应交土地增值税的影响 讨论 调整公司编制 10 的 房地产开发费用 扣除是否会受影响 精品课件 6 方案1 建造成本 1500 3200 4500 万元 扣除项目金额 4500 130 9600 5 5 5850 528 6378 万元 增值额 9600 6378 3222 万元 增值率 3222 6378 50 52 适用税率40 速算扣除率为5 应交土地增值税 3222 40 6378 5 1288 8 318 9 969 9 万元 精品课件 7 方案2 改革公司编制 建造成本 1500 3000 100 2 4700 万元 扣除项目金额 4700 130 9600 5 5 6110 528 6638 万元 增值额 9600 6638 2962 万元 增值率 2962 6638 44 62 适用税率30 速算扣除率为0 应交土地增值税 2962 30 0 888 6 万元 改变公司编制减少土地增值税额 969 9 888 6 81 3 万元 精品课件 8 三 巧用利息扣除法 例2 5 宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中 支付土地出让金3720万元 房地产开发成本9000万元 其中含银行借款费用720万元 能够提供银行借款证明文件 可售面积40000平方米 每平方米平均售价6400元 销售总额25600万元 如何计算土地增值税可以使税负降低 建造总成本 3720 9000 12720 万元 不含息建造成本 12720 720 12000 万元 借款费用 不含息建造成本 720 12000 6 5 精品课件 9 土地增值税纳税申报表单位 万元 1 按照比例扣除法应纳土地增值税 扣除项目金额 12000 130 25600 5 5 15600 1408 17008 万元 增值额 25600 17008 8592 万元 增值率 8592 17008 50 52 精品课件 10 适用税率40 速算扣除率为5 应交土地增值税 8592 40 17008 5 3436 8 850 4 2586 4 万元 2 按照据实扣除法应纳土地增值税 扣除项目金额 12000 1 5 20 720 25600 5 5 15000 720 1408 17128 万元 增值额 25600 17128 8472 万元 增值率 8192 17128 49 46 应交土地增值税 8472 30 0 2541 6 万元 据实扣除法较比例扣除法节税 2586 4 2541 6 44 8 万元 精品课件 11 四 合作建房筹划法 例2 6 甲企业属于非房地产开发企业 2006年通过招拍挂受让一块土地使用权 支付土地出让金3000万元 甲企业没有进行任何开发 2008年3月 甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司 评估价8000万元 由乙公司开发这项土地 营业税税率5 城市维护建设税7 教育费附加3 计算甲企业应交土地增值税额 如何筹划可以降低土地增值税 精品课件 12 1 转让方案 甲企业转让土地使用权给乙企业 根据 土地增值税条例 规定 应征收土地增值税 扣除项目金额 3000 8000 3000 5 5 3275 万元 增值额 8000 3275 4725 万元 增值率 4725 3275 144 27 适用税率50 速算扣除率15 应纳土地增值税 4275 50 3275 15 2137 5 491 25 1646 25 万元 精品课件 13 2 筹划方案 变转让土地使用权为合作建房 分得房产后 再转让房产 甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房 乙公司出资8400万元 在这块土地上建同样面积的两栋写字楼 各分得一栋 假设 甲企业分得的写字楼评估价值为5500万元 甲 乙公司互开发票 甲企业以地换房 发生了土地使用权转让行为 转让收入为5500万元 应交营业税 5500 3000 2 5 200 万元 应缴城市维护建设税 200 7 14 万元 应缴教育费附加 200 3 6 万元 转让土地使用权利得 5500 1500 220 3780 万元 精品课件 14 会计分录为 借 固定资产 写字楼5500万贷 无形资产 土地1500万应交税费 应交营业税200万应交税费 应交城建税14万应交税费 教育费附加6万营业外收入3780万 契税细则 第十条 土地使用权交换 房屋交换 交换价格不相等的 由多交付货币 实物 无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款 交换价格相等的 免征契税 土地使用权与房屋所有权之间相互交换 按照前款征税 精品课件 15 甲公司分得楼房后再转让 楼房原价为5500万元加上土地使用权1500万元 总成本7000万元 假设甲公司仍以8000万元把分得的房产转让 应交土地增值税 扣除项目金额 7000 8000 5500 5 5 7137 5 万元 增值额 8000 7137 5 5 862 5 万元 增值率 862 5 7137 5 12 08 应纳土地增值税 862 5 30 258 75 万元 减少土税费 1646 25 258 75 1387 50 万元 精品课件 16 五 股权转让筹划法 例2 7 广源房地产公司是三个自然人出资设立的有限责任公司 实收资本3000万元 公司成立之后 通过拍卖取得一宗土地使用权 面积100000平方米 支付出让金3000万元 随后进行了房产开发 投入开发费用2000万元 发生期间费用100万元 现在 因金融危机再无力开发 准备以10000万元将这个在建项目转让给德隆房地产公司 如何转让可以使广源房地产开发公司税费较低 精品课件 17 方案1 广源房地产公司将在建项目转让给德隆公司 应纳税费计算如下 1 营业税及附加 10000 5 5 550 万元 2 土地增值税 扣除项目金额 3000 2000 130 10000 5 5 6500 550 7050 万元 增值额 10000 7050 2950 万元 增值率 2950 7050 41 84 应交土地增值税 2950 30 885 万元 精品课件 18 3 印花税 10000 0 5 5 万元 4 企业所得税 应纳税所得额 10000 5000 100 550 885 5 3460应纳所得税 3460 25 865 万元 5 个人所得税 假设项目转让之后 股东们将净利润全部分配 3460 865 20 519 万元 6 应纳税总额 550 885 5 865 519 2824 万元 精品课件 19 方案2 变转让房地产开发项目为转让股权 假设 广源公司资产总额5500万元 负债额2500万元 德隆公司以7500万元购买广源公司全部股权并负责偿债 计算应纳税费 1 营业税 财税 2002 191号规定 股权转让不征收营业税 2 土地增值税 股权转让只是股东权益的变化 原企业仍然存续 没有发生房地产转让 不征土地增值税 3 印花税 10000 0 5 5 万元 4 个人所得税 三位股东应缴个人所得税 7500 3000 20 900 万元 5 应纳税总额 5 900 905 万元 方案2比方案1节省税费 2824 905 1919 万元 精品课件 20 转让在建项目与转让股权纳税比较表 单位 万元 精品课件 21 六 企业筹建期的巧妙运用 例2 8 某房地产开发公司于2004年7月成立 2005年2月取得一宗土地使用权 支付土地出让金2800万元 然后 公司开始办理土地使用权过户的手续 搞规划设计 进行 三通一平 等项工作 又办理开工许可证等前期工作 该小区规划为 普通标准住宅 一直到2006年7月才开工施工建设 在这期间发生费用200万元 财会部门作为 开办费 处理 工程经过一年的施工 于2007年9月竣工 开发成本5200万元 可售面积20000平方米 以单位均价6700元对外销售 到2007年末 房产全部售出 发生期间费用180万元 借款利息420万元 但不能全部取得银行借款证明 计算应交土地增值税 精品课件 22 土地增值税的计算 1 销售收入总额 6700 20000 13400万元 2 扣除项目金额 2800 5200 130 13400 5 5 10400 737 11137 万元 3 增值额 13400 11137 2263万元 4 增值率 2263 11137 20 32 适用税率30 速算扣除率为0 5 应交土地增值税 2263 30 0 678 9 万元 精品课件 23 筹划方案 国税发 1995 153号 首次取得房地产开发经营项目之日 确定为税法规定的实际开始生产 经营之日 把开工前的200万元费用直接列入前期工程费 应交土地增值税就会发生变化土地增值税的计算 1 销售收入总额 6700 20000 13400万元 2 扣除项目金额 2800 5200 200 130 13400 5 5 10660 737 11397 万元 3 增值额 13400 11397 2003万元 4 增值率 2003 11397 17 57 增值率小于20 免征土地增值税 节税678 9 万元 精品课件 24 七 增加土地开发成本 降低土地增值税 例2 9 鸿祺房地产开发公司2003年以2000万元拍得一块土地 没有进行土地开发 2008年3月 准备把土地使用权转让 评估价5000万元 由于取得土地后 没有进行任何实质性开发 计算土地增值税时不得加计扣除 税负较重 经过税务师事务所筹划 建议该公司对土地进行一级开发后再转让 就可以享受到30 的加计扣除 筹划方案 只对土地进行前期开发 如 三通一平 建造围墙 旧房拆除 清运残土等土地开发后再转让 但是 不可以进行建筑施工 预计开发费用需要1000万元 开发后评估价6100万元 计算两个方案土地增值税纳税效果 精品课件 25 第一方案 取得土地使用权 不进行开发即转让的税负计算 1 扣除项目金额 2000 5000 2000 5 5 2165 万元 2 增值额 5000 2165 2835 万元 3 增值率 2835 2165 130 95 适用税率50 速算扣除率15 4 应交土地增值税 2835 50 2165 15 1417 5 324 75 1092 75 万元 精品课件 26 第二方案 对土地进行一级开发后再转让的税负计算 1 扣除项目金额 2000 1000 1 3 6100 2000 5 5 3900 225 5 4125 5 万元 2 增值额 6100 4125 5 1974 5 万元 3 增值率 1974 5 4125 5 47 86 适用税率30 速算扣除率为0 4 应交土地增值税 1974 5 30 592 35 万元 第二方案较第一方案 1092 75 592 35 500 40 万元 精品课件 27 八 投资时机的最佳选择 例2 10 景泰房地产开发公司2008年投入15000万元 取得一项土地使用权 经过董事会会议决定 准备将其中的五分之一土地 用于建造宾馆和餐饮娱乐中心 并决定 建成之后注册设立国泰国际大酒店 宾馆的建设期为2年 建设投资预计需要13000万元 预计建成后宾馆房产的公允价28800万元 方案一 宾馆建成后注册设立国泰国际大酒店 1 营业税及附加 2 契税 28800 4 1152 万元 精品课件 28 3 土地增值税 酒店的建造总成本 15000 20 13000 16000 万元 扣除项目金额 16000 130 20800 万元 增值额 28800 20800 8000 万元 增值率 8000 20800 38 46 适用税率30 速算扣除率0 应交土地增值税 8000 30 2400 万元 应交契税与土地增值税 1152 2400 3552 万元 精品课件 29 方案二 以20 的土地使用权作价和13000万元的资金对酒店公司进行投资 由酒店公司委托景泰房地产公司代建 1 营业税及附加 根据财税 2002 191号文件 可以免征 2 土地增值税 根据财税 2006 21号文件规定可以免征 3 契税 15000 20 4 120 万元 节税金额 3552 120 3432 万元 方案三 取得土地使用权时 直接把其中20 的土地办在酒店的户头 还可以节省契税120万元 精品课件 30 九 土地出让金返还筹划法企业取得的财政补贴和税收返还 会计准则规定属于 政府补助 的范畴 计入 营业外收入 科目 土地出让金返还不属于财政拨款 应当征收企业所得税 其原因是 1 企业从政府取得的补贴收入符合税法 收入总额 的立法精神 2 为了规范财政补贴收入 加强减免税的管理 3 尽量减少税法与财务会计制度的差异 精品课件 31 例2 11 A房地产开发公司2008年2月支付2000万元取得一项土地使用权 按照当地政府的规定 土地出让金返还20 6月16日A公司收到土地出让金返还400万元 应当如何做账务处理 方案一 计入 营业外收入 借 银行存款400万贷 营业外收入400万纳税效果分析 1 土地使用权支付的金额仍然是2000万元 按照130 计算扣除项目 扣除2000 130 2600万元 2 营业外收入400万元形成利润总额 应缴企业所得税100万元 精品课件 32 方案二 把土地出让金返还冲减开发成本 借 银行存款400万贷 开发成本 土地征用及拆迁费400万纳税效果分析 1 土地使用权支付的金额减少到1600万元 按照130 计算扣除项目 扣除1600 130 2080万元 土地增值税清算时少抵扣增值额 2600 2080 520万元土地增值税率按30 计算 应交说520 30 156万元 2 开发成本减少400万元 企业所得税应纳税所得额增加 400 156 244万元 应缴所得税244 25 61 万元 应交税费总额 156 61 217 万元 精品课件 33 十 加大成本的预测方法 例2 12 甲房地产开发公司于2007年开发京丽苑小区 项目规划为普通标准住宅 2009年初 小区建设已经接近尾声 商品房正在销售中 财会人员开始测算土地增值税的税负 该项目取得土地使用权支付的金额为4000万元 房地产开发直接成本6000万元 项目管理部发生开发间接费100万元 该小区可售面积43000平方米 预计每平方米均价4000元 预计销售收入总额17200万元 城市建设维护税7 教育费附加3 开发费用允许按10 扣除 精品课件 34 土地增值税测算 1 营业税及附加 17200 5 5 946 万元 2 扣除项目金额 4000 6000 100 130 946 13130 946 14076 万元 3 增值额 17200 14076 3124 万元 4 增值率 3124 14076 22 19 适用税率30 速算扣除率为0 5 应交土地增值税 3124 30 0 937 2 万元 精品课件 35 筹划方案 准备进一步美化小区的环境 增加园林绿化投入 那么 在扣除项目金额14076万元的基础上 需投入多少资金呢 设 扣除项目增加额 为Y1 使得 17200 14076 Y1 14076 Y1 20 解不等式 Y1 257 30 万元 扣除项目金额 130 建造成本 营业税及附加 由于销售总额不变 营业税及附加也不变 Y1 130 建造成本增加额应投入资金 257 30万元 130 197 95万元 所以 投入197 95万元 可以使得增值率低于20 精品课件 36 验算 按增加绿化费用198万元计算 1 扣除项目金额 4000 6000 100 198 130 946 13387 4 946 14333 4 万元 2 增值额 17200 14333 4 2866 6 万元 3 增值率 2866 6 14333 4 19 999 增值率 20 根据 土地增值税暂行条例实施细则 规定 可以免征土地增值税 结论 企业再投入198万元园林绿化费用 美化了小区的环境 增加了小区的卖点 投入的资金 可以通过提高售价得到补偿 开发企业却免掉了937 2万元的土地增值税 精品课件 37 十一 一个项目一个公司 模式的房地产企业 在公司注销时 如何进行进行企业所得税的清算 2010年公告第29号 关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后 在向税务机关申请办理注销税务登记时 如注销当年汇算清缴出现亏损 应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款 并申请退税 1 计算项目开发各年度应分摊的土地增值税各年度应分摊的土地增值税 项目年度销售收入 土地增