建发天府鹭洲南地块定位报告课件

建发鹭州南地块定位方案 成都思源出品2013年1月 谨呈 建发房产 建发天府鹭洲南地块定位报告 1 缘起 1 认知本体 地块分析区域分析交通分析项目经济指标解读项目本体综述 建发天府鹭洲南地块定位报告 2 宏观区位来看 位于城南天府新城的核心区域 中央居住区 项目与城市的关系 天府新城 本案 大源组团为天府新城内规划打造的中央居住区 规划配套均以生活为主 自2007年开始 中海 华润进驻区域 2010年 随保利 建发 复地等国内一线开发商进驻 大源成为成都最热点的房地产开放区域 2012年12月 万科跻身大源 本地块位于大源组团核心位置 建发天府鹭洲南地块定位报告 3 项目位于大源的核心区域 建发天府鹭洲南侧 伊藤洋华堂西侧 区域交通通达性好 未来居住人口达5万人以上 配套完善 定位中高端 2011年末商业配套开始陆续呈现 项目与区域的关系 地块10分钟步行圈内有伊藤旗舰店 雅颂居独栋商业 世豪集中商业圈 复城国际商业圈 铁象寺水街商业圈 大源中央公园 大源中学 成都七中 距离地铁5号线5分钟步行距离 距离1号线5分钟车程 区域内配套生活类配套设施陆续呈现 生活更加便捷区域内2014年交房户数超过18000户 预计2015年入住率达到80 以上 集中人口约4万多人 生活氛围将全面呈现 建发天府鹭洲南地块定位报告 4 会展地块 万科地块 外籍人社区 成都七中 铁像寺水街 保利心语1 2期 保利心语3 4期 世豪广场 大源中央公园 复城国际 南华路连接天府一街与华阳 承载大源组团 建发天府鹭洲 万科新项目及后续潜在项目预计约4万人口 天府二街连通大源村与天府新城中央住宅区 承载大源板块12万人口 天府二街同时与剑南大道 益州大道 天府大道与红星路南沿线交汇 交通四通八达 区域内2014年交房户数超过18000户 预计2015年入住率达到80 以上 集中人口约4万多人 生活氛围将全面呈现 大源村 后续潜在项目 剑南大道 益州大道 天府二街 项目地块位于建发既已开发项目鹭州南侧 与区域配套连接紧密 项目地段价值认可度较高 建发品牌在大源区域有积淀 万科地块 项目与区域的关系 建发天府鹭洲南地块定位报告 5 项目开发在大源组团偏小 占地仅30亩 总建面约6万平米 容积率较低 规划商业体量不大于1 2万平方米 项目经济指标 地块周长 573 8m 四面临路 天府二街 南华路 双向4车道 南干堰 地块南侧 16米规划道路 天府二街 113 3m南华路 181 9m南干堰 187 0m地块南侧 91 6m 建发天府鹭洲南地块定位报告 6 地块较为规则 整体呈梯形 西侧与北侧临城市主干道 展示面及商业价值较高 东侧临南干堰及滨河景观带 景观资源及居住价值最高 南侧临待拍居住用地 居住价值较高 项目四至 项目东侧 边长约187米临16米规划道路 但主要为本项目社区道路 南干堰东侧为规划的河道绿化带 项目东侧居住价值高 项目南侧 规划为居住用地 未拍地块边长约92米临16米规划道路 项目北侧 边长约113米临天府二街 是天府新区重要的横向交通动线 也是本地块以西区域通往伊藤 会展中心的核心交通通道 临鹭州2期住宅及1F底商 市政形象品质较高 项目北侧整体商业最高 项目西侧 边长约182米临双向4车道的南华路 是重要的南北交通动线 具有较高的商业价值 西南侧有变电站 对居住有一定影响 建发天府鹭洲南地块定位报告 7 城市核心住区 规划向好 交通便捷 生活配套丰富但有待成熟 百亩公园大盘 项目综述 项目使命 延续建发在大源区域的成功形象 打造品质百亩大盘项目开发 叫好又叫座 建发天府鹭洲南地块定位报告 8 2012年调控政策走势回顾 2012政策面其实基本无大动作 仅单纯强调执行2012年底提出在2013年将支持自住和改善需求 政策松绑 建发天府鹭洲南地块定位报告 9 研究 2 市场环境 2013年宏观大势预判2013年成都市场预判大源组团市场供 销 存结构分析2013年项目营销环境研判及启示 建发天府鹭洲南地块定位报告 10 市场大势研判 建发天府鹭洲南地块定位报告 11 2013年调控政策走势展望 货币政策 政策支持合理自住和改善性需求 针对这两类需求政策有松动的可能 行业政策 预测1 合理自住和改善性需求政策有望松动2012年底住建部基调 支持合理自住和改善性需求 将引发市场对这两需求政策松动的预期 预测2 房产税试点有望扩大2013年上半年房产税试点方案和时间表有望出台 但全面推广仍待时日 需做好相关研究 解决好重复收税问题 而交易税的简并亦有望先从部分有条件的城市开展试点 预测3 限购政策持续 多改仍受影响在继续限购的政策背景下 多次改善性需求购房成本仍高 受政策影响仍存在 预测4 土地拉供应 抑地王增供应思路下 土地计划供应量或有提高 限房价竞地价 限地价竞配建 有望在更多城市推广 而 分割出让 或难以推行 建发天府鹭洲南地块定位报告 12 上半年土地市场低迷 下半年在市场向好情况下 市场井喷 2012年主城区整体供销与历史高位持平 2012年主城区土地均价750万 亩 楼面价2830 也与历史高位持平 开发商拿地积极性重回2007年高峰期 各方预期乐观 郊县中双流 新都供销在前两位 2012年成都土地市场交易特征总结 建发天府鹭洲南地块定位报告 13 开工面积同比反弹 各方对未来预期看好 2012年前半段 量升价稳 后半段 量价齐升 70 90面积段 50 70万总价段刚需产品成为本年度救世主 郊县中双流继续一枝独秀 但郫县今年成交降幅达40 当前主城区整体成交量大幅超越去年 全年或超越2010年水平 板块中 华阳板块继续领跑 站南其实 郊县中东升 犀浦表现不俗 君汇上品居成交面积 套数大成都双料冠军 英伦联邦居成交金额榜首 2012年成都房地产市场交易特征总结 建发天府鹭洲南地块定位报告 14 关于开工量 2013年市场企稳上扬趋势明显 开工量将增幅将明显 关于供销量 自住和改善需求政策的松闸 将引发市场需求进一步释放 呈现供应两旺态势 关于价格 需求引爆 土地成本高业 市场回暖等大环境下 众多因素推动明年价格上涨 关于产品 受支持合理自住和改善性需求政策影响 刚需和改善需求产品将引发市场需求 关于热点板块 锦城湖 攀成钢 外光华 华阳 东升等依旧是热点 2013年将诞生双流华府等新兴板块 同时 大源 大面 站南等板块热度依旧会不减 2013年成都房地产市场预判 整体形势乐观 在政策支持下 预计将呈现刚需 改善两类产品线需求释放 价格上涨压力较大 建发天府鹭洲南地块定位报告 15 大源市场供销存研究 建发天府鹭洲南地块定位报告 16 2013年 城南格局研判 站南板块高端改善集中大源板块将成为城南首改第一站 建发天府鹭洲南地块定位报告 17 区域内 已售项目的套二产品主要面积段集中在73平米 88平米 赠送率多集中于10 14 属于常规赠送 总价段控制在63万左右 已推未售存量305套 未推未售2014套 预计在2013年6月 区域内在售项目套二销售基本完毕 大源组团套二产品线盘点 建发天府鹭洲南地块定位报告 18 汇锦城 套二 86平两房单卫 74平两房单卫 未推未售 已推未售 售罄 建发天府鹭洲南地块定位报告 19 利通时代晶座 套二 未推未售 已推未售 65平两房单卫 77平两房半单卫 建发天府鹭洲南地块定位报告 20 尚郡 套二 4 8 73 73 92 92 108 108 73 73 92 92 108 108 一单元 二单元 73 73 92 92 108 108 73 73 92 92 108 108 一单元 二单元 ICON尚郡已未推售存量集中在1 2 楼中庭及体育公园较好位置 多数为88平米套二 实得面积为84 98平 赠送率为11 属于常规赠送 1 2 3 户型均一致 1 2 套二户型景观和视野较好 朝南 朝中庭 朝体育公园 预计全部产品去化周期在13年3月结束 基本售罄 未推未售 已推未售 建发天府鹭洲南地块定位报告 21 天悦府 套二 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 3 2 未推未售 建发天府鹭洲南地块定位报告 22 区域内 已售项目的套三产品主要面积段集中在90平米 134平米 赠送率集中在10 左右 属于常规赠送范围中偏小 总价段控制在85万左右 保利户型均较赠送较大 套三赠送率达30 已推未售存量519套 未推未售3023套 预计在2013年6月 区域内在售项目套三销售完毕 大源组团套三产品线盘点 建发天府鹭洲南地块定位报告 23 汇锦城 套三 126 138平三房两卫 未推未售 已推未售 售罄 98平三房两卫 111平三房两卫 建发天府鹭洲南地块定位报告 24 利通时代晶座 套三 未推未售 已推未售 89平三房双卫 91平三房双卫 建发天府鹭洲南地块定位报告 25 尚郡 套三 4 8 73 73 92 92 108 108 73 73 92 92 108 108 一单元 二单元 73 73 92 92 108 108 73 73 92 92 108 108 一单元 二单元 ICON尚郡已未推售存量集中在1 2 楼中庭及体育公园较好位置 多数为110平和131平套三 实得面积为123 146平 赠送率为11 属于常规赠送 131平套三由于面积段大总价高去化困难 套三共计存量50套 1 2 3 户型均一致 套三户型方正 景观视野较好 预计全部产品去化周期在13年6月结束 基本售罄 未推未售 已推未售 建发天府鹭洲南地块定位报告 26 保利心语花园 套三 已推未售 124平三房双卫 建发天府鹭洲南地块定位报告 27 天悦府 套三 未推未售 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 3 2 117平三房双卫 134平三房双卫 建发天府鹭洲南地块定位报告 28 区域内 已售项目的套四及以上产品主要面积段集中在135平米 183平米 赠送率集中分布在16 属于常规赠送 总价段控制在130万左右 已推未售存量99套 未推未售516套 大源套四及以上产品线基本断货 大源组团套四及以上产品线盘点 建发天府鹭洲南地块定位报告 29 凤凰城 四房及五房 已推未售 182平变204平四房两卫 157平变177平四房两卫 建发天府鹭洲南地块定位报告 30 世豪瑞丽 四房 已推未售 140平实得155平四房双卫 建发天府鹭洲南地块定位报告 31 保利心语花园 套四 已推未售 183平四房 建发天府鹭洲南地块定位报告 32 未推未售 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 3 2 169平四房双卫 天悦府 套四 建发天府鹭洲南地块定位报告 33 区域内 已售项目的跃层产品主要面积段集中在101平米 127平米 保利百合属于超赠送 总价段控制在180万左右 已推未售存量162套 未推未售1204套 预计在2014年6月 区域内跃层销售完毕 大源组团跃层产品线盘点 建发天府鹭洲南地块定位报告 34 保利百合花园 跃层 建筑面积 78 赠送面积 42 实得面积 120 套型 四房两卫两 建筑面积 98 赠送面积24 实得面积 143 套型 三房三卫两厅 建筑面积 101 赠送面积 52 实得面积 151 套型 四房三卫两 建筑面积 127 赠送面积 52 实得面积 179 套型 四房三卫两 已推未售 未推未售 建发天府鹭洲南地块定位报告 35 凯旋南城 跃层 叠拼180 250 A户型五室两厅四卫建筑面积约196 201平米 已推未售 已推未售 外向144 中庭188 建发天府鹭洲南地块定位报告 36 保利心语花园 跃层 10 13 12 11 14 9 15 3室2厅2卫建筑面积 128平米实得面积 220平米 跃层 跃层 跃层 跃层 3室2厅2卫建筑面积 143平米实得面积 244平米 未推未售 已推未售 建发天府鹭洲南地块定位报告 37 区域内2013年潜在供应 万科地块楼面地价6500元 平产品预计加入站南高端系列 万科地块楼面地价5100元 平产品预计为万科金色领域系列首改类产品产品面积段80 120平套二套三户型预计价格 精装11000 12000元 平 松芝 峰度天下商业综合体 高层住宅7万平 户型为70 110平首置类户型预计价格7500 8500元 平 本案 建发天府鹭洲南地块定位报告 38 2013年大源板块市场预判 2012年去化特征 大源板块随品质大盘的舒居改善陆续清盘 区域内低总价套二及功能性 100平以内 套三产品去化好 2012年存量特征 在售项目 住宅类产品存量较小 各条产品线存货主力销售周期均在2013年上年年 2013年6月后 大源组团非跃层产品处于相对空窗期 已亮相未售项目 主要集中于天悦府 产品以舒居套二 88平 套三 120 130平 为主 2013年潜在供应特征 本案核心竞品 万科70亩地块 产品为精装首改为主 90平左右三房 预计总价在105 110万 预计8 9月开盘销售 区域明星项目 万科130亩地块 产品以舒居改善为主 130 160电梯 200以上洋房 以差异化的产品线竞争站南 但一定程度上将稀释大源的舒居改善需求 建发天府鹭洲南地块定位报告 39 客户演变 3 2011年上半年 持续品质大源 二线及本土开发商拿地区域内产品供应以舒适型套三为主 相应地客户多为经济实力较强 思想有前瞻性 认可区域发展的改善性客群 区域客群特质变化 绝对改善需求 刚需改善参半 功能性居住需求为主 2011年下半年 首置类客户踊跃崛起保利心语四期 利通 尚郡 世豪纷纷推出大量小户型产品 打出 青年也能住大源 推广诉求 刚需客群开始大量涌入大源板块 大源逐步转变为刚需主导的区域 2012年 早期开发的品牌项目均进入大户型阶段 凤凰城 心语三期 雅颂居 品牌开发商的小户型项目出现断档 区域内客户群体变得复杂 刚需与改善参半 品牌开发商的尾盘项目以改善型客群为主 而中小开发商项目刚需客群占绝对主力 2010年8 12月 区域品质享誉城南华润凤凰城 保利心语1 2期 建发天府鹭洲 复地雍湖湾主力供应140 180平改善型三房四房及别墅项目 仅世豪供应80 120首置户型 建发天府鹭洲南地块定位报告 40 城南 4 商业市场 建发天府鹭洲南地块定位报告 41 2012年城南商铺供给量在54 2万方 销量14 6万方 按照目前去化速度 库存去化周期仍需3年以上 2011年开始 城南商铺市场供销开始失衡 市场存量逐年增加 供销比由2011年的2 17上涨至2012年的3 71 2013年市场环境不容乐观 单位 万 关键词 城南商铺供销失衡 库存去化周期长 市场白热化 建发天府鹭洲南地块定位报告 42 单位 2012年社区底商销量远高于综合体集中商业 销量前三均为社区底商项目 从业态看 城南社区底商较集中商业走俏 市场年均销量在2500 左右 市场吸纳力弱 而社区底商年均销量3694 远高于市场年均销量 更具市场价值 值得项目借鉴参考 社区底商 综合体集中商业 商业分类 关键词 城南社区底商火热 综合体商业遇冷 建发天府鹭洲南地块定位报告 43 城南商业市场小结 纵观整个宏观市场 商铺市场已过暴利时代 住宅限购导致商业过渡开发 供销失衡 城南商业市场库存较大 市场月均消化慢 库存去化周期仍需3年 2013年市场环境不容乐观 2012年社区底商颇受青睐 大源版块为热点区域 建发天府鹭洲南地块定位报告 44 城南商业经营现状 站南 锦城大道 本项目 锦城大道 经过锦城大道的商业业态分析发现 以零售业为主 占比33 其次是商务服务业 占比27 餐饮与房屋出租业也有较高占比 通过面积段分析得知 面积段主要以150 200 为主 占比34 其次是300 400 占比30 锦城大道的租金 1F 350元 2F 130元 3F 80元 出租率高达95 直线距离 2 5KM 建发天府鹭洲南地块定位报告 45 城南商业经营现状 大源 复地雍湖湾 本项目 复地雍湖湾的商业今年正式交付使用 业态分析发现 中介房屋出租为主 占比42 其次是零售业 占比27 通过面积段分析得知 面积段主要以50 80 为主 占比71 复地雍湖湾的租金 220 320元 出租率仅为25 不可做餐饮 业态分析 面积段分析 直线距离 1KM 复地雍湖湾 建发天府鹭洲南地块定位报告 46 城南商业经营环境现状小结 纵观区域商铺分化较为明显 站南版块商铺使用面积偏大 以150 200 300 400 之间为主 商业档次较高 大源版块多为社区底商 面积段偏小 以50 80 之间为主 档次相对要低 区域内的商业形态方面 站南以零售业 商务服务业为主体经营模式 大源现阶段主要以房屋中介 零售业态为主 两大片区内 受市场热衷的餐饮业态匮乏 市场业态单一 未能满足区域内消费人群需求 未来将具备多元化业态发展潜力 市场机会巨大 从租赁市场情况看 目前站南版块表现良好 租金达到350元 高达95 出租率 大源版块租金相对较低 250 350元 之间不等 出租率仅25 但是大源未来具备大量人口入驻的前景 未来人气带动商气在大源将会表现的十分明显 建发天府鹭洲南地块定位报告 47 定基 5 项目定位 建发天府鹭洲南地块定位报告 48 项目SWOT分析 普通住宅产品开发难度较小 但高溢价难 政策支持 需求旺盛 竞争小商业产品去化难度较大 且需实现溢价 提升利润 区域发展有一定需求 但市场存量大 区域竞争激烈 去化速度和难度凸显 建发天府鹭洲南地块定位报告 49 顺应市场 迎合大源组团城南品质首改第一站趋势 利用鹭洲在大源的各种积淀 延续鹭州形象 项目开发核心思路 商业做足体量 且实现高溢价 持续鹭州叫好叫座的市场印记实现住宅快销 商业利润 建发天府鹭洲南地块定位报告 50 住宅产品定位 建发天府鹭洲南地块定位报告 51 产品定位 产品定位依据 根据市场供需分析 2012年畅销产品为70 80 的套二产品 90 110 的功能型套三产品 根据销售情况研判 区域市场改善及刚需参半 功能性改善产品需求日益增加 根据存量及潜在供应预判 各条产品线存量较小 但受成交总价100万的门槛限制 未来供应将以功能性首改产品为主 根据量价关系研究 当总价超过100万 套三产品去化速度明显放缓 当总价超过125万 则对项目整体质素或产品附加值要求高 建发天府鹭洲南地块定位报告 52 梯户比建议 为减少住宅公摊 增加产品套内面积 梯户比在不影响品质前提下尽量做大 西侧及北侧建议为2梯6户 东侧临南干堰建议2梯4户 楼层建议 虽容积率3 0 可做相对低密产品 但建议楼层为32 33层 维度1 因商业相对住宅产值更高 利于增加项目整体产值 建议住宅建筑密度做小 商业建筑密度做大 维度2 楼栋的多少仅在楼层数量上体现 而楼层相差几层 对住宅价格和品质影响不大 维度3 楼栋做少 项目有更多面积可做绿化 景观 有利于项目品质提升 布局建议 建发天府鹭洲南地块定位报告 53 本项目由于住宅地块规模较小 若规划强围合 导致内院尺度小 人在庭院中如井底之蛙 不透气 内院的住户如同置身于一个大天井里 极度降低了项目品质 从地块质素以及保证项目品质导出本项目规划布局建议弱型布局围合 首先围合的 带来的好处是极大的隔离了路面噪音 为小区居民创造一个安静美丽的内花园其次 为避免小过于围合带来的压抑感 建议采用半围合 使得内部庭院和南干堰绿化带融为一体 为内院住户开阔了景观视线 再次 减小建筑密度 强化中庭园林的尺度感 布局建议 建发天府鹭洲南地块定位报告 54 外立面 景观建议 辨识度 品质感 延续鹭州立面 景观风格 建发天府鹭洲南地块定位报告 55 小区智能化打造建议 打造智能化系统 提高项目附加值和辨识度 设计原则 项目客群以中青年为主 智能化系统打造应符合青年需求 避免大幅度增加项目成本 建议安装性价比相对较高的系统 建议 1 楼栋内wifi覆盖2 楼宇对讲系统3 闭路电视监控系统4 背景音乐和公共广播系统5 出入口门禁系统6 停车场管理系统 建发天府鹭洲南地块定位报告 56 鹭州首次置业客户分析 成交客户分布区域来看 主要来至于城南 成交客户的年龄情况来看 客户年龄主要集中在20 30岁之间成交客户的家庭结构来看 以单身青年为主 其次为三口之家客户 成交客户的职业分析 多为企业普通职员 关键词 年轻客群为主主要为城南高新区工作或泛城南地缘客户 建发天府鹭洲南地块定位报告 57 客群定位 建发天府鹭洲南地块定位报告 58 住宅形象定位 建发天府鹭洲3期城市精英公园住区 建发天府鹭洲南地块定位报告 59 商业规划定位 建发天府鹭洲南地块定位报告 60 业态定位 从区域未来的发展预判情况来看 区域内缺乏餐饮休闲配套 大源社区独立商业500 1000平方米 经营火锅 KTV 中端餐饮 消费人群 大源社区原住民 中端餐饮 尤其是类似快餐类的偏无烟型的餐饮主要集中在伊藤四楼 偏有烟型的餐饮集中地 中 高端酒吧 会所 茶楼等缺失的 区域商业缺口 本案商业业态定位 中央生活区特色餐饮 建发天府鹭洲南地块定位报告 61 规划布局 3 5层 欧风商业街层数 南向2层层高 1F6米2F4 2米业态 1F 精品购物街 品牌店2F 咖啡吧 美容美发 SPA会所 茶坊预计体量 3600平 独栋商业街层数 3 5层层高 1