研发内部培训01-房地产住宅项目设计优化重点及成本关键指标体系

房地产住宅项目设计优化重点及成本控制关键指标房地产住宅项目设计优化重点及成本控制关键指标一、房地产住宅项目设计优化重点1、房地产设计管理的特点房地产公司设计管理条块分割较大，房地产企业设计管理的范围远远大于传统的建筑设计院。因此，传统建筑设计院所完成的工作只是房地产企业全部设计管理内容的一部分，建筑设计院并不能代替房地产企业全面控制设计阶段的成本。房地产公司必须基于建筑设计院的设计成果，结合设计各个阶段的特点进行设计优化和成本控制，已达到产品品质和成本控制双重兼顾的目的。图1给出了房地产住宅项目设计相关的各个阶段。2、房地产项目设计优化重点经过广渠路15号地项目的开展和项目设计阶段成本优化管控精益项目的实施，方兴置业项目公司逐渐总结提炼并形成了房地产住宅项目设计优化重点，如表1所示。表1 房地产住宅项目设计优化重点序号阶段优化重点1项目论证阶段1、土地性质是否有调整机会 土地变性，如写字楼变公寓。 规划要点调整，如商业比例 容积率调整（偷面积或主动减低容积率。） 市政条件的利用2概念设计1、 做好项目周边环境调研 项目地理位置、自然景观、配套、地质情况 项目竞争对手楼盘情况（“适度”领先配置） 做好用地分析，成本估算2、 “多个”概念方案比选 产品类型比例、交通分析、功能分区、景观分析、土方分析、设备房分析、商业配套、地下室设置、人防设置、停车设置、等分析3方案设计1、分析客群真实需求，分析客户敏感点，精准定位控制成本。2、非销售公建配套建面与客户需求间寻找平衡点，提高可售面积比例。3、容积率、建筑密度的把握 提高土地价值，多布置高端产品在优势位置。4、住宅平面、单元、户型和户型面积5、建筑效果和成本双赢的建筑布局6、窗地比、建筑周长面积比、屋顶复杂程度7、平衡总价控制与单价控制4地质勘查设计1、技术问题 地基承载能力 地下水位，特别是抗浮设计 不良地质条件的分析 场地周边管线5基坑边坡、地基设计1、岩土工程的设计控制，经验占70，计算占302、基坑与边坡根据性质采取不同保险系数6地下室设计1、地下室水位，特别是抗浮计算水位深度2、地下室高度3、地面覆土厚土4、消防车道的位置5、设备机房及车位的布置6、地下室位置同主体的关系7、管线路由及层高7结构设计1、 结构比选，结构与空间的关系2、 荷载布置优化3、 计算优化4、 构造配筋8设备选型1、 综合建安、运营、安全，使用年限及品牌2、 设计重要性及客户敏感度，材料性价比选3、 机房面积大小9建筑施工图设计1、 功能性问题2、 构造措施3、 施工图深度10场地设计1、场地设计优化内容 场地总平面设计 场地道路设计 场地竖向设计 场地管线综合设计 小市政同大市政的关系11景观成本1、重点部位提高成本，优化非重点部位2、利用景观成本在总建安成本中“调节池”的作用12外围护结构保温设计1、选择性价比合适的保温材料2、综合考虑窗墙比、遮阳等13门窗工程设计1、门窗适当减少分隔，大幅度降低型材含量2、适当减少开启扇数量，减少五金使用3、满足受力条件下，调整型材截面，降低型材含量二、房地产住宅项目设计阶段成本优化关键指标设计与成本控制密切相关，房地产项目如何提炼一些成本优化的关键指标，跨越专业管理边界，实现成本无缝管理对房地产住宅项目成本控制具有重要意义。表2 房地产住宅项目设计阶段成本优化关键指标序号一级指标1建筑成本关键指标2机电成本关键指标3精装成本关键指标4园林成本关键指标5市政成本关键指标各二级指标的具体情况如下：1、建筑成本关键指标序号二级指标备注1可售比率可售面积/总建筑面积2每户建筑面积使用率套内建筑面积/销售面积3地下面积比率地下总建筑面积/总建筑面积4地下单个车位面积（含分摊面积）5建筑层高 标准层高 首层大堂层高 地下室层高6地下室顶板覆土厚度7钢筋、砼含量8会所面积、位置及经营可能性9物业管理用房面积10综合设备用房面积11窗墙比率外窗面积/外墙面积12架空层面积2、机电成本关键指标序号二级指标备注1空调消耗单方冷吨指标2给水、排水管材3主要设备参数4电梯参数 梯速 载重 层高 是否标配5高低压配电费用6智能化工程 智能家居 楼宇自控 梯控 一卡通3、精装成本关键指标序号二级指标备注1精装成本售价比户型可售面积精装成本/开盘售价2户内精装单方造价 橱柜 厨电 洁具五金 石材 壁纸 木地板3标准层公共区域精装单方造价4大堂精装单方造价5电梯轿厢精装单方造价6售楼处、样板间配饰单方造价4、园林成本关键指标序号二级指标备注1绿化单方造价2铺装、景观单方造价3示范区园林单方造价4绿化园建比率绿化面积/铺装、景观工程面积（除消防通道）5景观立面