农村住宅集约建设的建议.doc

农村住宅集约建设的建议 前言：从飞机上鸟瞰神洲大地，本已不完好的皮肤上日益被一块块大大小小的牛皮癣所侵蚀，这些就是迅猛生长的农村建筑群。长期以来，我国农村住宅建设一直沿用农民单家独栋的自建作法，土地耗费大，市政设施差，建筑质量堪忧，社会保障与社会服务的硬件难以延及。由于农居数量众多而且分散，包括城中村在内对环境的污染总量和人均污染量实际上都已超过了城市。对于我们这样一个地少人多的国家，将包括农居在内的所有建设项目实行集中规划，集度建设，才是缓解土地与环境问题的根本办法。一， 土地流转新政有望扭转农村住宅低水平建设的趋势一方面城市居住用地的开发强度越来越高，生活污染治理日益显现成效；另一方面农村宅基地利用率低下，污染源分散，治理无望，国土地的利用严重失衡。一方面农户在所分配的宅基地上按合理容积率可建住宅，都会超过自住所需的面积，若联栋集度建设，超出自住的面积将会大幅度增加，是农民的重要财富资源；另一方面由于农居不可交易，多余的房屋不能转化为财富，农民不愿多建房，不愿多花钱建好房，更不能通过银行贷款来建房。在保证农户的基本居住条件下，允许农居进行经营、交易的新政势在必行。建立农居交易市场，农民就会通过集度建设多建房；就会着眼房屋的市场价值，集中规划，完善市政设施，重视环境建设与工程质量建好房；就可以通过集体向银行或企业筹集建设资金以解决一些农户的资金缺口，实现集约建房。这样的新政若能成功实施，不仅让亿万农民能够从自有宅基地上获得收益，而且对于优化我国土地的利用具有战略义意。二， 我国农业文化中住宅的概念如果说农民以土地为归依，那么归依点便集中于家族居住的房屋。城市文化把住宅同汽车一样当成是生活的工具，可以是一栋建筑中的一套或一间。农民虽然也可另拥有作为生活工具的住宅，但农业文化将家族居住的房屋看是神庙，必须是一栋或一栋建筑中从地面到屋面的完整单元，在这一前提下还应具有以下属性：1， 持续繁衍生息之所至少预留一个子女成家生活的空间，不能考虑在别处安家，经多代传承就营造出了祖屋。家庭成员生活关系的变迁也渗透进了农业家庭中，子女成家后虽与父母同住一处，但需要能够独立的生活空间。2， 房屋的恒定性家族房屋不象城市住宅那样可搬迁变更，它是恒定不动的，即使将大部分房间卖掉了，房主仍然会占据房屋的一隅以保留房屋的冠名。一但有了足够的资金，首先考虑的便是赎回房屋。3，房屋的标识性自家房屋必须具有区别于他家的明显标识，并且需有自家的冠名。在农居集度建设的条件下，房屋的外饰面当然以共性为主，并不排斥在主立面上加入农户的个性饰面，但须在设计上对其范围给予严格规限。我国农业文化中住宅的概念远远超出了使用功能的范畴，它根植于农民的内心深处。农民眼里的祖屋就如同国人心中的天安门城楼一样，能激发对这片土地的责任感。虽然一些农村已经或者开始步入城市化进程了，但更广大的新农村建设需要弘扬农业文化中的优秀传统。三， 新形势下农居设计的技术挑战多年以来，让农居流转起来的呼吁持续不断，但由于在农居设计上缺乏相应的技术支持，这项新政一直无法推行。现在又从优化土地利用和弘扬农业文化这两方面给我们提出了新的挑战。综合上述三方面的挑战应该是同时满足以下四点要求：节约用地；有助于完善农居配套设施和环境建设，平衡城乡居住用地的利用（包括利用强度和利用质量）；为农户子女的发展预留空间；有助于在保证农户的基本居住条件下农居进行经营和产权交易。让我们用这四点要求对照现有的三种农居集度建设模式进行简要的分析：1， 联排别墅型多见于集体资金比较充足的富裕农村。 比较节约用地，虽然多数仅建三层左右，但每户占用面宽小； 建筑比较集中，较易完善农居配套设施，环境条件较好，多余的房屋难以利用，难以平衡城乡居住用地的利用； 农户子女的发展空间不能独立，难以持续传承，培植农业文化的土壤里养分不足； 农居产权不可分割，难以流转，否则农户就丧失了栖身之所。这种建设模式基本上是靠行政高压来实施的。2， 独立别墅型主要集中于集体资金特别充足的东部最富裕农村。 极度耗费用地； 建筑比较松散，完善农居配套设施的耗费大，环境条件最好，多余的房屋难以利用，加大了城乡居住用地利用的不平衡； 房屋扩建将破坏总体规划，因而难以为农户子女的发展预留独立空间，农户蜕变为城市贵族； 农居产权不可分割，难以流转。这种模式可成为富裕农村的典型，但决不能代表中国农村发展的方向。3， 小产权房屋型一般出现于城市接合部及城中村。 节约用地，但这是在挤占农户居住用地后取得的； 建筑十分集中，真正的农居配套设施和环境难以改善，城乡居住用地的利用强度取得了平衡，但利用质量却严重不平衡； 没有农户子女的发展空间，丧失了农业文化的根基； 小产权房屋容易流转，但仅便于一次性交易，难以做到长期收益，农户的基本居住条件有保证。这种模式使农民失去土地，冲击城市房地产市场。作为逐步解决城中村问题的一种模式有进一步的探讨价值，但决不适于没有城市作依托的广大新农村建设。创新的政策必须有创新的技术支持，作者试图用一种全新的空间关系来解决新农居的设计问题。四， 运用跃复式建筑空间关系应对现代农居设计的挑战作者多年来所研究的“跃复式多、高层居住建筑”是一种空间层次丰富，空间关系灵活的全新建筑空间，已获国家专利。它的适用范围非常广泛，运用这种空间关系可以很好地应对现代农居设计中的各种挑战。我就砖混结构一梯两户的多层单元式住宅做了一个示例方案图（AutoCAD格式），请下载：农居集建方案.rar /f/5368013.html，其它户型可参照设计。其套内空间关系如下图所示：跃复式住宅的厅室层高关系为32，示例方案采用4.2m2.8m，空间尺度分配合理，厅内较高的空间切合农家喜爱自然通风的传统。室室为跃半层的递进关系，各室平等独立，厅室聚散有度，不仅更切合现代家庭成员生活关系，也能很好地满足家庭旅馆、SOHO之居等多种空间要求。由于跃复式住宅内室室为跃半层的递进关系，室内小楼梯可由地面花园一直递进到屋面花园，犹如联排别墅的内部空间，满足农居设计的基本前提。用可启闭的活动梯段替换上下套连接处的固定梯段，如上图所示。关闭活动梯段，就可方便地由联排别墅转换为单元式住宅，各楼层住宅套由公共楼梯进出，产权完全独立。在示例方案中，每户农居的产权分割为首层套至五层套的五套独立产权。以下就示例方案具体阐述。1，基本居住空间的范围首层套是联后院的三室一厅（其中一室为半地下室）户型，便于车库、农具用房或开办小区商业服务等用途。用于居住时是老人最佳的住宅套，应作为主要的保护对象，严禁流转。二层套是标准的跃复式三室一厅户型，作为子女发展的预留住宅套，是农居必备的空间，应作为次要的保护对象，限制产权流转。在实施了基本居住空间的保护措施后，由于首层套与二层套之间通过启闭活动梯段，可方便地转换户内连通或各套独立的空间关系，因此可将暂时闲置的房屋用于出租经营，提高房屋资源的利用率。如：在子女未长成或外出打工期间，可将首层套出租经营或将二层套出租居住。2， 可流转空间三、四层套是标准的跃复式三室一厅户型，五层套是联屋面花园的四室一厅户型。每套跃复式空间都是切合现代家庭居住理念的理想住宅，又能很好地满足SOHO之居、农家乐、小型旅店、集体宿舍等多种空间的功能要求，可以结合当地市场广泛选择最适合的经营项目。如：选择家庭居住、家庭旅店、集体宿舍时，关闭户内活动梯段，形成互不干扰的独立户型；选择办公兼居住，开办农家乐及其它服务项目时，开启活动梯段以打通内部功能的联系。无论是产权转让或是使用权出租，都具有很高的流转价值。3， 经济技术评价每户占用面宽=7.5m，房屋进深13 m，非常节省用地。在总平面上可加大房屋间距，营造较好的环境。同时，单位室内面积所含外墙数量小，室内保温条件好；加之每一房间都可组织穿堂风，是理想的节能建筑方案。每农户总建筑面积（首五层套，不计半地下室）S=567.7。其中纳入保护范围的基本居住面积（首、二层套，不计半地下室）=197.6，是普通农户适合的自住规模。可流转建筑面积（三五层套）=370.1，占每农户总建筑面积的65.2%，对于平衡城乡居住用地的利用起到了较大的调节作用。每农户总使用面积（套内各房间净面积的总和，须扣除墙体、过道、楼梯、阳台等辅助面积）s=399，平面系数K=s/S=70.3%。K值是评价住宅平面经济性的专业参数，比市场常用的“适用率”更科学。对于一般砖混结构住宅，合理的平面系数K=7078%。为何本设计在增加了一付户内楼梯后K值仍处于合理范围呢，是因为：户内小楼梯取代了过道，将各房间紧凑地联系在一起；每付公共楼梯所服务的建筑面积较大，公摊面积较小。4， 集约建设的建议 集约化运作通过集度建设可为农户造出更多更好的房产硬件，但要使房产价值得到较大程度的提升，还须建设好房产软件。由于在目前以及将来较长的时期内，都会缺乏专门法律法规来调整农居的市场活动，只能在民法通则、经济合同法等普适法律的基础上，通过合约来建立同房地产市场类似的运作环境从而获取市场信心。较好的做法是由建房农户以合约形式，委托村委会全权代理从建设到房产经营管理的全过程运作。因村委会具有经济实体与基层政府组织的双重属性，农户以及企业充当运作主体都难以取得市场的认可。 建设标准从规划、单体设计到施工、监理和工程档案备案，都应抛弃农村建筑的相关规范，主动去符合国有建设用地适用的一系列规范、规程。不仅提升建筑品质，提高市场的认可度，而将来农居完全产权的市场化后，不可能对达不到国家建设标准强制性条文要求的农居放行，因此也是为将来实现最高房产价值殿定基础。 建设资金每一农户各自交纳建房费用以获得全部五层套房屋的产权。资金不足的农户将相应的可流转住宅套产权转让给村委会，村委会用这些住宅套若干年内的经营预收益，通过贷款或融资以筹取相应的建设资金。采取这种方法，若项目策划得当，多数地区的农户不出一分钱，用自己的宅基地也能将房屋盖起来。 保护措施农户不得出让纳入保护范围的基本住宅套产权，对于已出让产权的可流转住宅套具有优先赎回权，并在出让合同中明确相关优先条件。在摸着石头过河的政策环境中，此举可有效降低政策风险。附录1，活动梯段本设计的活动梯段是一种间单的整板式翻转楼梯，如下图示意：活动梯段应由不可燃烧的轻质材料制造，要求关闭严密，具有隔音和阻止烟气流通的功效。附录2，解析现代家庭关系对居住空间的要求 1，平层式住宅普通住宅（即平层式）由于各房间同层，分隔效果不佳，相互联系密切。随着子女的成长，相互干扰逐渐显现，子女成家后更不堪忍受。2，复层式住宅有条件的子女购置复式住宅（复层式），与老人同住。复层空间虽然分隔效果好，但却隐含着上下层房间的等级关系。特别是别墅等大型复层空间的上层，另设有专用起居空间，疏远了上下层的相互联系。时间稍长，老人便产生寄人篱下之感。3，分套居住也有的子女在自己的住宅附近另购一套住宅供老人居住，但这种刻意拉开距离的做法让老人心里略感酸涩，况且老人总有生活不能自理需要与子女同住的时侯。4，四合院实质多为三合院，正房与两厢房功能各自独立，相互分隔良好。正堂与庭院组成的开放起居空间尺度活跃，营造出的“三房同院”关系，聚散有度。它能很好地应对微妙的家庭关系，是国人最喜爱的民居空间。但在当今的土地资源条件下，它只能是人门对家居空间的回忆。5，跃复式住宅跃复式空间是跃层空间关系与复层空间关系的有机结合。它不仅合理地分配了空间尺度，而且室室为跃半层的递进分隔，互相平等