闽侯青口房地产市场分析ppt课件

青口市场分析,1,青口镇概况青口镇位于县东南部，东接长乐市，南连福清市，西地、北与南通和祥谦镇接壤，面积127平方公里，下辖6个经济管理区，39个行政村，青口现有本地人口8万，外来人口2万,2005年农民人均纯收入5701元,镇政府驻青口村。青口镇，宋为闽县崇善东乡的还珠南里、还珠北里、荣绣里、方岳里、赞贤乡的积善里，元并还珠南、北两里为还珠里，荣绣里改为西集里。自元至清隶属不变。清末属内七里区。民国29年属第三区，民国34年为扈屿镇，民国37年属南屿区，1949年9月属第四区。1952年5月，析第四区沪屿乡设十四区，青口属之。1956年4月改隶尚干区，1958年9月改隶祥谦人民公社，1983年3月，从祥谦人民公社中分出，单独成立青口人民公社，以公社驻地青口村为名。1984年7月改为乡建制，1992年8月设镇。,2,福清市,长乐市,青口镇,福州市,3,青口工业产值和工商税收指标：,从2004-2006年，青口的工业产值都有80亿，稳定增长，2007年1-4月份全区实现工业产值37.66亿元,同比增长49.4,其中东南汽车公司完成规模产值36.22亿元,工商税收2.51亿元.,4,福州青口投资区投资区位于福州市乌龙江南岸双福(福州福清)工业走廊中心地段,福厦公路南北纵贯青口投资区全境13.6公里.全区规划面积33.06平方公里，规划工业用地11.26平方公里，其中福厦路公路两侧作为工业开发用地6平方公里。已开发5.1平方公里，区内交通便捷，水、电、路、通讯、治污等配套基础设施完备。目前已批准项目189家，投产151家，总投10.8亿美元。自1999年9月东南汽车一期项目建成投产至2006年3月已累计生产汽车31.9万辆，累计实现工业总产值545亿元，上缴税收31亿元。青口汽车城将建设成为与国际接轨的海峡西岸经济区重要汽车制造基地。,5,东南汽车城拥有完整的冲压、焊装、涂装、总装四大工艺，是一个自前段工序配套件至后段工序整车组装都具自主发展能力的具有国际先进水准的专业汽车生产基地。东南汽车即将携手国际500强企业“三菱”、“戴姆勒-克莱斯勒”和美国“克莱斯勒”轻型汽车共同演绎福建汽车发展蓝图，筹建中的的“戴姆勒-克莱斯勒”轻型汽车项目一期总投资2.088亿欧元，生产多款著名的“奔驰”品牌20座以下轻型客车，一期形成年产4万辆生产能力，并逐步发展到年产6万辆规模，戴姆勒-克莱斯勒公司已将福建青口基地规划为该公司全球战略的亚太地区轻型客车生产基地。,6,东南汽车城鸟瞰图,7,青口汽车城总体规划图从青口土地利用规划图中可以看出,总体上工业用地(灰色部分)是饶着汽车城四周分布,南面工业用地会相对集中,而其他用地大部分集中在汽车城中央,如:居住用地行政办工用地商业金融用地医疗文教用地道路绿化用地等.其中居住用地色,从北到南规划下来,北边居住用地会相对集中,8,青口房地产市场分析,由于青口的特殊地理位置和城市发展方向,青口工业投资区被投资者誉为黄金走廊，纷至沓来洽谈投资项目.从而刺激了房地产的发展.按国际标准来看,当人均GDP为2000美圆时,房地产属于稳步发展期,青口房地产市场将在未来3-5年内进入稳步增长期，市场处于发展初级阶段。2005年青口农民人均纯收入5701元,那么可以知道,当地人不是主要目标客户群体,主要是以汽车城的人为主.目前青口市场属于真空期,无正售项目.二手房价格在1年内从2000涨至2700,市场反应强烈,特别是三房(100-120)和单身公寓(70-80),9,10,区域市场特点,该地区的主要特点是高绿化低容积,高密度低公摊,面积100-120三房,也符合该地区的人口结构.投资市场受青睐,根据博雅星城的一个销售小姐陈述,小户型占20%,去化良好目前区域上无项目销售,市场处于真空状态.,11,未来竞争项目分析,该项目周边楼盘不多,有三个,其中东南千家花园已售完,博雅星城余22栋联排(235-237)和8栋独栋(315-350),现价格已提升,从2800/3500到5500,主要因为该项目土地高.未来的竞争是茂泰花园,将以多层为主,和部分小高层.这和该项目规划有区别.,12,项目区域位置分析,本案,本项目地处青口汽车城内，靠近青口繁华的商贸街,东临福厦高速公路和324过道,南望千家山公园,东南汽车戴克项目,所处区域是青口发展重点,地理位置优越。项目地块周边已建成博雅星城东南千家花园项目，且以基本售完,房地产开发开始发展。目前地块周边生活、教育配套等较为落后，随着项目旁边规划路的建设以及政府加大对该区域的配套建设，将在一定程度的提高和改善本项目的生活便利条件。,13,本案,14,15,目标群体分析：根据销售人员的陈述，目前小户型和三房（100-120平方）去化较好，市场反应理想。且本地人和外地人（主要是在汽车城上班）购买的比例为1：1。从以上可以推出主要目标客户群体有：投资者。这类人看重的是青口未来的发展潜力，给他们带来的收益，投资面积大约会在70-80平方，以便