镇江市市区经营性建设用地容积率规划管理暂行规定

镇江市市区经营性建设用地容积率规划管理暂行规定第一条为规范经营性建设用地容积率规划管理，根据城乡规划法、国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号）和省建设厅、省监察厅关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知（苏建规2007150号）等法律法规及其他有关规定，结合本市实际，制定本暂行规定。第二条本规定适用于本市市区通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的经营性建设用地的容积率规划管理。第三条容积率指标包括上限指标和下限指标，为节约和集约利用土地资源，出让土地的容积率不得低于下限指标。本规定所谓容积率指标调整系指变更增加容积率上限指标。第四条经营性建设用地出让前，由规划部门依据控制性详细规划、有关规范要求和地块的实际情况，提出拟出让地块规划设计条件，科学确定容积率和其他规划控制指标。经营性建设用地出让后，国土部门应及时通报规划部门，规划部门应及时将出让地块规划设计条件的主要内容向社会公示。第五条规划部门对同一地块的建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可，核定的容积率指标应当与规划设计条件给定的地块容积率指标相符，建设项目竣工规划应当严格按建设工程规划许可对容积率指标进行核实。规划管理各环节的审批结果应当向社会公示，直至该项目竣工验收完成。分期开发建设的用地，规划部门对各期建设工程规划许可核定的建筑面积总和，不得突破该地块规划设计条件和建设用地规划许可证确定的容积率指标。纳入容积率指标计算范围的建筑面积计算口径统一执行建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）。半地下室、地下室、人防工程建筑面积不计入容积率指标。六条经营性建设用地一经出让，任何单位和个人都无权擅自增加规划设计条件确定的容积率指标。确需增加规划设计条件确定的容积率指标的，必须符合以下条件之一：1因城市总体规划（分区规划、专业规划）调整或修编造成地块发展条件变化的；2因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关条件发生变化的3国家和省的有关政策发生变化的符合以上条件之一的，建设单位（指土地受让单位和个人，下同）可向规划部门申请调整受让土地容积率指标。在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，由规划部门按照本规定确定的程序重新核定经营性建设用地的容积率指标。容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法定程序先行调整控制性详细规划。因容积率指标调整给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。第七条调整经营性建设用地容积率指标应履行以下程序：1建设单位向规划部门提出容积率指标调整申请，提供必要的材料陈述调整理由；2规划部门对容积率指标调整申请进行初审并致函国土、财政、建设、房管、监察等部门初步征求意见；3建设单位向规划部门提交规划建筑设计调整方案。在监察部门的全程监督下，由规划部门从镇江市容积率和用地性质调整论证专家委员会（库）名单中随机抽取专家，组织专家和相关部门代表对规划建筑设计方案调整的必要性和合理性进行论证；4规划部门组织对规划建筑设计调整方案进行规划批前公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；5履行上述程序后，规划部门认为确需调整容积率指标的，应依法提出调整意见并附论证、公示（听证）结论等相关材料报市政府批准6经市政府批准允许调整容积率指标的，规划部门对原地块规划设计条件进行调整，重新核发和公示，并及时将依法变更后的规划设计条件抄告国土、监察等部门备案。建设单位须与国土部门签订国有土地使用权出让合同补充协议，补交土地出让金后，方可按调整后的地块规划设计条件向规划部门办理后续的规划审批手续7涉及调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划建筑设计方案以及专家论证意见、公示（听证）材料、部门间联系函件等资料均按国家有关城建档案管理规定及时向市城建档案馆移交备查；第八条用地性质是与容积率指标同等重要的规划控制要素，已出让经营性建设用地变更用地性质和其他可能涉及国家利益和公众合法权益的建设用地变更用地性质，应按照本规定第七条履行相关程序。第九条经市政府批准，允许调整经营性建设用地容积率指标的，由国土部门重新进行地价评估，且增加建筑面积补交的土地出让金不得低于土地出让成交时的楼面地价。第十条凡符合下列情形之一，并可在控制性详细规划允许范围内调整容积率指标的不受本规定第五条设定条件限制：1土地出让合同因故解除，或政府因故收回土地，土地重新上市出让的；2同一土地受让主体相邻上市地块进行整体规划建设，地块容积率指标整体平衡的；3居住区或商住混合用地的公共建筑面积指标和住宅建筑面积指标在符合城市规划和相关规定前提下互换，互换幅度符合规划设计条件规定且容积率指标不变的，不视为容积率指标调整和用地性质调整。第十一条建设项目竣工验收前应由规划部门进行建设项目竣工规划核实，重点审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划设计条件确定的容积率（建筑面积）指标。经营性建设用地总建筑面积超过建设工程规划许可证（副本）核定的总建筑面积指标的，按以下方式处理：1规划核实的地块项目容积率（建筑面积）指标突破规划设计条件规定，且超出幅度小于等于3%的，由国土部门重新进行地价评估，建设单位须与国土部门签订国有土地使用权出让合同补充协议、补交土地出让金差价和相关规费后，方可补办建设工程规划许可手续；2规划核实的地块项目容积率（建筑面积）指标突破规划设计条件规定，且超出幅度大于3%的，由规划部门按违法建设查处，并补交土地出让金差价和相关规费后，方可补办建设工程规划许可等相关手续。规划核实的地块项目容积率（建筑面积）指标突破规划设计条件规定的，规划部门应将处理结果抄告国土、建设、房管、监察等相关部门。建设单位未取得建设工程规划许可证正本的，房管部门不予房屋产权登记。第十二条对城乡规划管理人员和其他相关行政管理人员在经营性建设用地容积率规划管理工作中违反本规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十三条本规定自2009年10月1日起试行。镇江市建设项目建筑面积计算补充规定为规范容积率规划管理，根据江苏省建设厅、监察厅关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知（苏建规2007150号）和市政府镇江市市区经营性建设用地容积率规划管理暂行规定（镇政发20093号）、江苏省城市规划管理技术规定（2004版）和建筑工程建筑面积计算规范（GB/T503532005）规定，结合镇江市实际补充如下规定。1、利用坡屋顶内空间的住宅建筑阁楼其净高1.22.1米按1/2计算建筑面积、 2.1米以上计算全面积，并计入容积率指标。（有结构层、通风或采光孔，视为利用）。2、多层、高层住宅建筑层高大于3.1米、公寓建筑（包括酒店式公寓）、低层住宅建筑层高大于4.6米，计算容积率指标时，该层建筑面积按1.5倍系数计算。3、办公用房、底层普通商业用房建筑层高大于5.1米，计算容积率指标时，该层建筑面积按1.5倍系数计算。商场大于10000平方米、超市大于6000平方米、农贸市场大于2000平方米等特殊商业建筑除外。4、住宅建筑的起居室、客厅、采光厅，办公、商业建筑的门厅、中厅、大堂，大型会议室等按实际建筑面积计入容积率指标。5、有顶盖、不封闭的设备平台、入户花园，其宽度小于或等于3.6米、进深小于或等于3.6米时按水平投影面积的1/2计算建筑面积，大于以上宽度和进深的按全面积计入容积率指标。6、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的1/2计算容积率指标，其进深大于2.2米的按全面积计入容积率指标。7、住宅建筑的飘窗其净高小于2.1米，宽度小于0.9米的建筑面积不计入容积率指标，大于以上高度或宽度的按全面积计入容积率指标。8、车库、储藏室的建筑高度地面以上部分小于等于2.2米，该层建筑面积不计算容积率指标，大于2.2米的该层建筑面积计入容积率指标。9、有永久性顶盖、四面有围护结构的门斗，设置在门内的建筑空间，按全面积计入容积率指标，设置在门外的建筑空间，按雨蓬的规则计算面积。10、建筑底层布置的架空层建筑高度宜在3米以上，无围护结构，视线通透，作为公共休闲、交通、绿化等开敞空间使用的建筑面积不计入容积率指标，（电梯井、门厅、过道等围合部分的建筑面积计入容积率指标）。11、建筑物底层被地形部分掩埋，其掩埋长度超过本层建筑物外墙周长三分之二时，该层建筑面积不计算容积率指标；掩埋长度超过本层建筑物外墙周长三分之一、不足三分之二时，该层建筑面积的二分之一计算容积率指标；掩埋长度不足本层建筑物外墙周长三分之一时，该层建筑面积全部计算容积率指标。住宅建筑顶板标高超出室外地坪标高1.2米内