深港地产十年（共33页）.doc

1 深港地产十年今天：今天,脱胎香港深圳自有“风格”2007-06-29纵观深圳房地产发展的20多年历史，中间总是离不开借鉴香港经验的印记。从土地第一拍到第一家物业，再到第一家中介，无不具有浓郁的香港色彩。但现在的深圳房地产，已经渐渐脱离了学习和借鉴香港经验的层面，跃升到了学习香港企业内部建设、战略规划、经营理念等较高层次，眼光也从香港区域扩展到了全球，形成了目前深圳房地产企业百花齐放的局面。深圳营销手法更丰富“不仅是开发，还有景观设计、营销、物业管理等楼盘开发的各个环节，深圳都学习和借鉴了香港模式。”深圳市坤祥投资有限公司副总经理柯学斌说。不过他认为，随着地域及业态的不同，深圳房地产的发展模式也逐渐与香港拉开距离，并在产品和营销手段上超越了香港。“不同于香港的实打实的营销手段，深圳的营销手法较丰富，包括了网络营销、网络代言人等，给人的想像空间更大。而且深圳文化韵味的拔高与实际产品的结合也更加完美，例如像万科第五园。”深圳市承翰投资开发有限公司副总经理陈德才认为，目前香港模式对于深圳房地产的影响“弱化”了很多，香港与深圳之间也由原来的“师徒关系”转变为现在的“师兄弟”关系，两者更多是住宅品质和规划设计上的相互学习与影响。二三级市场都有创新上世纪90年代末，中原、美联等港资公司相继进入，为深圳的代理、中介市场带来了全新的经营模式。世联集团代理事业部副总经理甘伟认为，中原等港资公司的优势在于销售、客户的掌控上。但与香港情况不一样，深圳开发商并不成熟，需要专业化的全程策划代理，所以深圳本土代理公司已经走出了与香港不一样的风格，会更注重于策划领先，使开发商的价值最大化。至于三级中介，香港成熟的地铺经营、内部管理、经纪合同等各方面，现在在各个中介中还被广泛运用。但目前深圳已经形成了本土中介、港资中介几足鼎立的状况，本土中介也在学习香港模式的基础上，结合市场及公司特点，不断开拓创新产品与市场，像网络经纪人、二级半市场等，在不断改进和突破中形成了自身品牌。正逐步向世界看齐在全国来看，香港房地产的开发、经营等仍处于全国领先水平，柯学斌坦言目前香港房地产企业在四个方面还值得深圳学习：企业自身规范化建设，较宽的融资途径，长期的战略性思考以及人员的执业操守和工作热情。深圳中原地产总经理李耀智认为，香港代理较强的后期销售服务还值得深圳学习，而二手市场的活跃运作及应对一条街两三铺的深层次管理也值得借鉴。陈德才认为，从现在来看，除了学习香港，深圳房地产企业越来越多向新加坡、欧洲、美国等房地产较为发达的区域借鉴经验，像波托非诺的欧洲设计、红树西岸的高科技，还有十七英里的美国概念，这些都已经跳出了香港模式的约束，开发、经营、管理模式在逐步向世界看齐。 深港元素 代理制度 在香港由于土地资源的严重稀缺，以及大型地产开发企业对市场的高度垄断，房产市场在多数情况下呈现供不应求的局面。拥有相对垄断力量的发展商通常在市场上处于非常强势的地位。所以地产开发商一般不需要代理商参与项目的前期工作，只是在项目的销售过程中才会雇用代理商。而在大部分情况下，一个项目销售会有数家代理共同执行，所以行业中“全程参与”和“独家代理”的概念很弱。香港代理制度的传入，最初给深圳市场带来了全新的销售理念，并通过代理解决了1996、1997年楼盘盘活的问题。不过深圳毕竟与香港不同，深圳开发商并不能形成高度垄断，且不成熟，所以需要专业的代理公司从地块规划开始就涉及，接着的户型研究、产品设计、销售等都一概包揽，形成了全程策划代理。 地铺 20世纪70年代，香港地产中介行业开始起步，绝大部分都是小本经营，规模很小，模仿了其他商品销售的模式，采用类似“专卖店”，用最简单、直接的方法面对客户，这就出现了地铺。随着20世纪80年代香港房地产迅速发展，中介公司也加紧了扩张的步伐。到了20世纪90年代初期，已经出现了中原、美联、香港置业等中介公司，而且各公司也具有一定的规模。90年代末，中原、美联等港资公司相继进入深圳市场，给深圳中介市场带来了地铺模式以及成熟的经营、管理经验。 港式物管 香港物业管理在法律法规方面比较健全，早在1970年6月已发布了多层大厦(业主法团)条例，于1993年5月6日经立法局通过做了大量修改，并正式改名为建筑物管理条例，为业主法团(业主委员会)的成立和运作及物业管理公司经营提供一个纲领。香港的物业管理，目前已成为新型的服务行业，其专业化程度十分高。而且物业管理市场运作十分规范，像物业管理收费是由市场决定，业主选聘物业公司或物业公司选聘专业公司，均通过市场招标完成等。1981年，深圳成立了第一家物业管理公司深圳市物业管理公司。当时也是借鉴香港经验，为第一个涉外商品房住宅区东湖丽苑引入物业管理。1994年6月18日，深圳出台了深圳经济特区住宅物业管理条例。访谈“深圳应向香港学习更深层次理念张文华 深圳市房地产业协会秘书长黄金楼市：深圳的楼盘是否带有很浓的香港色彩？张文华：是的，可以说现在深圳看到的楼盘，大多都带有香港色彩。从上世纪90年代中后期，香港开发商开始进入深圳市场，开发了像罗湖的佳宁娜友谊广场、福田的黄埔雅苑等项目。由于临近香港以及香港开发商的进入，深圳本土开发商也开始借鉴香港的楼盘设计、建筑风格、销售手段等一整套程序。包括现在的物业管理，都仍然可以看见来自香港的理念和方法。黄金楼市：经纪行业发展到现在是否也受到了香港的很大影响？张文华：有很大影响。自从1987年敲响了新中国土地拍卖第一槌后，商品交易在1993、1994年开始活跃。原来只做评估的公司纷纷改名为评估交易公司，并设立了三个部门：评估部、代理部和交易部。刚开始的代理也是学香港只注重销售，炒作概念。而90年代后期，中原、美联等港资企业进驻深圳，也带来了香港成熟的代理营销策划理念以及地铺经营模式，大大促进了一手、二手市场代理中介行业的发展，并培养了一大批行业内的人才。所以可以看到，一手代理以及二手中介行业发展到现在，很大程度上都要归功于借鉴香港模式。尤其是二手中介代理市场，交易的流程、规范、看楼书、经纪合同等，都是借鉴了香港的成功经验。黄金楼市：那从现在来看，深圳房地产的发展还在依赖香港模式吗？张文华：经过了第一阶段的模仿和学习，深圳房地产已经进入了创新的阶段。从一手市场看，从2001年开始，一些品牌开发商在充分吸收香港经验的同时，逐步结合市场以及自身特点，创新推出了具有自己风格的产品，像万科的四季花城、金地的金海湾、翠堤湾，民营企业卓越集团的蔚蓝海岸、鸿荣源的熙园等。一手代理也从单纯的炒作概念销售转变为全程营销策划代理，从开发商拿地开始就参与规划，直到最后销售的全过程。二手中介也形成了自己的经营模式，如世联凭借自身的文化沉淀和理论功底，开发了自动评估系统；中联开发了具有特色的二级半市场等。黄金楼市：那现在香港房地产还有值得学习的地方吗？张文华：肯定有，刚开始，深圳学习香港有形的设计、开发及营销手段。现在，深圳可以向香港学习更高层次的、无形的开发理念，例如万象城的Shopping Mall商业模式。而且随着深圳房地产企业的实力增强，现在也有能力消化全世界的先进理念，融入现代的各种科技。再结合中国的国情和企业自身的特点，本土企业就可以不断提升公司的品牌。2 深港地产十年昨天：昨日,香港是深圳的样板房“深圳学香港，广东学深圳，全国学广东”，可以说，这是过去20年的中国房地产发展的纲要。像亚里士多德对文学起源的描述一样，深圳乃至全国房地产的起步，在很大程度上也是发端于对香港的学习和摹仿，然后才开始不断进行创新的。无论是在制度包括土地出让制度、商品房销售制度、按揭制度、上下游产业链的完善，在产品包括(超)高层的出现、园林的营造、会所的建设，还是在营销模式楼书、样板房、售楼处等等，深圳都是在亦步亦趋地跟着香港一步一步走过来的。如果说深圳是全国的样板房，那么，香港则是深圳的样板房，至少在过去的20年间，它曾经是。地产制度发端于香港回顾过去20年的深圳房地产发展，深圳如今建立并完善起来的一整套房地产制度，其最初的源头都在香港。在1987年冒着违宪风险的土地第一拍在深圳落槌之前，深圳官方曾不止一次地去香港取经，并从香港所实行的“勾地制”与“拍卖制”中拿回了后者。由此，深圳关于土地资本化探索的大幕才正式拉开，并直接促使国家修宪，使得土地交易被制度化。“在房地产乃至更为广泛的领域内，土地可以进入市场交易绝对是对中国影响最深远的制度之一。”花样年营销总监李宁表示，如果土地不能由之前的行政划拨转为市场交易，中国的房地产市场自然也无从谈起。自土地第一拍之后的20年里，深圳房地产始终都在有意地观照香港，并通过政府和民间资本的参与，逐步建立起房地产上下游一整套完善的产业链和制度设计。在1988年和1996年，深圳的房地产探索者在效法香港的前提下，分别成立了第一家房地产中介机构和房地产地铺，那也是如今深圳乃至全国房地产二级市场和三级市场的雏形。到1997年前后，受深圳房地产价格高涨的刺激，以中原地产为代表的一批香港中介机构进入深圳，并带来了完全港式的策划营销及管理模式，促进了深圳房地产二、三级市场的逐步制度化。时至今日，深圳房地产在一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场以及物业管理市场，均形成了一整套较为完善的制度，这其中，被重重地烙上香港的印记。产品营销效法香港在过去10多年间，深港地产在产品设计及营销策划等技术层面的互动及交融愈发紧密。从上世纪90年代初开始，深圳开始大规模出现了高层、超高层建筑，这基于深圳本身的城市规模，但我们无法否认香港的影响。当时，在深圳商品房设计市场上呼风唤雨的设计公司，比如华森等，都有着很浓厚的香港背景。1996-1997年百仕达花园和东海花园的出现，可以说是香港地产产品在影响深圳方面达到了一个顶峰。这两者是深圳第一批全方位COPY香港传统豪宅的高档社区，豪华装修、园林、泳池、会所、架空层等一系列港式设计元素的引进，使这两个项目成为了当时全国房地产界竞相学习的样本，即便是到如今，这两大豪宅也毫不落伍。除了建筑产品打造以外，香港地产给深圳带来的另一法宝房地产营销。“是香港地产商教会了深圳地产商在会所里面卖楼的。”李宁说。类似售楼处、样板房、楼书以及楼盘模型这些，几乎都是从香港COPY过来的；而举凡项目命名、楼盘形象定位也都经历了同样的“抄袭-模仿-创新”的过程。 深港元素 楼花买卖 也称商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在约定时限内交付现房的房产交易行为，其实质是房屋期货买卖。1953年，霍英东在香港成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。上世纪90年代初传入深圳，并成为目前国内新房销售的主要形式。随着目前房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下，有关取消商品房预售改现售的呼声日炽。 楼宇按揭 又称分期付款，为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式，在上世纪80年代即由香港传入深圳，之后在全国流行。有资料显示，建设银行深圳市罗湖支行成交了中国内地第一笔按揭贷款。楼宇按揭最大限度地缓解了置业者资金紧张的状况，并直接扩大了房地产市场容量，在过去的10多年时间里，房地产带动了上下游200多个行业迅猛发展。尤其是在1992-1993年房地产泡沫之后，按揭更是被作为挽救房地产市场的一剂良药。出于金融风险的防范，一直以来，央行都将贷款最高额度控制在7成以下，但在商业银行的具体操作中，则多为8成以下。近年来，由于房价高涨，有不少专家已公开建议提高首付比例。 三级地铺 地铺一词，首见于香港，专指促成房屋买卖双方完成房产交易的中介机构。在上世纪80年代，中介机构便传入了深圳，在1988年9月，有深圳中介教父之称的桂强芳成立了深圳第一家房地产中介机构深圳市国际房地产咨询股份有限公司。但是，深圳第一家以地铺形式经营的中介机构，出现于1996年夏天的华发北路11号，由先科投资顾问有限公司成立，它让当时深圳二手楼交易首次从安静凉爽的写字楼里走到了临街的地铺里，但仅10个月便退出市场。地铺大兴始于1997年之后，以中原地产为代表的一批香港中介机构到深圳跑马圈地，并自2003年之后驶入快车道。但是，地铺经纪人员的诚信问题如今依然困扰着买卖双方。 访谈香港以人为本的经验更应推广朱振辉 原深圳市规划国土资源局副局长黄金楼市：作为当时国贸大厦的设计总负责人，你在设计之前，应该也去了香港考察吧？朱振辉：是的，国贸大厦最初的38层确定到最终的53层，高度160米，当时，在国内最高的楼不过30多层，没有任何借鉴，当时，国家公安部也没有关于超高层建筑的消防设计规范。最可借鉴的，便是香港。所以在1982年国贸动工之初，我们分两次考察了香港，几乎是把香港的高层建筑考察个遍，也和当时香港的一些建筑师事务所进行了深入的交流。黄金楼市：两次考察从香港借鉴到了哪些东西？朱振辉：国贸大厦的立面造型和平面布局都是我们自己做的，但具体的功能设计，很多是从香港引进的。首先是一整套完整的高层和超高层的建筑设计规范，关于建筑结构、消防、水、电、空调、动力等等，香港都有详细而明确的设计要求，我们把它们拿了回来。后来，国贸大厦的消防设计原则也被作为国内高层、超高层建筑的消防设计规范。从香港那里借鉴的还有一些建筑设施构造，比如，高速低速电梯、双层铝板结合玻璃幕墙、音乐喷泉、自动擦窗机等等。黄金楼市：你后来担任规划国土资源局副局长之后，与香港之间的互动多吗？朱振辉：也挺多的，香港是一个弹丸之地，城市高密度开发，土地利用非常集约化，能开发的地方全都开发了，但又开发得很巧妙，是一个典型的立体城市。从城市总体规划到小区规划，做得都非常到位，尤其是周边配套设施，更加以人为本。后来深圳在审批项目投标书中，也坚持一点，周围的商业网点、交通配套、市政设施以及停车位要方便以及充足。黄金楼市：很多专家都指出，深圳要继续发展必须走香港的路子，城市向高空生长，你觉得呢？朱振辉：香港规模很小，所以需要高密度开发，这是没有办法的事情。深圳在当时则是一张白纸，我并不希望它变成香港那样，我们原来想着深圳城市会有比较大的绿地空间，优美的城市轮廓线不过现在随着人口规模的爆增，不得已，深圳也只能往高空发展了。黄金楼市：在城市规划及建筑设计方面，目前的香港还有什么值得我们去借鉴的？朱振辉：违章建筑，香港根本没有什么查违办、拆迁办公室等等，在那里，你也很少见到有乱搭乱建的现象。我去加拿大考察的时候，那里一般老百姓的民房，即便是要改一下阳台外形，也要报批。似乎他们的市民都形成了很强烈的法律意识：没有经过审批，不能乱建。但在内地的很多城市，却恰恰相反。我觉得香港在这方面的经验，值得我们参考借鉴。大事记1997年5月底，罗湖、皇岗两口岸改造工程全面竣工并提前交付使用，为港人在深圳置业大开方便之门。7月前后，东南亚金融风暴爆发，香港和深圳的房地产价格均出现了超过50%的剧烈下跌。9月1日，深圳试行房地产初始登记备案制度。12月17日，修正后的深圳经济特区房地产行业管理条例正式实施。3 深港地产十年十人：他们推动深港地产走向融合人是历史的创造者！每一阶段的历史前进，必定有一些人物在推动。深港楼市亦然，因为一些人所做出的努力，深港楼市融合更加紧密。深圳楼市迅速发展，成为全国的样板房，从香港过来的“拓荒者”功不可没；深圳楼盘反哺香港，我们当中的一些先行者，充当了先锋楷模的角色。影响深圳中介行业发展李耀智 深圳中原物业顾问有限公司总经理威水史：1995年，在香港地产的顶峰时期，李耀智从香港到深圳来发展，开始参与筹建中原物业有限公司，2000年后担任总经理。他是最早将香港地产策划和销售经验带到深圳的香港人之一，1997年，中原成功地策划了东海花园的外销事件，一时风头无二，此后中原在多个项目上都以自己的优势，吸引了众多港人来深置业。而且在别人都不看好三级市场的时候，李耀智坚持中原要做三级市场，并带来了香港的整套管理经验和制度，如今，中原稳稳坐在三级市场的霸主宝座上。点评：中原模式影响了深圳中介行业青春期的发展，也让内地的中介商看到了机会和有了学习的榜样。让香港人重新认识深圳罗雷 百仕达地产董事副总经理威水史：1999年加盟百仕达的罗雷，2003年才开始转入百仕达地产，短短时间，罗雷的影响已经深入深港两地。2001年，百仕达拿地红树湾，当时7.8亿元的天价就被深港两地传媒称为“地王之王”。罗雷在此后的几年，一直努力将这块地变成蜚声深港的红树西岸。在红树西岸工地现场开国内最大的工地秀，全国置业顾问的选拔赛，首创内地楼盘在香港直接开设销售中心，红树西岸当年均价2.5万元/平方米的天价，此外，红树西岸赞助了诸多香港的公益活动，让香港人对国内豪宅品质有了新的认识。点评：在香港公司工作，将楼盘推荐给港人，身体力行地为深港一体化做努力。“外销王”的领头人姜树荣 置业国际董事总经理威水史：姜树荣参与创立的置业国际是最早进入深圳进行楼盘销售代理的香港地产代理公司，从1991年开始，置业国际就开始代理深圳楼盘，1997年香港回归之后，姜树荣马上在深圳成立办事处，1999年升级为分行。开始大力拓展外销市场，使得港人北上置业蔚然成风，外销成为姜树荣带领的团队代理深圳楼盘的杀手锏，并提出“住在深圳，做在香港”的理念，得到市场的认可和追捧。他最值得称道的一招就是在深圳楼市还不规范的时候，聘请律师为香港人买楼把关，这一招取得了香港业主的信任。一直到现在，很多外销楼盘还是喜欢让置业国际代理。点评：外销是深圳楼市的特征，这个数年来每天往返深港两地的香港人为深圳的外销史划下了重重的一笔。深圳地产中介“教父”桂强芳 桂强芳产业(国际)集团董事局主席威水史：桂强芳在新入地产行业的人眼里是个陌生人，但是却是现在地产行业元老级人物尊敬的前辈。他是当时中国研究地产的第一人，1986年就开始接触香港地产，深受香港地产影响。1988年创立了中国内地首家房地产代理、交易、评估、资讯和策划机构，借鉴香港的地产发展模式来服务地产行业，1992年国际地产进入鼎盛期，有15家分行，市场占有率70%。除此之外，他还创办了中国房地产导报，主编了中国第一部房地产专业年鉴，主编了深港房地产年鉴。值得一提的是，至今很多代理行业的大腕都是他的学生。点评：尽管国际地产没落了，他依然是内地学习香港地产发展模式并运用的第一人。融合深港设计精粹陈世民 陈世民建筑师事务所董事长威水史：执业超过50年，亲自操刀过180多个作品。1980年底，受命到香港参与创建华森建筑与工程设计顾问公司，这是改革开放后建立的第一家与境外合资的建筑设计公司，他在这段时间吸取了西方设计的理念与技术，利用香港中西文化交汇的优势，探索将现代建筑和中国传统建筑文化结合起来的创作之路。1986年和1996年，陈世民又分别创建香港华艺设计顾问有限公司和陈世民建筑师事务所，这三家公司是中国建筑设计体制改革不同时期的产物，它们都成功地处在市场前沿。点评：现在他已经老了，但是仍然是建筑设计界的大师，仍然是深港地产设计的弄潮儿。力促深港地产交流郭应龙 美联集团执行董事兼中国部行政总裁威水史：1992年美联物业在中国内地设立分部的时候，郭应龙还在香港做客户经理，1995年，美联成为香港首间上市物业代理公司，郭应龙来到深圳。2004年9月，他成为美联集团执行董事兼中国部行政总裁，负责内地所有的业务。短短几年时间，美联在内地迅速发展，已经同时在全国多个城市设立分行，美联物业将香港房地产成功经验带入内地，开创国内地产的经营新局面，亦主力策划在港推销国内优质楼盘，促进深港的地产交流。点评：很年轻就开始白发的领导者，是勤奋香港人的特征，对深港地产的交流，他同样不遗余力。从细节引领深圳设计潮流何显毅 何显毅建筑工程师楼(中国)有限公司董事威水史：何显毅建筑工程师楼(中国)有限公司是香港最具规模的建筑设计公司之一，也是最早涉足中国内地市场的香港建筑设计公司。1996年，他参加了深圳市住宅局组织的大型住宅区设计之国际招标，成为深圳市第一间全面负责住宅局开发建设的梅林一村住宅小区的境外建筑师楼，10年后梅林一村获得联合国人居设计大奖。刚进入深圳的时候，他多次被埋怨不懂国情，如观光窗的设计、户型的功能分区、停车位的设计等等，但是这些指责后来无一例外都成为了潮流。点评：对于深港地产的贡献，他在建筑细节方面的创新是无出其右，也是他对深圳地产的主要影响。打造深港顶级休闲地产朱树豪 香港骏豪集团主席威水史：朱树豪不仅是缔造世界规模最大的180洞观澜湖高尔夫球场的“体育产业第一人”，也是深港楼市的推动者。2004年开始，他一直呼吁成立深港贸易区，并坚信深圳的未来，相信未来越来越多的香港人需要到深圳来置业，于是他在世界第一大球会观澜高尔夫打造千万级别别墅，如今已成为中国最顶级的别墅区，吸引大量香港富人置业。在这个豪宅区，他还推出香港豪宅式管理模式运作，获得业主的高度认同。点评：他为港人打造了高尔夫和住宅，也给港人新的深圳地产印象。“深圳中介黄埔军校”校长陈劲松 世联地产顾问(中国)有限公司董事长威水史：在香港浸淫过的陈劲松1993创立世联地产顾问公司，可能当时他自己都没有想到，这个公司日后会成为国内一流的地产中介公司，很多年来，他所做的事情就是以深圳为中心，从当时已经很强大的港资中介公司的地盘里面站稳脚跟，然后把势力扩张到北京、武汉、广州及上海。凭借着“专业解决中国房地产问题”的努力和对行业的贡献而在地产界享有较高的声誉。现在的世联却被业内称为深圳中介的黄埔军校，世联的骨干出来后纷纷成立了新的公司。点评：他是儒商，思想是他取胜的关键，专业和有思想使得他可以和已经在深圳立足强大的港资中介分一杯羹。为香蜜湖戴“豪宅区”桂冠李治民 东海房地产发展有限公司董事总经理威水史：学建筑的李治民曾经到澳洲工作，1994年底担任香港东海联合(集团)有限公司董事总经理，在1997年香港回归那年，他打造的东海花园给深圳地产带来了一次革命。当时，李治民考察了新加坡和香港的房地产之后，将这两个地方的房地产开发模式结合，完成了东海花园，开拓了深圳住宅设计创新的先河，还打破了住宅一成不变的开发模式，并将当时偏于一隅的香蜜湖变成了“深圳豪宅区”，东海花园也成为当时深圳最为畅销的大户型外销楼盘。点评：致力将香港高端楼盘与本地结合，并产生高端影响，是李治民对深圳地产最为杰出的贡献。大事记2000年5月10日，深圳市土地使用权出让合同改用电脑打印版本。6月，深圳政府取消了福利房和微利房的土地审批，宣布在住房供应上不再实行双轨制，商品房成为获取住房产权的主要通道，深圳地产市场开始进入快速通道。9月，由香港长江实业与和记黄埔集团在深投资的首个超大型高尚住宅区、位于深圳中心区最大型项目黄埔雅苑一期发售。4 深港地产十年十城早在上世纪80年代，随着中国第一个商品房东湖丽苑的出现，外销楼盘的概念开始在深圳出现。至今，深港两地房企交流的步伐从来没有停止过，深圳推出的很多楼盘仍然受到香港人的追捧，港资房企也相继北伐深圳，继续将香港先进的建筑理念、营销手法、管理模式、服务品质带到了深圳，加速了深圳房地产市场的繁荣和成熟。 东海花园 开创深圳现房销售模式威水史：1997年开卖的东海花园是深圳首批拷贝香港传统豪宅的高档社区，在深圳首次采取现房销售的形式，将没有阳台的房子卖到了1.3万元/平方米。其创下了深圳无数个第一：第一个排队认购的楼盘；第一个以影视明星为代言人；第一个突破万元每平方米并于当天完成销售的豪宅项目；甚至，曾向5地冠名“东海花园”的楼盘发展商提起诉讼，也成为当时国内地产界涉及被告最多的一宗商标侵权案。点评：名人代言楼盘的成功案例，由任达华代言的东海花园，吸引了大批香港购房者。 金地名津 扼守深港交通要塞威水史：金地名津2007年年初开卖，可以称为近年来外销楼盘当中位置最完美的代表之一。九广东铁上水落马洲支线、香港西铁北环线、深圳地铁四号线，三铁在这里交会，同时通过地铁与深圳龙华新客站接驳，1小时穿梭广深港三地不再是神话。正因为如此，楼盘继续皇岗口岸片区惯有的小户型定位，发售均价也创下了当时片区之最，购房者当中很多是香港人、往返深港一族和投资客。点评：楼盘从建筑设计、营销推广到客户定位上，竭力打造成一个深港共融的地标建筑。 汇展阁 深圳首个酒店式公寓威水史：汇展阁属于深圳最早取得成功的最具代表性的酒店式公寓。项目最初是由深房集团开发的写字楼项目，后开发商将其转手给大中华国际实业，大中华对之进行重新规划和定位之后，1997年以小户型酒店式公寓的面貌重新入市，销售均价一度达到2万-3万元/平方米，创下了当时房地产销售的天价，98%的购房者为港人和外籍人士。直到今天，汇展阁23.8元/平方米月的物业管理费在深圳也是首屈一指。点评：汇展阁是香港回归之时，借罗湖口岸、酒店式公寓等概念创下的奇迹。 红树西岸 代言“摩登”高层豪宅威水史：2005年4月份，红树西岸以开盘单价约25000元创下了当时深圳高层住宅天价。随后，与天价一样成为众人关注的，还有其各种创新的营销模式，以及小区内住有某某演艺明星的传闻。罗雷曾对媒体表示，红树西岸的业主当中有40%的业主是香港人，很多是在深圳有企业的实业家和港资企业高管。今年5月份，红树西岸销售额将近6.5亿元，被业内认为创下了深圳高层豪宅正常销售期间的最高记录。点评：红树西岸对艺术的追求，是对深圳地产传统模式的创新，这种创新也获得了不少港人的认同。 怡景花园 深圳最早的别墅项目威水史：1983年，大型涉外商品楼宇别墅住宅区怡景花园投入使用，这也是第一个由国家投资发展的大规模高级花园别墅，小区在建筑设计上打破行列式布局，将点式布局加入社区建筑规划中，1990年，被评为“广东省优秀住宅区”，1992年，被评为“全国模范文明住宅小区”。1995年，怡景花园被评为“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”。点评：尽管今天的别墅又有了更多创新，但从某种程度来说，怡景花园第一次为深圳引进了别墅的概念。 皇御苑 皇岗口岸最大的港人社区威水史：提到深圳的港人社区，皇御苑是无法回避的，这是皇岗口岸最大的港人社区。楼盘南面可眺望香港米埔大型生态保护区，北面俯瞰深圳中心公园，一、二期每次推出上千套单位，都能很快完成销售，90%以上的一、二期买主都是香港人。为配合小区业主需要，开发商甚至建了一个直达皇岗联检大楼的私家人行天桥，使得入住皇御苑的港人举步穿过天桥就可到家，免日晒雨淋之苦，这在深圳算是少见。点评：因为交通便利，配套齐全，内外环境优越，皇御苑成功地将港人的目光由罗湖引向了福田。 东湖丽苑 首次引进港式物业管理威水史：1980年动工并于次年春节销售的东湖丽苑，是中国第一个涉外商品房住宅小区，为吸引香港人购房，开发商当时推出买家电免税、给予户口指标等优惠政策，小区的入住率一度高达95%以上，最初的业主几乎全部是香港人及其在内地的家属。小区复制香港房地产的屋村管理模式，由全国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司对其提供管理服务，后被冠以“深圳物业管理第一村”的称号。点评：深圳物业管理行业能够在国内处于领先地位，很大程度上得益于香港的幕后之功。 新世界倚山花园 联合港深惠三地营销威水史：作为新世界中国地产有限公司在深圳的首个项目，新世界倚山花园2000年推出，一期为独栋别墅，二期为小高层，项目由国际知名的宾仕奈设计师事务所负责总体设计，将热带花草树林及亚洲文化素材融和配合出别具异国风情的园林。2001年时，为配合项目推出，开发商还曾安排近30部法拉利名车，从香港尖沙咀出发，经深圳倚山花园，驶至惠阳棕榈岛高尔夫球会，让嘉宾一次感受两大项目的特色和风格。点评：新世界中国地产有限公司在深圳一直比较低调，自开发新世界倚山花园至今没有其他新项目推出。 香蜜湖一号 深圳豪宅年之代表楼盘威水史：2004年4月，中海地产和香港信和置业以9.5亿元的价格联手拿下香蜜湖地块，把香蜜湖一号推上了深圳首个楼面地价超出市平均楼价的位置。项目位于深圳城市最中心，紧临CBD，是深圳高档住宅云集的片区。2005年，香蜜湖1号首次开盘推出的32套单位两小时售罄，加推的第二批单位销售率达95%。因为当年有了香蜜湖一号等项目的出现，2005年也被定义为深圳豪宅年。点评：尽管港人置业的比例不是特别大，但并不影响香蜜湖1号成为深圳豪宅的新标杆。 黄埔雅苑 港资大举进深的开山之作威水史：1999年，黄埔雅苑的一期推出，其作为长江实业与和记黄埔集团共同在深圳开发的第一个项目，黄埔雅苑投资超过了20亿港元。由于主打小户型的概念，且周边公共配套比较完善，属于高档住宅小区，黄埔雅苑的定位为它吸引了很大部分香港人的购买，“港人开发、港客为主”的地产开发模式在这里得到了充分重演。点评：继黄埔雅苑获得成功之后，和记黄埔开始辗转宝安、平湖等地，开始了其在深圳大举开发的步伐。大事记2001年2月15日，深圳市规划国土局宣布自2001年3月1日起，凡经国土局核准预售的房地产项目，一律通过房地产交易信息网签订预售合同，并且使用国土局发放的防伪纸，直接从售房者(发展商)的电脑打印深圳房地产买卖合同(预售)文本，不得用手工填写合同。3月14日，建设部公布我国第一部商品房销售管理办法，规定自2001年6月1日起，商品房销售管理办法开始实施，重点解决商品房销售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题。6月，中国人民银行发布关于规范住房金融业务的通知，对于主要依靠项目贷款和期房销售回款来维持项目运作的开发商是一个非常严峻的考验，地产商“资金链”面临窘境。7月10日，深圳市房地产协会公布房地产广告备案制度；广东省委宣传部、省建设厅和省工商局三部门联合对房地产广告作出规定，规范房地产广告。5 深港地产十年十件大事如果无数事件组成历史，那么重大事件就是历史的节点。回首深港地产，你一样能发现很多节点：“港人北上置业”、“皇岗口岸24小时通关”、“CEPA签署”、“港深边境解禁”、“深港创新圈起步”、“西部通道通车”就是这些节点，展现了深港融合的进程，构成了深港地产的十大事件。2007年7月1日西部通道通车推进一体化进程2007年7月1日西部通道将通车。西部通道位于深圳市的西部、香港的西北部，跨越深圳湾，连接深圳市南山区蛇口与香港元朗地区。其主体工程包括深圳湾公路大桥和一线口岸，其中深圳湾公路大桥从深圳侧蛇口东角头填海区跨海至香港侧鳌勘石着陆，全长5545米，按双向六车道高速公路标准建设，为目前国内最宽、标准最高的公路大桥，设计行车速度为100公里/小时，日可通关车辆5.86万辆次，车辆来往深港两地仅需8到15分钟。西部通道一线口岸区将在国内首次采用“一地两检”模式，深港在同一口岸内共同办公，旅客分别通过两地的验证机构后过关，旅客只需排队一次，人均可节省通关时间五六分钟，最快能在25秒内办完通关手续。西部通道的通车，将推进深港一体化进程，提升深圳城市地位，促进深圳港口、物流产业的发展。从大的视野看，西部通道是加强珠三角城市之间融合的一个载体，类似还有港珠澳大桥、沿江高速、广深莞城际快线、深圳-中山跨江大桥等等，其开通将使深圳、香港更加快速地融入珠三角城市圈。在西部通道建设的近4年时间内，直接受益的南山区房地产发生了天翻地覆的变化，南山房价从2003年的均价6000多元/平方米，持续上升，尤其是2007年以来，西部通道概念被爆炒，房价几天一变，到2007年5月，成交均价已高达2.2万元/平方米，4年不到几乎翻两番，短期房价涨幅过大、涨速过快，已经引起了很多业内人士的担忧，认为透支了西部通道这一长期利好。记者点评：西部通道对房地产利好的预期效应有透支之嫌，而其现实效应和后期效应还有待显现。2007年5月21日深港创新圈起步两地合作升级2007年5月21日，经中央政府批准，香港特别行政区政府、深圳市人民政府关于“深港创新圈”合作协议在香港正式签署。合作协议提出，深港将会加强创新人才、设备、项目信息资源的交流与共用，鼓励相关科研机构积极开展科技管理及研究人员互派学习活动，鼓励两地科技园区和中介服务机构的合作，同时加强在医疗卫生、环境保护、食品药品检验、出入境检验检疫等公共服务领域的科技合作与交流。此外，合作协议还提出深港研究共同出资支持两地企业和科研机构合作开展创新研发项目。深圳与香港有地缘优势，为充分发挥要素之间互动、实现彼此资源互补，2005年，深圳开始提出建立“深港创新圈”的思路。深港产业优势互补性非常强，深圳的制造业、高科技产业，香港有金融业、高端服务业、高等教育、国际化优势，两者的合作选择创新作为突破口，将在互补基础上形成区域产业链、区域创新链，提升深港在全球的竞争力。在“深港创新圈”合作协议中我们可以发现，“深港创新圈”的定位以科技创新为核心，聚集、整合圈内创新要素，将区域产业的优势升级为创新优势，与此同时，构筑深港区域创新体系，引领、支撑、提升香港及珠三角区域自主创新能力。该合作协议的签订，标志着深港合作将向更高层次、更高领域、更高水平发展，深港两地正逐步实现“无缝对接”，创造一个“半小时深港创新圈、生活圈”，有利于深圳的产业升级和国际化，未来的深港创新圈能在经济、科技、教育、文化、创意、医疗等领域里达到国际先进水平，深圳的人居环境也将得到相应提升。记者点评：深港创新圈继续推动深港两地多方位的融合，两地融合程度的提升将促进深圳房地产的发展。2006年9月7日港深边境解禁 两地真正对接2006年9月7日，香港特区政府宣布，将大幅度解禁港深边境香港一侧的禁区，解禁地区包括山咀、香园围、竹园、打鼓岭、沙岭、罗湖、料和下湾等村落。禁区面积将由原来的2800公顷缩减至800公顷，禁区范围缩小近七成。消息一出，即有人士指出，深港边境禁区一旦开发，深港将完成真正意义上的对接，边境区凭借不可替代的物流和辐射功能，今后必将成为深港经济活跃带，20平方公里土地将成为香港经济新的增长点。目前，关于深港边境开发，香港工商界人士大多主张建设跨境工业区，类型包括出口加工区、高新技术产业区、中药加工区、黄金首饰加工区等等。也有人士建议设立金融发展区，或是将这一区域建成深港双边的大型商业、居住区或两地观光购物和旅游新景区，人员、资金、货物可自由进出。2006年10月20日，香港特区政府房屋及规划地政局局长孙明扬在立法会上还表示，特区政府与深圳市政府正一同研究增建东部通道，也就是从香港香园围到深圳莲塘口岸的通道。从西部通道的建设对于深圳西部房地产开发与土地价值的拉动来看，东部通道也将使区域内土地的价值得到进一步的提升。值得注意的是，香港不少发展商过去积极收购禁区土地，相关统计显示，长实、恒地、新地、新世界、太平协和等地产商均在禁区周边拥有数量不等的土地。另一方面，禁区解禁和开发，意味着香港的发展重心将向西北方向转移，这等于越来越靠近深圳，两地之间在产业上的联结将更加紧密，由此带来的人流、信息流、资金流等等，将会间接促进深圳房地产发展。记者点评：禁区的开放与东部通道的建设，赋予了深圳东部地产开发更大的想象空间。2006年7月24日限制外资购房短期影响港人信心2006年7月24日，由建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局六部委下发了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，对境外机构、华侨、港澳台同胞及外籍人士购房实行限制。意见规定：只有在中国境内设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习超过一年的境外个人才具备在内地购房的资格，且境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。业内人士指出，内地持续升温的房地产业成为国际游资的投资热土，房地产本身的升值和人民币升值的双重获利预期，诱使规模庞大的热钱源源不断地涌入内地。意见的出台目的是给国内过热的房地产行情降降温，在一定程度上阻碍一部分境外炒房力量进入内地，减少短期投机行为，降低金融动荡风险。从更深层次来看，意见亦是中央应对人民币升值压力的重要举措，其希望通过限制房地产行业的外资流入，缓解人民币资金流动性过剩的局面。对于深圳楼市来说，外资置业的比重不高，远远比不上北京、上海，受到该政策影响的主要是港人置业。而港资在深圳楼市中的投资行为主要是“个体行为”，限外政策的目标对象主要是在内地楼市进行炒作的国际性基金，因此限外政策短期可能会影响港人在内地置业的信心，引起短暂观望现象，但从长远而言，中国经济的快速发展、人民币升值的预期被不断加强等因素，将继续推动港人北上购买房产。记者点评：投资性、度假性的港人置业未被政策认同，若严格执行，此类物业将面临较大政策风险。2004年12月28日深圳地铁开通 地铁物业大热2004年12月28日，深圳地铁一期工程开通，深圳成为继北京、上海、广州之后，我国内地第四个拥有地铁的城市。深圳地铁一期由1号线东段和4号线南段两部分组成，线路全长21.866公里。除此之外，深圳地铁还将建设1号线续建(世界之窗站深圳机场站)，2号线(蛇口西站世界之窗)，3号线(红岭中路龙兴街)、4号线续建(少年宫龙华中心)、5号线(深圳西站塘坑)。深圳地铁的开通，让深圳房地产掀起了地铁物业的热潮。深圳地铁的建设，推进了深圳关外城市化进程，对宝安、龙岗两区房地产起到了极大的促进作用，使深圳房地产发展重心“西移”和“外移”。2004年，宝安、龙岗两区住宅价格分别为4186元/平方米、4172元/平方米，而到了2007年上半年，宝安、龙岗两区的很多楼盘价格都达到了1.5万元/平方米。地铁的建设也改变了港人在深圳置业的格局，不少港人开始沿地铁沿线投资、自住。按规划，深圳地铁4号线将与香港轻轨在皇岗地铁口岸并轨连接，4号线还会北进到宝安区的龙华客运站，这样，从中国的北方可以坐火车到龙华站，再坐4号线直通香港，这将进一步增强深港两地的联系。记者点评：地铁把深圳带往经济更加繁荣的春天，而房地产业是这个春天里最美丽的花朵之一。2003年6月29日CEPA签署 加快地产融合2003年6月29日，内地与香港特别行政区在香港达成了内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排(简称CEPA)。该协议的总体目标是：逐步减少或取消双方之间实质上所有货物贸易的关税和非关税壁垒；逐步实现服务贸易的自由化，减少或取消双方之间实质上所有歧视性措施；促进贸易投资便利化。CEPA加强了内地和香港之间的经贸联系，有助于帮助香港经济走向复苏，而随着香港经济的复苏，一方面，香港楼市会回暖，另一方面，港人在深圳置业的能量得到进一步释放。CEPA协议令香港房企能够以独资方式在内地运作，中介、估价、测量、规划、环保等深层次的房地产增值服务成为港资进入深圳的新热点，促进了两地房地产业在多个领域融合。CEPA还明确规定，对于房地产、会议展览等17个行业，双方不对服务及服务的提供者增加任何限制性措施。香港服务业企业进入内地市场的门槛大幅度降低，深圳近水楼台先得月，良好的市场投资环境使得大量香港公司到深圳谋求发展，大量的香港人到深圳置业、投资、租房，直接导致深圳外销楼市的交投活跃，尤其是中高档物业收益颇多。另外，CEPA协议批准香港永久居民在内地独资经营零售业，为港人在深圳开铺提供了保障，进一步刺激了深圳写字楼、商铺等商用物业的发展。记者点评：CEPA的实施，带来了新一轮的港人北上置业浪潮，带旺了深圳楼市。2003年3月非典突袭 带来楼宇设计反思2003年3月，非典型肺炎突袭香港，香港淘大花园不幸成为伤亡最惨重的重灾区。当时香港大公报报道，在香港“非典”一役中，淘大花园共有329名居民受感染，其中42人死亡。香港特区政府公布的调查报告认为，淘大花园的大规模爆发，应是由一名超级带菌者，加上其它不寻常因素，包括浴室抽气扇过强、污水渠受污染、烟囱效应等所造成。香港几位建筑学系教授进行了约1个月的研究，最后得出的研究报告指出，由于淘大E座和F座之间的狭窄距离，淘大花园出现了一种“风闸效应”的情况，风闸使天井内空气的横向流动非常缓慢，这样，排放至天井中的微细水珠如果含有病毒，便会徘徊不散，只能上下流动，增加了进入其他楼层的机会，由此加强了病毒的传播。另有研究指出，淘大花园底层污水道排气管爆裂后，渗出的病毒污水通过天井烟囱上冲到楼的高层，上层住户因此受感染，而香港许多高楼大厦的天井位都较狭窄，容易出现烟囱效应。各项研究表明，密度过高、楼盘间距过小、天井狭窄等因素，是造成非典病毒在淘大大规模传播的重要原因，这给市场上同类住宅敲响了警钟。非典过后，购房者的挑房标准发生了微妙的变化，密度、通风、采光等成为了选房的重要条件，与此同时，开发商和建筑师也开始对住宅的建筑设计进行深刻反思，在建筑和景观规划设计上，更加注意楼宇的合理布局、通风条件和基础设施建设，努力建造健康住宅，天井位狭窄、楼盘间距过小的设计开始被市场所摒弃。记者点评：在城市规划上，也要增加绿地比例，控制城市规模和人口密度，城市布局适当分散。2003年1月27日皇岗口岸24小时通关 让深港无空间距离2003年1月27日零时起，深圳皇岗口岸香港落马洲口岸实施旅客24小时通关，皇岗口岸成为全国所有口岸中第一个全天候通关的口岸，使深港之间的人流、物流可以全天候不间断地交流和往来。24小时通关实现的是深港两地的无缝连接，对港人来说，意味着深圳与香港已经几乎不存在空间上的距离，仅存在行政区域的划分，这对港人心理影响更大于实际影响，使深港之间的心理和地域界限极大淡化，推进了深港一体化进程，被媒体和专家们称为“深港合作的一个全新里程碑”。据皇岗海关统计，24小时通关一年后，2004年皇岗口岸验放进出境旅客4054.58万人次，日均验放旅客数量已经超过11万人次，比2003年增加了52.8%；验放进出境客运车辆328.34万辆次，增长29.2%。皇岗口岸2004年的旅客通关量相当于1991-2000年10年间的旅客通关总量。人流、物流的增大带来的是口岸附近经济的繁荣，全日通关意味着港人可以随时随刻北上消费购物，随时随刻返回，皇岗口岸附近的餐饮业、娱乐业、零售业港人消费比例迅速增加。由于来往更加灵活、旅行社和旅客可选择的空间余地更大、行程安排更丰富，旅游业也从中获益。24小时通关使皇岗口岸成为港人置业的一个集中区域，出现了很多港人置业比例高达8成以上的楼盘。由于港人消费力的支撑，皇岗口