桓台县物业管理办法2009318.doc

桓政发20093号桓台县人民政府关于印发桓台县物业管理办法的通 知各镇人民政府、城区街道办事处、县政府各部门、各有关单位：桓台县物业管理办法，已经县政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。二00九年三月十八日桓台县物业管理办法第一章 总 则第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住环境，推动我县城市建设和管理水平的整体提高，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、山东省物业管理条例和淄博市物业管理办法等法律、行政法规，结合本县实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于桓台县行政区域内的住宅物业管理活动。 第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第四条 县房产行政主管部门负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）贯彻实施有关物业管理的法律、法规、规章和政策，研究制定物业管理的有关措施； （二）规范物业服务企业服务行为，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制； （三）负责住宅专项维修资金交缴、使用的监管工作； （四）新建物业质量保修金的监督管理; （五）物业服务企业资质管理工作；（六）依法查处物业使用、物业管理中的违法行为； （七）组织物业从业人员培训和继续教育； （八）对设立业主大会和业主委员会给予指导和协助； （九）建立投诉受理制度，接受投诉并反馈处理结果；（十）法律、法规、规章规定的其他职责。第五条 各有关部门在物业管理中履行下列职责：县规划部门负责住宅小区区域的划定和物业管理用房及配套设施的规划，并督促其落实到位；负责改变建筑外立面和搭建建（构）筑物的审批。县建设部门负责小区内受监工程在使用物限和保修期内的质量管理，督促开发建设单位做好房屋保修期内的维修工作，及时处理关于房屋质量方面的投诉。负责本行政区域内建筑装饰装修活动的监督管理工作。县公安部门负责指导、支持业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安协助工作；指导物业服务企业在物业管理区域内划分停车位及制定合理的行车路线；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取强制措施；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法查处物业管理区域内破坏消防设施的行为；依法查处未采取有效措施造成生活噪声污染的行为。县城管部门负责查处擅自改变建设工程规划许可证内容的违法建设行为；负责查处城市街道两侧的建筑物临街面搭建建筑物和构筑物、私开门窗、擅自改变房屋用途等违法行为; 负责查处擅自设置户外广告或者不按批准的要求设置户外广告，擅自占用绿地、毁坏绿化等违法行为。县物价部门负责核定物业管理和车辆停放的收费标准，并对其进行监督检查。各镇人民政府（城区街道办事处）对物业管理工作实行属地管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。各镇人民政府（城区街道办事处）要充分发挥其社区综合协调的优势，将物业管理纳入辖区综合管理范围，把创建文明小区、安全小区与创建物业管理示范小区相结合，及时协调物业管理中出现的综合性问题，会同县房产行政主管部门及时处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。社区居（村）民委员会具体负责业主大会的筹建等工作。积极受理相关业主和单位的投诉和举报，及时进行调查处理。县各有关部门和各镇人民政府（城区街道办事处）要按上述工作职能认真履行职责，协同实施本办法。第六条 各镇人民政府 (城区街道办事处)及社区居(村) 民委员会依据淄博市业主大会和业主委员会指导规则指导、监督业主大会和业主委员会的成立及日常活动，参与调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理的相互关系。第七条 建立联席会议工作制度。物业管理活动中出现矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，由县房产行政主管部门、公安部门配合，各镇人民政府 (城区街道办事处)组织社区居（村）民委员会、物业服务企业、业主委员会等相关单位召开联席会议，共同协商解决。第八条 逐步建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制，促进物业管理行业的发展。推动机关、学校、医院、工矿区等单位实行专业化物业管理。鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理水平。第九条 物业管理活动应当遵循业主自治自律与专业服务相结合原则、业主与物业服务提供者权利义务相一致原则和维护公共秩序原则。第二章 前期物业管理第十条 物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，综合考虑物业的建筑物规模、共用设施设备及场地、社区建设等因素。划分物业管理区域的具体方法按照下列规定执行：（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；（二）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。第十一条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、土地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向县房产行政主管部门申请划分物业管理区域。县房产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求镇人民政府（城区街道办事处）、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分，并告知建设单位。第十二条 物业管理区域确定后，确需调整的，由县房产行政主管部门按照本办法的规定重新划分，但应当经相关物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十三条 物业管理区域确定后，县房产行政主管部门应当在登记簿上予以注明。建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。第十四条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主临时规约不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将业主临时规约向物业买受人明示并予以说明，买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时规约予以书面承诺。 第十五条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘有资质的物业服务企业，并与其签订书面的前期物业服务合同。 前期物业服务合同约定的内容，应当写入建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同中。 第十六条 建设单位应分别于业主临时规约制定和前期物业服务合同订立之日起30日内，向县房产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。 第十七条 在业主大会、业主委员会尚未成立前，按照房地产开发与物业管理相分离的原则，由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业承担物业管理服务。 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经县房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第十八条 鼓励建设单位选聘物业服务企业提前介入项目的开发建设，对物业项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付等事项，结合物业管理的特点提供建议。第十九条 建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案之前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、小区配套建筑及设施设备的清单等资料报县房产行政主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料向商品房买受人明示。 第二十条 住宅小区竣工后，建设单位应当组织施工、监理、设计等单位，进行竣工验收和分户验收，并通知前期物业服务企业参与监督。第二十一条 建设单位办理物业交付手续，应当符合住宅小区竣工验收的各项要求，按相关的交接验收规定，与专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房及有关资料，并向县房产行政主管部门备案。 第二十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：（一）建筑面积不低于建设工程项目总建筑面积的千分之五，并不低于一百平方米；（二）物业服务用房应当具备水、电、采光、通风等基本使用功能。业主委员会办公用房应当从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。物业服务用房属于全体业主共有。 第二十三条 建设单位应当按照相关规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 第二十四条 物业管理区域内业主专有部分以外的供水（含二次供水）、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输、邮政等专业经营设施设备，属于相关专业经营单位所有。前款所列专业经营设施设备可以由建设单位统一代建。法律、法规另有规定的除外。第二十五条 物业管理区域内封闭运行的中水处理、直饮水、集中式太阳能热水系统、地源热泵等设施设备，除由专业经营单位投资经营的外，属于相关业主共有。第二十六条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划和设计审查时，应当就小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求县房产行政主管部门和专业经营单位的意见。第二十七条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同的约定交纳；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。 第二十八条 建设单位如果在拆迁、售房时承诺减收、免收业主的物业费、供暖费等物业管理相关费用，应当在将物业移交物业服务企业前，向物业服务企业、供暖等相关单位一次性付清费用，并提供付款凭证。 第二十九条 为保证前期物业管理服务的正常运行，建设单位与物业服务企业可以约定由建设单位承担前期物业项目开办费用及由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式可根据项目规模、配套设施等因素由物业服务企业和建设单位协商确定，任何部门和单位不得挪用或截留。第三章 物业服务与收费第三十条 物业服务合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）物业的基本情况；（三）委托方和受托方的权利义务；（四）物业管理服务事项和服务质量要求；（五）物业管理服务收费项目、标准和收取办法；（六）物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法；（七）合同的有效期限，合同变更和终止的约定；（八）合同终止时物业资料、财物的移交方式；（九）违约责任及解决纠纷的途径；（十）双方当事人约定的其他事项。第三十一条 物业服务事项一般包括以下内容：（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；（二）公共区域内日常环境卫生的维护；（三）公共绿化的养护；（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（五）物业装饰装修管理服务；（六）物业管理区域内车辆停放的管理和交通秩序的维护；（七）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理资料、接管验收记录、维修记录等；（八）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（九）其他物业管理事项。第三十二条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第三十三条 物业管理区域内，物业服务企业按照合同约定清扫生活垃圾，并归集至垃圾存放处，环卫部门应当及时清运。环卫部门除根据相关规定收取城市垃圾清运及处理费外，不得再向建设单位、物业服务企业和业主收取任何其他费用。凡实施物业管理、收取物业管理费的小区，保洁服务费应含在物业管理费中，不得向业主另行收取。第三十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。第三十五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相符合的原则。物业服务费用应与不同物业的性质特点，物业服务内容相适应。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公示服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等内容。 第三十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当承担业主专有部分以外的相关管线和设施设备的维修、更新、养护等管理责任。前款规定的业主专有部分以外的相关管线和设施设备包括变电、供水（含二次供水）、换热和燃气调压等设施设备及相关管线和计量器具。第三十七条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取劳务费。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。第三十八条 供水、供电、供气、供热、环卫、通讯、有线电视等单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。第三十九条 业主进行住宅室内装饰装修的，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。 住宅室内装饰装修管理服务协议一般包括以下内容： （一）装饰装修工程的实施内容和期限； （二）允许施工的时间； （三）清运与处置； （五）因装修引发的邻里纠纷的处理； （六）装饰装修中物业服务企业的管理事项； （七）装修保证金和管理服务费用； （八）其他需要约定的事项。 第四十条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以提起诉讼。第四章 物业的使用与维护第四十一条 业主对合法取得的物业管理区域内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第四十二条 业主使用物业应当遵守国家有关房屋装饰装修、房屋租赁、城乡规划、市容环境卫生、园林绿化、环境保护、消防、治安管理等法律、法规的规定，不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途； （二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备； （三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益； （四）私搭乱建、堆放杂物； （五）侵占绿地、毁坏绿化； （六）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾； （七）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品、超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动； （八）未经批准摆摊设点； （九）无序停放车辆； （十）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌； （十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施； （十二）聚众喧闹，噪声扰民等危害公共利益或者其他不道德行为； （十三）违反市容市貌管理规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜； （十四）法律、法规和规章禁止的其他行为。业主大会、业主委员会、物业服务企业及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，并报告有关职能部门或依法向人民法院提起诉讼。第四十三条 业主封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约和物业管理的统一要求，保持物业的整洁、美观。第四十四条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。物业服务企业应当加强对物业管理区域装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。第四十五条 业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。第四十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。第四十七条 新建物业质量保修金实行监管制度。建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三的比例，一次性向县房产行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金，作为物业保修期内保修费用的保证。通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金比例可以适当降低。建设单位购买了工程质量保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。第四十八条 物业质量保修金监管账户以物业管理区域为单位按幢设立专户。建设单位在新建物业交付时，应当向业主出示物业质量保修金监管部门出具的物业质量保修金全额交存证明。第四十九条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业质量保修金监管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。第五十条 物业质量保修金监管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位公布物业质量保修金的使用情况。第五十一条 物业质量保修金存储期满，建设单位履行了法定保修责任的，物业质量保修金监管部门应当将物业质量保修金本息余额退还建设单位。物业质量保修金存储期满前三十日，物业质量保修金监管部门应当将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。第五十二条 住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。签订住宅房屋买卖合同的物业买受人应交纳专项维修资金。将住宅转为租赁、经营或自用的建设单位也应交纳专项维修资金。 第五十三条 专项维修资金属业主共有，专项用于物业保修期满后物业共有部位及其附属设施的中修、大修和更新改造，不得挪作他用。 第五十四条 任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。因物业维护或公共利益需要临时占用的，应当事先告知业主委员会、物业服务企业，并在业主委员会或物业服务企业许可的合理期限内恢复原状；造成损失的，应当承担赔偿责任。 第五十五条 利用物业共用部分进行经营性活动的，应当经业主大会同意。利用物业共用部分获取的净收益归全体业主所有，可根据业主规约的规定或业主大会的决定纳入专项维修资金进行管理。 第五十六条 物业承租人或者除业主之外的其他实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反法律法规及业主规约。业主应当自合同签订起30日内将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业服务企业。 第五十七条 物业专有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，专有部分所有人应当及时修缮、维护或采取防范措施。经业主委员会或物业服务企业通知后，在合理限期内仍未进行修缮、维护或采取防范措施的，由业主委员会或物业服务企业进行修缮、维护或采取防范措施，其费用由相关责任人承担。 物业共用部分危害或可能危害公